存量房地產(chǎn)的銷售與貸款辦理(編輯修改稿)
2025-01-23 14:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)保險單正本。n 買賣雙方在借款銀行開立的存折賬號。n 上述資料的原件及復(fù)印件。n 擔(dān)保手續(xù)。n 評估報告。（ 3）約定貸款的條件n 銀行、售房者或擔(dān)保公司和購房者三方之間的約定的條件有：n 售房者（或售房者）和購房者簽訂的商品房買賣合同（預(yù)售或觀售）。n 銀行與售房者（或但保公司）、購房者簽訂的借款合同（有的簽訂住房抵押貸款合同、委托扣款協(xié)議）。n 銀行與售房者（或擔(dān)保公司）簽訂的《住房抵押貸款承諾書》。n 借款合同的主要內(nèi)容：借款合同（《住房抵押合同》）是售房者、購房者和銀行簽訂的用以規(guī)定銀行向購房者提供住房抵押貸款過程中三方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是購房者獲得住房抵押貸款的關(guān)鍵性法律文件。合同包括貸款金額、期、利息、劃款方式、還款原則、還款總期數(shù)、還款方法、還款方式、提前還款、延長還款期限、抵押物的保險、擔(dān)保責(zé)任、各方權(quán)利與義、特別約定等內(nèi)容，例如：n 抵押期間，未經(jīng)貸款銀行同意，抵押人不得將抵押物轉(zhuǎn)移、出租、變賣或饋贈。n 借款人不具有足夠清償債務(wù)能力時，可提出由貸款銀行認可的第三方提供不可撤銷的全額有效擔(dān)保。n 保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。n 保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠代償能力的，并且在貸款銀行存有一定的保證金。n 保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款銀行認可，原保證合同不得撤銷。n 貸款擔(dān)保方式：n 在借款合同執(zhí)行期間，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險，否則，貸款銀行有權(quán)代為投保，一切費用由抵押人承擔(dān)。n 貸款償還：n 償還貸款采取先還息后還本，按月均還的辦法。4）住房抵押貸款還款計劃n 可分為等額償還的住房抵押貸款、不等額償還的住房抵押貸款；也可分為定期償還的住房抵押貸款、不定期償還的住房抵押貸款。（ 1）等額償還的抵押貸款方式n 等額償還的住房抵押貸款方式也有其缺陷： ① 利率變化的風(fēng)險。 ② 借款人前期壓力大。（ 2）等額償還的計算公式 ① 等額本息均還法，即甲方按月以相等的金額償還貸款本息。 ② 等額本金還款法，即每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。在計算住房抵押貸款計劃時，一般都按照貸款銀行提供的住房抵押貸款等額還款月供系數(shù)進行計算，下面有兩種計算形式的系數(shù)表可供參考（見表 7— 1）n 例如，一套總價為 350， 000的住宅，購買方選擇 7成 15年的住房抵押貸款付款方式，需要貸款 245， 000元，每月償還本息的數(shù)額按上述公式及還款月供系數(shù)計算如下：n 245000=2023/月n 為了計算和支付方便，通常將月還款尾數(shù)加入首期付款之中。（ 3）計算貸款余額n 等額還款的抵押貸款中，計算每月還款額的基礎(chǔ)是 “貸款期間，每月還款額的現(xiàn)值之和等于貸款本金 ”。4)存量房貸款操作流程 (1)確定按揭服務(wù)公司和貸款方案。 (2)查詢公積金 (如需公積金貸款 )。 (3)簽訂房屋買賣合同。 (4)準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)。 (5)簽貸款協(xié)議、公證、保險。按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交開款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽訂貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。 (6)辦理房屋過戶和抵押手續(xù)。 (7)銀行第一次放款。 (8)辦理房產(chǎn)證和抵押證明。 (9)銀行第二次放款。5）抵押貸款手續(xù)所需費用6）抵押貸款注意事項n 防范住房抵押貸款的風(fēng)險。具體防范措施如下： (1)無力繼續(xù)償還貸款本息 (2)房屋貶值風(fēng)險 (3)利率變化風(fēng)險 (4)房屋處理風(fēng)險n 對于未滿兩年的商品房出售， 2023年 5月 11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》做了明確說明。 n 國稅總局于 2023年 10月發(fā)布了《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》 (國稅發(fā) [2023]156號 )，按照現(xiàn)行的稅收規(guī)范，存量房買賣過程中，必須繳納包括個人所得稅在內(nèi)的幾種稅費，具體見表 7－ 2：n 1)買賣雙方均需繳納的印花稅標(biāo)準(zhǔn)n 2)買方需要繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)n 3)賣方需要繳納的營業(yè)稅、個人所得稅標(biāo)準(zhǔn)（ 1）出售商品房繳納稅費 具體規(guī)定如下：n ① 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。n ② 個人所得稅。n
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