【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二房（ 3種） 85． 42 m2~ m三房（ 3 種）、四房（ 4種）、復(fù)式 備注：項(xiàng)目總占地約 50000平方米，總建筑面積約 110000平方米。項(xiàng)目綠化面積高 達(dá) 7400平方米。該項(xiàng)目分 2期開發(fā)，一期（華府天地）由 2棟多層， 8棟小高層組 成，目前已經(jīng)全部售出；東方明珠城 2期鉑金特區(qū)（精裝修酒店式公寓）于 2023年 8月 12日開盤。容積率 ,綠化率 40%.鉑金特區(qū)為 1棟 25層酒店公寓，戶型面積以 3385平米不等，一房、兩房。 項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤概況 主要是針對(duì)朝陽(yáng)洲板塊、紅谷灘板塊和市區(qū)板塊中的高層住宅的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)及分析。 一、朝陽(yáng)洲板塊 在朝陽(yáng)洲板塊，我們主要調(diào)查了卓品驕陽(yáng)、上林春天、昌和 峰水鑒、朝陽(yáng)領(lǐng)秀等項(xiàng)目正在銷售中，而撫河明珠、東方巴黎、物華嘉苑、紫荊花園、東方桃苑等具有高層住宅的項(xiàng)目，現(xiàn)均已銷售完畢。通過對(duì)這些有代表性項(xiàng)目的調(diào)查，從而來(lái)分析朝陽(yáng)洲板塊的市場(chǎng)發(fā)展前景。 1. 卓品驕陽(yáng) 項(xiàng)目名稱：卓品驕陽(yáng) 項(xiàng)目位置：西湖區(qū)區(qū)朝陽(yáng)洲撫生路 占地面積： 13737平方米 物業(yè)形態(tài)： 4棟 21層板式高層 銷售均價(jià)： 3800元 /平方米 建筑面積： 50000平方米 戶型總量：共 375戶 主推戶型：兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ /㎡ /㎡ （ 140余套）、三房?jī)蓮d兩衛(wèi) ㎡ /㎡ /㎡ （ 100余套）、一房一衛(wèi) ㎡ /㎡ /㎡ （ 120余套） 備注：地下 151個(gè)停車位。 2023年 5月 13日，卓品驕陽(yáng)第一期第一批房源開盤， 將于 2023年 10月交房。 卓品驕陽(yáng)第一期第二批房源 8月 12日開盤。 2839平米一房， 80130平米二房、三房。 朝陽(yáng)領(lǐng)秀 項(xiàng)目名稱：朝陽(yáng)領(lǐng)秀 項(xiàng)目位置：西湖區(qū)撫河橋西 /朝陽(yáng)中路 物業(yè)形態(tài)：商住樓，多層、小高層 銷售均價(jià)：最低價(jià) 3700元、均價(jià) 3850元、最高價(jià) 4000元 備注：容積率 ，綠化率 % 項(xiàng)目名稱：上林春天 項(xiàng)目位置：西湖區(qū)撫河南路 291號(hào) 占地面積： 55924平方米 物業(yè)形態(tài)：小高層、高層 銷售均價(jià)： 4200元 /㎡ 建筑面積： 116448平方米 備注：容積率 ，綠化率 55%。目前正在認(rèn)購(gòu)中，預(yù)計(jì) 06年 9月份開盤。是江投地產(chǎn)成功推出紅谷春天后再次打造的一中式園林為外觀的生態(tài)居住小區(qū)。弊：暫行的定價(jià)太高，升值空間不大。 峰水鑒 項(xiàng)目名稱：昌和 峰水鑒 項(xiàng)目位置：西湖區(qū)區(qū)撫河南路 399號(hào)／建設(shè)路 物業(yè)形態(tài)：普通住宅，２棟 26層高層 銷售均價(jià)： 4700 戶型總量： 266戶 主推戶型：２居室（１種）、３居室（４種） 3室２廳１衛(wèi) 備注：雖然峰水鑒現(xiàn)在已經(jīng)賣到尾房，但這個(gè)樓盤的物業(yè)形態(tài)、建筑規(guī)劃都和我們的項(xiàng)目很相近，值得我們的項(xiàng)目借鑒。 朝陽(yáng)板塊市場(chǎng)分析 朝陽(yáng)洲板塊作為南昌市中心的珍稀地段，因其交通的便捷、成熟的生活配套成為眾多購(gòu)房者的向往住地。而該板塊因其土地供應(yīng)量的稀少，也制約了樓盤的開發(fā)數(shù)量和開發(fā)面積?！拔镆韵橘F”，這也就為朝陽(yáng)洲的做了一個(gè)完美的注解。 朝陽(yáng)洲作為南昌市一江兩岸規(guī)劃藍(lán)圖中承接老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的樞紐，隨著城市的開發(fā)建設(shè)，配套設(shè)施日趨完善，南昌真正的中央居住區(qū) (CLD)也開始形成。在南昌的城市發(fā)展過程中，確定了“啟動(dòng)昌北，改造昌南，儲(chǔ)備朝陽(yáng)”的目標(biāo)。充分利用臨贛江、撫河、象湖等自然風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì)，形成居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的城市居住新區(qū)。在市委市政府的“朝陽(yáng)洲政策”中，洪城人市場(chǎng)商圈鼎成，匯聚萬(wàn)縱財(cái)富；原本成熟生活版圖，開啟新一代財(cái)富奶酪；西湖區(qū)政府的搬遷至鄰，撫生路的改造，朝陽(yáng)公園、動(dòng)物園、江景隧道的規(guī)劃建造；成就項(xiàng)目區(qū)域核心至尊；升值潛力，不可限量 !朝陽(yáng)洲以其優(yōu)越的地理位置和成熟的板塊規(guī)劃在居住和生活的繽紛選擇中，吸引著眾多客戶的眼光，完成置業(yè)夢(mèng)想，成就非凡人生。 二、市中心板塊 考慮到朝陽(yáng)洲板塊的地理位置，以及結(jié)合項(xiàng)目本身的體量。我們?cè)谶x擇性的針對(duì)市區(qū)目前在售的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析。如天佑國(guó)際公寓、江信國(guó)際嘉園、億通天澤園、藍(lán)天郡等。 江信國(guó)際嘉園 項(xiàng)目名稱：江信國(guó)際嘉園 項(xiàng)目位置：西湖區(qū)解放西路與洪都大道交匯處 占地面積： 物業(yè)形態(tài)：普通住宅， 11層小高層， 14層高層 建筑面積： m２ 主推戶型： 2房２廳、３房２廳 備注：將于 8月 19日正式發(fā)售 VIP卡，項(xiàng)目熱點(diǎn)：南昌首創(chuàng) HOPSCA街區(qū)。周圍有南昌第二家沃爾瑪。 容積率 ，綠化率 40%. 億通天澤園 項(xiàng)目名稱：億通天澤園 項(xiàng)目位置：青山湖區(qū)北京東路 1198號(hào)（原南方電動(dòng)工具廠） 占地面積：一期占地約 物業(yè)形態(tài)：普通住宅。板式小高層（ 11+1層）、一棟 6層多層、一棟寫字樓 總建筑面積： 戶型總量： 902戶 主推戶型：二房二廳 80— 100㎡ 、三房二廳 115— 135㎡ 備注：容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %，規(guī)劃總戶數(shù)為 902戶，主要以小高層為主。一梯 兩戶，保證居者的私秘性與減少垂直交通帶來(lái)的噪音干擾。以中國(guó)特有的婉約生活主張為設(shè)計(jì)文 脈搏，延伸現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，屏棄浮躁的外部裝飾與結(jié)構(gòu)線條。 江中紫金城 項(xiàng)目名稱：江中 紫金城 項(xiàng)目位置：東湖區(qū)富大有堤 占地面積： 575畝 物業(yè)形態(tài)：高檔住宅、商業(yè) 建筑面積：住宅 75萬(wàn) m２ ，商業(yè) 35萬(wàn) m２ 備注： “紫金城”占地面積 575畝，其中純商業(yè)建筑面積將達(dá) 35萬(wàn)平方米，高檔住宅 75萬(wàn)平方米，可容納 5000多戶人家居住。 “紫金城”總建筑面積逾百萬(wàn)平方米，其中， 30萬(wàn)平方米歐洲風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)， 70萬(wàn)平方米高尚住宅， 7000多個(gè)停車位， 4萬(wàn)平方米的親水綠化廣場(chǎng)。 藍(lán)天郡 項(xiàng)目名稱：藍(lán)天郡 項(xiàng)目位置：青云譜區(qū)南昌市井岡山大道 666號(hào)（徐家坊對(duì)面，原江東機(jī)床廠） 占地面積： 132畝 物業(yè)形態(tài)：普通住宅，高層為主 建筑面積 19萬(wàn) m2戶型總量銷售比例主推戶型戶型面積比例 三、紅谷灘板塊 紅谷灘是南昌市“一江兩岸”發(fā)展戰(zhàn)略中的新區(qū)。紅谷灘地處贛江邊上，與南昌市舊城區(qū)一江之隔。隨著中國(guó)西部大開發(fā)和東部沿海產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移，處于中部相對(duì)落后區(qū)域的江西，由于地緣經(jīng)濟(jì)的因素，天時(shí)、地利、人和凸顯，開發(fā)南昌、開發(fā)紅谷灘已經(jīng)成為發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的亮點(diǎn)。紅谷灘占地 50平方公里，規(guī)劃人口 40余萬(wàn)，綠地面積 144萬(wàn)平方米。紅谷灘云集了大量開發(fā)商和項(xiàng)目，它將成為江南的現(xiàn)代樣板城。 雖然紅谷灘板塊目前的一手房源銷售緊張，但是其二手房源卻很多、而且入住率比較低。其主要原因有三：其一是在紅谷灘開發(fā)時(shí)，政府的投資引導(dǎo)，出現(xiàn)了一大批炒房者投資炒房；其二就是到目前為止，紅谷灘的基礎(chǔ)配套還很完善，影響業(yè)主的日常生活；其三就是影響上下班目前過贛江的交通擁擠。故 06年南昌城市規(guī)劃中提出：過江隧道等一系列交通配套的開發(fā)啟動(dòng)，必將大大提升紅谷灘的市場(chǎng)價(jià)值。為解決上下班等問題，隨之紅谷灘的商務(wù)寫字樓、酒店式公寓等，應(yīng)勢(shì)而起。博泰江濱、豐和都會(huì)的酒店式公寓；紅谷 現(xiàn)代城、聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)、泰耐克國(guó)際金融大廈等一些商務(wù)寫字樓，都相繼開發(fā)。 1. 天賜良園 項(xiàng)目名稱：天賜良園 項(xiàng)目位置：紅谷灘鳳凰洲 占地面積： 300畝 建筑面積； 26萬(wàn)平方米 備注：容積率 ，建筑密度 ％ 。 2. 江岸匯景 項(xiàng)目名稱：江岸匯景 項(xiàng)目位置：南昌大橋旁、贛江南大道和嶺口路交會(huì)處 占地面積： 200多畝 物業(yè)形態(tài)：高層（ 11－ 32層）、社區(qū)配套商業(yè) 建筑面積： 36萬(wàn)平方米 備注：預(yù)計(jì) 9月份上市，容積率： ；綠化率： 40%；分三期建設(shè)，一期商區(qū)共 13棟、 1棟 4 層商業(yè)樓、 12棟 1118層高層住宅。 項(xiàng)目名稱：陽(yáng)光楓情 項(xiàng)目位置：紅谷灘新區(qū) A14地塊 物業(yè)形態(tài)：三期高層 銷售均價(jià)： 2880元 3. 聯(lián)發(fā)大廈 項(xiàng)目名稱：聯(lián)發(fā)大廈 項(xiàng)目位置：位于紅谷大道與紅谷三路交會(huì)處 占地面積：近 50畝物業(yè)形態(tài)超高層（ 45層）、商業(yè)、酒店式公寓 建筑面積：近 19萬(wàn)平方米 備注：預(yù)計(jì)年底推出市場(chǎng)。 4. 中興華庭 項(xiàng)目名稱：中興華庭 項(xiàng)目位置：豐和大道與紅谷一路交會(huì)東側(cè) 占地面積： 物業(yè)形態(tài)：高層 銷售均價(jià)： 3500元 建筑面積： ㎡ 戶型總量： 292戶 銷售比例： 81% 主推戶型： 2房 2廳 1衛(wèi) 88㎡ 、 3房 2廳 2衛(wèi) 108㎡ /116㎡ 備注：首付 20%；預(yù)計(jì) 11月份上市，容積率： 、綠化率： 35%?；▓@式的高層住宅。停車位 184個(gè)。 5. 泰耐克大廈 項(xiàng)目名稱：泰耐克大廈 項(xiàng)目位置：北臨紅谷大道，東靠春暉路 占地面積： 24085平方米 物業(yè)形態(tài)：高層（ 43層）、商業(yè) 備注：該項(xiàng)目一座集現(xiàn)代化商業(yè)、金融中心、商務(wù)會(huì)議、五星級(jí)賓館、智能化寫字樓、酒店式公寓為一體的綜合型、國(guó)際化的商業(yè)中心。 6. 紅谷凱旋 項(xiàng)目名稱：紅谷凱旋 占地面積： ㎡ 物業(yè)形態(tài)： 11棟高層住宅及 1棟 26層寫字樓 建筑面積： 38萬(wàn)㎡ 主推戶型：二房二廳、三房二廳、四房二廳 備注：外立面飄逸勾勒，結(jié)合 180度觀景弧型幕窗，現(xiàn)代流暢；用料極致考究，工藝精湛完美，實(shí)用率高； 7. 金融街 ?紫金園 項(xiàng)目名稱：金融街 ?紫金園 項(xiàng)目位置：紅角洲衛(wèi)東大道 88號(hào) 占地面積：近 18萬(wàn)平方米物業(yè)形態(tài)多層為主，以少量的小高層銷售均價(jià) 3000元建筑面積 30萬(wàn)平方米戶型總量銷售比例主推戶型戶型面積比例兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d 備注：戶型以精致的兩居和舒適的三居為主 項(xiàng)目名稱：豐和新城 項(xiàng)目位置：八一橋頭 占地面積： 370余畝 物業(yè)形態(tài)：小高層 銷售均價(jià)： 3400元 /3700元 /4700元 建筑面積： 50余萬(wàn)平方米 主推戶型：二房 ㎡ /㎡ /㎡ 、三房 ㎡ /㎡ /㎡ 。主推戶型面積在 95130㎡ 的房源 備注：以小高層（ 11層）、高層（ 18層）為主，現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的歐洲新古典主義建筑風(fēng)格。 市場(chǎng)大環(huán)境調(diào)查分析 （一）、南昌樓市的發(fā)展?fàn)顩r： A、南昌樓市的六代發(fā)展 第一代：遠(yuǎn)東世際花園、御錦城讓南昌人見證了什么是花園住宅小區(qū)，之前南昌的商品房 以立在馬路邊的商住樓與單位房改房為主，花園住宅小區(qū)的出現(xiàn)，改變了南昌人 的居住觀念； 第二代：千禧首當(dāng)代表，社區(qū)規(guī)模在壯大，注重小區(qū)的內(nèi)外環(huán)境，南昌第一代“水景樓盤” 誕生； 第三代：樓市中的高檔住宅小區(qū)在逐步出現(xiàn)，注重社區(qū)的各項(xiàng)配置，不少樓盤在追逐高端 的消費(fèi)群體。以恒茂城市花園為代表； 第四代：南昌周邊較近區(qū)域的樓盤全面開花，新建縣、蓮塘及灣里的樓盤逐個(gè)登場(chǎng)，樓市 進(jìn)入百花齊放的階段； 第五代：南昌樓盤全面綻放，各種地產(chǎn)概念涌現(xiàn)，“教育地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”、“陽(yáng)光小區(qū)”、 “ CBD”、“ CLD”等概念讓人“霧里看花”，購(gòu)房者選擇的機(jī)會(huì)較多，樓市進(jìn)入最旺 盛時(shí)期； 第六代：近兩年，樓市多了一些理性，樓市多了一些沉穩(wěn)，樓盤推出之時(shí)不再是一味地求 轟動(dòng)效應(yīng)，而是讓樓市在平平靜靜當(dāng)中走出一段驚彩。同時(shí)，這兩年國(guó)家對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度也在不斷加大。 ： 2023年南昌市城區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃 經(jīng)市