【文章內(nèi)容簡介】 ，共設(shè) 7座車站，分別是新國展站、新國展北站、后沙峪站、南法信站、順西路站、府前街站。 —— 《 北京晨報(bào) 》 M15號線貫穿順義新城中心區(qū)、空港區(qū)、河?xùn)|新區(qū)三城區(qū)，成為推動順義新城發(fā)展的助推器。 M15號線連接西起頤和園，連接海淀中關(guān)村信息產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)等高端商務(wù)、服務(wù)發(fā)達(dá)區(qū)域，并且與 10號、 13號線等地鐵線路聯(lián)通，將有利于帶動高端產(chǎn)業(yè)人群及城市核心區(qū)域其他人口向順義新城擴(kuò)散，從而加速順義新城城市化進(jìn)程。 配套升級：各項(xiàng)目商業(yè)配套優(yōu)勢，醫(yī)療、學(xué)校、市政投入等逐步完善 新建住宅項(xiàng)目中的配套商業(yè)、會所、學(xué)校強(qiáng)化了既有公共配套設(shè)施，提升了區(qū)域消費(fèi)及生活檔次和便利度。隨著未來制造業(yè)、物流業(yè)的引入，必定會拉動當(dāng)?shù)氐木幼?、生活需? ，相應(yīng)商業(yè)配套必將逐漸豐富并提升檔次。 項(xiàng)目名稱 香悅 四季 金寶城 龍湖 香醍 富力灣 御墅 商業(yè) 3萬㎡商街 配套商業(yè) — 7000㎡ 高端商業(yè) — 會所 4000㎡ 金寶酒店 7800㎡ 會所 5000㎡ 會所 共 9300㎡ 會所 學(xué)校 國際雙語 幼兒園 — 雙語幼兒 園 /小學(xué) ISB國際學(xué)校 蒙臺梭 利 入駐時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 順義新城周邊項(xiàng)目均配有大量商業(yè)、會所及學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施，高端項(xiàng)目中尤其存在高端教育配套。 銀行： 建設(shè)銀行順義支行 /中國銀行順義支行馬坡分理處 /工商銀行順義支行 /農(nóng)業(yè)銀行順義支行； 醫(yī)院： 順義區(qū)醫(yī)院 /順義區(qū)婦幼保健院 /順義中醫(yī)院；并且新城即將有三級甲等醫(yī)院入駐 T 3 航站樓 投入使用 2023 2023 2023 2023 2023 2023 中央別墅區(qū)發(fā)展路徑 城市化進(jìn)程 重要事件 L 1 開通 奧運(yùn) 全球金融危機(jī) 救市政策 交通變遷 配套 中糧項(xiàng)目商業(yè)部分啟動 M 15開通 交通主干道完善 公共交通完善 交通 產(chǎn)業(yè) 城市化程度上升 商業(yè)商務(wù)聚集程度上升 產(chǎn)業(yè)聚集程度上升 人口量上升 民生銀行總部入住 金蝶軟件園入住 北京銀行總部入住 配套 各 項(xiàng) 目 商 業(yè) 配 套 陸 續(xù) 開 業(yè) 城市化標(biāo)識 中央別墅區(qū)城市化擠壓下的順義新城價(jià)值體系： 環(huán)境 +資源 +新城規(guī)劃投資價(jià)值 市場 低 密 度 產(chǎn) 品 兌 現(xiàn) 高 價(jià) 格 高 密 度產(chǎn) 品 議價(jià)能 力 相對 較 低 自身城市化價(jià)值體系 中央別墅區(qū)的價(jià)值繼承者 順義新城發(fā)展路徑 順義新城發(fā)展趨勢下對項(xiàng)目的重要啟示：短期內(nèi)區(qū)域?qū)⒊蔀橹醒雱e墅區(qū)的價(jià)值繼承者 2023 城市化快速發(fā)展階段 低密度區(qū)域城市化價(jià)值兌現(xiàn)階段 2023 2023 房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 主流改善需求比例上升 新城核心區(qū)地段價(jià)值顯現(xiàn) 城市化價(jià)值為各類產(chǎn)品共同增值 高端改善、投資表現(xiàn)為市場主需求 低密度類產(chǎn)品繼續(xù)引領(lǐng)市場高價(jià)格 中高密度與低密度產(chǎn)品價(jià)格日趨接近 客戶演變趨勢 2023 城市化初級階段 低密度區(qū)域 環(huán)境 兌現(xiàn)價(jià)值階段 項(xiàng)目開發(fā)思路 順義新城發(fā)展趨勢下對項(xiàng)目的重要啟示：短期內(nèi)區(qū)域?qū)⒊蔀橹醒雱e墅區(qū)的價(jià)值繼承者 主流改善需求比例上升 產(chǎn)業(yè)人口迅速發(fā)展，高知人群持續(xù)進(jìn)入 市區(qū)自住客戶進(jìn)一步被擠壓 高端改善、投資表現(xiàn)為市場主需求 市區(qū)追求低密度宜居環(huán)境的客戶開始涌入 主流改善項(xiàng)目成為市場主流需求，起到迅速回現(xiàn)作用 順應(yīng)市場主流需求，通過增加兌現(xiàn)高價(jià)值的低密度產(chǎn)品類型取勝 PART 3 項(xiàng)目整體占位 ? 未來競爭格局分析 ? 項(xiàng)目整體占位 —— 項(xiàng)目未來面臨的競爭格局如何？整體占位如何？ 未來供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中央別墅區(qū)：門檻進(jìn)一步提升，低密度產(chǎn)品進(jìn)入 3萬元時(shí)代 項(xiàng)目名稱 整體容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià) (元 /㎡ ） 面積區(qū)間 總價(jià)（元） 存量 清錦源 獨(dú)棟 620765㎡ 2023萬以上 ㎡ 祥云國際 聯(lián)排 270㎡ 7801200萬 ㎡ 譽(yù)天下 聯(lián)排 未定 未定 62萬㎡ 萬通項(xiàng)目 聯(lián)排 3萬以上 290㎡ 以上 900萬以上 22萬㎡ 大龍地產(chǎn)項(xiàng)目 小獨(dú)棟 4萬以上 未定 未定 ㎡ 未來供應(yīng)結(jié)構(gòu) 馬坡將成為中低密度產(chǎn)品的主戰(zhàn)場 項(xiàng)目名稱 整體容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià)（元 /㎡ ） 面積區(qū)間 總價(jià)（元） 存量 香悅四季 獨(dú)棟、洋房 13000 83150㎡ 獨(dú)棟地上約 200㎡ 洋房 100250萬 獨(dú)棟 300萬起 36..5萬㎡ 北京龍湖慶華置業(yè)有限公司 經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟、洋房 樓面 2023 未定 未定 聯(lián)排約 150套 洋房 4棟 重慶市君兆房地產(chǎn) 類別墅、洋房 樓面 4000 未定 未定 49萬㎡ 北京住總正華開發(fā)建設(shè)集團(tuán) 高層 樓面 1660 未定 未定 52萬㎡ 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 樓面 4558 未定 未定 8萬㎡ 北京牛欄山房地產(chǎn)開發(fā)中心 洋房 樓面 1601 未定 未定 ㎡ 北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高層 樓面 3256 未定 未定 ㎡ 馬坡 項(xiàng)目名稱 整體容積率 產(chǎn)品形式 單價(jià)（元 /㎡ ） 面積區(qū)間 總價(jià)（元） 存量 江山賦 洋房、小高層 12500 90160㎡ 平層 210㎡ 復(fù)式 100200萬 300萬 ㎡ 祥云國際 小高層 樓面 9000 未定 未定 45萬㎡ 中央別墅區(qū) 做 中央別墅區(qū)的追隨者： 以更純粹更宜居的環(huán)境取勝中央別墅區(qū)， 以高品質(zhì)的產(chǎn)品形式，略低的價(jià)格平臺贏得客戶 市場占位 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 補(bǔ)缺者 本案 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 追隨者 補(bǔ)缺者 做順義新城 的領(lǐng)導(dǎo)者： 在項(xiàng)目品質(zhì)上做足功課，全面超越同區(qū)域項(xiàng)目，定義順義新城生活新方式 市場占位 代言后中央別墅區(qū)時(shí)代 濱水低密大盤 〃 國際化生活樣板 形象標(biāo)簽： 精品別墅品質(zhì) 國際生活體驗(yàn) 項(xiàng)目定位 后中央別墅區(qū)時(shí)代：做中央別墅區(qū)的低密生活接班人。隨著中央別墅區(qū)的城市中心化，馬坡將以生態(tài)、低密的環(huán)境，和與中央別墅區(qū)一衣帶水的關(guān)系，為向往中央別墅區(qū)的客戶提供一個(gè)理想家園。 濱水低密大盤：以 2加 7地，整體 40多萬平米的大盤之勢，以統(tǒng)一的低密度形象統(tǒng)領(lǐng)，以獨(dú)有的優(yōu)質(zhì)濱水景觀資源，占據(jù)馬坡市場核心的領(lǐng)導(dǎo)地位。 國際化生活樣板：做后中央別墅區(qū)時(shí)代的代言，以中央別墅區(qū)最突出的國際化特征和價(jià)值做主線延展，強(qiáng)調(diào)生活方式的價(jià)值聯(lián)想。 定位之下的五大關(guān)鍵 1. 以低密度產(chǎn)品最大化為規(guī)劃原則； 2. 洋房、小高、高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)要體現(xiàn)別墅化； 3. 在立面、園林、會所、服務(wù)質(zhì)量等方面注重品質(zhì)感的投入和傳遞； 4. 利用幼兒園、小學(xué)的指標(biāo)引入知名國際學(xué)校； 5. 在戶型設(shè)計(jì)中，植入對于國際化的理解，有符合外籍和海歸人士生活習(xí)慣的產(chǎn)品細(xì)節(jié)。 PART 4 細(xì)分市場分析 ? 低密度市場現(xiàn)狀分析 ? 低密度市場競爭格局分析 ? 中低密度市場競爭格局分析 ? 啟動區(qū)客戶定位 ? 啟動區(qū)產(chǎn)品定位思路 —— 啟動策略如何？啟動區(qū)產(chǎn)品定位？首期客戶是誰？ 低密度項(xiàng)目以產(chǎn)品形式為兌現(xiàn)高價(jià)值的第一要素 兌現(xiàn)高價(jià)格的價(jià)值體系：產(chǎn)品形式 》 戶型舒適度 》 附加值 項(xiàng)目名稱 整體容積 率 產(chǎn)品形式 單價(jià) （元 /平米） 面積區(qū)間 （平米） 總價(jià) （萬） 強(qiáng)勢驅(qū)動因素 富力灣 獨(dú)棟 23000 698 1600 戶型舒適度 大獨(dú)棟 大院子、大露臺 15000 430530 645795 獨(dú)棟 戶型舒適 贈送面積 御墅 獨(dú)棟 15811 305 800 4821265 戶型創(chuàng)新舒適度高 大獨(dú)棟 納帕爾灣 合院獨(dú)棟 16231 330 480 373779 獨(dú)棟 精裝修 龍湖香醍溪岸 經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟 15000 300 400 450600 獨(dú)棟 精品園林 經(jīng)濟(jì)型別墅主流面積區(qū)間為： 300330平米，總價(jià)區(qū)間為 350600萬 獨(dú)棟產(chǎn)品主流面積區(qū)間在 400500平米之間，總價(jià)在 600800萬之間 低密度市場 低密度產(chǎn)品現(xiàn)階段價(jià)值體系解構(gòu)： 項(xiàng)目名稱 樓間距 院子面積 （平米） 停車方式 東西（米） 南北（米） 富力灣 1314 17 400800 地上獨(dú)立車庫，雙車位 200 御墅 10 20 400800 地上獨(dú)立車庫， 雙車位 納帕爾灣 4 12 60100 地下車庫 龍湖香醍溪岸 13 15 80200 地下車庫 龍湖香醍溪岸 納帕爾灣 富力灣 御墅 產(chǎn)品形式 低密度市場 戶型舒適度 低密度產(chǎn)品現(xiàn)階段價(jià)值體系解構(gòu)： 項(xiàng)目名稱 采光 （窗的形式） 層高 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面積區(qū)間 車庫 （地上、地下，數(shù)量） 地下室 （采光，利用情況，形式） 客廳 （米） 主臥 （米） 富力灣 超大落地飄窗 6 698 1個(gè)地上車庫雙車位 下沉庭院 430530 1個(gè)地上車庫單車為 下沉庭院 御墅 U型半圍合設(shè)計(jì)， 7面采光 5 5 305 800 1個(gè)車庫雙車位 100平米左右下沉庭院 納帕爾灣 大面積飄窗 3 330 480 地下車庫 400平米為下沉庭院； 330平米和 360平米為采光井 龍湖香醍溪岸 南向多陽臺采光 1419 300 400 無車庫 下沉式庭院，兩面采光 ：采光 +層高 +面寬 +布局 +車庫 +地下空間等 產(chǎn)品形式 低