商品房預(yù)售合同若干法律問(wèn)題探討(編輯修改稿)
2025-01-21 18:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同并履行登記備案手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同”，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽訂后，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”，建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)”。 四、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度 ?。ㄒ唬┑怯泜浒傅男姓ㄒ饬x 上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個(gè)生效要件，是我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從實(shí)踐來(lái)看，商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第13條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有下列行為之一的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)處以罰款?！璠3]未按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)的……”由此可見(jiàn)，合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任，不辦理合同備案只是讓開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任，并沒(méi)有承擔(dān)合同無(wú)效的民事責(zé)任。從行政立法與民事立法的分工來(lái)看，應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開(kāi)處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)依據(jù)這兩種法律規(guī)范，分別處理，分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果以違反行政性規(guī)范為由而導(dǎo)致民事行為無(wú)效，相當(dāng)于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，也就混淆了兩種法律規(guī)范的作用。在此方面，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）是比較符合實(shí)際的，該解釋第六條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！薄 ∫虼?，筆者認(rèn)為，預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的行政管理行為和措施。 確立登記備案制度，從立法的原意來(lái)說(shuō)，主要目的在于從行政管理的角度和試圖規(guī)范整個(gè)商品房預(yù)售市場(chǎng)所做出的規(guī)定。當(dāng)然，經(jīng)過(guò)法律本身的不斷發(fā)展，同時(shí)也由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化，其已經(jīng)由一種行政管理效力向確立一種法律權(quán)利，尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。 ?。ǘ┑怯泜浒概c預(yù)售合同本身的效力相分離，登記與否并不影響預(yù)售合同的效力 根據(jù)民法的一般原理，以及根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒(méi)有明確規(guī)定合同沒(méi)有登記，合同無(wú)效的，登記本身并不影響到合同的效力。如前所述，法律對(duì)于商品房預(yù)售都要求進(jìn)行登記，但同時(shí)又都明確指出登記只是備案，同時(shí)并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說(shuō)，商品房預(yù)售合同登記只是從行政管理的角度，要求備案，合同的效力是另外一個(gè)問(wèn)題。這一點(diǎn)，在當(dāng)前理論界已經(jīng)取得了一致的認(rèn)識(shí)。最高人民法院的有關(guān)司法解釋中，都體現(xiàn)了這樣一種精神，即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的行政管理，商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相分離的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定“……法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！币罁?jù)該條，凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)但未同時(shí)規(guī)定合同登記后才生效的，如果當(dāng)事人沒(méi)有依照法律、行政法規(guī)定辦理登記手續(xù)的，合同效力不因此受到影響，即如果合同除未登記外都合法，那么合同生效。關(guān)于商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問(wèn)題，最高人民法院最近頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2003]7號(hào)）第六條的規(guī)定（見(jiàn)前文），很顯然是明確了二者相分離，登記與否不影響合同效力的問(wèn)題?！ ‖F(xiàn)行法律規(guī)定已對(duì)合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進(jìn)行了區(qū)分，將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法理論，更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。如果因預(yù)購(gòu)人沒(méi)有辦理預(yù)售合同備案，就導(dǎo)致預(yù)售合同無(wú)效，就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。實(shí)踐中，假如因開(kāi)發(fā)企業(yè)違法不能辦理預(yù)售合同備案，預(yù)購(gòu)人也要承擔(dān)合同無(wú)效的后果，對(duì)預(yù)購(gòu)人不利；或者因預(yù)購(gòu)人原因不能辦理預(yù)售合同備案，開(kāi)發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無(wú)效的后果，則對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利。所以，預(yù)售合同是否辦理備案不應(yīng)影響合
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