房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別(編輯修改稿)
2025-01-22 04:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 投資者的信心，降低項目開發(fā)的風險。 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的組合，以商業(yè)包裝來達到地產(chǎn)的銷售和追求最大的利潤是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運作的整體思路。 同百貨業(yè)相比，商鋪更傾向的是對投資者和經(jīng)營者的溝通而不是經(jīng)營品牌。人流、購買力、和招商才是投資者更加關心的問題?，F(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重要職位，其實這是個誤區(qū)，也是主要的失敗原因之一。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點 商業(yè)房地產(chǎn)的關鍵是“商”，前期開發(fā)始終應圍繞著這一主題。 一個商業(yè)項目的開發(fā)，從規(guī)劃上分為三個部分，其一是商業(yè)規(guī)劃，其二是建筑規(guī)劃，其三為動線規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃，主要解決為什么要建、為什么人建、建設一個多大規(guī)模的商業(yè)項目的問題；建筑規(guī)劃是功能規(guī)劃的表現(xiàn)形式，它會為商場內(nèi)不同的經(jīng)營行業(yè)設計出最適宜其使用的空間；動線規(guī)劃則保證了整個布局的科學性和內(nèi)外交通的暢達、人流的方便。商業(yè)規(guī)劃是最根本、最具體的部分，它是對不同消費群體最深層次的細分，對商業(yè)規(guī)劃是否理解直接決定了該商業(yè)項目未來的經(jīng)營。 首先，百貨商場和購物中心的管理性質(zhì)不同。 商場是經(jīng)營管理，賣場大都開放式，聯(lián)營聯(lián)銷是經(jīng)營的核心 ，對經(jīng)營的廠商和營業(yè)員的約束比較嚴格，屬于強勢一方。管理是經(jīng)營的核心，經(jīng)營的權利是自己企業(yè)的。 購物中心的管理是服務管理 。維持購物中心運轉(zhuǎn)的是物業(yè)公司，除了正常的設備設施維修保養(yǎng)，保安保潔和經(jīng)營秩序的管理外它還承擔者吸引客流來達到促銷的任務。 購物中心物業(yè)管理的壓力是很大的，投資者是他們的客戶 ，一旦經(jīng)營不好物業(yè)管理費就很難收繳，接下而來的是不可避免的惡性循環(huán)。二者不是一個行業(yè)。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點 商業(yè)項目首先要求開發(fā)商要有強大的經(jīng)濟實力，如果開發(fā)商靠貸款建項目，自營必定虧損。 如果將租售有機地結(jié)合起來，在一定期限內(nèi)放棄部分經(jīng)營權，減小項目后期經(jīng)營的 利息、折舊壓力，有利于項目的順利啟動。經(jīng)過三 ~五年的調(diào)整、培育期，基本就可以成就一個比較成熟的商業(yè)項目。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點 一個商業(yè)的前期定位很重要，一旦項目建成開業(yè)，只能作微觀上的調(diào)整，再重新定位已不可能。 商業(yè)項目七分規(guī)劃，三分建，只有一個綜合素質(zhì)好的項目才會在最后的角逐中勝出。主力店要依托于一個和諧的業(yè)態(tài)組合，才會發(fā)揮出各自的優(yōu)勢，實現(xiàn) 1+12的商業(yè)效應。因為鋪位具有一榮俱榮、一損俱損的特點，只有對項目定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營團隊等方面進行考察，才能贏得市場。以沈陽的女人世界為例，當初主管招商和銷售的是個“商業(yè)圈內(nèi)”的小人物。在前期籌備時把各個樓層按照所有百貨的品相分布一樣，規(guī)劃成什么淑女裝、職業(yè)裝、化妝品、皮具等幾大項。為了完善這些項目不顧投資者的需求僅皮具和童裝就占了整整一層樓，化妝品和飾品又占了一樓整層。而當時在積累期百分之九十的客戶都要求購買服裝商鋪。結(jié)果最后一、二層一共賣了不到三十個單位，三樓服裝基本銷售一盡。等到想調(diào)整的時候就引來了官司。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點 持續(xù)經(jīng)營是商業(yè)項目追求的目標，而有一支經(jīng)驗豐富、高素質(zhì)的經(jīng)營管理團隊是實現(xiàn)這一目標的根本保障。 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為我市許多傳統(tǒng)商業(yè)中的高級管理人員提供了展示才華的舞臺。如果開發(fā)商采取用一次投資、立即見效益的思維方式，認為以高薪、高職位將管理人才挖至自家“門下”就萬事大吉，而忽視商業(yè)經(jīng)營中“以穩(wěn)健取勝、培養(yǎng)商譽”的原則，就會在經(jīng)營中與其出現(xiàn)沖突。 前期招商工作的好壞直接影響到商業(yè)項目的后期經(jīng)營。 目前常州的商業(yè)房地產(chǎn)項目定位基本都是集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，每家的共性很多，這是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中的理性原則造成的。但商業(yè)規(guī)劃中只有理性是不夠的，理性能保證商業(yè)項目有統(tǒng)一的原則，若想要項目充滿靈性與個性，必須預留出足夠的彈性空間，這才是開發(fā)商對市場獨有的判斷。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點 選擇一家高水平的物業(yè)公司或物業(yè)顧問是 實現(xiàn)升值
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