【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 手法以大大降低投資門檻，將擴(kuò)大目標(biāo)客戶群的范圍。o 投資者投入極少資金，在數(shù)年后就可以擁有一個(gè)商業(yè)旺地的旺鋪，可謂投資賺翻天。開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)搭臺(tái)六 n 開(kāi)發(fā)商鄭重承諾，評(píng)為省信譽(yù)品牌，及本店考核前 50甲優(yōu)質(zhì)品牌，退還品質(zhì)保證金，并優(yōu)先續(xù)租。（ 考慮）搭臺(tái)五 n 進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)； （考濾）搭臺(tái)四 n 租賃廣場(chǎng)商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為五年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受 “第一、二年，免租金，第三年返還三個(gè)月租金 ”的優(yōu)惠政策；搭臺(tái)三 n 對(duì)前 200名進(jìn)駐的商家，可放寬進(jìn)場(chǎng)政策，實(shí)行各類獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠；搭臺(tái)二 n 進(jìn)入廣場(chǎng)內(nèi)的服飾行業(yè)，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌 ；（考濾）搭臺(tái)一 n 經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理；整合社會(huì)資源公司放權(quán)制定招商進(jìn)場(chǎng)費(fèi)炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益招商物料招商手冊(cè)、招商海報(bào) 現(xiàn)場(chǎng) VI物料 POP物料 招商合同文本 《 招商細(xì)則 》 、招商流程、租賃協(xié)議等 商場(chǎng)平面分割圖（規(guī)劃效果圖） 現(xiàn)場(chǎng)管理 招商人員上崗前培訓(xùn) 每周項(xiàng)目例會(huì) 日招商情況匯報(bào)周例會(huì)紀(jì)要、招商周、月工作總結(jié) 調(diào)整招商策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃書(shū) 招商目標(biāo)近期目標(biāo) 工作重點(diǎn)n年前，將廣州，株州廠家及經(jīng)營(yíng)商，盡早的招商入駐本案，并在每年每季每周舉辦相關(guān)的展覽、拍賣優(yōu)惠活動(dòng)，為提升本案的人氣和商家的營(yíng)業(yè)額提供基礎(chǔ)；n經(jīng)營(yíng)公司的發(fā)展規(guī)劃及工作思路：o更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，為本案將來(lái)打下基礎(chǔ)n推廣和招商：o制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系招商目標(biāo)中期目標(biāo) 工作重點(diǎn)n利用半年到一年的時(shí)間，通過(guò)零售批發(fā)互為帶動(dòng)，逐步調(diào)整零售和批發(fā)之比重，淘汰部分商家，引入更好更多的商家，達(dá)到批發(fā)和零售的均衡比例，從而開(kāi)始形成較有特色的服飾交易市場(chǎng)；n策劃并制定本案的經(jīng)營(yíng)策略，提供更多的增值服務(wù)，同時(shí)建立完善的客戶服務(wù)管理體系，穩(wěn)定進(jìn)場(chǎng)的企業(yè)和商家，幫助他們提高經(jīng)濟(jì)效益；n對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理進(jìn)行細(xì)分、整合和重組，組建各類相關(guān)商業(yè)中心機(jī)構(gòu)，對(duì)各種業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌和管理，為各種商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。招商目標(biāo)遠(yuǎn)期目標(biāo) 工作重點(diǎn)n通過(guò)一到五年時(shí)間，逐步調(diào)整、不斷提高入住品牌和商家的檔次，從中低檔品牌過(guò)渡到其它地區(qū)乃至全國(guó)的品牌，雄踞中部，面向全國(guó)，從而形成長(zhǎng)株譚最大最專業(yè)的零售服飾基地n提高經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，重視公司的組織架構(gòu)和人才團(tuán)隊(duì)；n對(duì)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，進(jìn)行有條件的管理輸出、業(yè)務(wù)輸出和技術(shù)輸出。招商對(duì)象n株州中、中低檔服飾品牌生產(chǎn)企業(yè)，及經(jīng)銷商n廣州中、中低檔服飾品牌生產(chǎn)企業(yè)，及經(jīng)銷商n杭州中、中低檔服飾品牌生產(chǎn)企業(yè)，及經(jīng)銷商n廣、株飾品企業(yè)及代理商n廣州皮具企業(yè)及代理商招商品類o 招商品類皮具n●招商品類飾品n 其n ‘招商品類皮具箱包n皮招商關(guān)鍵通過(guò)協(xié)會(huì)，把經(jīng)營(yíng)服飾較為成功且有影響力的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶聚集起來(lái)，進(jìn)行探討，達(dá)成一致意見(jiàn)，使其入駐本案通過(guò)我們團(tuán)隊(duì)的努力，和經(jīng)營(yíng)服飾、的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和個(gè)體工商戶搞好關(guān)系，使他們?nèi)腭v本案招商實(shí)施實(shí)施三 n 制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時(shí)間內(nèi)談定行業(yè)協(xié)會(huì)及行業(yè)品牌的帶頭大哥；實(shí)施二n 更高層次上重建和重塑經(jīng)營(yíng)公司的形象和管理團(tuán)隊(duì)，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績(jī)效評(píng)估體系；實(shí)施一n 整合政府、協(xié)會(huì)、專家學(xué)者等各方社會(huì)資源，通過(guò)各種媒體、渠道來(lái)讓廣州，株州，乃至全國(guó)業(yè)內(nèi)，知道長(zhǎng)沙高橋?qū)⑨绕鹨蛔屡d的、新模式的服飾專業(yè)市場(chǎng)；實(shí)施五 n 在引進(jìn)零售商方面，以株州，廣州為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實(shí)施四 n 在引進(jìn)企業(yè)方面，以廣州、杭州為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；總體戰(zhàn)略o 坐招 +直招 +代理商招相結(jié)合，做到有效招商招商戰(zhàn)略快 準(zhǔn)備 +開(kāi)展 +推廣準(zhǔn) 時(shí)機(jī) +展示 +把握靈 調(diào)整 +工具 +計(jì)劃招商工作的快速展開(kāi)，迅速組建招商隊(duì)伍、準(zhǔn)備招商物料 認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始招商消息的發(fā)布，準(zhǔn)確把握商家的心理和需求 靈活及時(shí)調(diào)整招商計(jì)劃的各項(xiàng)內(nèi)容 ,做好 AB計(jì)劃的時(shí)間搭接 主題商場(chǎng)、整合品牌o 組合戰(zhàn)略、專業(yè)路線、細(xì)分市場(chǎng)；o “好風(fēng)借好力 ”、憑借地理位置的優(yōu)勢(shì)，面向廣株兩地推介；o 統(tǒng)一規(guī)劃、 “由外至內(nèi)、由大到小 ”、分主題層層展現(xiàn)；o 市場(chǎng)攻擊，由區(qū)域陣地 —— 輻射長(zhǎng)沙市民 —— 展開(kāi)長(zhǎng)沙全市攻擊；216。 “ 放水養(yǎng)魚(yú) ”、捆綁經(jīng)營(yíng)、專業(yè)配套，攻或守必將立于不敗之地；216。 策略封殺、蓄勢(shì)準(zhǔn)備 —— 招商進(jìn)駐 —— 聚集人氣； 品牌商家、信心保障216。 必須擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)商、靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、忠實(shí)的消費(fèi)者；216。 強(qiáng)有力的品牌支持才能增強(qiáng)投資客的信心。招商策略走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái) 建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò) 分組進(jìn)行 以流動(dòng)招商為主、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔 工作內(nèi)容 2023年 2023年 2023年4 5 6 7 8 9 1011 12 1 2 3 4 5 6 7 8 91011 12 1 2 3 4一期前期招商招 標(biāo)公開(kāi)招商正式招商（或主題 物流招商）二期前期招商招 標(biāo)正式招商（或主題 物流招商）正式招商三期前期招商招 標(biāo)公開(kāi)招商正式招商（或主題 物流招商）第六篇 經(jīng)營(yíng)管理篇經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理模式的定位經(jīng)營(yíng)管理模式的定位選擇一 —— 引進(jìn)商家整營(yíng)（適合服飾中低檔品牌）選擇二 —— 商家自營(yíng)（適合皮包，飾品區(qū)，精品服飾區(qū)）發(fā)展商引進(jìn)具有一定知名度的商家進(jìn)駐本案，同本公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目裙樓部分門面實(shí)行散門面招商，自己對(duì)門面進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理招商方案的提出招商方案的提出方法一：整體經(jīng)營(yíng)，僅引進(jìn)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理品牌 方法二：散租，引進(jìn)高檔品牌商家，自營(yíng)管理 方法方法 A剖析圖剖析圖發(fā)展商中小商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理 服飾城商業(yè)裙樓新興的經(jīng)營(yíng)品牌中低檔服裝方案方案 B剖析圖剖析圖發(fā)展商品牌商家散鋪?zhàn)誀I(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理自負(fù)經(jīng)營(yíng) 服飾城商業(yè)裙樓成熟的賣場(chǎng)品牌中高檔服裝方案優(yōu)選結(jié)果方案優(yōu)選結(jié)果方案 A+方案 B優(yōu)點(diǎn)： 同步進(jìn)行，便于價(jià)格鮮明對(duì)比經(jīng)營(yíng)營(yíng)造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計(jì)劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)布局統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理原理 確定經(jīng)營(yíng)管理公司的主要功能 解析各職能部門之間的工作流程及其相互之間的協(xié)作配合 設(shè)置經(jīng)營(yíng)管理 公司的職能部門 功能確定內(nèi)部功能 外部功能n行政人事 n財(cái)務(wù)核算 n吸引人流，營(yíng)造人氣n招商租賃n營(yíng)銷推廣n公共關(guān)系維護(hù)n信息支持n物流配送n物業(yè)管理部門設(shè)置策劃推廣部 市場(chǎng)部 招商部公關(guān)部 物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財(cái)務(wù)部部門組織框架及其協(xié)作經(jīng)營(yíng)管理公司營(yíng)銷推廣 物業(yè)管理 租務(wù)招商 后勤服務(wù)公共關(guān)系 物流公司 經(jīng)營(yíng)管理旅業(yè)協(xié)會(huì)組織財(cái)務(wù)、行政人事策劃部廣告公司 信息物流長(zhǎng)期招商商鋪?zhàn)赓U第八部分 裙樓產(chǎn)品定位分區(qū)篇細(xì)分定位 定位描述產(chǎn)品設(shè)計(jì) 分區(qū)命名裙樓市場(chǎng)細(xì)分定位裙樓市場(chǎng)細(xì)分定位經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位 一樓：以 XX精品為主，輔以 XX 二樓：消費(fèi)檔次定位 一樓：以 XX中檔 為 主，部分做成高檔 業(yè)態(tài)定位 一樓：主 題 商 場(chǎng) ——商家定位 廣州品牌商家和株州經(jīng)營(yíng)商戶結(jié)合 規(guī)劃一：o 一層規(guī)劃：o 二層規(guī)劃：o 三層規(guī)劃：o 規(guī)劃宗旨：動(dòng)靜相容、 統(tǒng)一檔次、統(tǒng)一規(guī)劃 ，以特色品牌為核心。 締造高品位新空間。o 目標(biāo)顧客瑣定： 規(guī)劃四：品牌商家入贅（由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，為了吸引大商家，建議將 4 層劃做商場(chǎng)用途）216。 與友誼城、天虹等知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)商，由該商業(yè)機(jī)構(gòu)輸出品牌及經(jīng)營(yíng)管理，整個(gè)商場(chǎng)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣。優(yōu)點(diǎn)： 商業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)將使本項(xiàng)目的投資者信心倍增，銷售價(jià)格可適當(dāng)提高，預(yù)計(jì)六個(gè)月內(nèi)可完成 70%的銷售額，而且商場(chǎng)還將為發(fā)展商帶來(lái)可觀的經(jīng)營(yíng)收益，可做為投資者的投資回報(bào)。216。 缺點(diǎn)： 發(fā)展商在前期需要投入一筆裝修費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、品牌輸出費(fèi)，預(yù)計(jì)前期投入約 600 萬(wàn)元，而且在商場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中需要每月支付 8 萬(wàn)元左右的經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)費(fèi)。216。 將商場(chǎng)整體出租給女人世界或其他大商家，簽定 8— 10 年的租賃合同，收取穩(wěn)定的租金。216。 優(yōu)點(diǎn)：發(fā)展商省心、省力，對(duì)投資者信心有極大的增強(qiáng)，銷售價(jià)格可適當(dāng)提高，預(yù)計(jì)六個(gè)月內(nèi)可完成 70% 的銷售額。216。 缺點(diǎn)：品牌商家給付的租金極少，平均租金在 70 元左右，發(fā)展商面臨銷售后的返租壓力大。女裝區(qū)定位描女裝區(qū)定位描述述以女性為主要消費(fèi)對(duì)象的一體女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的主題商城 XX區(qū)定位描區(qū)定位描述述以 XX為主要消費(fèi)對(duì)象的XX的主題商城 女裝區(qū)定位描女裝區(qū)定位描述述以女性為主要消費(fèi)對(duì)象的一體女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的主題商城 裙樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)裙樓產(chǎn)品設(shè)計(jì) :樓層 經(jīng)營(yíng)功能 規(guī)模及其面積比率B1B2 XX平方米、占 XX%F1 男女品牌服飾 XX、占 XX%F1 女性主題商場(chǎng) XX平方米占 XX%F2 女性主題商場(chǎng) XX平方米F3 XX平方米、占 XX%F4 3000平方米（轉(zhuǎn)換層）最后面積有待建筑設(shè)計(jì)方案的確定裙樓商場(chǎng)分區(qū)裙樓商場(chǎng)分區(qū)命名命名例：男性標(biāo)榜區(qū)——一般化、傳統(tǒng)的命名，容易記憶，但特色突出**商場(chǎng)——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源 建議采用 “**商業(yè)廣場(chǎng) ”模式命名，對(duì)其專門會(huì)議討論 第九部分 進(jìn)場(chǎng)定價(jià)篇進(jìn)場(chǎng)定價(jià)進(jìn)場(chǎng)定價(jià) :體現(xiàn)專業(yè)形象，打造優(yōu)良商業(yè)品牌，中等進(jìn)場(chǎng)價(jià)水平定位，整體定價(jià)和分層定價(jià)相結(jié)合采用市場(chǎng)比較法，區(qū)域租金比較和價(jià)格模擬相結(jié)合市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)定價(jià)的方法使用市場(chǎng)比較法中的區(qū)域租金比較法，而分區(qū)分類散鋪出租租金定價(jià)的方法則使用價(jià)格模擬法 市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)定價(jià)體系市場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)定價(jià)體系1～ 3層進(jìn)場(chǎng)均價(jià)為 XX元其中： 1/F： XX元 /平方米 2/F： XX元 /平方米 3/F： XX元 /平方米 另：商鋪價(jià)格模擬因規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未定而后定第十二部分 廣告創(chuàng)意篇我們堅(jiān)信：杰出的創(chuàng)意源自高度精準(zhǔn)的 策略性思考 。因此 ,我們所做的任何一支廣告 ,都有著非常嚴(yán)密的 策略支持 ，在創(chuàng)意的背后，是 實(shí)實(shí)在在的銷售和品牌個(gè)性的樹(shù)立 ！由于本商品市場(chǎng)在前期的產(chǎn)品定位、規(guī)劃等方面已形成了較為明確的方案，因此，我們所做的一切 策略分析 ，均是 以此為基礎(chǔ) 并 結(jié)合我們 對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步認(rèn)知 做出的 。 招商階段確定我們的品牌個(gè)性 宣傳我們的品