林源別墅(北京)(編輯修改稿)
2025-01-22 19:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)深感以及由此形成的尊貴感；其次在城市化進(jìn)程較高的城市里，豪宅集中在幾個相對狹小的范圍內(nèi)，唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的 配套設(shè)施。 ? 稀缺資源的獨(dú)占性 ? 豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價值、特殊資源價值、景觀價值、建筑特色、人文價值上。一般分為 2類，第一：人文豪宅；第二：自然豪宅區(qū)； ? 低密度性和舒適性 ? 裝修和裝飾的豪華性 —— 審美取向和藝術(shù)收藏品； ? 居住的尊貴性 —— 豪宅是身份的象征，所以物管成為物業(yè)保值增值的砝碼； ? 豪宅的適度超前與可持續(xù)性 ? 豪宅的安全性和私密性 —— 公眾視線之外、“路的盡端”； 可操作性 ? 可操作性的房地產(chǎn)商品特性基本上可以分為五大類型： ? —— 距離 30 分鐘車城，作為居住必須是高端物業(yè)類型； ? —— 有待規(guī)劃和研發(fā)（歐式別墅和日式溫泉） ? —— 見后 ? —— 見后 ? —— 見后 100280萬 300450萬 500800萬建筑條件歐式別墅日式溫泉可多樣化 可多樣化，但要求極高建造條件 具備 具備水體、安寧溫泉近幾年氛圍、地塊邊的村子等不利因素使用條件 具備（8 0 棟） 具備 可以營造（3 0 4 0 棟）商品附加條件 具備 要求較高 要求極高、尚須營造項(xiàng)目利潤 中 中 高風(fēng)險市場需求空間/ 昆明別墅的激烈競爭消費(fèi)群體？ 資金壓力/ 回攏速度慢整合營銷創(chuàng)新 在資金寬松情況下可以操作 為什么定位為豪宅？ 市場 空白 尋找 平衡性 創(chuàng)新 差異化 尊貴 極品 唯一性 豪宅市場能量的釋放 目標(biāo)客戶需求與地塊對接 “基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變的效應(yīng) 實(shí)現(xiàn)同類產(chǎn)品的差異化 打造豪宅終極產(chǎn)品 營造唯一產(chǎn)品，迅速提升價值 SWOT分析 ? 優(yōu)勢 ? 溫泉、森林、自然山景好；（地塊自然價值較好） ? 聞名遐爾的“天下第一湯”度假地，歷史悠久的曹溪寺 ? 距離昆明 30分鐘左右路程，交通極為便利； ? 有 GOLF練習(xí)場，會所等； ? 劣勢 ? 自然景觀水缺乏，需要人造； ? 周邊村子居住形式反差極大，沒有極好的配套； ? 140棟體量稍大，但各自擁有面積小 ；（容積率） ? 開發(fā)商尚無品牌效應(yīng)； ? 機(jī)會 ? 云南高檔物業(yè)并沒有真正形成； ? 同時擁有 溫泉、森林、優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境、歷史性 的豪宅云南絕無僅有； ? 云南真正的豪宅居住區(qū)沒有形成； ? 威脅 ? 安寧溫泉尚無高檔私人住宅區(qū)，且安寧溫泉整體形象近年減弱； ? 高檔物業(yè)操作風(fēng)險大；銷售周期長； 對資金要求高 ； ? 競爭對手如高天流云有一定的市場積累效應(yīng)；連同其他物業(yè)同時帶動了世博板塊的認(rèn)同度； ? 在此期間內(nèi)，世博板塊、東區(qū)板塊、滇池路等將會規(guī)劃一些高端物業(yè)； 100280 500800 項(xiàng)目定位 ? 目標(biāo)客戶群定位 非目標(biāo) 客戶群 95％ 目標(biāo)客戶群： 企業(yè)家，外企 CEO；海歸派、財富領(lǐng)袖，政府高級干部；企事業(yè)高級領(lǐng)導(dǎo)，知名人士 目標(biāo)客戶群特征： 具有一定社會地位和思想內(nèi)涵；有穩(wěn)定可觀的收入，講究品位，渴望個人價值被社會認(rèn)同； 目標(biāo)客戶群的居住心理： 追求與自身素質(zhì)相匹配的住所；追求高質(zhì)量、尊貴感、精神與物質(zhì)的平衡； 挖掘 提升 ? 市場定位 ? 豪宅開發(fā)“ 方方面面都是精品甚至是極品 ”。 代表云南的 世界級別墅 900年 古剎 漢代溫泉 名勝 絕佳 自然環(huán)境 專業(yè) 設(shè)計 人性化 服務(wù) 便利 交通 配套 藝術(shù)建筑 ? 產(chǎn)品定位 ? 超前性、差異性、市場導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、高檔性、生態(tài)性； 產(chǎn)品的 質(zhì)變創(chuàng)新 產(chǎn)品設(shè)計的 唯一性 搶占市場的 制高點(diǎn) 對項(xiàng)目而言： 舍我其誰的氣勢 對客戶而言： 非你不嫁的誘惑 產(chǎn)品設(shè)計 市場領(lǐng)導(dǎo)者策略 打造別墅市場的“勞斯萊斯” 獨(dú)特性 個性化 稀缺性 高品位 豪華性 高價格 產(chǎn)品 創(chuàng)新 度身 定造 人文與景觀 建筑風(fēng)格與主人品位 配套與裝飾 單價與總價 ? 整體規(guī)劃 （面積、設(shè)計、容積率 ） ? 建筑風(fēng)格 ? ◎ 日式風(fēng)格 （ Dutch） ◎ 歐式風(fēng)格 ? ◎美國風(fēng)格（ Ametican Colonial Revival） ◎新古典主義風(fēng)格（ Neoclassical） ◎法國殖民風(fēng)格（ French Colonial） ◎中式風(fēng)格（ Adam） ◎意大利文藝復(fù)興風(fēng)格 ◎羅馬風(fēng)格（ Roman Revival） ◎辛格風(fēng)格 (Shingle) ◎法國折衷主義風(fēng)格（ French Revival） ◎意大利風(fēng)格（ Italianate） ◎小型傳統(tǒng)風(fēng)格 (Minimal Traditional) ◎當(dāng)代風(fēng)格 (modernistic) ? 戶型 ? 會所 ? 配套及裝飾 ? 社區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計原則 ? 物業(yè)管理 —— “把服務(wù)變成藝術(shù)” ? （豪宅必備的建筑產(chǎn)品要求） 營銷推廣策略 ? 營銷手法：通過價格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列 組合的強(qiáng)勢沖擊與造勢，實(shí)現(xiàn)銷售 。 ? 建立溫泉雅苑在云南標(biāo)志性地位，打造項(xiàng)目品牌，擴(kuò)大開發(fā)企業(yè)的市場影響力，引領(lǐng)豪宅新的營銷理念及創(chuàng)新發(fā)展模式； ? 營銷主題： 云南奉獻(xiàn)給世界的頂級別墅度假生活 ? 主要訴求：
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