【文章內容簡介】 比增長 %，商品房銷售額 ，同比增長 % 18月，海南商品房銷售額已超過 2023年全年商品住宅銷售額 ，達到了歷年來的最高點 2023年 18月，海南房地產保持著高速增長的勢頭，海南省對樓市投資者和消費者的吸引力越來越強 受旅游產業(yè)拉動以及政府的戰(zhàn)略布局影響，海南近幾年來，房地產一直處于健康、快速發(fā)展的運行狀態(tài)，而且這一趨勢將一直持續(xù)。 3 市場需求 數據來源：海南房地產月報 海南房產情況 41 海南商品房成交均價走勢圖1850 1700 20232400290037504150 427045180100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20234 房價走勢 2023年房價被大幅推高， 112月全國商品住宅成交均價預計達 4518元 /平方米，同比增長達 30％ 20232023年，金融危機后，海南經濟復蘇，且房地產市場因受到炒作等原因，房價持續(xù)攀升 ；剛性需求 +寬松的貨幣政策， 2023海南樓市持續(xù)高燒 20232023年，受海南省爛尾樓及積壓房等因素的影響，房價連續(xù) 2年下跌，出現(xiàn) 58個點的負增長趨勢 從 2023年開始，海南房地產開始走向復蘇，樓市開始想健康的方向發(fā)展 2023年，深圳樓市飆升，其它一線城市比如北京、上海房價也有明顯的上升趨勢 （元 /平方米） 42 09年海南省國有土地出讓情況顯示三亞市出讓土地的面積明顯小于?？谑?，顯示建設用地資源稀缺 2023年?？谑谐鲎寚型恋兀ú缓I(yè)用地） 10幅，其中，居住用地 8幅。出讓土地面積 2128畝，其中，居住用地 1611畝。樓面地價 1780元 /平方米，其中，住宅樓面地價 1037元 /平方米。 2023年三亞市出讓國有土地（不含工業(yè)用地） 8幅，其中，居住用地 3幅。出讓土地面積 670畝，其中，居住用地 361畝。樓面地價 3266元 /平方米，其中，住宅樓面地價 3786元 /平方米。 2 0 0 9 年?？谑?、三亞市國有土地出讓情況0100200300400500600700800900土地成交價格（萬元/畝）?？谑?三亞市?？谑?194 817 84 312 40 40 三亞市 71 233 132 102 121 200 9年1月200 9年2月200 9年3月200 9年4月200 9年5月200 9年6月200 9年7月200 9年8月200 9年9月2023年10月2023年11月2023年12月2 0 0 9 年?？?、三亞土地出讓價格情況01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000樓面地價（元/平方米）海口市 三亞市?？谑?2,433 3,500 1,534 4,524 564 201 三亞市 767 8,738 660 4,649 1,344 2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月5 土地出 讓情況 三亞市出讓土地的面積明顯小于?？谑?，顯示建設用地資源稀缺。 三亞市的土地價格明顯高于?？谑?，且三亞市住宅用地價格高于商服用地價格， 43 海南典型區(qū)域房地產市場分析 44 ?？诜康禺a市場研究思路 海口城市發(fā)展概括 ?？诜康禺a市場概述 45 海口位于海南省北端，占有豐富濱海自然景觀資源，是全島乃至全國未來濱海城市和核心發(fā)展城市 ?？?，又稱椰城，是我國最大經濟特區(qū)海南省省會城市，全省政治、經濟、文化、經濟、交通中心； ?？谑休犘阌?、龍華、美蘭、瓊山四個縣級市轄區(qū)；全市土地總面積 方公里，其中建設用地 363平方公里； ?？陲L光秀麗，名勝古跡多，是全國熱帶濱海旅游休閑勝地。地處熱帶濱海，富于海濱特色景觀，海域面積 830平方公里，海岸線長 131公里。海水平均水溫25℃ ，透明度 1米，最大達 2米； 未來?？诔鞘薪ㄔO的目標是： 努力建成環(huán)北部灣的重要經濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內外理想的第二居住地。 1 城市現(xiàn)狀 46 海口 GDP總值占全省 30%以上，且保持快速平穩(wěn)增長態(tài)勢，但總量偏小，與全國同類城市相比仍有差距 01002003004005000%2%4%6%8%10%12%14%生產總值 （ 億元 ） 增長速度生產總值 （ 億元 ） 2 5 3 .0 1 3 0 1 .3 5 3 5 0 .0 6 3 9 6 .4 4 4 3 .1 8增長速度 1 3 .2 % 1 2 .1 % 1 2 .9 % 1 2 .6 % 1 0 .4 %2023 2023 2023 2023 20231016 .03 億 ,70%443 .18 億 ,30%海口市 （ 億元 ） 海南其它市縣 （ 億元 ）4 4 3 6 .1 81 5 6 0 .0 23 8 5 8 .23 0 0 0 .9 81 6 6 0 .0 81 4 4 .34 4 3 .1 80 1000 2023 3000 4000 5000青島廈門大連長沙南昌三亞?？? 2023年海口 GDP總值達 ，同比增長 %，已連續(xù) 11年保持兩位數快速增長。海口市 GDP占全省 30%以上； 通過橫向的發(fā)展比較，海口經濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市； 根據城市 GDP與房地產發(fā)展關系模型，?？诜康禺a處于高速發(fā)展時期 GDP增速與房地產發(fā)展關系 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 海口近 5年 GDP總量及增長率 各城市 GDP橫向比較 ?？?GDP占全省比例 4%~5% 5%~8% 大于 8% 2 GDP總值 數據來源：海口市政府公報、各城市政府公報 47 ?？谑腥司?GDP數值偏小且增速不斷放緩，與同類城市相比有較大差距，但房地產處于高速發(fā)展期 582516265163198457683610530572242960 20230 40000 60000 80000青島廈門大連長沙南昌三亞?？?500010000150002023025000300000 .0 %2 .0 %4 .0 %6 .0 %8 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %1 4 .0 %1 6 .0 %1 8 .0 %人均生產總值 （ 億元 ） 增長速度人均生產總值 （ 億元 ） 17684 20436 23204 25733 27792增長速度 1 0 .5 % 1 5 .6 % 1 3 .5 % 1 0 .9 % 8 .0 %2023 2023 2023 2023 2023 ?？谑腥司?GDP也處于偏低水平，增長速度緩慢，經濟實力較弱； 通過橫向比較，海口經濟發(fā)展還遠落后于其它沿海及省會城市； 根據人均 GDP與房地產發(fā)展關系模型，海口市房地產處于高速發(fā)展期； 人均 GDP與房地產發(fā)展關系 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 0800US$ 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 各城市人均生產總值橫向比較 2 人均 GDP值 ?？谑薪?5年人均生產總值及增長率 數據來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報 48 第三產業(yè)發(fā)展在城市產業(yè)結構比例中占比大，而其他產業(yè)相對其他城市比，處于中低水平 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%?？?三亞 南昌 長沙 大連 廈門 青島第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)0100200300400500第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)第三產業(yè) 1 4 9 .2 1 9 5 .1 2 2 2 2 .0 6 2 5 5 .8 2 9 8 .5第二產業(yè) 8 2 .4 8 8 3 .1 4 1 0 2 .1 2 1 1 1 .1 1 1 3 .2 8第一產業(yè) 2 1 .3 3 2 3 .0 9 2 5 .8 8 2 9 .5 3 1 .42023 2023 2023 2023 2023 ?？诮┠甑谌a業(yè)的比例不斷擴大，一二產業(yè)的比例不斷縮小； 相比其它類似二線城市，?？谑械谌a業(yè)（服務業(yè)）占比重最大，第二產業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產業(yè)（農業(yè)）與其他城市基本持平。相對于其它城市，海口市的第二產業(yè)仍然是其經濟發(fā)展的短板； 未來海口市政府在保證旅游產業(yè)發(fā)展的基礎上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農副產品加工業(yè)等五大支柱產業(yè)的發(fā)展。 8 .3 6 7 .7 7 .4 7 .4 73 2 .6 32 7 .6 2 9 .2 2 8 .1 2 5 .65 9 .0 16 4 .7 6 3 .4 6 4 .5 6 7 .40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)?？诮?5年三次產業(yè)情況 ?？诮?5年三次產業(yè)變化趨勢 各城市三次產業(yè)橫向比較 3 產業(yè)結構 數據來源：?？谑姓珗?、各城市政府公報 49 海口以第三產業(yè)為城市經濟主體，經濟總量偏小，未來將加大第二產業(yè)投入，拉動經濟發(fā)展 ?？跒楹Ｄ鲜〉暮诵某鞘校苓叿淞τ邢?；目前正在計劃合并澄邁縣，擴大城市版圖及縱深； 城市 GDP總量穩(wěn)步增長，但總量仍偏?。话l(fā)展速度較快，為房地產市場的高速發(fā)展提供一定的經濟支持； 以旅游業(yè)為主導的第三產業(yè)發(fā)達，占 GDP總量的六成，但城市缺乏高級服務業(yè)如顧問咨詢、金融理財、信息服務、國際貿易等；且旅游業(yè)競爭力有所下降； 第二產業(yè)貢獻不足，占 GDP總量不到三成，形成城市經濟快速突破發(fā)展的瓶頸；“十一五”以來政府將加大第二產業(yè)的投入與扶持。 經濟 發(fā)展 保持以旅游業(yè)為主體的第三產業(yè)的強勢發(fā)展 加大第二產業(yè)的投入與扶持，加速經濟發(fā)展 4 小結 50 08年末常住人口 ，城市常住人口比戶籍人口高 18%左右，外來常住人口將給地產帶來活力 2023年末常住人口 人 ，戶籍人口 ，自然增長率為 ? 。 ?？谑谐Ｗ∪丝诟叱霰镜貞艏丝诩s 18%左右，外地人口居住數量比例有逐年上漲趨勢； 海口市流動人口保持在 30萬人左右； ?？趹艏丝诜植驾^為均勻；秀英區(qū)因大部位于西海岸，總人口數相對較??； 18%28%31%23%秀英 龍華 美蘭 瓊山區(qū)域 區(qū)域面積（公里） 戶籍人口（萬人） 美蘭區(qū) 瓊山區(qū) 龍華區(qū) 秀英區(qū) 匯總 1 7 1 .0 3 1 7 3 .2 31 7 6 .6 71 7 9 .4 5 1 8 3 .57 .25 ?7 .10 ?7 .01 ?7 .12 ?7 .14 ?0204060801001201401601802006 .8 56 .96 .9 577 .0 57 .17 .1 57 .27 .2 57 .3戶籍人口 （ 萬人 ） 常住人口 （ 萬人 ） 自然增長率 （ 千分之 ）戶籍人口 （ 萬人 ） 1 4 3 .0 7 1 4 7 .2 9 1 5 0 .8 6 1 5 2 .9 4 1 5 5 .8 2常住人口 （ 萬人 ） 1 7 1 .0 3 1 7 3 .2 3 1 7 6 .6 7 1 7 9 .4 5 1 8 3 .5自然增長率 （ 千分之 ） 7 .1 4 7 .1 2 7 .0 1 7 .1 7 .2 52023 2023 2023 2023 20235 人口總量 數據來源：?？谑姓珗? 51 生活水平逐步改善，收入與支出不斷增長，但剩余購買力增加有限 8981 9740 10712 12289 141507 .6 %8 .4 %1 0 .0 % 9 .8 %8 .8 %02023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 2023 20230 .0 %2 .0 %4 .0 %6 .0 %8 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %城市居民人均可支配收入