【正文】 甲委分包納入到精裝修管理范圍內(nèi)，這樣一些工作面移交、進(jìn)場的工序穿插等瑣碎的工作將減少很多，這樣項(xiàng)目部工程師能夠騰出精力應(yīng)對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度的管理，但項(xiàng)目工程師不能完全依靠精裝修單位的管理； 3/24/2023 39 ?裝修房管理與預(yù)控 ? 深圳大山地項(xiàng)目把甲委分包項(xiàng)目也在合約形式上納入主包單位管理范疇，剔除掉經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但精裝主包單位不能很到位管理約束分包單位，實(shí)際效果不明顯，此模式可操作性不強(qiáng)。尤其是后期甲委門、窗、消防、弱電等單位穿插的話垂直運(yùn)輸問題更為嚴(yán)重。 ? 大堂裝修如果由總包施工可按計(jì)劃進(jìn)行，否則可與廚衛(wèi)墻地磚在室內(nèi)裝飾工作面足夠滿足施工要求即可入場，一般在室內(nèi)抹灰和地面完成 10層左右進(jìn)場。這點(diǎn)上要高度重視，在總包合同中要將毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)提高到高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在施工階段要有針對(duì)性的制定質(zhì)量保證措施，如果條件允許的話可以考慮讓精裝單位參與對(duì)毛坯交工樣板的驗(yàn)收。 3/24/2023 34 ?裝修房管理與預(yù)控 ?規(guī)模大實(shí)力強(qiáng)并多年合作的精裝修隊(duì)伍一般合理承包范圍為 300500戶，一般精裝修隊(duì)伍的為 200300戶。 ? 項(xiàng)目部設(shè)專職的精裝修專業(yè)管理人員。 3/24/2023 27 ?項(xiàng)目管理思路與方法 安全文明管理 ?安全文明項(xiàng)目部要周檢查制度，公司建立月度檢查制度 ?周安全聯(lián)合檢查由項(xiàng)目發(fā)展部每周定期組織，監(jiān)理及所有施工單位的施工負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須參加。 ? 項(xiàng)目部每月組織安全文明施工總結(jié)會(huì)，表彰先進(jìn)，鼓勵(lì)后進(jìn)。 3/24/2023 25 ?項(xiàng)目管理思路與方法 安全文明管理 ? 安全文明施工管理要成為日常項(xiàng)目管理的常態(tài) 安全文明管理作為項(xiàng)目管理的重要工作，安全文明是日積月累，貫穿項(xiàng)目始終的工作，把它作為項(xiàng)目管理常態(tài)顯得尤為重要。 3/24/2023 24 ?項(xiàng)目管理思路與方法 安全文明管理 ? 招標(biāo)前項(xiàng)目部提供安全文明標(biāo)準(zhǔn)，施工單位按著項(xiàng)目部提供的標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)。 ? 長春公司的安全文明管理要上一個(gè)臺(tái)階。 ? 對(duì)施工招標(biāo)單位的確定必須慎重，考察過程中，對(duì)在建項(xiàng)目實(shí)體、現(xiàn)場安全文明、施工單位管理能力、項(xiàng)目經(jīng)理個(gè)人能力企業(yè)信息充分了解，確保施工單位選擇的正確。 ? 設(shè)計(jì)質(zhì)量： －－設(shè)計(jì)變更過多，施工過程中不斷明確圖紙要求，容易造成工程返工或反復(fù)溝通延誤工期，造成趕工而有損產(chǎn)品質(zhì)量 －－設(shè)計(jì)上一味強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)效果，在使用功能方面考慮不足，于此相關(guān)的使用功能投訴，將成為無法彌補(bǔ)的產(chǎn)品缺陷。 ? 通過檢查，應(yīng)建立質(zhì)量、進(jìn)度、安全的預(yù)警機(jī)制。 ? 每個(gè)項(xiàng)目的檢查時(shí)間至少為一個(gè)工作日，項(xiàng)目檢查的內(nèi)容較區(qū)域檢查應(yīng)更為全面和細(xì)致。月度的監(jiān)理考核機(jī)制要嚴(yán)格執(zhí)行。建立項(xiàng)目部的材料樣板庫，加強(qiáng)材料品質(zhì)的檢查、驗(yàn)收和管理。樣板先行要深入的貫徹執(zhí)行，分項(xiàng)工程的樣板最后需項(xiàng)目經(jīng)理、主管項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)及設(shè)計(jì)主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后方可進(jìn)行全面施工。 ? 對(duì)其項(xiàng)目管理人員的能力和勞務(wù)隊(duì)伍的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審核。除示范區(qū)外，其他標(biāo)段的施工不要出現(xiàn)趕工現(xiàn)象。針對(duì)北方的工期特點(diǎn)，開工時(shí)間最好定在 8月份，多層和高層的竣工備案時(shí)間定在 12月份，入伙定在第二年的 6月份。從工程師開始對(duì)合同、圖紙的要細(xì)致掌握。 ? 強(qiáng)化過程檢查機(jī)制。 ? 形成質(zhì)量管理體系。 3/24/2023 12 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 項(xiàng)目部管理職責(zé)的細(xì)分 ? 完善項(xiàng)目管理制度，細(xì)化工程管理要求。 ? 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)。 3/24/2023 11 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 項(xiàng)目部及時(shí)的對(duì)合約、設(shè)計(jì)計(jì)劃的跟蹤。這些職能主要體現(xiàn)在現(xiàn)場施工過程的管理上，因?yàn)楣芾聿豢茖W(xué)，容易發(fā)生以下兩方面問題： 導(dǎo)致過程質(zhì)量控制的缺失，隱蔽工程質(zhì)量差。 3/24/2023 10 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 項(xiàng)目部對(duì)提升質(zhì)量的管理思路 工程精品的最終落實(shí)還是在于產(chǎn)品的建造過程，項(xiàng)目部是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的落實(shí)部門，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營過程中，項(xiàng)目部應(yīng)起到下面的作用： ? 項(xiàng)目部牽頭作用。 ? 推行中海地產(chǎn)工程規(guī)范，從管理方法上解決質(zhì)量問題。 ? 集團(tuán)檢查。在質(zhì)量管理上小處著手，周期滾動(dòng) 。 ?中海集團(tuán)質(zhì)量管理建議 ? 優(yōu)化管理流程。 ? 3/24/2023 4 ?項(xiàng)目管理理念 ?以營銷為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)、成本優(yōu)先，項(xiàng)目牽頭進(jìn)行工程管理 ? 中海地產(chǎn)始終以營銷為龍頭老大，設(shè)計(jì)、合約、工程建設(shè)、發(fā)展管理均圍繞營銷活動(dòng)展開； ? 營銷組織的開盤公司全員參加；產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、促銷活動(dòng)大部分員工要參加； ? 設(shè)計(jì)、合約、工程上所有業(yè)務(wù)營銷都要介入，在示范區(qū)開放、樣板間開放、工程進(jìn)度營銷有絕對(duì)決定權(quán)； ? 設(shè)計(jì)、工程人員定期對(duì)營銷銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)交流，確保營銷人員對(duì)產(chǎn)品的全面了解； ? 營銷擁有直接與高層直接溝通的權(quán)利。對(duì)我們而言，已經(jīng)形成了為核心城市中高端客戶提供精品住宅的戰(zhàn)略定位。兩家公司都具備成熟的管理方法、先進(jìn)的管理理念及完善的管理平臺(tái)，也都是致力于住宅產(chǎn)品的開發(fā)，但是由于各自企業(yè)的背景不同，企業(yè)文化的不同，企業(yè)發(fā)展歷史不同、企業(yè)宗旨不同、造成了管理手段上的一些差異，管理側(cè)重點(diǎn)有所不同，形成了不同風(fēng)格的產(chǎn)品。在長春，中海的綜合排名更是連續(xù)四年居于長春地產(chǎn)行業(yè)的首位。公司的目標(biāo)有三個(gè)維度：即市場占有率、利潤率以及客戶滿意度。作為中海一份子，我們必須與公司愿景與價(jià)值觀，個(gè)體的體現(xiàn)與公司的榮譽(yù)息息相關(guān) 。 3/24/2023 6 ?項(xiàng)目管理理念、側(cè)重點(diǎn) ?按時(shí)入伙，備案結(jié)利 ?成本管控，品質(zhì)監(jiān)管 ?樣板先行，質(zhì)量把控 ?杜絕事故，維護(hù)形象 ?服從營銷，主導(dǎo)拆遷 3/24/2023 7 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建精品保障體系 ?加強(qiáng)安全文明管理，提升項(xiàng)目整體形象 ? 3/24/2023 8 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ?中海集團(tuán)質(zhì)量目標(biāo) 一、 2023年基本消除質(zhì)量通病，顯著減少質(zhì)量投訴； 二、 2023年基本實(shí)現(xiàn)精品工程； 三、 2023年實(shí)現(xiàn)樓樓精品，使精品工程成為中海標(biāo)識(shí)。 ? 質(zhì)量管理無小事。區(qū)域公司全年安排 2— 3次質(zhì)量檢查，并作地區(qū)公司之間、項(xiàng)目之間評(píng)比。在項(xiàng)目竣工或入伙前，由區(qū)域公司組織人員進(jìn)行逐戶檢查。 ? 啟動(dòng)工程管理人員資格認(rèn)證工作。在項(xiàng)目管理過程中，負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司和施工單位等外部資源的管理和監(jiān)督，承擔(dān)起對(duì)于質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面的管控職能。施工項(xiàng)目安全文明管理是項(xiàng)目部應(yīng)盡的責(zé)任。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目部應(yīng)牽頭召集設(shè)計(jì)、合約、營銷等部門定期舉行項(xiàng)目發(fā)展 協(xié)調(diào)例會(huì)（兩周一次的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)，項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)要參加，生產(chǎn)調(diào)度會(huì)每周一次）。在項(xiàng)目材料供應(yīng)方面，項(xiàng)目部不應(yīng)一味強(qiáng)調(diào)甲供材料供應(yīng)緩慢，一方面根據(jù)材料供貨期的要求提前向合約部提出供貨需求；另一方面避免因材料用量計(jì)算失準(zhǔn)而導(dǎo)致多次供貨。要求項(xiàng)目部每位員工加強(qiáng)熟悉項(xiàng)目管理制度和工作流程。對(duì)主管標(biāo)段的工程師進(jìn)行量化指標(biāo)考核，一方面是進(jìn)度完成情況，另一方面是質(zhì)量控制的量化考核。 ? 合同、圖紙的要細(xì)致掌握。 3/24/2023 13 ?項(xiàng)目管理思路與方法 ? 改變開工節(jié)奏，爭取更多的施工周期，消除趕工對(duì)質(zhì)量管理帶來的負(fù)面影響 ? 調(diào)整開工節(jié)奏。 ? 減少趕工現(xiàn)象。 3/24/2023 14 ?項(xiàng)目管理思路與方法 工期對(duì)比 物業(yè)類型 開工 竣工（月） 竣工 入伙（月） 開工 入伙（月） 標(biāo)準(zhǔn)工期 長春公司工期 標(biāo)準(zhǔn)工期 長春公司工期 標(biāo)準(zhǔn)工期 長春公司工期 高層 （