【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)管理合同屬于委托合同之一種，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)公司處于受托人的地位，物業(yè)公司受托處理的委托事務(wù)就是物業(yè)管理。在物業(yè)服務(wù)糾紛案件的審理中，法院對物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。[⑩]第二種觀點認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是完成工作（提供勞務(wù)）的合同，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的買者，是雇主，物業(yè)公司是勞務(wù)的提供者，是被雇用者，二者之間是雇傭關(guān)系，或是認(rèn)為雙方是承攬關(guān)系，是按照一方的具體要求完成特定工作的合同。[11]第三種觀點認(rèn)為，物業(yè)管理合同既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種；[12]或者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同、行紀(jì)合同一樣，都是提供服務(wù)的合同，且都為信賴合同、諾成合同、雙務(wù)合同，因此它是委托合同與行紀(jì)合同的復(fù)合合同。[13]第四種觀點，物業(yè)服務(wù)合同在我國屬于無名合同?！　〉谝环N觀點值得商榷。首先，如果將物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)認(rèn)定為委托合同，那么，按照委托合同的性質(zhì)，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，其結(jié)果將導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然違背物業(yè)服務(wù)的目的與當(dāng)事人的意愿；其次，《合同法》第399條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但在物業(yè)公司的物業(yè)管理活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)；再次，委托合同的訂立以雙方當(dāng)事人相互信任為基礎(chǔ)，無論是委托人選定受托人還是受托人接受委托都是基于對對方的了解和信任，當(dāng)事人雙方均享有任意終止權(quán)，可任意終止合同。《合同法》第410條明確規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”如果允許物業(yè)服務(wù)合同的任何一方隨時任意地單方解除合同，這對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響將是致命的，甚至給物業(yè)管理行業(yè)帶來一種災(zāi)難。試想，只要雙方的“信任”有所動搖，不問客觀上是否有理由，可以隨時、任意地行使解除權(quán)，這勢必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為，小區(qū)管理極度不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害。因此，物管合同顯然不會是委托合同，至少不是單純的委托合同。　　第二種觀點也難以成立。第一，物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同，雖然它揭示了承攬合同與物業(yè)服務(wù)合同的相似處，卻忽略了二者的本質(zhì)差異，即承攬合同的承攬人依合同完成特定工作后尚須交付工作成果，且其工作成果在交付前后還存在意外毀損滅失的風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題，這與物業(yè)管理企業(yè)僅提供物業(yè)管理服務(wù)而不須交付工作成果，也不負(fù)擔(dān)意外毀損滅失風(fēng)險是決然不同的。第二，它也有別于雇傭合同，從物業(yè)管理的內(nèi)容分析， 物業(yè)公司在實施管理行為時有一定的獨立性， 也就是說物業(yè)公司在履行合同時不受業(yè)主的干涉， 不象受雇人那樣只是機(jī)械地服從， 且提供勞務(wù)并不是物業(yè)管理合同的目的， 只是進(jìn)行物業(yè)管理的手段， 而提供勞務(wù)則是雇傭合同的根本目的，同時，業(yè)主也并不能像雇主那樣任意解除合同，所以物業(yè)管理合同不是雇傭合同?！　〉谌N觀點看似一定道理，但這種區(qū)分沒有任何實益。正如前文所述，對契約的分類，是根據(jù)各國契約立法對契約所作的一種分類，而使各類典型契約能在契約法對號入座，要解決的是法律適用問題。立法除了有名契約外，就是無名契約，并不存在模糊交叉地帶，非白即黑。雖然有學(xué)者認(rèn)為，在有名契約與無名契約之間，還存在著一個中間地帶，即介于有名契約與無名契約之間的“混合契約”或“復(fù)合契約”，但多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，這類契約事實上還是屬于無名契約。而且，即使在承認(rèn)所謂“混合（復(fù)合）契約”的學(xué)者中，在關(guān)于“混合（復(fù)合）契約”的法律適用上也是眾說紛紜，爭議很大，沒有任何一說可以單獨圓滿解決混合契約的法律適用問題。[14]說它是一種“混合（復(fù)合）合同”，與說它是無名合同并無二致，既不能厘清理論上對物業(yè)合同的性質(zhì)爭議，更不能解決其法律適用，對實務(wù)無裨益。 　　筆者同意第四種觀點，即物業(yè)合同屬于無名合同，并且認(rèn)為物業(yè)管理合同屬于我國契約法中提供服務(wù)類合同，但它又不屬于《合同法》分則中現(xiàn)有6種提供服務(wù)的合同中的任何一種。我國《合同法》分則共規(guī)定了15種典型契約，根據(jù)學(xué)理及《合同法》分則的編排次序，這15種典型契約又可從理論上分為5大類：轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)所有權(quán)的合同、使用財產(chǎn)的合同、完成工作的合同、提供服務(wù)的合同、技術(shù)合同。其中，提供服務(wù)的合同包括運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀(jì)合同和居間合同6種有名合同。學(xué)者認(rèn)為，提供服務(wù)的合同具有以下法律特征：第一、提供服務(wù)的合同的標(biāo)的為一方向?qū)Ψ教峁┨囟ǖ膭趧?wù)行為，而不是勞力行為所產(chǎn)生的工作成果。第二、提供服務(wù)的合同的債務(wù)人完成約定的勞動行為，合同即履行完畢，一般不涉及給付效果。第三、多數(shù)提供服務(wù)的合同是建立在相互信任的基礎(chǔ)之上，提供服務(wù)的義務(wù)方必須親自履行合同，具有較強(qiáng)的人身屬性。第四，提供服務(wù)的合同通常不能適用實際履行原則。[15]一般認(rèn)為，除《合同法》分則規(guī)定的6種提供服務(wù)的合同外，還有尚未被典型化的醫(yī)療合同、郵政合同、旅游合同、培訓(xùn)合同也屬于提供服務(wù)的合同。物業(yè)合同是平等的民事主體之間所簽訂的就小區(qū)房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地提供有償服務(wù)的合同，其內(nèi)容不僅有對全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護(hù)，還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管，以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換，對物管用房的妥善利用等，物業(yè)管理公司在很大程度上是以提供服務(wù)的形式進(jìn)行的，它具備上述提供服務(wù)的合同的所有法律特征，但它與《合同法》規(guī)定的6種提供服務(wù)的合同和尚未被典型化的其它提供服務(wù)的合同中的每一種都有顯著區(qū)別，很難使其在現(xiàn)行法中對號入座，因而是一種全新類型的提供服務(wù)的合同，在傳統(tǒng)契約法分類中無法給它定性