公司治理-金融工具在企業(yè)經(jīng)營中的價(jià)值創(chuàng)造(編輯修改稿)
2025-01-18 14:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）等方式運(yùn)用的信托資金。”這一規(guī)定將“股權(quán) +回購”模式的投資視同信托貸款。 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 4） “ 無本取貸 ” 的新模式 ? 至此，“股權(quán) +回購”模式雖然沒有被叫停，但是其吸引力已經(jīng)大打折扣。按照銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定“申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于 30%” ，且必須“四證”（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全。 ? 對于開發(fā)商而言，如果項(xiàng)目資本金比例已經(jīng)達(dá)標(biāo)，且“四證”齊全，如果從銀行獲得開發(fā)貸款不難，就沒必要要信托“昂貴”的資金。因此，在“股權(quán) +回購”模式對于開發(fā)商提高資金運(yùn)用杠桿的作用消失后，也漸漸為開發(fā)商所摒棄。 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 4） “ 無本取貸 ” 的新模式 ? “無本取貸”新模式 —— “ 股權(quán) +開發(fā)商用存量資產(chǎn)認(rèn)購劣后受益權(quán)” ? 即開發(fā)商將存量資產(chǎn)注入信托計(jì)劃，享有劣后受益權(quán)，普通投資者則以現(xiàn)金認(rèn)購信托計(jì)劃（享有優(yōu)先受益權(quán)），在沒有回購承諾的情況下，開發(fā)商存量資產(chǎn)的“質(zhì)押”，一定程度上緩解了投資者對風(fēng)險(xiǎn)的憂懼。而信托資金以股權(quán)方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，使其符合 30%的最低項(xiàng)目資本金要求，進(jìn)而謀求銀行開發(fā)貸款資金的進(jìn)入，可以將資金運(yùn)用杠桿率發(fā)揮到極致。 ? 采用的受益權(quán)分層模式并不新鮮，以往在證券投資類信托產(chǎn)品中廣泛采用。往往是投資顧問公司出資認(rèn)購一部分信托計(jì)劃，但是享有劣后受益權(quán)。 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 4） “ 無本取貸 ” 的新模式 ? 但是，對應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，要讓本來就缺乏現(xiàn)金的開發(fā)商拿出現(xiàn)金，顯然不太可能。因此，新的模式就是開發(fā)商用自己的存量資產(chǎn)（如已開發(fā)尚未銷售的樓盤），認(rèn)購信托計(jì)劃，享有劣后受益權(quán)。這樣，開發(fā)商的存量資產(chǎn)變相充當(dāng)了“質(zhì)押”的作用，普通投資者掏真金白銀參與。 ? 中信信托發(fā)售的“聚信匯金地產(chǎn)基金 Ⅱ 號(hào)集合信托計(jì)劃”堪稱這一模式的典型。開發(fā)商在先期投入僅 1億元的情況下，有望啟動(dòng)一個(gè)總投資 43億元，預(yù)期凈利潤 49億元的項(xiàng)目。 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 4） “ 無本取貸 ” 的新模式 星耀控股 星耀體育城 星耀房產(chǎn) 資本 3千萬 嵩明項(xiàng)目公司 資本 1個(gè)億 星耀控股 投資者 集合信托計(jì)劃 星耀體育城 評估值 48億 星耀房產(chǎn) 資本 嵩明項(xiàng)目公司 資本 6個(gè)億 100%股權(quán) 100%股權(quán) 100%股權(quán) 投入 享有 30%受益權(quán) 70%受益權(quán) 100%股權(quán) 100%股權(quán) 100%股權(quán) 貸款 信托參與前后的股權(quán)結(jié)構(gòu) 我秀我愛 手工藝者的樂園 風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 信托公司資金托管 ? 應(yīng)收賬款信托貸款 ? （不）動(dòng)產(chǎn)信托抵押貸款 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 1）信托公司資金托管 ? 目前我國的企業(yè)信用狀況非常不好，買賣雙方互相不信任，先給錢怕對方不交貨，先交貨又怕對方不付錢，對信用風(fēng)險(xiǎn)的顧慮往往影響交易的效率。在此環(huán)節(jié)上，信托公司可以提供很好的解決方案。買賣雙方可找一家信托公司，買方作為委托人將貨款委托信托公司支付給賣方（受益人），信托公司開立一個(gè)信托賬戶，專門用來支付貨款，由信托公司負(fù)責(zé)在買方貨物驗(yàn)收完畢后支付貨款，大大減低交易成本。這種信托方式在國外應(yīng)用非常普遍，很多企業(yè)之間的交易都采用這種方式進(jìn)行。 ? 信托公司資金托管與銀行資金托管區(qū)別在于：前者貨款已經(jīng)從買方轉(zhuǎn)移了出去；后者沒有轉(zhuǎn)移。 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 2）應(yīng)收賬款信托貸款 ? 業(yè)務(wù)概述： 應(yīng)收賬款信托貸款是指以申請企業(yè)作為委托人，信托公司作為受托人，銀行作為受益人，三方共同簽訂信托合同。企業(yè)將應(yīng)收賬款委托給信托公司，信托公司負(fù)責(zé)監(jiān)督企業(yè)對應(yīng)收賬款的回收工作。應(yīng)收賬款的收益歸銀行，同時(shí)銀行和該企業(yè)簽訂貸款合同，銀行向企業(yè)發(fā)放貸款。由于這種操作方式利用信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的特點(diǎn)，將應(yīng)收賬款安全隔離為信托財(cái)產(chǎn)，與應(yīng)收賬款質(zhì)押相比，提高了銀行貸款的安全性，而且對融資申請企業(yè)來講，只是會(huì)增加一定的融資成本，因此，對銀行與企業(yè)都會(huì)有較大的吸引力。 ? 操作模式： 見下圖 我秀我愛 手工藝者的樂園 （ 2）應(yīng)收賬款信托貸款 受托人：
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1