利用農(nóng)村集體建設(shè)用地開發(fā)房地產(chǎn)的法律途徑探析(編輯修改稿)
2025-01-21 15:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供了政策空間,對于農(nóng)民以土地權(quán)益合法分享工業(yè)化和城鎮(zhèn)化成果提供了政策支持 二、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場是開發(fā)的前提 集體建設(shè)用地交易，從理論上首先應(yīng)突破原有特指集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的狹義概念，按照同地、同權(quán)、同價(jià)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場原則，既包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)和公共設(shè)施等土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也應(yīng)包括農(nóng)民住宅用地即宅基地的流轉(zhuǎn)?！ 〕鞘幸?guī)劃區(qū)外的集體建設(shè)用地，除可以建設(shè)公益事業(yè)外，可以根據(jù)規(guī)劃設(shè)立開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目、工礦用地、旅游用地、商業(yè)用地。農(nóng)民可以通過招商引資的方式吸引投資、招攬客商，可以將土地作價(jià)入股?？梢砸婪ㄞD(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。可以設(shè)定抵押、擔(dān)保。集體建設(shè)用地制度的改革必將為新農(nóng)村建設(shè)、集體土地產(chǎn)權(quán)房帶來新的活力。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設(shè)用地已經(jīng)列入城市規(guī)劃用途，因此，不能享受改革的成果?！ 〗⒓w建設(shè)用地城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場應(yīng)掌握的基本原則：以全面開展農(nóng)村土地整治為基礎(chǔ)，以城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤為平臺，以政府指導(dǎo)和企業(yè)介入為保障，以維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益為根本。 三、農(nóng)村新民居建設(shè)可以與房地產(chǎn)開發(fā)銜接新途徑 在《土地管理法》未修改前，目前主要依據(jù)是有關(guān)政策，而且從法律、政策、理論層面，都存在一定爭議，從全國來看，還停留在試點(diǎn)階段，尚未全面推開。部分省市雖然已出臺了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法等地方性法規(guī)，但只是對非住宅集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了一些規(guī)范。但實(shí)際上，各地對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的關(guān)注點(diǎn)，在于如何通過流轉(zhuǎn)，破解農(nóng)民住宅用地難題，這種流轉(zhuǎn)，早已突破了狹義的流轉(zhuǎn)概念。近年來國土資源部提出的城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，實(shí)行的土地置換政策，實(shí)際都屬于集體建設(shè)用地交易的范疇。實(shí)踐中，一些地方在城中村改造、新民居建設(shè)中開展的“收購指標(biāo)”，就是綜合運(yùn)用“周轉(zhuǎn)用地”和“置換政策”，對集體建設(shè)用地的使用權(quán)進(jìn)行了“移位交易”。因此，全面推進(jìn)集體建設(shè)用地市場化，是形勢所迫，大勢所趨。 四、利用“掛鉤”政策置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā) 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要目的在于通過盤活現(xiàn)有的存量集體建設(shè)用地，在保持區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地總量不增加，耕地面積不減少的前提下，結(jié)合開展農(nóng)村土地
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