【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住了該房屋。4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認(rèn)房屋仍歸吳某所有后，支付了50萬元價(jià)款，并于5月10日辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。，吳某是房屋所有權(quán)人，李某是房屋所有權(quán)人，張某是房屋所有權(quán)人，王某是房屋所有權(quán)人【答案】BD【解析】（1）選項(xiàng)AB：因人民法院的法律文書，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力，李某基于人民法院的判決書自2月1日起取得該房屋的所有權(quán)（不以登記為生效要件）；（2）選項(xiàng)C：張某未經(jīng)登記，不能取得該房屋的所有權(quán)；（3）選項(xiàng)D：4月1日吳某將該房屋賣給王某時(shí)，吳某屬于無權(quán)處分，但王某基于善意取得制度（當(dāng)時(shí)善意、以合理的價(jià)格有償受償、辦理了不動(dòng)產(chǎn)的變更登記）依法取得該房屋的所有權(quán)，李某則喪失了所有權(quán)?！究键c(diǎn)3】拾得遺失物（P49）（2012年單選題）【解釋】對(duì)于發(fā)現(xiàn)“埋藏物”并實(shí)施占有的，參照適用拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定?！安荒堋比〉眠z失物的所有權(quán)。，拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門。有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)??；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸“國家”所有。，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時(shí)，歸還失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。【解釋1】拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔?！窘忉?】拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理；拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。（1）如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。（2）如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。【例題單選題】甲在上班途中遺失手機(jī)一部，被乙拾得。甲發(fā)布懸賞廣告稱，愿向歸還手機(jī)者支付現(xiàn)金1000元作為酬謝。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2012年A卷、B卷），故甲雖承諾向歸還手機(jī)的拾得人支付1000元酬金，乙仍無權(quán)請(qǐng)求甲支付該酬金，僅有權(quán)要求甲支付因返還手機(jī)而發(fā)生的必要費(fèi)用，則甲除非向丙支付3000元，否則無權(quán)請(qǐng)求丙返還手機(jī)，而甲未于公安機(jī)關(guān)發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)認(rèn)領(lǐng)，則乙取得該手機(jī)的所有權(quán)，則甲有權(quán)請(qǐng)求乙歸還，乙既無權(quán)請(qǐng)求甲支付1000元酬金，亦無權(quán)要求甲支付必要的返還費(fèi)用【答案】D【解析】（1）選項(xiàng)A：拾得人享有費(fèi)用返還請(qǐng)求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時(shí)，歸還遺失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)；（2）選項(xiàng)B：丙直接從乙手中購買手機(jī)（而非通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得），無權(quán)要求甲支付購買手機(jī)的支出的費(fèi)用；（3）選項(xiàng)C：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸“國家”（而非乙）所有；（4）選項(xiàng)D：拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理；拾得人不得要求支付必要費(fèi)用，也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)（該規(guī)定2015年教材未提及）。第六單元 共有【考點(diǎn)1】按份共有還是共同共有？（P42），包括《婚姻法》規(guī)定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)、《繼承法》上的遺產(chǎn)等。，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”。，可以約定；沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有?！究键c(diǎn)2】對(duì)外關(guān)系（P446）（1）對(duì)外因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。（2）對(duì)內(nèi)在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。因此，當(dāng)對(duì)外承擔(dān)債務(wù)的共有人所承擔(dān)的債務(wù)超出其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額時(shí)，有權(quán)向其他共有人追償?！窘忉尅繉?duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任、對(duì)內(nèi)承擔(dān)按份責(zé)任。（1）對(duì)外因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。（2）內(nèi)部在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)?！窘忉尅繉?duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任、對(duì)內(nèi)不分你我?！究键c(diǎn)3】按份共有人轉(zhuǎn)讓自己的個(gè)人份額（P46），無需取得其他共有人的“同意”。，其他共有人在同等條件下，享有“優(yōu)先購買權(quán)”?！究键c(diǎn)4】共有物的處分（P446）（2008年單選題、2012年單選題）處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，或者對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，或者對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占“份額”2/3以上（≥2/3）的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。【解釋1】對(duì)共有物的處分包括但不限于轉(zhuǎn)讓、出租和抵押?！窘忉?】處分共有物或者對(duì)其進(jìn)行重大修繕，首先應(yīng)按共有人之間的約定；共有人之間沒有約定的，才按《物權(quán)法》的規(guī)定。【例題1單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法律制度規(guī)定的是（ ）。（2008年）、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新【答案】C【解析】對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行重大修繕（拆舊翻新）的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。【例題2單選題】甲、乙系多年同窗，二人共同購買了一套住房。甲出資90萬元，乙出資60萬元，雙方未約定共有類型。一年后，甲利用乙出差之機(jī)，請(qǐng)丙裝修公司對(duì)房屋重新裝修，并告知丙，該房屋由自己與乙共有，但裝修費(fèi)用由乙一人承擔(dān)。乙獲悉裝修事宜后，表示反對(duì)，并拒絕向丙付款。后乙欲將（整個(gè)）房屋所有權(quán)（全部）轉(zhuǎn)讓給丁。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2012年B卷，經(jīng)調(diào)整）、乙對(duì)該套房屋形成共同共有關(guān)系，不必征得乙的同意，乙無權(quán)拒絕，須征得甲的同意【答案】D【解析】（1）選項(xiàng)A：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為“按份共有”；（2）選項(xiàng)BC：對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外；在本題中，甲、乙按份共有該房屋，但未約定各自享有的份額，應(yīng)按照各自的出資額確定，即甲享有60％（90247。150）的份額。因此，甲重新裝修房屋應(yīng)當(dāng)取得乙的同意，未取得乙的同意且乙事后亦未追認(rèn)的，甲、丙之間的裝修合同對(duì)乙不具有約束力，對(duì)于丙公司的付款請(qǐng)求，乙有權(quán)予以拒絕；（3）選項(xiàng)D：處分共有物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！究键c(diǎn)5】無權(quán)處分（P73）如果一個(gè)或者數(shù)個(gè)共同共有人未經(jīng)其他共同共有人的同意，或者一個(gè)或者數(shù)個(gè)按份共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，擅自處分共有物的，如何處理？：合同有效根據(jù)《買賣合同解釋》的規(guī)定，出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上仍屬于“有效合同”。因此，擅自處分共有物的共有人與第三人簽訂的買賣合同，屬于“有效合同”。：效力待定物權(quán)行為的有效性取決于其他共有人追認(rèn)與否?！窘忉尅啃ЯΥǖ闹皇俏餀?quán)行為。對(duì)于債權(quán)行為，無論其他共有人是否追認(rèn)，買賣合同均有效。第七單元 建設(shè)用地使用權(quán)【考點(diǎn)1】登記生效（P51）建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。（2008年案例分析題）【解釋】建設(shè)用地使用權(quán)有創(chuàng)設(shè)取得與移轉(zhuǎn)取得兩種方式，分別對(duì)應(yīng)國有土地的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。其中，創(chuàng)設(shè)取得可采取有償出讓或者無償劃撥等方式，移轉(zhuǎn)取得則有轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等方式?！究键c(diǎn)2】無償劃撥（P51）（2014年單選題）以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。＋轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)“出讓”手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納“土地使用權(quán)出讓金”。＋抵押當(dāng)事人以無償劃撥的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，對(duì)于拍賣所得，在依法繳納土地出讓金后，抵押權(quán)人才享有優(yōu)先受償權(quán)。＋出資出資人以“無償劃撥”的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定該出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)；逾期未辦理的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。（見第6章）【考點(diǎn)3】有償出讓（P51）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。（2013年單選題）（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年?！窘忉?】土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。【解釋2】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。（2009年單選題）＋轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！纠}1單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是（ ）。（2009年原制度），不得續(xù)期，可以續(xù)期，可以續(xù)期【答案】A【例題2單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，以有償出讓方式取得居住用地的建設(shè)用地使用權(quán)，出讓的最高年限是（ ）。（2013年）【答案】D【例題3單選題】下列關(guān)于以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)期限的表述中，符合物權(quán)法律制度規(guī)定的是（ ）。（2014年）【答案】D第八單元 抵押權(quán)【解釋】所謂抵押權(quán)，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人“不轉(zhuǎn)移”對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有（動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均可抵押），將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。其中，債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)（抵押物）。【考點(diǎn)1】抵押合同（P55），當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立抵押合同。【相關(guān)鏈接】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取“書面形式”訂立質(zhì)押合同。，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)“直接”歸債權(quán)人所有；但該“流押條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力。（2013年案例分析題）【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力。【考點(diǎn)2】抵押物（P54）（2009年新制度單選題、2009年原制度多選題）（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施