【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)計 ， 使人流在市場外部可直接到達(dá)市場地下一層 。 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目總體規(guī)劃思路 ?根據(jù)我司對項目地塊判斷 ， 以及市場供需調(diào)研 ， 對項目技術(shù)指標(biāo)做以下預(yù)估 。 用地面積 （公頃） 容積率 建筑密度（ %） 綠地率（ %） 總建筑面積 （萬平方米） 停車位 （個） % 35% （+） 700 區(qū)域功能組織建議 專業(yè)市場功能分析 專業(yè)批發(fā)市場的功能組成包括經(jīng)營設(shè)施 、 輔助設(shè)施 、 交通設(shè)施 、 服務(wù)設(shè)施 、 后勤設(shè)施 、 公共設(shè)施六部分 。 在對國內(nèi)專業(yè)批發(fā)市場功能布局實例的研究分析的基礎(chǔ)上 , 發(fā)現(xiàn)目前專業(yè)批發(fā)市場的功能出現(xiàn)了以下變化 : ?經(jīng)營設(shè)施 : 批發(fā)銷售區(qū)逐漸擺脫行列式的單調(diào)設(shè)計模式 , 購物環(huán)境得到改善。 ?輔助設(shè)施 : 除了保留原來的設(shè)備用房設(shè)施與技術(shù)用房設(shè)施之外 , 增加了主題會展設(shè)施 ,包括會展中心 (展館 ) 、商務(wù)辦公、主題公園、主題廣場等。而技術(shù)用房設(shè)施則增加了網(wǎng)絡(luò)信息中心、技術(shù)開發(fā)研究中心等。 ?交通設(shè)施 : 增加了物流配送中心、場內(nèi)交通專線等部分。 ?服務(wù)設(shè)施 : 出現(xiàn)了高級酒店 , 而郵電通訊設(shè)施、金融、娛樂等設(shè)施日益完備。 ?后勤設(shè)施 : 門衛(wèi)保安與市場管理部已經(jīng)是專業(yè)批發(fā)市場不可缺少的配套設(shè)施。 ?公共設(shè)施 : 逐漸被重視并日益體現(xiàn)“以人為本” , 包括路燈、公共綠化、導(dǎo)向地圖、坐椅、步行道、無障礙設(shè)計、垃圾箱、公共廁所等等。 區(qū)域功能組織建議 城市空間與批發(fā)市場空間關(guān)系 由于批發(fā)市場自身的特點(diǎn) ， 決定其入口空間不同于商場 、 購物中心等其他類型的商業(yè)建筑 ， 批發(fā)市場與商廈入口空間的模式區(qū)別見圖42， 批發(fā)市場的入口空間為城市空間與批發(fā)市場空間的過渡空間 ， 以入口空間為媒介 ， 城市空間有機(jī)地滲透到市場空間中 ， 市場內(nèi)部空間是城市空間的延續(xù) ， 而百貨大廈的入口空間表現(xiàn)為城市空間與商廈建筑空間的對立與不相容性 , 由城市空間領(lǐng)域直接進(jìn)入商場空間領(lǐng)域 。 項目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 入口廣場空間 入口廣場空間應(yīng)考慮停車 、 休憩等功能 ， 將人流與車流進(jìn)行合理組織 。 本項目所處區(qū)域已由此前的城市西郊轉(zhuǎn)而變成了城市繁華商業(yè)地段 。 因此 ， 入口廣場空間除考慮以上功能外還應(yīng)注意綠化與小品的布置 ， 豐富城市景觀 ， 美化城市環(huán)境 ， 提高環(huán)境品質(zhì) ， 另建議結(jié)合地下空間設(shè)計下沉式小型主題廣場 ， 在建設(shè)良好環(huán)境的同時 ， 營造未來項目亮點(diǎn) ， 吸引人流 。 項目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 市場經(jīng)營空間 根據(jù)兩棟建筑的分布將市場的經(jīng)營空間自然分割為南北兩部分 ， 兩棟建筑之間通過連廊結(jié)合 ， 底部通道入口處以及通道內(nèi)部做景觀設(shè)計處理 ，形成良好的人流延續(xù) 。 項目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 中庭開敞空間 中庭開敞空間的設(shè)計 ，有利于增加項目內(nèi)部的通風(fēng)采光 ， 同時成為商場內(nèi)部的參照系統(tǒng) ， 使進(jìn)入商場的顧客方向感明確 ， 并且在一定程度上消除了死角 ， 方便了內(nèi)部鋪位的劃分 。 項目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 地下停車入口位置建議 地下停車由于要將車輛引入地下二層 ，因此需要通道較長 ，考慮將入口放置在地塊北部 ， 以減弱對東西兩側(cè)店鋪影響 ， 而將更多人流從南側(cè)干道向市場北側(cè)吸引 。 項目總體規(guī)劃思路 交通動線組織 城市批發(fā)市場與其他類型的商業(yè)建筑不同 ， 人流 、 物流 、車流流量均很大 ， 市場的各種流線組織在整體規(guī)劃設(shè)計中尤為重要 ， 左圖顯示了市場流線的組織結(jié)構(gòu) 。 市場內(nèi)部流線組成非常復(fù)雜 ， 主要分為人流 、貨流 、 車流 。 內(nèi)部流線的合理組織 ， 首先避免三大流線相互干擾 ， 合理組織人流 ， 即工作人員流線 、 服務(wù)人員流線與購物人流之間的關(guān)系 ， 合理組織帶貨客流與載貨車流以及機(jī)動車與非機(jī)動車之間的關(guān)系 。 在市場內(nèi)部流線的組織中也應(yīng)注意 ， 對于不同的經(jīng)營業(yè)態(tài) ， 其內(nèi)部的流線也有所差異 。 項目總體規(guī)劃思路 人流動線引導(dǎo) 建議考慮將中庭直接開到地下二層 ， 通過手扶電梯將人流引入地上空間 ， 方便駕車人士停車后順利進(jìn)入商場 。 項目總體規(guī)劃思路 地下人流 整個市場的出入口不宜過多 ， 防止人流過早流失 。 主入口考慮設(shè)在臨解放路位置 ， 方便從人流最旺的路段直接引入人流 。 另外在與華豐國際服裝市場相鄰區(qū)域 ， 應(yīng)處理好入口及外觀的設(shè)計 ， 通過具有特色的外觀設(shè)計吸引人流 ， 與華豐服裝市場形成良好互動 。 北部由于環(huán)境過于混亂 ， 考慮到項目整體形象關(guān)系 ， 建議初期設(shè)置綠化阻隔 ， 形成視線上的遮擋 ， 但要留有人行入口 ， 方便人流的互動 。 地面人流引入 內(nèi)部交通組織 手扶電梯設(shè)在中庭外圍 ， 令到搭乘手扶電梯的人流外露于中庭 ， 顯示一種人流旺盛的場面；另外 ， 手扶電梯的朝向?qū)徫镎叩牧鲃討?yīng)具有一定的指引作用 ， 引導(dǎo)購物者均勻分布于場內(nèi) ，達(dá)到利用一臺手扶電梯帶活一個區(qū)域的目的 。另外手扶電梯的目的性也應(yīng)該注意 ， 滿足批發(fā)客戶的直達(dá)性與便利性 。 電梯以及普通樓梯的數(shù)量應(yīng)達(dá)到充分滿足人流及貨運(yùn)的上下交通 ，尤其是人流電梯的可達(dá)性和引導(dǎo)性以及貨梯的方便性 。 項目總體規(guī)劃思路 垂直交通組織 對于人流的引導(dǎo)及輸送 ，務(wù)必要形成一個循環(huán)的布局 ，避免出現(xiàn)死角位 。 平面交通組織 物流輸送路線 不同行業(yè)經(jīng)營者對倉庫存在不同的需求情況 ， 利用較高樓層或商場偏僻位預(yù)留作倉庫 ， 以解除經(jīng)營客戶對倉儲空間的需求 。 項目總體規(guī)劃思路 倉庫的預(yù)留 商場內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的 ， 貨梯的位置應(yīng)選擇在市場內(nèi)部較偏僻位置 ， 但又能使貨梯出口到市場各個鋪位有一個適中的距離 ， 以滿足各商戶對于貨梯的使用需求 。 貨梯的設(shè)置 卸貨區(qū)域 地下車庫應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位 ， 并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場貨梯 ， 另外在戶外露天亦應(yīng)留有卸貨區(qū)域 ， 以方便大型運(yùn)輸車輛的停放及卸貨 。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目總體規(guī)劃 業(yè)態(tài)空間組合 建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計 配套設(shè)施建議 業(yè)態(tài)空間劃分建議 在綜合考慮一般市場規(guī)律以及前期市場調(diào)查的基礎(chǔ)上 ， 根據(jù)前期業(yè)態(tài)的綜合定位 ， 建議業(yè)態(tài)空間劃分如下 。 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 商鋪面積區(qū)間劃分對比分析 在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中 ， 商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟 ， 商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度 ， 也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理 。商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā) ， 從開發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場發(fā)展的態(tài)勢 ， 站在商家 、 經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題 ， 力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求 ， 適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動 ， 這樣所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路 。 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 商鋪面積劃分的相關(guān)建議 ? 商鋪面積區(qū)間的劃分 ， 應(yīng)從后期經(jīng)營者的需求面積出發(fā) ，根據(jù)所需面積區(qū)間確定建筑的柱間距離 ， 以便于后期內(nèi)部面積的細(xì)分 。 ? 我司根據(jù)市場經(jīng)營者的問卷調(diào)查結(jié)果以及批發(fā)市場經(jīng)營的一般規(guī)律給出以下業(yè)態(tài)經(jīng)營面積建議 。 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 鋪位劃分中 ， 對于服裝的面積可考慮適當(dāng)增大 1~2平方米 ，以滿足零購顧客的試衣需求 。 各業(yè)態(tài)商鋪組合建議 各樓層業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)分布組合 ， 地下一層建議做小商品 ， 地上一層全部為成衣服裝類；二層南側(cè)建筑為針織類 ， 北側(cè)為服裝類；三層集中為鞋類市場；四層南側(cè)建筑一部分做為餐廳配套整體經(jīng)營 ， 另一部分做辦公空間 ， 為有辦公需求的經(jīng)營商家提供場所 ， 北側(cè)為集中倉庫；五層全部作為倉庫使用 。 其中店鋪比例預(yù)估如下： 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目總體規(guī)劃 業(yè)態(tài)空間組合 建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計