【文章內(nèi)容簡介】 多意向客戶。 參加人員：恒大集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、薊縣當(dāng)?shù)卣賳T、演藝明星、天津及北京 地區(qū)主流媒體、意向客戶。 時(shí)間： 2023年 9月 29日。 地點(diǎn)：項(xiàng)目銷售現(xiàn)場。 第七部分：銷售物料 戶型手冊 — 封面封底 下拉頁 戶型手冊 — 總規(guī)展示 戶型手冊 — A戶型 戶型手冊 — B戶型 戶型手冊 — C戶型 戶型手冊 — 認(rèn)購須知 戶型手冊 — 貸款須知、裝修標(biāo)準(zhǔn) 銷售折頁 — 正面 銷售折頁 — 背面 開盤請柬 請柬封套 第八部分：永久售樓部及現(xiàn)場包裝 銷售中心功能分區(qū) 簽約區(qū) 洽談區(qū) 自然資源及交通展示圖 洗手間 影視體 驗(yàn)區(qū) 后臺服務(wù)區(qū) 材料設(shè)備性價(jià)比 展示區(qū) 單體模型 項(xiàng)目賣點(diǎn)展示區(qū) 六大中心酒店展示區(qū) 六大中心酒店展示區(qū) 六大中心單體升降模型 總規(guī)模型 現(xiàn)場銷售中心賣點(diǎn)展示 序號 賣點(diǎn)全展示 展示載體 展示方式 尺寸（單位：米） 1 自然環(huán)境 區(qū)域展板 懸掛 * 2 區(qū)位價(jià)值 區(qū)域展板 懸掛 * 3 交通 區(qū)域展板 懸掛 * 4 項(xiàng)目規(guī)模 總體規(guī)劃模型 擺放 *9 5 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃模型 擺放 7*9 6 建筑特色 單體模型 擺放 * 7 皇家園林 項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)景展現(xiàn) —— —— 現(xiàn)場銷售中心賣點(diǎn)展示 序號 賣點(diǎn)全展示 展示載體 展示方式 尺寸（單位：米） 8 產(chǎn)品特色 展板 懸掛 * 9 品牌材料展示 品質(zhì)體驗(yàn)區(qū) 擺放 **16個(gè) 10 六大中心、酒 店 六大中心、酒店單體升降模型 擺放 * 展板 懸掛 2* 11 物業(yè)管理 展板 擺放 2*1 12 品牌實(shí)力 3D宣傳片 播放 展板 擺放 2*1 13 性價(jià)比高 材料設(shè)備性價(jià)比展示區(qū) 擺放 /懸掛 **16個(gè) 展板 懸掛 2*1 14 文化 展板 懸掛 2*1 項(xiàng)目現(xiàn)場地盤包裝方案 道旗設(shè)計(jì)樣式 圍擋設(shè)計(jì)示意 導(dǎo)示設(shè)計(jì)樣式 戶型展板設(shè)計(jì)樣式 酒店、六大中心展示展板 園區(qū)及內(nèi)部導(dǎo)示設(shè)計(jì)樣式 第九部分：定價(jià)推售策略 核心價(jià)格策略 品質(zhì)形象、升值潛 力與價(jià)格的落差贏得 客戶，保障首開成功 低價(jià)入市，逐步提升 價(jià)格。 快速回款 價(jià)格策略 核心價(jià)格策略 — 低價(jià)入市，小幅拉升 定價(jià)前提 —— 基于項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)； 維持恒大金碧天下首期的品質(zhì)形象。 定價(jià)依據(jù) —— 市場比較法 京津新城 野三坡花園 本案 盤龍谷文化城 北京 世外桃源 聯(lián)排： 6000 聯(lián)排： 6400 聯(lián)排： 6500 聯(lián)排： 6000 競爭市場狀況 區(qū)域 選擇項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 價(jià)格水平 北京 世外桃源 聯(lián)排 聯(lián)排 6400（精裝） 野三坡花園 獨(dú)體 聯(lián)排 6000 獨(dú)體 7500 以北京客群 為主導(dǎo)的天津別墅大盤 京津新城 獨(dú)體、聯(lián)排、雙拼 獨(dú)體： 11000（精裝） 聯(lián)排： 6500 盤龍谷文化城 聯(lián)排、獨(dú)體 聯(lián)排： 6000 重要對比競爭項(xiàng)目針對性價(jià)格 系數(shù)計(jì)算價(jià)格 考慮到競爭市場與本案的主力別墅形態(tài)；本次加權(quán)平均計(jì)算法首先對于對聯(lián)排別墅的價(jià)格進(jìn)行判斷，進(jìn)而再通過定性條件的參考與別墅形態(tài)間特性的差異，提出全部類型產(chǎn)品價(jià)格建議。 京津新城 世外桃源 野三坡花園 盤龍谷文化城 本項(xiàng)目 概況 分值 概況 分值 概況 分值 優(yōu)缺點(diǎn)描述 分值 概況 分值 地理位置 8 位于寶坻，沿津薊 高速 7 位于北京平谷 7 位于北京野三坡 7 薊縣盤山西麓，與北京東部平谷地區(qū)接壤 5 天津薊縣盤 山腳下 5 交通 7 離津薊高速公路僅 200米 . 7 京平高速 7 臨近高速，便利 6 臨津薊高速公路和建 設(shè)中的寶平公路。 5 南靠津薊延長線高速公路 5 自然環(huán)境 8 潮白河畔自然景觀 , 6 臨近潮白河、山 地生態(tài)環(huán)境 6 野三坡風(fēng)景區(qū)域 8 天津薊縣盤山國家 5A級風(fēng)景區(qū)內(nèi) 8 天津薊縣盤山國家 5A級風(fēng)景區(qū)內(nèi) 8 市政配套 7 缺乏 2 缺乏 2 相對缺乏， 3 缺乏 2 缺乏 2 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 8 1446萬 6 4 5 878萬 8 5 建筑面積 405萬 50萬 30萬 650萬 容積率 園林景觀 13 綠化率 75%，高爾夫球場 11 綠化率 %，西式園林景觀 9 綠化率 41%，野三坡自然風(fēng)光 10 人工景觀區(qū)、山地高爾夫景觀區(qū)、果樹園林景觀、生態(tài)自然景 11 綠化% 10 配套設(shè)施 11 配套極為完善，具有高爾夫、酒店溫泉度假酒店等 9 一棟 4星級酒店和商業(yè)街 7 酒店、商業(yè)等 6 配套極為完善具有影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套，并符高爾夫、觀禮劇院、各類商務(wù)酒店、 11 五星級酒店與六大中心 8 物業(yè)類型 小高層 8 7 6 8 7 7 高層 高層 獨(dú)立別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 雙拼別墅 雙拼別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 4+1花園洋房 多層洋房 洋房 戶型設(shè)計(jì) (按產(chǎn)品類型 ) 12 戶型設(shè)計(jì)合理，院落寬敞 9 戶型設(shè)計(jì)合理 10 戶型設(shè)計(jì)合理 10 未知 9 戶型設(shè)計(jì)合理 9 住宅公共裝修 6 普通 4 普通 4 普通 4 未知 4 普通 4 物業(yè)管理 5 南方物管，服 務(wù)水平一般 3 聘請國際知名物 管公司 5 當(dāng)?shù)夭恢奈锕?公司 2 未知 4 聘請國際知名物管公司 5 開發(fā)商全國范圍品牌影響力 7 全國性大企業(yè) 6 中小開發(fā)商 5 中小開發(fā)商 5 全國性大企業(yè) 6 全國性大企業(yè) 6 合計(jì) 100 77 72 74 80 74 近三個(gè)月成交均價(jià)(毛坯 ) 小高層 高層 獨(dú)立別墅 11000 7500 雙拼別墅 6500 聯(lián)排別墅 6400 6000 6000 4+1花園洋房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)體 1000元 /平米 由此，本案聯(lián)排別墅產(chǎn)品加權(quán)平均計(jì)算法的結(jié)果 別墅開盤均價(jià)為 /平方米 根據(jù)市場比較法的開盤價(jià)格定價(jià)建議為： 聯(lián)排別墅： 元 /平方米 雙拼別墅： 元 /平方米 獨(dú)體別墅： /平方米 注：雙拼別墅價(jià)格水平較聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)格的最大上浮為 9%； 獨(dú)體別墅 主要考慮到其稀缺性，建議可高出京津新城產(chǎn)品 定價(jià)結(jié)論 產(chǎn)品 套數(shù) 總量 (平米 ) 獨(dú)棟 68 雙拼 564 聯(lián)排 450 合計(jì) 1082 備注：實(shí)際體量為 1024套，其中有 59套緩建 推售策略 一、整體產(chǎn)品盤點(diǎn) E D G F H I 首期上市量 445套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H區(qū) 聯(lián)排 220套 F、 G區(qū) 雙拼 220套 二期上市量 293套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 I區(qū) 聯(lián)排 120套 E、 F區(qū) 雙拼 168套 三期上市量 291套 D區(qū) 獨(dú)棟 5套 H、 I區(qū) 聯(lián)排 110套 E區(qū) 雙拼 176套 總體可售量 1029套 獨(dú)棟 15套 % 聯(lián)排 512套 % 雙拼 552套 % 整體產(chǎn)品分布及推盤計(jì)劃 E D G F H I 考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)和前期客戶蓄水情況采取小體量出 貨，多頻次推售的模式。 依靠獨(dú)棟產(chǎn)品的稀缺特點(diǎn)，合理利用價(jià)格杠桿，掩護(hù)雙 拼和聯(lián)排產(chǎn)品的出貨。 在不同批次的推售中，利用產(chǎn)品差異和位置差異，有比 例的控制去化情況。 二、推案策略說明 首期上市量 445套 獨(dú)棟 （ D區(qū)） 123127 5套 聯(lián)排 （ H區(qū)） 111322535 220套 雙拼（ F、 G區(qū)） 384413463822624313328 220套 三、推售產(chǎn)品分布區(qū)位 D F G H 第一批次開盤 149套 獨(dú)棟 （ D區(qū)） 123127 5套 聯(lián)排 （ H區(qū)） 11 72套 雙拼 （ G區(qū)） 38441 72套 首期 第一批次開盤推量 D G H