【文章內容簡介】 專業(yè) 責任 分享 價值167。規(guī)模性指標167。盈利性指標167。效率性指標167。安全性指標167。成長性指標雙瑞地產財務目標盈利性指標、效率性指標逐步提高并最終達到同類企業(yè)優(yōu)秀水平；保持現有負債率；成長性指標支持規(guī)模性指標增長要求盈利性指標、效率性指標、安全性指標、成長性指標? 凈利潤率 達到 20%以上? 資產周轉率盈利性指標效率性指標? 資產負債率安全性指標? 營業(yè)收入復合增長率 達到 57%? 儲備土地估值比成長性指標 財務目標行業(yè)標桿? 資產周轉率 =營業(yè)收入 /總資產，整體平均為 、優(yōu)秀企業(yè)平均值為 ? 資產負債率 =負債 /總資產，平均為 72%? 儲備土地估值比 =土地儲備公允價值 /當年營業(yè)收入，行業(yè)平均平均為 48倍， 2023年底統(tǒng)計結果：萬科 、金地 、首創(chuàng) 其他財務目標35尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值提高凈利潤率，實現 “ 總成本領先 ” 和 “ 高附加值 ” 并舉的項目盈利模式 1總成本領先：充分發(fā)揮土地獲取優(yōu)勢、項目全過程成本管控體系高附加值：開發(fā)價值鏈的各個環(huán)節(jié)都實現產品附加值的增值加快資產周轉率 2加強項目的計劃管理具體目標 “ （拿地之后） 9個月內開工，一年內實現銷售 ” ，以速度帶動規(guī)模對應實施策略（ 1）基本維持資產負債率 3合理應用財務杠桿，保持一定的資產負債率水平36尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值保證土地儲備滿足營業(yè)收入增長要求 4為保證持續(xù) 5年內（ 20232023年） 57%的增速土地估值比（土地儲備公允價值與當年營業(yè)收入之比），應該在 6倍左右要強化股東回報意識和價值創(chuàng)造意識，研究并適時推進經濟附加值評價體系 5研究經濟附加值（ EVA）的內部核算標準，并適時推進 EVA評價體系對應實施策略（ 2）37尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值A. 雙瑞地產發(fā)展規(guī)劃總體描述B. 雙瑞地產發(fā)展目標及實施策略（ 20232023年）B1. 財務目標及實施策略B2. 品牌目標及實施策略B3. 業(yè)務目標及實施策略B4. 管理目標及實施策略A. 雙瑞地產中期行動計劃（ 20232023年）目錄38尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產品牌目標2023年內進入中國房地產品牌價值排名前 20雙瑞地產 集團 100大華地產，龍湖地產，首開地產，大連萬達地產，金地地產，首創(chuàng)置業(yè)，北辰地產，中華企業(yè)地產，新世界中國地產，中房集團39陽光 100尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值對應實施策略實現品牌的統(tǒng)一 1品牌內涵與外延的統(tǒng)一、品牌外部管理與內部管理的統(tǒng)一、主品牌與副品牌之間的相互統(tǒng)一以及品牌短期價值與長期價值的統(tǒng)一統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調（品牌規(guī)劃、品牌實施管理、品牌資產管理和品牌價值管理）豐富 “ 雙瑞地產 ” 品牌架構，實現品牌互動 2豐富 “ 雙瑞地產 ” 品牌架構逐步豐富項目品牌并建立項目品牌管理制度，快速建立自身的服務品牌近期和中期要實施品牌聚焦策略 3聚焦于 “ 品質、責任、服務、創(chuàng)新 ” 等核心品牌內涵注重品牌宣傳渠道和宣傳方式的統(tǒng)一性，建立品牌評估和調整完善機制以客戶為導向、以產品和服務為載體彰顯品牌內涵 4從項目定位策劃到物業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)，集中體現以客戶為導向的經營理念40尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值A. 雙瑞地產發(fā)展規(guī)劃總體描述B. 雙瑞地產發(fā)展目標及實施策略（ 20232023年）B1. 財務目標及實施策略B2. 品牌目標及實施策略B3. 業(yè)務目標及實施策略B4. 管理目標及實施策略A. 雙瑞地產中期行動計劃（ 20232023年）目錄41尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產業(yè)務目標 業(yè)務模式城市規(guī)劃一級開發(fā)二級開發(fā)使用經營房地產金融商 (基金 \信托等 ) 100% 開發(fā)商 100%施工監(jiān)理較少20%左右一般委托物業(yè) /外委中國房地產公司絕大多數都是 “ 投資商 +開發(fā)商 ” 模式很少的公司有規(guī)劃設計院較少有此方面資源個別公司開始介入嘗試20%左右中鐵二局進入葫蘆島A股唯一一家以一級開發(fā)為主業(yè)的公司 —— 綿世股份典型代表：珠江、富力、合生、當代節(jié)能商業(yè)地產：萬達、華潤、中糧42尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產業(yè)務目標 業(yè)務模式城市規(guī)劃一級開發(fā)二級開發(fā)使用經營房地產金融商 (基金 \信托等 ) 雙瑞地產的業(yè)務模式： “ 復合型房地產開發(fā)運營商 ”橫向一體化聯動縱向產業(yè)鏈延伸? 橫向一體化聯動： 內部一體化聯動： “ 投資 開發(fā) 設計 施工 經營 物業(yè) ” 一體化聯動、 “ 項目開發(fā) ” 一體化聯動 外部一體化聯動：建立以雙瑞地產為中心的整合型價值鏈，“ 和諧共生，為我所用 ”? 縱向產業(yè)鏈延伸： 以住宅開發(fā)銷售為主，適時加大持有物業(yè)經營和一級開發(fā)業(yè)務比重，有選擇地進行優(yōu)質項目的經營運作43尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值業(yè)務模式 對應實施策略積極研究探索 “‘ 投資 開發(fā) 設計 施工 經營 管理 ’ 一體化聯動 ” 模式 1積極研究探索成熟的業(yè)務模式開展 “ 市場化 ” 為基礎的運作機制研究（戰(zhàn)略合作協(xié)議談判、各單位基于合同的內部協(xié)作機制、利益合理化分配等）以市場化機制為基礎，確立 “ 項目開發(fā)一體化聯動 ” 的具體措施2設計環(huán)節(jié) —— 要放開概念設計 /方案設計的招標范圍、施工圖設計 “ 本地化 ” ；著手建立雙瑞地產設計研究院，提高產品研發(fā)和標準化體系建設能力；施工環(huán)節(jié) —— 單位選擇的市場化、合同管理的規(guī)范化；完善園林景觀公司、裝修裝飾公司的管理模式和運行機制，擇機進入新型材料設備制造領域；銷售環(huán)節(jié) —— 以外包為主，進行外部資源整合，形成戰(zhàn)略合作，實現規(guī)模經濟；經營環(huán)節(jié) —— 作為融資平臺，實現升值保值目標，以中短期持有為主；物業(yè)管理環(huán)節(jié) —— 與開發(fā)捆綁，注重客戶體驗，提高產品品牌和溢價空間。堅持以住宅業(yè)務為主，業(yè)務投資比例實行 “ 721” 原則3住宅開發(fā)約占 70%，土地一級開發(fā)約占 20%，持有物業(yè)經營約 10%44尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產業(yè)務目標 區(qū)域布局全國主要開發(fā)商的競爭區(qū)域萬科區(qū)域布局策略 項目主要分布中海金地保利? 3+2，三大區(qū)域（長三角 /珠三角/環(huán)渤海）? 珠三角（ 12個城市）、長三角（ 10個城市）、環(huán)渤海（ 7個城市）? 其他（武漢 /成都 /重慶 /西安）? 以珠三角、長三角、環(huán)渤海經濟圈為重點，以內地的中心城市為點狀支持進行布局? 珠三角（ 5個城市）、長三角（ 5個城市）、環(huán)渤海（ 6個城市），西南區(qū)域（ 3個城市）? 3+3，以上海、北京、廣州三大一線城市，武漢、西安、沈陽三大二線城市及周邊相近區(qū)域? 已進入 6個重點城市及周邊城市共 15個? 從東到西十字架型的五大開發(fā)片區(qū)? 爭取三年內在所進入的區(qū)域市場進入銷售前兩名，形成多區(qū)域利潤增長? 環(huán)渤海經濟圈（ 3個城市） ，東北重工業(yè)經濟圈（ 3個城市） ，西南經濟圈（ 7個城市） ，長三角經濟圈（ 2個城市），珠三角經濟圈（ 2個城市）45尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產業(yè)務目標 區(qū)域布局從幾個對標企業(yè)來看區(qū)域布局的幾個特點：競爭區(qū)域高度重合重要城市沒有明顯的領先者僅有少數公司能夠實現真正的區(qū)域化運作布局關聯性并不明顯三個核心區(qū)域成為兵家必爭之地基本沒有哪個公司在所在成為成為絕對的領先者（市場份額超過 8%），在一線城市尤其明顯區(qū)域化運作的衡量標志 —— “ 總部 區(qū)域管理中心 城市公司 項目部 ” 、“ 1個區(qū)域中心 +3個以上的周邊城市 ” ，實現區(qū)域化運作的集中在珠三角、長三角空降式布局比較明顯，以點帶面是主流模式，從發(fā)展時期看一個城市公司發(fā)展成為區(qū)域公司需要 610年左右的時間1234對雙瑞地產的啟示競爭區(qū)域不存在藍海，只能在土地資源獲取上形成優(yōu)勢以點帶面是主要選擇，先布局、再發(fā)展，在發(fā)展中布局從經驗來看，在核心城市群立刻形成區(qū)域公司條件尚不成熟，一般經驗需要 68年的發(fā)展歷程，目前較適宜采取 “ 總部 +項目公司 ” 的二級結構暫不強求一線城市的市場份額，能力資源不匹配46尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產區(qū)域布局 —— 基于城市群的布局思路什么是城市群? 城市群（ 城市帶、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市為核心，向周圍輻射構成城市的集合。城市群的特點反映在經濟緊密聯系、之間的產業(yè)分工與合作，交通與社會生活、城市規(guī)劃和基礎設施建設相互影響。由多個城市群或單個大的城市群即可構成經濟圈。為什么以城市群作為研究范圍? 城市群是區(qū)域經濟的主要劃分單位；? 城市群是國際競爭的基本單位 ；? 城市群能夠反應城市之間的有機聯系與功能分工；城市群劃分標準? 根據國家十一五規(guī)劃及地方規(guī)劃的劃分標準，將中國大部分城市劃分為 17個城市群及城鎮(zhèn)密集區(qū)1 長三角城市群2 珠三角城市群3 京津冀城市群4 山東半島城市群5 遼中南城市群6 川渝城市群7 中原城市群8 海峽西岸城市群9 湘中城市群10 關中城市群11 長江中游城市群12 哈大齊城市群13 滇中城市群14 淮南城市群15 黔中城市群16 北部灣城市群17 環(huán)鄱城市群1234567891011121314151617注：十七個城市群并未完全包括我國的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群47尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值雙瑞地產區(qū)域布局 —— 基于城市群的布局思路? 一級城市群經濟總量達到 10000億以上，包括：長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群；? 二級城市群經濟總量在 5000~7000億，包括：遼中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峽西岸城市群、湘中城市群；? 三級城市群經濟總量在 2023~3000億，包括：關中城市群、長江中游城市群、哈大齊城市群等；? 經濟總量 2023億以下為四級城市群一級城市群一級城市群二級城市群二級城市群GDP10000億以上億以上GDP5000~7000億億三級城市群三級城市群GDP2023~3000億億四級城市群四級城市群GDP2023億以下億以下GDP城市群城市群長三角長三角 珠三角珠三角 京津冀京津冀 遼中南遼中南 川渝川渝 中原中原海峽西岸海峽西岸 湘中湘中山東半島山東半島關中關中長江中游長江中游 哈大齊哈大齊48尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值在 2023年前雙瑞地產的區(qū)域布局應是一點兩圈、以二帶三的格局一點兩圈? 一個基地：珠三角核心圈作為人才培養(yǎng)的基地，同時也 進行周邊地區(qū)項目運作? 兩個發(fā)展圈：湘中和環(huán)北部灣以二帶三? 以二線城市帶動三線城市形成圈式發(fā)展? 二線城市主要在郊區(qū)，三線城市主要在市區(qū)? 不排除在既定的集約圈內從三線城市走向二線城市的可能注：僅為示意湘中城市圈珠三角核心圈環(huán)北部灣圈49尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值在需求與競爭相對適中的二線城市與三線城市發(fā)展，并適宜采用集約發(fā)展模式，而集約圈內的四線城市可以機會型發(fā)展與周邊的三線城市能形成集約區(qū)域具有一定的市場容量，能夠支撐相對長時間的開發(fā)和經營形成相對穩(wěn)定的合作體系和供應商體系在三線城市利用資金優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢爭取獲得高競爭力的地位在二線城市利用資金優(yōu)勢、開發(fā)規(guī)劃、成本優(yōu)勢與當地房地產商進行競爭二線城市對周邊三線城市具有一定影響力形成未來的區(qū)域管理中心，培養(yǎng)團隊根據區(qū)域特點進行區(qū)域內項目復制集約圈內的四線城市如果存在項目機會也不應放棄50尊重 專業(yè) 責任 分享 價值尊重 專業(yè) 責任 分享 價值未來全國拓展的方式可以采取以點帶圈的拓展方式，最終形成跨區(qū)域的布局? 通過主動性的