【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 備維修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造?！　∩唐纷》康木S修基金由開發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提?。毁?gòu)房個(gè)人按購(gòu)房款百分之一的比例繳納。　　開發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購(gòu)房個(gè)人繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有?！　〉诙鍡l　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專戶管理，?？顚Ｓ?，管委會(huì)申請(qǐng)使用，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督?！　〉诙鶙l　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人?！　〉诙邨l　住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類別，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物價(jià)部門審批。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的特約服務(wù)費(fèi)，由當(dāng)事人雙方商定?！　∥飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)管理，自主使用。第五章　法律責(zé)任　　第二十八條　開發(fā)建設(shè)、售房單位違反本辦法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔(dān)?！　〉诙艞l　物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予處罰：　　(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，擅自接受物業(yè)管理委托的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動(dòng)，給予警告，沒收全部非法所得，并處2000元至10000元的罰款?！　?二)年檢不合格的，責(zé)令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權(quán)限吊銷資質(zhì)證書?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！　〉谌畻l　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或者其他單位、個(gè)人違反本辦法第二十二條，按下列規(guī)定處罰：　　(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；　　(二)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰?！　〉谌粭l　物業(yè)管理企業(yè)不遵守國(guó)家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)管理部門依法予以處罰?！　〉谌l　業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費(fèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟?！　〉谌龡l　業(yè)主或使用人對(duì)房屋自用部分和自用設(shè)備管理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償?！　〉谌臈l　物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其管理機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！　〉谌鍡l　當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議，或者提起訴訟。第六章　附則　　第三十六條　紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。　　第三十七條　本辦法實(shí)施中的具體應(yīng)用問題，由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第三十八條　本辦法自公布之日起施行。發(fā)布部門：蘭州市人大（含常委會(huì)）　發(fā)布日期：2001年09月28日　實(shí)施日期：2001年09月28日　(地方法規(guī))二十二、蘭州市對(duì)有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范的實(shí)施窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、維修應(yīng)急中心、維修服務(wù)站等） 周一至周日全天業(yè)務(wù)接待； 24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修，365天有維修服務(wù)； 公開辦事制度、公開辦理紀(jì)律、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)； 辦公場(chǎng)所整潔、有序。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的共同標(biāo)準(zhǔn)） 態(tài)度和藹講文明。在為住戶服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語規(guī)范，耐心熱情。 掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗，嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”行為。 公開制度講規(guī)范。要公開辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示；公開辦事紀(jì)律，公開收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。 遵章辦事不違規(guī)。維修要及時(shí)，急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民做出限時(shí)修復(fù)的承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)，不能因雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯的，必須保證一臺(tái)電梯正常運(yùn)行。 做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過的對(duì)象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。 崗位規(guī)范： 管理員：敬業(yè)愛崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。接 待 員：熱情主動(dòng)，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。 維修員：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶簽收。電 梯 工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。 保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。 保潔員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。二十三、關(guān)于印發(fā)組建業(yè)主大會(huì)工作中有關(guān)問題的通知 ( 20090123 )各業(yè)主大會(huì)籌備組、各物業(yè)管理企業(yè)、各開發(fā)建設(shè)單位： 為進(jìn)一步加快業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)行為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)過程中有關(guān)問題通知如下： 一、成立業(yè)主大會(huì)及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，籌備成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)在物業(yè)所在地的街道辦事處（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會(huì)、具有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)建設(shè)單位（公有住房出售單位）、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）?；I備組成員35人組成。 籌備組成員，可以邀請(qǐng)轄區(qū)公安派出所代表參加。非住宅物業(yè)籌備成立業(yè)主大會(huì)的，籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成。 籌備組成員單位應(yīng)在充分聽取業(yè)主意見的基礎(chǔ)上確定籌備組業(yè)主代表，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組自公告之日起成立。 籌備組按照有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 本通知發(fā)布之日起，組建、換屆改選業(yè)主委員會(huì)的，其組成人員一般為5至9人單數(shù)。 首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)，暫按住宅物業(yè)一套一票；非住宅物業(yè)100平方米一票，不足100平方米計(jì)一票；住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防、停車庫(kù)等地下空間不計(jì)算投票權(quán)。此后召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式按首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》執(zhí)行。 業(yè)主委員會(huì)委員候選人的確定，應(yīng)以“業(yè)主自薦、民主推選”的原則，按照棟、單元和業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所擁有業(yè)權(quán)比例分配。 成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)程序： ①籌備人員申請(qǐng)（市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處、蘭州物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)Http：//．Lzpmi．org）成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)； ②成立籌備組； ③制訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主分級(jí)》（討論稿）； ④推選業(yè)主委員會(huì)候選人； ⑤確定業(yè)主身份及首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)的計(jì)算方式； ⑥確定首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式及邀請(qǐng)參加人員； ⑦上報(bào)首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定及其他相關(guān)材料，業(yè)主委員會(huì)備案；召開首次業(yè)主大會(huì)之前，應(yīng)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)以上①②③④⑤⑥項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。 二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定并完成相應(yīng)工作： 應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定并通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。 業(yè)主因故不能參加會(huì)議的，可以書面委托代理人參加，但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。 業(yè)主委員會(huì)委員條件。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和一定組織能力。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。因此，“業(yè)主”應(yīng)指房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。購(gòu)買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員，未持有房屋權(quán)屬證書一方，不具備成為業(yè)主委員會(huì)委員的資格。其中，夫妻關(guān)系中，未持有房屋權(quán)屬證書的一方，若出具結(jié)婚證明，房屋屬雙方共有財(cái)產(chǎn)證明，并有持有房屋權(quán)屬證書一方書面授權(quán)委托，可視為“業(yè)主”身份。 三、業(yè)主委員會(huì)備案及印章的刻制 業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)管理局備案。備案時(shí)，須提交以下材料： ①業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ②業(yè)主公約； ③業(yè)主大會(huì)決議； ④法律法規(guī)規(guī)定的其它材料。 刻制印章。業(yè)主委員會(huì)憑市房地產(chǎn)管理局的備案證明到有部門申請(qǐng)刻制印章。 附：《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本） 《業(yè)主公約》（示范文本） 首次業(yè)主大會(huì)決議（是梵文泵） 業(yè)主及投票權(quán)數(shù)附件1：小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主表決通過，制定本規(guī)則，專為本區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議目的使用。第一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則：（1）遵守法律和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定；（2）堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相一致；（3）堅(jiān)持公開、公正、公平；（4）接受物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。第二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年召開一次，于每年 月召開。遇有下列情況時(shí)，本區(qū)域召開臨時(shí)會(huì)議：（1）20℅以上業(yè)主提議；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，（3）涉及本區(qū)域物業(yè)管理公共利益，物業(yè)管理企業(yè)提議。第三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開。第四條 采用集體討論方式，按照以下程序進(jìn)行：（1）業(yè)主委員會(huì)主任委員就業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開目的、會(huì)議召集情況及業(yè)主到會(huì)情況等進(jìn)行說明；（2）業(yè)主委員會(huì)主任委員就本次會(huì)議需要決議事項(xiàng)進(jìn)行必須說明；（3）參加會(huì)議業(yè)主就需要決議事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決；會(huì)議召集人計(jì)收有效票；（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)投票結(jié)果的合法性、有效性做出必須說明，確定并宣布決議事項(xiàng)是否通過或有效；（5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)的執(zhí)行和處理做出說明。采用書面征求意見方式，按照以下程序進(jìn)行：（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)書面征求意見函，并書面告知業(yè)主反饋意見投放的截止時(shí)間和地點(diǎn)；（2）在書面征求意見函規(guī)定的截止時(shí)間，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人收集指定投放地點(diǎn)的業(yè)主反饋意見；（3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人計(jì)收有效反饋意見；（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人公布書面征求意見收集的結(jié)果，說明其合法性、有效性，明確決議的事項(xiàng)是否通過或有效；（5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)的執(zhí)行和處理做出說明。第五條 采用集體討論方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)參加會(huì)議。業(yè)主因故不能參加會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。 采用書面征求意見方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照征求意見函中要求的內(nèi)容和形式反饋意見。不符合要求內(nèi)容或形式的，不計(jì)為有效反饋意見。第六條 業(yè)主人數(shù)較多，按幢/單元/樓層為單位推行業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。第七條 為公正、公平目的，采用集體討論或采用書面征求意見方式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有效票或有效反饋意見的計(jì)收、結(jié)果的公布等，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人都應(yīng)邀請(qǐng)和接受物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)居委會(huì)、公證機(jī)構(gòu)代表現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。第八條 無論采用何種方式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)為一票，不足一平方米部分不予計(jì)算。第九條 采用集體討論方式，本區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效；采用書面征求意見方式，反饋意見代表的投票權(quán)超過全部投票權(quán)的1/2方為有效。第十條 采用集體討論方式，業(yè)主大會(huì)決議經(jīng)參加會(huì)議業(yè)主所持投票權(quán)1