【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比增長(zhǎng) %，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) % 18月，海南商品房銷售額已超過(guò) 2023年全年商品住宅銷售額 ，達(dá)到了歷年來(lái)的最高點(diǎn) 2023年 18月，海南房地產(chǎn)保持著高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，海南省對(duì)樓市投資者和消費(fèi)者的吸引力越來(lái)越強(qiáng) 受旅游產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)以及政府的戰(zhàn)略布局影響，海南近幾年來(lái)，房地產(chǎn)一直處于健康、快速發(fā)展的運(yùn)行狀態(tài)，而且這一趨勢(shì)將一直持續(xù)。 3 市場(chǎng)需求 數(shù)據(jù)來(lái)源：海南房地產(chǎn)月報(bào) 海南房產(chǎn)情況 41 海南商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖1850 1700 20232400290037504150 427045180100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20234 房?jī)r(jià)走勢(shì) 2023年房?jī)r(jià)被大幅推高， 112月全國(guó)商品住宅成交均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá) 4518元 /平方米，同比增長(zhǎng)達(dá) 30％ 20232023年，金融危機(jī)后，海南經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，且房地產(chǎn)市場(chǎng)因受到炒作等原因，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升 ；剛性需求 +寬松的貨幣政策， 2023海南樓市持續(xù)高燒 20232023年，受海南省爛尾樓及積壓房等因素的影響，房?jī)r(jià)連續(xù) 2年下跌，出現(xiàn) 58個(gè)點(diǎn)的負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì) 從 2023年開始，海南房地產(chǎn)開始走向復(fù)蘇，樓市開始想健康的方向發(fā)展 2023年，深圳樓市飆升，其它一線城市比如北京、上海房?jī)r(jià)也有明顯的上升趨勢(shì) （元 /平方米） 42 09年海南省國(guó)有土地出讓情況顯示三亞市出讓土地的面積明顯小于海口市，顯示建設(shè)用地資源稀缺 2023年海口市出讓國(guó)有土地（不含工業(yè)用地） 10幅，其中，居住用地 8幅。出讓土地面積 2128畝，其中，居住用地 1611畝。樓面地價(jià) 1780元 /平方米，其中，住宅樓面地價(jià) 1037元 /平方米。 2023年三亞市出讓國(guó)有土地（不含工業(yè)用地） 8幅，其中，居住用地 3幅。出讓土地面積 670畝，其中，居住用地 361畝。樓面地價(jià) 3266元 /平方米，其中，住宅樓面地價(jià) 3786元 /平方米。 2 0 0 9 年海口市、三亞市國(guó)有土地出讓情況0100200300400500600700800900土地成交價(jià)格（萬(wàn)元/畝）?？谑?三亞市海口市 194 817 84 312 40 40 三亞市 71 233 132 102 121 200 9年1月200 9年2月200 9年3月200 9年4月200 9年5月200 9年6月200 9年7月200 9年8月200 9年9月2023年10月2023年11月2023年12月2 0 0 9 年?？凇⑷齺喭恋爻鲎寖r(jià)格情況01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000樓面地價(jià)（元/平方米）?？谑?三亞市?？谑?2,433 3,500 1,534 4,524 564 201 三亞市 767 8,738 660 4,649 1,344 2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月2023年12月5 土地出 讓情況 三亞市出讓土地的面積明顯小于海口市，顯示建設(shè)用地資源稀缺。 三亞市的土地價(jià)格明顯高于?？谑校胰齺喪凶≌玫貎r(jià)格高于商服用地價(jià)格， 43 海南典型區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 44 海口房地產(chǎn)市場(chǎng)研究思路 ?？诔鞘邪l(fā)展概括 ?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)概述 45 ?？谖挥诤Ｄ鲜”倍?，占有豐富濱海自然景觀資源，是全島乃至全國(guó)未來(lái)濱海城市和核心發(fā)展城市 ?？?，又稱椰城，是我國(guó)最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南省省會(huì)城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、交通中心； ?？谑休犘阌?、龍華、美蘭、瓊山四個(gè)縣級(jí)市轄區(qū)；全市土地總面積 方公里，其中建設(shè)用地 363平方公里； ?？陲L(fēng)光秀麗，名勝古跡多，是全國(guó)熱帶濱海旅游休閑勝地。地處熱帶濱海，富于海濱特色景觀，海域面積 830平方公里，海岸線長(zhǎng) 131公里。海水平均水溫25℃ ，透明度 1米，最大達(dá) 2米； 未來(lái)?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標(biāo)是： 努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟(jì)城市，華南地區(qū)的花園城市，國(guó)內(nèi)外理想的第二居住地。 1 城市現(xiàn)狀 46 ?？?GDP總值占全省 30%以上，且保持快速平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但總量偏小，與全國(guó)同類城市相比仍有差距 01002003004005000%2%4%6%8%10%12%14%生產(chǎn)總值 （ 億元 ） 增長(zhǎng)速度生產(chǎn)總值 （ 億元 ） 2 5 3 .0 1 3 0 1 .3 5 3 5 0 .0 6 3 9 6 .4 4 4 3 .1 8增長(zhǎng)速度 1 3 .2 % 1 2 .1 % 1 2 .9 % 1 2 .6 % 1 0 .4 %2023 2023 2023 2023 20231016 .03 億 ,70%443 .18 億 ,30%?？谑?（ 億元 ） 海南其它市縣 （ 億元 ）4 4 3 6 .1 81 5 6 0 .0 23 8 5 8 .23 0 0 0 .9 81 6 6 0 .0 81 4 4 .34 4 3 .1 80 1000 2023 3000 4000 5000青島廈門大連長(zhǎng)沙南昌三亞海口 2023年?？?GDP總值達(dá) ，同比增長(zhǎng) %，已連續(xù) 11年保持兩位數(shù)快速增長(zhǎng)。?？谑?GDP占全省 30%以上； 通過(guò)橫向的發(fā)展比較，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展還遠(yuǎn)落后于其它沿海及省會(huì)城市； 根據(jù)城市 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，海口房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 ?？诮?5年 GDP總量及增長(zhǎng)率 各城市 GDP橫向比較 ?？?GDP占全省比例 4%~5% 5%~8% 大于 8% 2 GDP總值 數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào)、各城市政府公報(bào) 47 ?？谑腥司?GDP數(shù)值偏小且增速不斷放緩，與同類城市相比有較大差距，但房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期 582516265163198457683610530572242960 20230 40000 60000 80000青島廈門大連長(zhǎng)沙南昌三亞?？?500010000150002023025000300000 .0 %2 .0 %4 .0 %6 .0 %8 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %1 4 .0 %1 6 .0 %1 8 .0 %人均生產(chǎn)總值 （ 億元 ） 增長(zhǎng)速度人均生產(chǎn)總值 （ 億元 ） 17684 20436 23204 25733 27792增長(zhǎng)速度 1 0 .5 % 1 5 .6 % 1 3 .5 % 1 0 .9 % 8 .0 %2023 2023 2023 2023 2023 ?？谑腥司?GDP也處于偏低水平，增長(zhǎng)速度緩慢，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱； 通過(guò)橫向比較，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展還遠(yuǎn)落后于其它沿海及省會(huì)城市； 根據(jù)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，?？谑蟹康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展期； 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 0800US$ 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 各城市人均生產(chǎn)總值橫向比較 2 人均 GDP值 ?？谑薪?5年人均生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：海口市政府公報(bào)、各城市政府公報(bào) 48 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例中占比大，而其他產(chǎn)業(yè)相對(duì)其他城市比，處于中低水平 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%海口 三亞 南昌 長(zhǎng)沙 大連 廈門 青島第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)0100200300400500第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 1 4 9 .2 1 9 5 .1 2 2 2 2 .0 6 2 5 5 .8 2 9 8 .5第二產(chǎn)業(yè) 8 2 .4 8 8 3 .1 4 1 0 2 .1 2 1 1 1 .1 1 1 3 .2 8第一產(chǎn)業(yè) 2 1 .3 3 2 3 .0 9 2 5 .8 8 2 9 .5 3 1 .42023 2023 2023 2023 2023 ?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴(kuò)大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮??； 相比其它類似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）占比重最大，第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）占比最小，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）與其他城市基本持平。相對(duì)于其它城市，?？谑械牡诙a(chǎn)業(yè)仍然是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短板； 未來(lái)?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 8 .3 6 7 .7 7 .4 7 .4 73 2 .6 32 7 .6 2 9 .2 2 8 .1 2 5 .65 9 .0 16 4 .7 6 3 .4 6 4 .5 6 7 .40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)?？诮?5年三次產(chǎn)業(yè)情況 ?？诮?5年三次產(chǎn)業(yè)變化趨勢(shì) 各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：海口市政府公報(bào)、各城市政府公報(bào) 49 海口以第三產(chǎn)業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)主體，經(jīng)濟(jì)總量偏小，未來(lái)將加大第二產(chǎn)業(yè)投入，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 海口為海南省的核心城市，但周邊幅射力有限；目前正在計(jì)劃合并澄邁縣，擴(kuò)大城市版圖及縱深； 城市 GDP總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，但總量仍偏小；發(fā)展速度較快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展提供一定的經(jīng)濟(jì)支持； 以旅游業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，占 GDP總量的六成，但城市缺乏高級(jí)服務(wù)業(yè)如顧問(wèn)咨詢、金融理財(cái)、信息服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易等；且旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有所下降； 第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)不足，占 GDP總量不到三成，形成城市經(jīng)濟(jì)快速突破發(fā)展的瓶頸；“十一五”以來(lái)政府將加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持。 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 保持以旅游業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展 加大第二產(chǎn)業(yè)的投入與扶持，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展 4 小結(jié) 50 08年末常住人口 ，城市常住人口比戶籍人口高 18%左右，外來(lái)常住人口將給地產(chǎn)帶來(lái)活力 2023年末常住人口 人 ，戶籍人口 ，自然增長(zhǎng)率為 ? 。 ?？谑谐Ｗ∪丝诟叱霰镜貞艏丝诩s 18%左右，外地人口居住數(shù)量比例有逐年上漲趨勢(shì)； ?？谑辛鲃?dòng)人口保持在 30萬(wàn)人左右； ?？趹艏丝诜植驾^為均勻；秀英區(qū)因大部位于西海岸，總?cè)丝跀?shù)相對(duì)較??； 18%28%31%23%秀英 龍華 美蘭 瓊山區(qū)域 區(qū)域面積（公里） 戶籍人口（萬(wàn)人） 美蘭區(qū) 瓊山區(qū) 龍華區(qū) 秀英區(qū) 匯總 1 7 1 .0 3 1 7 3 .2 31 7 6 .6 71 7 9 .4 5 1 8 3 .57 .25 ?7 .10 ?7 .01 ?7 .12 ?7 .14 ?0204060801001201401601802006 .8 56 .96 .9 577 .0 57 .17 .1 57 .27 .2 57 .3戶籍人口 （ 萬(wàn)人 ） 常住人口 （ 萬(wàn)人 ） 自然增長(zhǎng)率 （ 千分之 ）戶籍人口 （ 萬(wàn)人 ） 1 4 3 .0 7 1 4 7 .2 9 1 5 0 .8 6 1 5 2 .9 4 1 5 5 .8 2常住人口 （ 萬(wàn)人 ） 1 7 1 .0 3 1 7 3 .2 3 1 7 6 .6 7 1 7 9 .4 5 1 8 3 .5自然增長(zhǎng)率 （ 千分之 ） 7 .1 4 7 .1 2 7 .0 1 7 .1 7 .2 52023 2023 2023 2023 20235 人口總量 數(shù)據(jù)來(lái)源：?？谑姓珗?bào) 51 生活水平逐步改善，收入與支出不斷增長(zhǎng)，但剩余購(gòu)買力增加有限 8981 9740 10712 12289 141507 .6 %8 .4 %1 0 .0 % 9 .8 %8 .8 %02023400060008000100001202314000160002023 2023 2023 2023 20230 .0 %2 .0 %4 .0 %6 .0 %8 .0 %1 0 .0 %1 2 .0 %城市居民人均可支配收入