【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部監(jiān)察部《關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問(wèn)題的通知》各區(qū)人民政府和市、區(qū)相關(guān)主管部 門 必 須 加 強(qiáng)監(jiān) 管，確保已出 讓 的工 業(yè) 用地用于原批準(zhǔn) 項(xiàng) 目， 不得用于建 設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)廠房出租、 變 相搞工 業(yè)房地 產(chǎn) 開 發(fā) 。 政策影響分析（ 1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象 216。 2023年 2月 18號(hào)的緊急通知指出，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部嚴(yán)格控制商品房的開發(fā)，嚴(yán)禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開發(fā)。這對(duì)開發(fā)商違法占用工業(yè)用地，進(jìn)行商品房開發(fā)，改變工業(yè)用地性質(zhì)進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但是，很多開發(fā)商還是利用該通知沒(méi)有對(duì)此細(xì)化的空子，擅自改變工業(yè)用地性質(zhì)。216。 針對(duì)以上問(wèn)題，在 2023年 6月 5日發(fā)出的 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 協(xié)議中，第 16條明確規(guī)定如果開發(fā)商要改變工業(yè)用地性質(zhì)，必須取得當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意。該協(xié)議本意是從政府角度杜絕開發(fā)商擅自改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，這從某個(gè)角度反而將改變工業(yè)用地合法化了。因此，很多開發(fā)商在通過(guò)和當(dāng)?shù)卣M(jìn)行私下交易后，開始合法的改變工業(yè)用地的用途。216。 針對(duì)這種現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院辦公廳在 2023年 7月 30日出臺(tái)的 《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》 中，又進(jìn)一步加強(qiáng)了工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的規(guī)定，將需要改變用地性質(zhì)的土地，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。該規(guī)定有效了制止了開發(fā)商改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，還是有些開發(fā)商不經(jīng)過(guò)這一途徑，通過(guò)打擦邊球的手法，將工業(yè)用地擅自改變?yōu)榭偛炕鼗蜾N品貿(mào)。（ 1）進(jìn)一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質(zhì)的現(xiàn)象 （續(xù)）216。 因此， 2023年 3月 21日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部 《關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》 中，又進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，即使通過(guò)拍賣掛方式取得的工業(yè)用地也不得大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。但該意見并沒(méi)有對(duì)此做出更加詳細(xì)的規(guī)定。因此，工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象還是存在。216。 2023年 4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 《國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充協(xié)議》 ，就是針對(duì)以上政策中出現(xiàn)的種種漏洞，對(duì)工業(yè)用地改變用途的現(xiàn)象給予更加嚴(yán)厲的打擊。 協(xié)議不但明確土地出讓時(shí)，出讓宗地內(nèi)用于建設(shè)行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施外，還規(guī)定了工業(yè)用地項(xiàng)目的綠化率，堵住了各工業(yè)園區(qū)以花園式辦公為由，改變用地性質(zhì)。 隨著政策的嚴(yán)厲和細(xì)化，可以利用的政策漏洞也會(huì)越來(lái)越少，開發(fā)商打擦邊球的機(jī)會(huì)也將會(huì)大大減少。 如果開發(fā)商再想通過(guò)打擦邊球的手段來(lái)改變工業(yè)用地用途，將會(huì)承擔(dān)更大的政策風(fēng)險(xiǎn)。（ 2）整合了工業(yè)園區(qū)規(guī)模 216。 但 2023年土地市場(chǎng)治理整頓前后，有一個(gè)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)可資參考：土地市場(chǎng)治理整頓前全國(guó)共有各類開發(fā)區(qū) 6866個(gè) (其中，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū)171個(gè)，省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的 1094個(gè)，其余 5601個(gè)開發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級(jí)部門設(shè)立的 )，規(guī)劃面積 3． 86萬(wàn)平方公里。超過(guò)了當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。一系列有關(guān)工業(yè)園區(qū)的整合措施出臺(tái)后，有效的整合工業(yè)園區(qū)的數(shù)量。以上海為例，上海 2023年 5月份有 144個(gè)工業(yè)區(qū)， 03年底降為 83個(gè)， 04年底就降為 63個(gè)，工業(yè)園區(qū)的整合力度可見一斑。216。 近兩年國(guó)家使用宏觀調(diào)控手段．調(diào)控土地使用， 2023年全國(guó)有 3763個(gè)工業(yè)園區(qū)被減掉．而 2023年則有 4813個(gè)被減掉，全國(guó)各級(jí)各類開發(fā)區(qū)也撤并整合了 2046個(gè)。（ 3）園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴(yán)格216。 隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控的力度越來(lái)越大，各省市對(duì)工業(yè)用的審批程序?qū)⒏訃?yán)格。這可以從 2023年出臺(tái)的一系列工業(yè)用地政策可以看出，從 2月18日的緊急通知到 11月 3日的進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序的緊急通知，一步步嚴(yán)格控制了工業(yè)開發(fā)區(qū)的審批程序和工業(yè)用地的利用規(guī)模，審批程序更加合法化。（ 4）加快了土地市場(chǎng)化進(jìn)程216。 一系列政策的出臺(tái)對(duì)全國(guó)工業(yè)用地市場(chǎng)影響巨大，實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)的完全公開、公正和透明，完全中止了協(xié)議出讓，從而使得工業(yè)用地土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程有了實(shí)質(zhì)性的跨越。工業(yè)用地開發(fā)將更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，公開出讓政策使得行業(yè)的集中度不斷擴(kuò)大，土地尋租和國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象受到一定程度的遏制。（ 5）總評(píng)216。 國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的政策趨勢(shì)是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)，而非打擊和壓制。工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都面臨較好的相對(duì)寬松的宏觀政策環(huán)境；216。 住宅類房地產(chǎn)關(guān)系民心、民生，因而成為調(diào)控重點(diǎn)；216。 而商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)；216。 工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于推進(jìn)土地出讓制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用；（我國(guó)目前工業(yè)用地的容積率約為 ，與同樣缺地的日本（容積率約為 ）相差甚遠(yuǎn)）。第三部分、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式及案例 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式概述 總部基地 高科技工業(yè)園區(qū) 創(chuàng)意地產(chǎn) 物流地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式概述（ 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式216。 此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 典型案例： 蘇州工業(yè)園日益成為高科技產(chǎn)業(yè)集聚、高科技企業(yè)集聚、研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚和高科技人才集聚的區(qū)域，科技創(chuàng)新的高地正在蘇州工業(yè)園區(qū)迅速崛起。 （ 2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式 216。 指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 典型案例： 上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延申及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山 “大石化戰(zhàn)略 ”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （ 3）工業(yè)地產(chǎn)商模式 216。 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤(rùn)。 典型案例： 普洛斯上海西北物流園達(dá) 8萬(wàn)平米，目前普洛斯已進(jìn)入中國(guó) 12個(gè)城市，擁有 15個(gè)項(xiàng)目，面積約 57萬(wàn)平米，其中包括在合肥的大型物流中心。（ 4）綜合運(yùn)作模式 216。 由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營(yíng)范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力的保證，因此， 會(huì)對(duì)以上各種開發(fā)模式綜合使用。（ 5）各開發(fā)模式評(píng)述? 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等。? 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)并不合適，或者說(shuō)不能主動(dòng)參與，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)商并非所謂的主體企業(yè)，難以獲得同主體企業(yè)同等話語(yǔ)權(quán)，更合適的選擇應(yīng)該是在主體企業(yè)確定之后圍繞主體企業(yè)進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作（如招商與 TCL西麗科技園項(xiàng)目的合作），當(dāng)然如果可以獲得主體企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)訂單會(huì)是更好的選擇。? 而工業(yè)地產(chǎn)商模式， 對(duì)于中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商來(lái)說(shuō)也存在一定壁壘，內(nèi)地的開發(fā)商目前更多停留在房地產(chǎn)增量開發(fā)階段，對(duì)于房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)，中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融方面介入較少，企業(yè)更多停留在房地產(chǎn)開發(fā)型階段。而進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的工業(yè)地產(chǎn)商在國(guó)外都有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，屬于房地產(chǎn)投資（資本運(yùn)營(yíng)）型或者房地產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)。 總部基地 —— 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地（ 1）基本情況 216。 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地位于北京西四環(huán)與南四環(huán)交匯處，占地 65公頃，總建筑面積 140萬(wàn)平方米，由中關(guān)村科技園區(qū)與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)合作開發(fā)；216。 該項(xiàng)目可吸納 500家大型企業(yè)、 2023家中小型企業(yè)總部入駐。投資額達(dá) 45億元；216。 建成后將有 700棟獨(dú)立辦公樓，每棟面積 10005000平方米，其中 500棟企業(yè)作為總部使用， 200棟分層出售，吸引 500家大型企業(yè)總部和 2023家中小企業(yè)入駐。入駐企業(yè)對(duì)總部樓擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)和冠名權(quán)。 216。 基地建成后，將配套有六星級(jí)大酒店、商務(wù)酒店、小公寓、高級(jí)商業(yè)街、總部大講堂、高級(jí)會(huì)所、健身中心、小酒吧等商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及高智能化基礎(chǔ)系統(tǒng)，會(huì)務(wù)、休閑、娛樂(lè)、商洽等場(chǎng)所一應(yīng)俱全。216。 “總部經(jīng)濟(jì) ” 是指某區(qū)域通過(guò)創(chuàng)造各種有利條件， 吸引跨國(guó)公司和外埠大型企業(yè)集團(tuán)總部入駐，通過(guò)極化效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，形成企業(yè)總部在本去域集群布局、生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成臺(tái)理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。216。 在 “總部經(jīng)濟(jì) ”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù) “高端 ”地位，獲取更高的利潤(rùn)回報(bào)，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。（ 2）投資模式216。 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的開發(fā)機(jī)制，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是政府引入外資，共同開發(fā)園區(qū)土地二級(jí)市場(chǎng)，關(guān)鍵點(diǎn)是擺正了園區(qū)管委會(huì)、園區(qū)下屬土地開發(fā)總公司和外資公司三者之間的關(guān)系。216。 隸屬于中關(guān)村豐臺(tái)管委會(huì)的北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司，對(duì)園區(qū)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝 130萬(wàn)元），與英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司共同組建中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱道豐公司，其中北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司占 40%股份、英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán) 45%股份、北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司 15%股份）。股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 中關(guān)村豐臺(tái)管委會(huì)北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司（ 40%股權(quán)）中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)，將生地整理成熟地后將土地作價(jià)入股（每畝 130萬(wàn)元） 英國(guó)道豐國(guó)際集團(tuán)（ 45％股權(quán)） 北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè) 有限公司（ 15％股權(quán)）216。 道豐公司作為園區(qū)開發(fā)商，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的要求，先期完成房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)，再對(duì)外進(jìn)行招商，出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)，并負(fù)責(zé)以后的物業(yè)管理；216。 中關(guān)村豐臺(tái)園管委會(huì)不再直接進(jìn)行園區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)與對(duì)外招商，重點(diǎn)負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的整體發(fā)展規(guī)劃，把好入園企業(yè)性質(zhì)關(guān)，為入園企業(yè)做好公共服務(wù)，保證土地的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不被改變；216。 北京豐臺(tái)科技園建設(shè)有限公司，除負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)外，同時(shí)參與董事會(huì)、經(jīng)理層決策，協(xié)助園區(qū)管委會(huì)控制入園企業(yè)的質(zhì)量，派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，全面掌握道豐公司的經(jīng)營(yíng)情況。（ 3）盈利模式216。 努力提升圍繞產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的配套增值服務(wù)；?為企業(yè)提供一條龍的入駐基礎(chǔ)服務(wù)；?定期引進(jìn)和組織高端的經(jīng)濟(jì)和學(xué)術(shù)交流會(huì)議；?每月組織一次總裁沙龍活動(dòng)，為入駐企業(yè)的決策層提供交流平臺(tái)；?根據(jù)企業(yè)員工的需求，不定期組織一些專業(yè)講座或培訓(xùn)，幫助企業(yè)員工充電；?配套各類