某公司經(jīng)三路項(xiàng)目第一階段補(bǔ)充報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-22 19:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 影響 ?項(xiàng)目主要用于出售，快速回收資金；基本不考慮長(zhǎng)期的自用經(jīng)營(yíng)； ? 公寓先期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，以減輕資金壓力； 模式三 全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大 擬合度最高 擬合度最低 經(jīng)收益方式判斷，模式二與本項(xiàng)目條件基本相符。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 確定本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷 —— 小項(xiàng)目順勢(shì)而為 把握經(jīng)三路產(chǎn)業(yè)群的橫向集聚能力，發(fā)展再服務(wù)功能 plex = Office + Apartment +Shopping…… + Office 工商、移動(dòng) 本項(xiàng)目 借勢(shì)打造經(jīng)三路唯一純寫(xiě)字樓組成的高檔商務(wù)辦公區(qū) 專(zhuān)業(yè)辦公綜合體 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 商務(wù)公寓市場(chǎng) 經(jīng)三路產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)：彌補(bǔ) SOHO空白、服務(wù)產(chǎn)業(yè)人口 對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售速度分解：多業(yè)態(tài)組合 提供區(qū)域內(nèi)新型投資型產(chǎn)品：截流部分鄭東新區(qū)投資客 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 靜態(tài)方案比較（選擇物業(yè)形態(tài)） —— 以鑫苑給出數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)參數(shù) 容積率 開(kāi)發(fā)成本 收入 凈利潤(rùn) 存量金額 稅前成本利潤(rùn)率方案一2 棟2 5 層寫(xiě)字樓1 棟2 7 層公寓 16499 21667 2295 1393 %方案二1 棟2 5 層寫(xiě)字樓2 棟2 7 層公寓 14421 18551 16701229%方案三2 棟3 0 層寫(xiě)字樓1 棟3 2 層公寓 22444 25676 (173)1604%方案四2 棟1 8 層寫(xiě)字樓1 棟1 8 層公寓 11660 15750 2023 1082 %本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算（選擇開(kāi)發(fā)方案） ?分期開(kāi)發(fā)對(duì)凈現(xiàn)值影響不大 ?由于整體體量較小，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期相差較小 ?成本利潤(rùn)率達(dá)到一定要求下建議取贏利較高的方案 ?建議選方案二 類(lèi)別 列項(xiàng) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 累計(jì)凈現(xiàn)值 動(dòng)態(tài)回收期 形象價(jià)值方案一 分期開(kāi)發(fā) 方案二 同期開(kāi)發(fā) 方案三 分期開(kāi)發(fā) 方案四 同期開(kāi)發(fā) 2 棟2 5 層寫(xiě)字樓1 棟2 7 層公寓2 棟1 8 層寫(xiě)字樓1 棟1 8 層公寓高低本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 物業(yè)發(fā)展建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 物業(yè)發(fā)展建議原則 —— 適度超前，拔高形象，獲取比較優(yōu)勢(shì) ?針對(duì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 價(jià)值最大化原則 ?針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)需求特征 形象提升原則 ： 提高容積率 借足優(yōu)勢(shì)做足寫(xiě)字樓份額 公寓規(guī)劃滿(mǎn)足向?qū)懽謽强繑n的功能 成本控制原則 中檔建材及配套 充分利用相鄰地塊資源 昭示性 最能展示形象的三個(gè)元素 降低運(yùn)營(yíng)成本 提高使用率 增加附加值 節(jié)能技術(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 平面設(shè)計(jì) 重點(diǎn)形象元素 配套建議 標(biāo)桿設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 樓盤(pán)名稱(chēng) 層數(shù) 建筑面積 層高 裙樓 層數(shù) 電梯 部數(shù) 停車(chē)位 國(guó)際企業(yè)中心 31 2棟，約 ㎡ 3 3 6 地下約 150個(gè) 河南信息大廈 28 1棟， ㎡ 4 5 地上 /下 200個(gè) 河南報(bào)業(yè)大廈 25 1棟，約 ㎡ 3 0 5 地上約 150個(gè) 金成國(guó)際廣場(chǎng) 23 4棟， ㎡ 3 4 4 地上 /下 200個(gè) 財(cái)富廣場(chǎng) 21 4棟， 5萬(wàn)㎡ 3 2 地上 40個(gè) 地下 150個(gè) 注協(xié)大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上 /下 192個(gè) 思達(dá)數(shù)碼大廈 16 1棟， ㎡ 3 3 地上下 150個(gè) 索克大廈 11 1棟，約 ㎡ 0 2 地上 85個(gè) 本項(xiàng)目關(guān)鍵數(shù)字建議 車(chē)位 地上下 200個(gè) 層高 3M 電梯數(shù) 4部 /棟 樓道寬 配套及內(nèi)部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 物業(yè)發(fā)展建議原則 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑排布 平面設(shè)計(jì) 重點(diǎn)形象元素 配套建議 標(biāo)桿設(shè)計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 建筑排布 —— 關(guān)鍵提升中間樓棟的商業(yè)價(jià)值 平面布局 1 ? 建筑立面、廣場(chǎng)、主入口與北側(cè)有價(jià)值的商業(yè)辦公主體聯(lián)為一體，形成區(qū)域集群。 ? 預(yù)留前廣場(chǎng)。建筑向南退出廣場(chǎng)，使北側(cè)廣場(chǎng)的主軸景觀可以綱入建筑視野。 ? 商業(yè)和辦公主入口分開(kāi)，又各占有主干道，有昭示性和形象。辦公入口北側(cè)，商業(yè)入口南側(cè)。 ? 通過(guò)弧形結(jié)構(gòu)造型增加第二棟的昭示性 工商銀行廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓金座 公寓 視覺(jué)共享空間 辦公
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