【文章內(nèi)容簡介】 分銷停滯； 操盤： 一直由開發(fā)商自己銷售，無代理公司； 優(yōu)勢： 地理位置無優(yōu)勢，借鑒義烏模式和海寧皮革城模式推廣由頭好； 劣勢： 一期開發(fā)后二期沒有動工跡象。 寧陽項目： 寧陽億豐時代廣場 開發(fā)商： 泰安億豐置業(yè)有限公司，投資商億豐集團 總體量： 項目總建筑面積30萬㎡總投資約 10億元。 業(yè)態(tài)組成： 寧陽億豐義烏商品博覽城、億豐家居建材城、億豐茶博美食城、億豐國際大廈 目前一期正在施工二期已經(jīng)封頂，二期還未動工 開盤： 非常成功，當天去化 70%以上，第二天價格調(diào)整 500元 /㎡ 項目定位：寧陽 30萬㎡城市商業(yè)綜合體 項目一期銷售去化 95%以上，一期 12月份開盤開盤第二天上漲 500元 /㎡ 形式：一拖二銷售，單元鋪位 7080平方 結(jié)構(gòu)：開間 \進深 \柱距 9m\層高 4m 均價： 6500元 /㎡ 一次性 98折 返租：第 1年 6%,第 2年 7%，第 3年 8%，前三年一次性返，第 410年 9:1分成。 項目現(xiàn)狀 現(xiàn)狀： 項目一期商鋪 95%，一期封頂招商并未啟動，沒有任何商家簽約； 推廣： 沿用開盤單頁，沒有跟新單頁，無分銷無行銷； 銷售： 項目一期剩余較少不到 50套； 團隊： 開發(fā)商人員 10人，有行銷團隊； 操盤： 開發(fā)商； 優(yōu)勢： 位置優(yōu)勢縣府核心地段，活動營銷比較震撼，當時認籌客戶全部到兗州五星級大酒店請客吃飯海參鮑魚 2023人，項目施工較快，資金充裕； 劣勢： 置業(yè)顧問較為懶散，客戶愛理不理，項目招商沒有進行。 泰安項目： 泰山國際采購中心 開發(fā)商： 泰安中富興泰置業(yè)有限公司，投資商中富宏泰 總體量： 項目總建筑面積150萬㎡總占地 1700畝。 業(yè)態(tài)組成： 主題交易區(qū)、生活配套、商務配套、倉儲物流、農(nóng)資農(nóng)機 目前一期正在施工封頂，二期還未動工 開盤： 距離市區(qū)較遠去化較慢，并且業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，后來更換代理公司重新調(diào)整。 項目定位： 150萬㎡一站式頂級商貿(mào)航母 項目一期銷售去化 60%以上，一期預計今年 5月份交付 形式：一拖二銷售及一拖三，單元鋪位 8090平方 結(jié)構(gòu)：開間 \進深 \柱距 9m\層高 4m 均價：二層鋪 6500元 /㎡ 三層鋪 4500元 /㎡ 返租：第 13年 6% ，前三年一次性返，第 4年 7%，第 5年 8%托管 5年 項目現(xiàn)狀 現(xiàn)狀： 項目一期商鋪去化 80%以上，主打銀座家居簽約入駐； 推廣： 沿用開盤單頁，沒有跟新單頁，有行銷，無分銷； 銷售： 項目一期剩余較少； 團隊： 開發(fā)商人員 10人，有行銷團隊； 操盤： 代理商尚本； 優(yōu)勢： 位置便捷，一期全部封頂，二期遲遲未動工； 劣勢： 銷售周期較長，業(yè)態(tài)定位較亂，商鋪結(jié)構(gòu)不合理。 泰安項目： 泰安名嘉廣場 開發(fā)商： 泰安名嘉廣場置業(yè)有限公司，投資商：名嘉集團 總體量： 項目總建筑面積94萬㎡總占地 687畝。 業(yè)態(tài)組成： 主題 4層 mall購物中心、風情街、酒店、寫字樓、游樂場、高層及洋房等 目前一期為 mall商業(yè)部分，總面積 開盤： 距離開盤三年，滿目瘡痍，成為爛尾工程。 項目定位： 100萬㎡魯中最大的消費 mall 項目一期銷售去化 50%，一期預計交付時間無期 形式：分割式產(chǎn)權(quán)式小商鋪 1230㎡ 結(jié)構(gòu)：柱距 9m\一層高 四層 均價：一層鋪均價 12023元 /㎡ 二層鋪 11000元 /㎡三層 9000元 /㎡ 返租：第 16年 6% ，前 6年一次性返，第 710年 7%，第 1115年 8%第 1620年 9%托管 20年 項目現(xiàn)狀 現(xiàn)狀： 項目一期商鋪去化 50%，主打雅品匯簽約入駐； 推廣： 沿用老單頁，沒有跟新單頁，有行銷，無分銷； 銷售： 項目一期剩余較少； 團隊： 開發(fā)商人員 14人，有行銷團隊，案場僅有 2名置業(yè)顧問； 操盤： 開發(fā)商自己銷售； 優(yōu)勢： 位置便捷，一期全部封頂； 劣勢： 銷售周期較長，業(yè)態(tài)定位較亂，工程爛尾，人心渙散，大批退房潮出現(xiàn)。 ?2023年整體經(jīng)濟形式丌明朗，國際市場低迷局面丌會改變，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大，房地產(chǎn)面臨諸多挑戰(zhàn)； ?房地產(chǎn)市場 2023年得到迅猛發(fā)展，幵丏出現(xiàn)自調(diào)控來最寬松癿一年，意味 2023年將是面臨考試癿一年，政策丌明朗開發(fā)商還是以短平快操盤手法為首選； ?東平 2023年住宅及商業(yè)市場得到充分發(fā)展，量價齊升；東平住宅和商業(yè)市場比較飽和，幵出現(xiàn)激烈癿項目競爭，因此項目在推廣上面多做些大事記和活勱來吸引客戶， 守正出奇； ?周邊市場競爭激烈尤其周邊都出現(xiàn)批發(fā)市場物業(yè)，導致競爭壓力迚一步加劇，因此要求項目要快速去化低開高走提前鎖定客戶。 整體市場部分總結(jié) PART 4 項目難點分析 項目面臨問題 1： 客戶對項目信心缺失 ? 項目工程停滯時間過長，并且在支付農(nóng)民工工資方面多次發(fā)生不好的沖突，造成對項目形象造成損失； ?項目成交價格開盤較高，降價后導致觀望情緒濃厚； ?項目人員流動較快導致負面影響擴大化； ?項目對外關(guān)系緊張，尤其在合作方公司方面關(guān)系維護較差。 項目面臨問題 2： 行銷團隊沒有得到成長 ? 行銷部門一直處在領(lǐng)導缺失狀態(tài)，沒有直接帶領(lǐng)團隊的管理人員； ?行銷人員大多沒經(jīng)歷過行銷工作經(jīng)驗，摸索中前行； ?人員流動較快沒有及時補充； ?市調(diào)周邊項目都存在行銷團隊，并且再帶客方面起到很好的作用。 項目面臨問題 3： 案場銷售團隊執(zhí)行力差 ? 案場人員信心低落，并且在銷售說辭還需加強，把握客戶能力較差； ?人員缺失人員招聘較慢，缺少優(yōu)勝劣汰； ?人員流動較快沒有及時補充； ?對客戶回訪及維護較差。 項目面臨問題 4： 辦事處管理處在真空狀態(tài) ? 辦事處部門管理一直處在缺失狀態(tài)，沒有直接帶領(lǐng)團隊的管理人員； ?辦事處經(jīng)理大多沒經(jīng)歷過行銷工作經(jīng)驗，摸索中前行； ?人員流動較快沒有及時補充； ?市調(diào)周邊項目都存在辦事處團隊，并且再帶客方面起到很好的作用。 項目面臨問題 5： 策劃團隊一直帶障運作執(zhí)行力不強 ? 部門缺少中間層力量，尤其在缺少策劃經(jīng)理等人員； ?在文案工作方面經(jīng)驗欠缺，導致文案平淡； ?人員沒有及時補充； ?和案場及辦事處員工銜接不好，容易造成工作滯后。 難點總 結(jié) 競爭環(huán)境 ?周邊市場家居建材、小商品等同質(zhì)化嚴重，供應量巨大，尤其肥城、汶上、梁山等； 市場環(huán)境 ?2023年整體市場前景不明朗 ，國家在 2023意味有強