【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)計(jì) ， 使人流在市場(chǎng)外部可直接到達(dá)市場(chǎng)地下一層 。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 ?根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目地塊判斷 ， 以及市場(chǎng)供需調(diào)研 ， 對(duì)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)做以下預(yù)估 。 用地面積 （公頃） 容積率 建筑密度（ %） 綠地率（ %） 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 停車(chē)位 （個(gè)） % 35% （+） 700 區(qū)域功能組織建議 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能分析 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的功能組成包括經(jīng)營(yíng)設(shè)施 、 輔助設(shè)施 、 交通設(shè)施 、 服務(wù)設(shè)施 、 后勤設(shè)施 、 公共設(shè)施六部分 。 在對(duì)國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)功能布局實(shí)例的研究分析的基礎(chǔ)上 , 發(fā)現(xiàn)目前專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的功能出現(xiàn)了以下變化 : ?經(jīng)營(yíng)設(shè)施 : 批發(fā)銷(xiāo)售區(qū)逐漸擺脫行列式的單調(diào)設(shè)計(jì)模式 , 購(gòu)物環(huán)境得到改善。 ?輔助設(shè)施 : 除了保留原來(lái)的設(shè)備用房設(shè)施與技術(shù)用房設(shè)施之外 , 增加了主題會(huì)展設(shè)施 ,包括會(huì)展中心 (展館 ) 、商務(wù)辦公、主題公園、主題廣場(chǎng)等。而技術(shù)用房設(shè)施則增加了網(wǎng)絡(luò)信息中心、技術(shù)開(kāi)發(fā)研究中心等。 ?交通設(shè)施 : 增加了物流配送中心、場(chǎng)內(nèi)交通專(zhuān)線等部分。 ?服務(wù)設(shè)施 : 出現(xiàn)了高級(jí)酒店 , 而郵電通訊設(shè)施、金融、娛樂(lè)等設(shè)施日益完備。 ?后勤設(shè)施 : 門(mén)衛(wèi)保安與市場(chǎng)管理部已經(jīng)是專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不可缺少的配套設(shè)施。 ?公共設(shè)施 : 逐漸被重視并日益體現(xiàn)“以人為本” , 包括路燈、公共綠化、導(dǎo)向地圖、坐椅、步行道、無(wú)障礙設(shè)計(jì)、垃圾箱、公共廁所等等。 區(qū)域功能組織建議 城市空間與批發(fā)市場(chǎng)空間關(guān)系 由于批發(fā)市場(chǎng)自身的特點(diǎn) ， 決定其入口空間不同于商場(chǎng) 、 購(gòu)物中心等其他類(lèi)型的商業(yè)建筑 ， 批發(fā)市場(chǎng)與商廈入口空間的模式區(qū)別見(jiàn)圖42， 批發(fā)市場(chǎng)的入口空間為城市空間與批發(fā)市場(chǎng)空間的過(guò)渡空間 ， 以入口空間為媒介 ， 城市空間有機(jī)地滲透到市場(chǎng)空間中 ， 市場(chǎng)內(nèi)部空間是城市空間的延續(xù) ， 而百貨大廈的入口空間表現(xiàn)為城市空間與商廈建筑空間的對(duì)立與不相容性 , 由城市空間領(lǐng)域直接進(jìn)入商場(chǎng)空間領(lǐng)域 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 入口廣場(chǎng)空間 入口廣場(chǎng)空間應(yīng)考慮停車(chē) 、 休憩等功能 ， 將人流與車(chē)流進(jìn)行合理組織 。 本項(xiàng)目所處區(qū)域已由此前的城市西郊轉(zhuǎn)而變成了城市繁華商業(yè)地段 。 因此 ， 入口廣場(chǎng)空間除考慮以上功能外還應(yīng)注意綠化與小品的布置 ， 豐富城市景觀 ， 美化城市環(huán)境 ， 提高環(huán)境品質(zhì) ， 另建議結(jié)合地下空間設(shè)計(jì)下沉式小型主題廣場(chǎng) ， 在建設(shè)良好環(huán)境的同時(shí) ， 營(yíng)造未來(lái)項(xiàng)目亮點(diǎn) ， 吸引人流 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)空間 根據(jù)兩棟建筑的分布將市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)空間自然分割為南北兩部分 ， 兩棟建筑之間通過(guò)連廊結(jié)合 ， 底部通道入口處以及通道內(nèi)部做景觀設(shè)計(jì)處理 ，形成良好的人流延續(xù) 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 中庭開(kāi)敞空間 中庭開(kāi)敞空間的設(shè)計(jì) ，有利于增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部的通風(fēng)采光 ， 同時(shí)成為商場(chǎng)內(nèi)部的參照系統(tǒng) ， 使進(jìn)入商場(chǎng)的顧客方向感明確 ， 并且在一定程度上消除了死角 ， 方便了內(nèi)部鋪位的劃分 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 區(qū)域功能組織建議 地下停車(chē)入口位置建議 地下停車(chē)由于要將車(chē)輛引入地下二層 ，因此需要通道較長(zhǎng) ，考慮將入口放置在地塊北部 ， 以減弱對(duì)東西兩側(cè)店鋪影響 ， 而將更多人流從南側(cè)干道向市場(chǎng)北側(cè)吸引 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 交通動(dòng)線組織 城市批發(fā)市場(chǎng)與其他類(lèi)型的商業(yè)建筑不同 ， 人流 、 物流 、車(chē)流流量均很大 ， 市場(chǎng)的各種流線組織在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中尤為重要 ， 左圖顯示了市場(chǎng)流線的組織結(jié)構(gòu) 。 市場(chǎng)內(nèi)部流線組成非常復(fù)雜 ， 主要分為人流 、貨流 、 車(chē)流 。 內(nèi)部流線的合理組織 ， 首先避免三大流線相互干擾 ， 合理組織人流 ， 即工作人員流線 、 服務(wù)人員流線與購(gòu)物人流之間的關(guān)系 ， 合理組織帶貨客流與載貨車(chē)流以及機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)之間的關(guān)系 。 在市場(chǎng)內(nèi)部流線的組織中也應(yīng)注意 ， 對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ， 其內(nèi)部的流線也有所差異 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 人流動(dòng)線引導(dǎo) 建議考慮將中庭直接開(kāi)到地下二層 ， 通過(guò)手扶電梯將人流引入地上空間 ， 方便駕車(chē)人士停車(chē)后順利進(jìn)入商場(chǎng) 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 地下人流 整個(gè)市場(chǎng)的出入口不宜過(guò)多 ， 防止人流過(guò)早流失 。 主入口考慮設(shè)在臨解放路位置 ， 方便從人流最旺的路段直接引入人流 。 另外在與華豐國(guó)際服裝市場(chǎng)相鄰區(qū)域 ， 應(yīng)處理好入口及外觀的設(shè)計(jì) ， 通過(guò)具有特色的外觀設(shè)計(jì)吸引人流 ， 與華豐服裝市場(chǎng)形成良好互動(dòng) 。 北部由于環(huán)境過(guò)于混亂 ， 考慮到項(xiàng)目整體形象關(guān)系 ， 建議初期設(shè)置綠化阻隔 ， 形成視線上的遮擋 ， 但要留有人行入口 ， 方便人流的互動(dòng) 。 地面人流引入 內(nèi)部交通組織 手扶電梯設(shè)在中庭外圍 ， 令到搭乘手扶電梯的人流外露于中庭 ， 顯示一種人流旺盛的場(chǎng)面；另外 ， 手扶電梯的朝向?qū)?gòu)物者的流動(dòng)應(yīng)具有一定的指引作用 ， 引導(dǎo)購(gòu)物者均勻分布于場(chǎng)內(nèi) ，達(dá)到利用一臺(tái)手扶電梯帶活一個(gè)區(qū)域的目的 。另外手扶電梯的目的性也應(yīng)該注意 ， 滿足批發(fā)客戶的直達(dá)性與便利性 。 電梯以及普通樓梯的數(shù)量應(yīng)達(dá)到充分滿足人流及貨運(yùn)的上下交通 ，尤其是人流電梯的可達(dá)性和引導(dǎo)性以及貨梯的方便性 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 垂直交通組織 對(duì)于人流的引導(dǎo)及輸送 ，務(wù)必要形成一個(gè)循環(huán)的布局 ，避免出現(xiàn)死角位 。 平面交通組織 物流輸送路線 不同行業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)倉(cāng)庫(kù)存在不同的需求情況 ， 利用較高樓層或商場(chǎng)偏僻位預(yù)留作倉(cāng)庫(kù) ， 以解除經(jīng)營(yíng)客戶對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 倉(cāng)庫(kù)的預(yù)留 商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的 ， 貨梯的位置應(yīng)選擇在市場(chǎng)內(nèi)部較偏僻位置 ， 但又能使貨梯出口到市場(chǎng)各個(gè)鋪位有一個(gè)適中的距離 ， 以滿足各商戶對(duì)于貨梯的使用需求 。 貨梯的設(shè)置 卸貨區(qū)域 地下車(chē)庫(kù)應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位 ， 并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場(chǎng)貨梯 ， 另外在戶外露天亦應(yīng)留有卸貨區(qū)域 ， 以方便大型運(yùn)輸車(chē)輛的停放及卸貨 。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃 業(yè)態(tài)空間組合 建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì) 配套設(shè)施建議 業(yè)態(tài)空間劃分建議 在綜合考慮一般市場(chǎng)規(guī)律以及前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上 ， 根據(jù)前期業(yè)態(tài)的綜合定位 ， 建議業(yè)態(tài)空間劃分如下 。 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 商鋪面積區(qū)間劃分對(duì)比分析 在商用物業(yè)的規(guī)劃過(guò)程中 ， 商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個(gè)重要步驟 ， 商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷(xiāo)售進(jìn)度 ， 也會(huì)影響到物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)和管理 。商鋪如何間隔須從市場(chǎng)的需求出發(fā) ， 從開(kāi)發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì) ， 站在商家 、 經(jīng)營(yíng)者和管理者的角度考慮問(wèn)題 ， 力求能夠使商場(chǎng)商鋪的間隔更加適合市場(chǎng)的需求 ， 適合各種商家開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他的商務(wù)活動(dòng) ， 這樣所開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)才會(huì)適銷(xiāo)對(duì)路 。 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 商鋪面積劃分的相關(guān)建議 ? 商鋪面積區(qū)間的劃分 ， 應(yīng)從后期經(jīng)營(yíng)者的需求面積出發(fā) ，根據(jù)所需面積區(qū)間確定建筑的柱間距離 ， 以便于后期內(nèi)部面積的細(xì)分 。 ? 我司根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果以及批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的一般規(guī)律給出以下業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積建議 。 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 鋪位劃分中 ， 對(duì)于服裝的面積可考慮適當(dāng)增大 1~2平方米 ，以滿足零購(gòu)顧客的試衣需求 。 各業(yè)態(tài)商鋪組合建議 各樓層業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)分布組合 ， 地下一層建議做小商品 ， 地上一層全部為成衣服裝類(lèi)；二層南側(cè)建筑為針織類(lèi) ， 北側(cè)為服裝類(lèi)；三層集中為鞋類(lèi)市場(chǎng)；四層南側(cè)建筑一部分做為餐廳配套整體經(jīng)營(yíng) ， 另一部分做辦公空間 ， 為有辦公需求的經(jīng)營(yíng)商家提供場(chǎng)所 ， 北側(cè)為集中倉(cāng)庫(kù)；五層全部作為倉(cāng)庫(kù)使用 。 其中店鋪比例預(yù)估如下： 業(yè)態(tài)空間組合規(guī)劃建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃 業(yè)態(tài)空間組合 建筑風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)