【文章內(nèi)容簡介】 度假，但由于當(dāng)?shù)仞B(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，資源污染嚴(yán)重。市場調(diào)研顯示，珠三角各城市面向本地休閑自住類旅游度假區(qū)，資源水平有瓶頸，覆蓋市場較窄。區(qū)域旅游度假 resort 類項(xiàng)目的資源絕大多數(shù)屬于低檔開發(fā)，度假功能尚未健全。珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動(dòng)，引導(dǎo)消費(fèi)。一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺。調(diào)研亦顯示，與珠三角居民不同，香港居民短程旅游時(shí)出國的比率較高。主要的旅游地為泰國、馬來西亞、印度尼西亞、韓國、澳大利亞、馬爾代夫和日本等地。因此，在未來本案爭取香港游客方面，不僅需要重視省內(nèi)的競爭，亦需要關(guān)注國外同類項(xiàng)目。本案屬于亞熱帶濱海旅游度假 resort，因此在同類市場上面臨的主要競爭對手是泰國、馬來西亞為代表的東南亞濱海度假區(qū)。本案相對于上述市場的主要競爭優(yōu)勢是距離優(yōu)勢所帶來的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本、地緣和歷史因素所形成的文化習(xí)慣方面一脈相承的優(yōu)勢。本案在氣候和資源環(huán)境競爭力上無明顯優(yōu)勢，但優(yōu)良的度假氛圍和高素質(zhì)的旅游休閑服務(wù)將會(huì)彌補(bǔ)此劣勢?；葜菖R近廣州、深圳及港澳地區(qū)，有著得天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢與強(qiáng)大市場支撐，資源在廣東也是絕無僅有，只要合理開發(fā)，將32 / 174來定能成為廣東最好的海濱旅游度假區(qū)。33 / 174 專項(xiàng)市場調(diào)研 度假酒店市場珠三角主要海濱度假酒店星級 名稱 區(qū)位五星 廣州南沙大酒店 廣州南沙五星 海泉灣酒店區(qū)（2 個(gè)正在建） 珠海平沙鎮(zhèn) 四星 千帆碧灣酒店 下川島四星 大梅沙海景酒店 深圳大梅沙 四星 雅蘭酒店 深圳大梅沙 四星 大亞灣假日酒店 惠州大亞灣三星 帝苑酒店 下川島三星 小梅沙假日酒店 深圳小梅沙三星 金沙灣酒店 深圳金沙灣三星 德澤園酒店 惠州巽寮灣三星 千帆閣酒店 惠州大亞灣三星 得勝賓館 汕尾遮浪總的來看，珠三角海濱度假酒店主要集中在深圳大小梅沙組團(tuán)，海濱度假酒店市場情況看好，入住率較高，五星級的度假酒店數(shù)量很少，特別是資源極為優(yōu)越的巽寮灣海濱度假區(qū)還沒有一家五星級酒店，市場潛力很大。但大多數(shù)海濱度假酒店受季節(jié)影響較大。34 / 174珠三角主要產(chǎn)權(quán)式酒店酒店名稱 地址 占地面 積 建筑面 積 開盤時(shí)間 入伙時(shí)間 客房數(shù)量 客房面積 售價(jià) 銷售狀況丹楓白露 深圳羅湖深南 東路 1001 號 萬 萬 2022829 20221231 294 60～205 10800 售磬東方銀座 深圳市福田區(qū) 深南大道旁 20221115 2022630 556 42～62 12022 85%華樂星苑 深南東路 2022號華樂大廈 － － － 1996 222 － － －東方威斯 鹽田港 － － － － 117 － 57 萬元 /套 1 期售磬2 期在售虹樓 深圳市東門北 路 10 號 13196 2022 年底 － 108 40～80 10000 －三門島度假村 大亞灣 － － － － － － － －雅蘭酒店 大梅沙 11750 21900 202261 2022423 196 39～ 53 萬元 /套超過 60％后已停止銷售海景酒店 大梅沙 14088 202291 2022831 312 － 50～60 萬元/ 套 少量客房 在售產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營狀況因其地理位置和客流量等因素，存在著較大差異性。一般來說，位于鬧市區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店客流量和開房率均可以得到保證，經(jīng)營狀況一年四季均相當(dāng)良好，如丹楓白露；旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店季節(jié)性明顯強(qiáng)于鬧市區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店，淡季旺季分明，受季節(jié)影響極大。淡季的經(jīng)營只能維持酒店的基本運(yùn)營，旺季則客房供不應(yīng)求，經(jīng)營狀況比鬧市區(qū)較好，如雅蘭酒店。分析目前深圳的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的市場環(huán)境：其一，市場消費(fèi)潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，一方面35 / 174造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費(fèi)觀念和投資意識；其二，市場氛圍已經(jīng)形成，一方面旅游度假區(qū)隨著市民旅游消費(fèi)能力的提高而逐步形成氣候，廣大市民對大梅沙等旅游度假區(qū)的認(rèn)同度較高，另一方面投資產(chǎn)權(quán)式酒店這一概念逐步被人們接受；其三，深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產(chǎn)權(quán)式酒店的信心和安全感也來源于此。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式酒店在東部濱海地區(qū)，具有極佳的發(fā)展前景。 會(huì)議市場珠三角海濱度假區(qū)會(huì)議產(chǎn)品供給現(xiàn)狀星級 名稱 出租率 價(jià)格狀況（課桌式） 客源結(jié)構(gòu)五星 廣州南沙大酒店 11 月2 月80%以上。 6000 元/半天/100 人 廣州、東莞大型企事業(yè)單位五星 海泉灣酒店區(qū)（2個(gè)正在建）四星 大梅沙海景酒店 11 月2 月80%以上 2022 元/100 人/半天 鹽田區(qū)各大企 業(yè)四星 雅蘭酒店 80%以上 1600 元/100 人/半天 深圳市各大企 業(yè)四星 大亞灣假日酒店 11 月2 月70%以上 4000 元/100 人/半天 殼牌石油以及附近其它公司會(huì)議配套設(shè)施狀況36 / 174星級 名稱 會(huì)議設(shè)施五星 廣州南沙大酒店 兩個(gè)可容納 500 人以上的大型宴會(huì)廳及多個(gè)多功能廳與會(huì)議室。五星 海泉灣酒店區(qū)（2 個(gè)正在建） 大小會(huì)議室 35 間，最大 1800 平方米，可容納 2300 人，6 種語言同聲傳譯四星 大梅沙海景酒店 有不同會(huì)議室 8 間，可容納 20260 人四星 雅蘭酒店 6 個(gè)多功能會(huì)議室四星 大亞灣假日酒店 4 個(gè)滿足 12~60 人的多功能會(huì)議室由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和區(qū)域內(nèi)諸多企業(yè)的落戶，珠三角地區(qū)商務(wù)、培訓(xùn)、高層職業(yè)教育、行業(yè)會(huì)展、各項(xiàng)賽事等活動(dòng)所帶來的會(huì)議市場需求旺盛。珠三角濱海度假區(qū)酒店和會(huì)議設(shè)施的經(jīng)營旺季集中在游客量較少的年底，經(jīng)營狀況良好。此時(shí)正值個(gè)人度假市場的淡季。龐大的會(huì)議市場能夠平抑季節(jié)性給度假區(qū)經(jīng)營帶來的不利影響。目前惠州沿海度假區(qū)高星級酒店數(shù)量極少，會(huì)議需求市場空間巨大，若能把城市會(huì)議地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到環(huán)境優(yōu)美的海濱度假區(qū)，不僅能增加收入，還能緩解淡季入住率不足的問題，其市場潛力是不可估量的。37 / 174 運(yùn)動(dòng)休閑市場運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目列表名稱 水上項(xiàng)目 陸地項(xiàng)目川島旅游區(qū) 空中降落傘、小快艇、水上電單 車、水床、風(fēng)帆、橡皮艇等 沙灘露營珠海飛沙灘 沖浪、垂釣、海上降落傘、水上 摩托車、香蕉船、橡皮艇等 騎馬、沙灘露營等珠海海泉灣 海洋溫泉 高爾夫、網(wǎng)球、射箭、攀巖及 沙弧球室等廣州上下橫檔島 沙灘泳場等 騎馬深圳大小梅沙水上電單車、水上降落傘、快艇、香蕉船、水上蹦極跳、沙灘載人升空氣球等帳篷露營等大亞灣游樂中心 飛艇、游泳等 碰碰車、騎馬、溜冰等巽寮灣旅游區(qū) 游艇、沙灘浴場、捕魚等 籃球、網(wǎng)球、燒烤、沙灘排球、 沙灘足球紅海灣旅游區(qū) 帆板、滑水、滑浪風(fēng)帆、摩托快 艇、水上摩托艇等 室內(nèi)健身、沙灘排球、沙灘足 球等結(jié)論：各大海濱度假區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施種類豐富，但項(xiàng)目雷同，而且檔次偏低，受季節(jié)因素影響較大，旺季游客量比較穩(wěn)定，淡季大部分水上設(shè)施處于閑置狀態(tài)。開發(fā)出高檔的、時(shí)尚的、健康等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目符合市場需求。38 / 174 高爾夫市場廣東主要高爾夫供給表名稱 規(guī)模 特色 球洞入會(huì)價(jià)格（個(gè)人/公司）個(gè)人套票（平時(shí)/周末） 經(jīng)營方式 配套觀瀾湖高爾夫占地超過 10 平方公里世界規(guī)模最大，匯集五大洲球場風(fēng)格180 洞金卡 55 萬，商務(wù)通 萬1000 元/1300元不接待非會(huì)員（酒店住客除外）五星級酒店、豪宅、會(huì)所等中山溫泉高爾夫 750 畝內(nèi)地首家現(xiàn)代化俱樂部 36 洞35 萬港幣（個(gè)人名義） 680 元/1480元 公功假期不接待非會(huì)員溫泉酒店、浴池、網(wǎng)球場、游泳池等雅居樂長江高爾夫 3600 畝毗鄰長江水庫、景觀優(yōu)美 36 洞五星級酒店、會(huì)所、別墅等東莞峰景高爾夫 5000 畝場環(huán)繞于群山之中 36 洞 32 萬/35 萬750 元/1250元 開放式度假酒店、會(huì)所等長安高爾夫球會(huì)俱樂部1500 畝 球場依山而建， 背襯蓮花山 27 洞 20 萬/21 萬 720 元/1320元 只接待會(huì)員度假酒店，療養(yǎng)中心，高爾夫?qū)W校等深圳高爾夫俱樂部 2065 畝國內(nèi)最臨近香港的高爾夫球會(huì) 27 洞個(gè)人會(huì)籍 60萬港幣1000 元/1800元會(huì)籍已滿（只售二手卡）會(huì)所、餐廳等深圳世紀(jì)海景高爾 2022 余畝深圳唯一山地海景球場 18 洞 28 萬/30 萬730 元/1030元 開放式酒店、游艇會(huì)所、別墅。39 / 174夫巽寮灣旅游度假區(qū)在戰(zhàn)略目標(biāo)上是要實(shí)行旅游與地產(chǎn)的雙豐收，其中房地產(chǎn)是未來收入的重要來源之一，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)終極價(jià)值的實(shí)現(xiàn)需要有全新的理念，以旅游來帶動(dòng)地產(chǎn)就是最明智的選擇，高爾夫目前作為一項(xiàng)貴族休閑運(yùn)動(dòng)，不僅擁有巨大的客源市場，更重要的是能提升度假區(qū)的形象與檔次，優(yōu)化環(huán)境，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的升值。40 / 174 海濱度假地產(chǎn)市場目前珠三角的海濱度假地產(chǎn)主要集中在深圳東部的鹽田區(qū)，從其開發(fā)的方式來看，可以分為三類：（1）.普通住宅：這類物業(yè)主要集中在鹽田港后方、沙頭角和大、小梅沙附近，以居住為主，間隔多樣。多層商住物業(yè)單價(jià)在45006000 元左右，而高層商住單價(jià)在 60009000 元之間。（2）.酒店式/公寓：鹽田區(qū)因海濱旅游業(yè)日漸興旺，各房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)，掀起了東部沿海的酒店式公寓的熱潮。但其自然資源的稀缺性，注定此類物業(yè)的價(jià)格較高。一般售價(jià)在 10000 元/平方米左右，未來還有此類項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)售。就銷售情況顯示，此類物業(yè)已越來越受到深港消費(fèi)者的青睞。（3） 別墅：鹽田別墅多為臨山、臨海而建，自然景觀是其最大的賣點(diǎn)。一般結(jié)合度假和山景海景概念來進(jìn)行營銷推廣，均價(jià)在13000 元/平方米左右。結(jié)論：，旅游度假地產(chǎn)在市場上既受到歡迎，同時(shí)擁有比普通住宅高出幾倍的價(jià)格。，只要能實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的開發(fā)計(jì)劃，度假地產(chǎn)將勢在必得。41 / 174 市場規(guī)模預(yù)測 市場規(guī)模預(yù)測預(yù)測前提近期內(nèi)周邊地區(qū)、省市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持增長，社會(huì)保持穩(wěn)定；近期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大面積的災(zāi)害性疾病。預(yù)測期為“巽寮灣濱海度假區(qū)”新增投資項(xiàng)目建成并投入營業(yè)后五年。游客市場結(jié)構(gòu)劃分市場分級 游客結(jié)構(gòu)一級市場 珠三角地區(qū)中高收入居民和港、澳臺(tái)在粵工作人員以及外籍在粵工作人員二級市場 華南地區(qū)和到廣東省內(nèi)旅游的外地游客三級市場 國內(nèi)外其它地區(qū)市場規(guī)模預(yù)測模型：目標(biāo)市場總量 喜歡濱海度假的游客比例 本項(xiàng)目的吸引力系數(shù) 一級市場所 占比重42 / 174*40%+ % % 80%計(jì)算數(shù)據(jù)說明：1根據(jù)全國第五次人口普查公告：珠三角常住人口總量約為 萬人； 參考《廣東省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)》和《南方日報(bào)》2022 年 1 月統(tǒng)計(jì)：廣東省目前境外專家和港澳臺(tái)專家共 萬人2 根據(jù)《中國中產(chǎn)階層調(diào)查報(bào)告》和廣東省統(tǒng)計(jì)局 2022 年最新資料，中產(chǎn)階層占珠三角地區(qū)常住人口總量的 40% 3 在普查的過程有，表示對濱海度假感興趣的游客的比例為 % 3從市場調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算得出，有 ％的游客對本項(xiàng)目表示感興趣，而有 %的游客表示不一定，而這其中主要的原因是游客對本項(xiàng)目的認(rèn)知度不高，通過我們的經(jīng)驗(yàn)判斷，這其中有 5 成的游客將會(huì)成為我們的潛在市場，因此對于吸引力系數(shù)，我們共取 %作為我們的運(yùn)算的參考數(shù)據(jù)。4 根據(jù)我們的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷:一級市場占客源市場總量中的 80%43 / 174客源市場總量規(guī)模預(yù)測（*40%+）*%*%247。80%=653（萬人次）旅游產(chǎn)品生命周期內(nèi)的客源市場總量約為 653 萬人次平均年游客接待量預(yù)測：巽寮灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目建成后五年的平均年游客接待量為：653247。5=131 萬人上文所述的市場總量指的是項(xiàng)目建成后五年內(nèi)巽寮灣旅游度假區(qū)所面向的市場總量，根據(jù)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)律及項(xiàng)目目標(biāo)市場占領(lǐng)方略，我們計(jì)劃分五年（以一期建設(shè)完成為第一年）逐步消化現(xiàn)有的市場規(guī)模和需求總量。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷,綜合珠三角市民出游的增長率,我們判斷市民度假的增長率低于總的游客出游增長率,因此市民的度假出游增長率約為 5%。由此得出該項(xiàng)目的開業(yè)后五年客源市場數(shù)據(jù)如下：依據(jù)公式：（X＋＋ 2X＋ 3X＋ 4X）＝653巽寮灣項(xiàng)目市場規(guī)模年度預(yù)測表建成后年份（年） 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年44 / 174游客量（萬人次） 117 123 129 136 14245 / 174 設(shè)計(jì)日參數(shù)（Design Day ）景區(qū)內(nèi)每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都是由市場的需求量和項(xiàng)目自身的容量所決定。根據(jù)項(xiàng)目初期所做的專項(xiàng)市場調(diào)查，預(yù)測新計(jì)劃實(shí)施后的市場需求量，結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，提供新增項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模參照。 市 場 需 求 預(yù) 測 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 日 參 數(shù) 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 容 量 ECU（Entertainment Capacity Units）方法，是國際先進(jìn)的測算旅游娛樂項(xiàng)目設(shè)計(jì)容量系統(tǒng)，其目的是為娛樂項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模提供參考。主要方法是通過基準(zhǔn)年的游客量，推算兩個(gè)主要參數(shù)：設(shè)計(jì)日參數(shù)（Design Day） ，設(shè)計(jì)單位參數(shù)（Design Unit） ，最終為娛樂項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模提供可參依據(jù)。簡單地來講，便是依據(jù)市場調(diào)查的結(jié)論，綜合考慮項(xiàng)目的目標(biāo)游客屬性、項(xiàng)目的自身容量、項(xiàng)目的市場吸引力以及項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)計(jì)劃中所起的作用等因素，確定每個(gè)項(xiàng)目合理的設(shè)計(jì)容量。設(shè)計(jì)日（Design Day）參數(shù)，指的是設(shè)計(jì)項(xiàng)