【文章內(nèi)容簡介】 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 32 頁 揮執(zhí)行者與參謀的作用； B、政府之所想，想消費(fèi)者之所想，預(yù)留出部分土地與資金，興建公建設(shè)施，填補(bǔ)天柱山天成山景區(qū)的空白； C、在行業(yè)內(nèi)發(fā)揮泛華集團(tuán)的影響力，積極協(xié)助政府進(jìn)行招商引資工作，以開發(fā)倡導(dǎo)者和排頭兵的示范作用，將投資者的思想盡量統(tǒng)一到齊為長泰出力，大家共進(jìn)共贏的平臺上來； D、 利用泛華集團(tuán)手中控制的 32 平方公里世紀(jì)生態(tài)村用地，協(xié)助政府進(jìn)行招商引資，以盡快搞活旅游、炒熱板塊為目標(biāo)，采取靈活多樣的形式或轉(zhuǎn)讓地塊或合作開發(fā)，盡可能地吸引更多的投資者前來，只要把握好適 當(dāng)盈利的分寸，不排除放棄利潤或無償轉(zhuǎn)讓的形式。 E、積極幫助政府進(jìn)行整個旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和宣傳招商工作，甚至可以不要政府出一分錢，而把這些工作都包攬下來， 可幫助政府建設(shè)旅游景點(diǎn)、項目的基礎(chǔ)設(shè)施，做到三通一平。 然后與政府協(xié)商，再優(yōu)惠獲得天柱山或天成山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的廉價優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，將可大大彌補(bǔ)天成山莊項目和整個包裝宣傳工作的付出，相反還會有所盈利。 F、積極與長泰縣旅游局和各大旅行社合作，擴(kuò)大天柱山旅游活動的范圍，把天成山和世紀(jì)生態(tài)村納入進(jìn)去，設(shè)計游覽線路，進(jìn)一步豐富該活動的內(nèi)容，并持續(xù)下去，贏得 “客人”的好感。 3） 吸引各方資源的注入 激發(fā)其他房地產(chǎn)商（尤其是島內(nèi)房地產(chǎn)商）以及從事第三產(chǎn)業(yè)的商家對天成山莊的關(guān)注，創(chuàng)造出有識之士、慧眼商家紛紛搶灘天成山的氛圍，將天成山塑造成一塊市場洼地，引導(dǎo)各方的人流、物流、資金流向天成山匯聚，眾人拾柴火焰高，加速天成山的資源沉積。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 32 頁 磨刀不誤砍柴功，資金、技術(shù)先行 —— 錦上能添花 在解決“麻布變錦緞”這個問題的同時，泛華集團(tuán)應(yīng)該為天成山莊項目在資金、技術(shù)上做積極的準(zhǔn)備，以便等到機(jī)會一旦成熟，配合“ 9 8”期間的招商活動，先聲奪人，花落咱家。 1） 盤存泛華公司現(xiàn)有資 源 A、對泛華集團(tuán)現(xiàn)已開發(fā)的項目進(jìn)行整體包裝，儲備形象資源； B、加大現(xiàn)已開發(fā)項目的銷售力度，增加資金回籠，儲備資金； C、開始對泛華集團(tuán)品牌進(jìn)行大力宣傳，使人們了解其雄厚實力、開發(fā)業(yè)績和誠信理念，為項目及產(chǎn)品的宣傳做鋪墊； D、對天成山莊項目地塊內(nèi)部和周邊的環(huán)境進(jìn)行先期整改，并對地塊進(jìn)行必要的包裝。 2） 留好外部資源介入的接口 鑒于該項目難度高，風(fēng)險大，單純依靠泛華集團(tuán)自身力量恐有欠缺，建議泛華集團(tuán)預(yù)留好與外部資源對接的接口，做到有備無患。 A、摒棄肥水不流外人田的思想； B、對待項目要先用地產(chǎn)商的角度考慮問 題，后用房產(chǎn)商的角度考慮問題； C、在項目的進(jìn)程中不應(yīng)排除與他人合作開發(fā)，合資開發(fā)，甚至部分項目轉(zhuǎn)讓的可能性。 3） 規(guī)劃設(shè)計工作提前進(jìn)行 參照長泰世紀(jì)生態(tài)村的規(guī)劃方案，及天柱山天成山的旅游景點(diǎn)設(shè)計，結(jié)合項目地塊的特點(diǎn)，提前開展項目方案的規(guī)劃設(shè)計工作。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 32 頁 A、在初選方案中要把重點(diǎn)放在功能配套區(qū)劃、組團(tuán)擺放布局、休閑度假景點(diǎn)設(shè)計等幾個方面； B、在復(fù)選方案中要將重點(diǎn)放在房型、戶型、立面、景觀亮點(diǎn)設(shè)置、通路設(shè)置等幾個方面； C、留好提前量，保持項目內(nèi)容擴(kuò)充和修改的空間。 4） 注重前瞻，相對超前 A、設(shè)計超前，第一期樓盤面市 時，其風(fēng)格至少要符合兩年以后廈門的流行趨勢； B、材料超前，在精確核算成本之后，盡量多地采用最新的建筑安裝、裝飾裝修材料； C、服務(wù)超前，揣測消費(fèi)者在今后 3— 5 年對生活環(huán)境、生活方式的新需求，為其創(chuàng)造出與之匹配的新服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項目； D、理念超前，抓住房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入返璞歸真、平和安然境界的趨勢。 5） 盡量避免打“住宅郊區(qū)化”概念 這是我們對項目在形象宣傳和營銷推廣時提出的建議。 A、住宅郊區(qū)化在目前之中國，是房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)行灌輸給消費(fèi)者的概念，在當(dāng)今中國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育水平，居民的經(jīng)濟(jì)收入狀況，城市化發(fā)展進(jìn)化 過程的前提條件下，過早地宣揚(yáng)住宅郊區(qū)化，未免有些偏頗； B、無論是對天成山莊項目還是對于天成山，過分強(qiáng)調(diào)住宅郊區(qū)化，在現(xiàn)階段不利于項目檔次的提升和板塊的轉(zhuǎn)型，未來之天成山與天成山莊不是廈門和漳州的郊區(qū)，而是整個閩南金三角的“后花園”； C、不打或弱化“住宅郊區(qū)化”，可以主打或強(qiáng)化“住宅生態(tài)化”，沖淡郊區(qū)留給人的偏僻、冷清、臟、亂、差的傳統(tǒng)形象， 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 32 頁 突出空氣清新、景色秀麗、安閑、自然、生態(tài)、健康的有利一面。 指導(dǎo)思想與遵循原則 1） 利用旅游資源，開發(fā)泛地產(chǎn) 泛地產(chǎn)與概念地產(chǎn)是相輔相成的。只有在泛地產(chǎn)時代，概念地 產(chǎn)才有廣闊的用武之地。所謂泛地產(chǎn)，就是將一切人類活動的場所（包括地產(chǎn)、動產(chǎn)和不動產(chǎn)），與一切人類的發(fā)展所需具備的相關(guān)資源要素（包括安全、社交、娛樂、休閑、養(yǎng)生、受教育等）相融合，共同構(gòu)成廣義的房地產(chǎn)，即泛地產(chǎn)。泛地產(chǎn)的實質(zhì)是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，即狹義地產(chǎn)，通常只注重住宅、寫字樓、商鋪、廠房、市場等的開發(fā)，至多將目光擴(kuò)展到社區(qū)的環(huán)境、小品、大門、幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施。泛地產(chǎn)則是從更加宏觀的視野出發(fā)，如舊城改造、新城區(qū)開發(fā)、旅游區(qū)開發(fā)等角度，乃至從其他產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）的角度，如從旅游業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、運(yùn) 動休閑業(yè)、保健養(yǎng)生業(yè)等產(chǎn)業(yè)的角度切入房地產(chǎn)開發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)“寓”于這些產(chǎn)業(yè)之中，用全新的觀念挖掘新的賣點(diǎn)，提煉全新的、實際的、賦予內(nèi)涵的概念。它不局限于項目開發(fā)，而已上升到產(chǎn)業(yè)拉動、區(qū)域開發(fā)的宏觀層面，因此往往會得到包括政府在內(nèi)的全社會的支持與呼應(yīng)，從而獲得超常規(guī)的資源與利益。 泛地產(chǎn)并不是空穴來風(fēng)。歷史地看，泛地產(chǎn)可視為中國特殊的歷史與社會背景的產(chǎn)物。中國房地產(chǎn)市場開放之初，開發(fā)商是以短期行為心理介入房地產(chǎn)的，誰有關(guān)系，能從政府拿到土地，從銀行融到資金，誰就能當(dāng)開發(fā)商。（國外則是從房產(chǎn)、動產(chǎn)到不動產(chǎn)，房地 產(chǎn)開發(fā)是長期行為。）因而，當(dāng)炒家階段一結(jié)束，開發(fā)商手里沉淀了大量的資金與土地，資金與土地牽扯 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 32 頁 到的是銀行與政府的利益。再加上政府對房地產(chǎn)的干預(yù)，往往使開發(fā)商被迫成為“政府”的代言人，其房地產(chǎn)開發(fā)要照顧到各方因素，要容納許多政府填加進(jìn)來的內(nèi)容，因而其開發(fā)比較“泛”。還有一個重要的原因，由于許多開發(fā)商是靠銀行的資金來開發(fā)，因此，一旦被套牢，就必須想盡一切辦法盤活存量，將就自己的地塊、房產(chǎn)，被迫地當(dāng)上了酒店經(jīng)營者、主題公園經(jīng)營者、大商場的經(jīng)營者、學(xué)校的老板等等，這也是中國的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)內(nèi)容比較“泛”的原因。從某 種意義上說，這是一種低層次的“泛地產(chǎn)”環(huán)境，在中國當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)商，涉獵的領(lǐng)域要比國外廣的多，難度也比國外大得多。 隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入百舸爭流的“諸侯經(jīng)濟(jì)時代”，在全國上下一哄而上的“開發(fā)區(qū)熱”歸于沉寂之后，各區(qū)域、各城市都在尋求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)、突破點(diǎn)和引爆點(diǎn)。很多地方政府對單純的房地產(chǎn)開發(fā)已不感興趣，一些有實力、有眼光的開發(fā)商看準(zhǔn)了這一點(diǎn)，已開始從單純的項目開發(fā)上升到產(chǎn)業(yè)引爆、區(qū)域帶動的高度與政府對話，推行一種企業(yè)得利、政府得名（政績）的“政企雙贏”模式。經(jīng)過改革開放二十年的發(fā)展，許多開發(fā)商由小到大， 由蝌蚪到青蛙，也已具備了作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)“領(lǐng)頭羊”的規(guī)模、實力與品牌，有能力承擔(dān)起原來由政府才能推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)或區(qū)域開發(fā)項目。 另一方面，開發(fā)商及項目的規(guī)模化已是目前中國房地產(chǎn)發(fā)展的一大特征。在這種客觀的態(tài)勢推動下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已由小區(qū)開發(fā)上升為社區(qū)、大社區(qū)開發(fā)，甚至新城區(qū)的開發(fā)。簡簡單單的就住房論住房已不可能滿足消費(fèi)者的需求和規(guī)?；偁幍囊?，大規(guī)模的土地開發(fā)需要有更豐富的資源要素來填充其內(nèi)涵。因此，泛地產(chǎn)也是房地產(chǎn)競爭日益規(guī)?；膬?nèi)在要求。進(jìn)入這一階段的“泛地產(chǎn)”才是高層次的良性化狀態(tài)。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 32 頁 目前，中國房地產(chǎn)界真 正領(lǐng)悟到概念地產(chǎn)與泛地產(chǎn)精髓者并不多。一個新的時代浪潮到來的時候，總是有一小部分人先知先覺，多數(shù)人后知后覺，還有一些人不知不覺。在我們的策劃視野所及，凡是那些“泛地產(chǎn)”的先知先覺者，不管他們是搞旅游產(chǎn)業(yè)，教育產(chǎn)業(yè)，還是運(yùn)動、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，都取得了令他們的同行瞠目結(jié)舌的成功。因為他們已上升到一個全新的發(fā)展平臺，而那些自以為很內(nèi)行、很專業(yè)的同行們還在原來的平臺上進(jìn)行日趨白熱化的同構(gòu)競爭。 針對天成山莊項目，我們雖然無法將天成山莊項目納入長泰世紀(jì)生態(tài)村一起開發(fā)，也無法先進(jìn)行旅游開發(fā)，再利用旅游的熱潮帶動房地產(chǎn)的 開發(fā)，但 我們?nèi)匀灰檬兰o(jì)生態(tài)村的旅游資源，以“泛地產(chǎn)”的理念和操作手法來進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。具體來說就是，借用周邊的旅游資源，把天成山莊變成世紀(jì)生態(tài)村乃至整個天柱山旅游區(qū)的一部分，利用政府資源，炒熱整個風(fēng)景區(qū)和世紀(jì)生態(tài)村，利用其招商引資請別人來開發(fā)建設(shè)，然后利用周邊的開發(fā)熱潮帶動項目知名度的提高，促進(jìn)宣傳推廣和銷售。 2） 做“火車頭”，引領(lǐng)市場，讓市場推擁著自己前進(jìn) 縱觀當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)，任何產(chǎn)業(yè)，任何行業(yè)，任何產(chǎn)品，都面臨著相同的境遇 —— 市場只愿意去追捧“第一名”，第一和第二永遠(yuǎn)不是僅有的“量”的差別那么簡單。 正因如此，處在競爭行列里的企業(yè)便分化出不同的應(yīng)對措施 —— 要么做“車頭”，引領(lǐng)潮流，