房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別(編輯修改稿)
2025-01-22 04:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 投資者的信心，降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的組合，以商業(yè)包裝來達(dá)到地產(chǎn)的銷售和追求最大的利潤(rùn)是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)作的整體思路。 同百貨業(yè)相比，商鋪更傾向的是對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者的溝通而不是經(jīng)營(yíng)品牌。人流、購買力、和招商才是投資者更加關(guān)心的問題?，F(xiàn)在所有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重要職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，也是主要的失敗原因之一。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)鍵是“商”，前期開發(fā)始終應(yīng)圍繞著這一主題。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，從規(guī)劃上分為三個(gè)部分，其一是商業(yè)規(guī)劃，其二是建筑規(guī)劃，其三為動(dòng)線規(guī)劃。商業(yè)規(guī)劃，主要解決為什么要建、為什么人建、建設(shè)一個(gè)多大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目的問題；建筑規(guī)劃是功能規(guī)劃的表現(xiàn)形式，它會(huì)為商場(chǎng)內(nèi)不同的經(jīng)營(yíng)行業(yè)設(shè)計(jì)出最適宜其使用的空間；動(dòng)線規(guī)劃則保證了整個(gè)布局的科學(xué)性和內(nèi)外交通的暢達(dá)、人流的方便。商業(yè)規(guī)劃是最根本、最具體的部分，它是對(duì)不同消費(fèi)群體最深層次的細(xì)分，對(duì)商業(yè)規(guī)劃是否理解直接決定了該商業(yè)項(xiàng)目未來的經(jīng)營(yíng)。 首先，百貨商場(chǎng)和購物中心的管理性質(zhì)不同。 商場(chǎng)是經(jīng)營(yíng)管理，賣場(chǎng)大都開放式，聯(lián)營(yíng)聯(lián)銷是經(jīng)營(yíng)的核心 ，對(duì)經(jīng)營(yíng)的廠商和營(yíng)業(yè)員的約束比較嚴(yán)格，屬于強(qiáng)勢(shì)一方。管理是經(jīng)營(yíng)的核心，經(jīng)營(yíng)的權(quán)利是自己企業(yè)的。 購物中心的管理是服務(wù)管理 。維持購物中心運(yùn)轉(zhuǎn)的是物業(yè)公司，除了正常的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)，保安保潔和經(jīng)營(yíng)秩序的管理外它還承擔(dān)者吸引客流來達(dá)到促銷的任務(wù)。 購物中心物業(yè)管理的壓力是很大的，投資者是他們的客戶 ，一旦經(jīng)營(yíng)不好物業(yè)管理費(fèi)就很難收繳，接下而來的是不可避免的惡性循環(huán)。二者不是一個(gè)行業(yè)。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 商業(yè)項(xiàng)目首先要求開發(fā)商要有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，如果開發(fā)商靠貸款建項(xiàng)目，自營(yíng)必定虧損。 如果將租售有機(jī)地結(jié)合起來，在一定期限內(nèi)放棄部分經(jīng)營(yíng)權(quán)，減小項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的 利息、折舊壓力，有利于項(xiàng)目的順利啟動(dòng)。經(jīng)過三 ~五年的調(diào)整、培育期，基本就可以成就一個(gè)比較成熟的商業(yè)項(xiàng)目。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 一個(gè)商業(yè)的前期定位很重要，一旦項(xiàng)目建成開業(yè)，只能作微觀上的調(diào)整，再重新定位已不可能。 商業(yè)項(xiàng)目七分規(guī)劃，三分建，只有一個(gè)綜合素質(zhì)好的項(xiàng)目才會(huì)在最后的角逐中勝出。主力店要依托于一個(gè)和諧的業(yè)態(tài)組合，才會(huì)發(fā)揮出各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn) 1+12的商業(yè)效應(yīng)。因?yàn)殇佄痪哂幸粯s俱榮、一損俱損的特點(diǎn)，只有對(duì)項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等方面進(jìn)行考察，才能贏得市場(chǎng)。以沈陽的女人世界為例，當(dāng)初主管招商和銷售的是個(gè)“商業(yè)圈內(nèi)”的小人物。在前期籌備時(shí)把各個(gè)樓層按照所有百貨的品相分布一樣，規(guī)劃成什么淑女裝、職業(yè)裝、化妝品、皮具等幾大項(xiàng)。為了完善這些項(xiàng)目不顧投資者的需求僅皮具和童裝就占了整整一層樓，化妝品和飾品又占了一樓整層。而當(dāng)時(shí)在積累期百分之九十的客戶都要求購買服裝商鋪。結(jié)果最后一、二層一共賣了不到三十個(gè)單位，三樓服裝基本銷售一盡。等到想調(diào)整的時(shí)候就引來了官司。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 持續(xù)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)項(xiàng)目追求的目標(biāo)，而有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的根本保障。 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為我市許多傳統(tǒng)商業(yè)中的高級(jí)管理人員提供了展示才華的舞臺(tái)。如果開發(fā)商采取用一次投資、立即見效益的思維方式，認(rèn)為以高薪、高職位將管理人才挖至自家“門下”就萬事大吉，而忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)中“以穩(wěn)健取勝、培養(yǎng)商譽(yù)”的原則，就會(huì)在經(jīng)營(yíng)中與其出現(xiàn)沖突。 前期招商工作的好壞直接影響到商業(yè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)。 目前常州的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位基本都是集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，每家的共性很多，這是商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中的理性原則造成的。但商業(yè)規(guī)劃中只有理性是不夠的，理性能保證商業(yè)項(xiàng)目有統(tǒng)一的原則，若想要項(xiàng)目充滿靈性與個(gè)性，必須預(yù)留出足夠的彈性空間，這才是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)獨(dú)有的判斷。 三 、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn) 選擇一家高水平的物業(yè)公司或物業(yè)顧問是 實(shí)現(xiàn)升值
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