【文章內容簡介】 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 32 頁 揮執(zhí)行者與參謀的作用； B、政府之所想，想消費者之所想，預留出部分土地與資金，興建公建設施，填補天柱山天成山景區(qū)的空白； C、在行業(yè)內發(fā)揮泛華集團的影響力，積極協(xié)助政府進行招商引資工作，以開發(fā)倡導者和排頭兵的示范作用，將投資者的思想盡量統(tǒng)一到齊為長泰出力，大家共進共贏的平臺上來； D、 利用泛華集團手中控制的 32 平方公里世紀生態(tài)村用地，協(xié)助政府進行招商引資，以盡快搞活旅游、炒熱板塊為目標，采取靈活多樣的形式或轉讓地塊或合作開發(fā)，盡可能地吸引更多的投資者前來，只要把握好適 當盈利的分寸，不排除放棄利潤或無償轉讓的形式。 E、積極幫助政府進行整個旅游風景區(qū)的規(guī)劃設計和宣傳招商工作，甚至可以不要政府出一分錢，而把這些工作都包攬下來， 可幫助政府建設旅游景點、項目的基礎設施，做到三通一平。 然后與政府協(xié)商，再優(yōu)惠獲得天柱山或天成山風景區(qū)內的廉價優(yōu)質地塊，開發(fā)產權式酒店，將可大大彌補天成山莊項目和整個包裝宣傳工作的付出，相反還會有所盈利。 F、積極與長泰縣旅游局和各大旅行社合作，擴大天柱山旅游活動的范圍，把天成山和世紀生態(tài)村納入進去，設計游覽線路，進一步豐富該活動的內容，并持續(xù)下去，贏得 “客人”的好感。 3） 吸引各方資源的注入 激發(fā)其他房地產商（尤其是島內房地產商）以及從事第三產業(yè)的商家對天成山莊的關注，創(chuàng)造出有識之士、慧眼商家紛紛搶灘天成山的氛圍，將天成山塑造成一塊市場洼地，引導各方的人流、物流、資金流向天成山匯聚，眾人拾柴火焰高，加速天成山的資源沉積。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 32 頁 磨刀不誤砍柴功，資金、技術先行 —— 錦上能添花 在解決“麻布變錦緞”這個問題的同時，泛華集團應該為天成山莊項目在資金、技術上做積極的準備，以便等到機會一旦成熟，配合“ 9 8”期間的招商活動，先聲奪人，花落咱家。 1） 盤存泛華公司現(xiàn)有資 源 A、對泛華集團現(xiàn)已開發(fā)的項目進行整體包裝，儲備形象資源； B、加大現(xiàn)已開發(fā)項目的銷售力度，增加資金回籠，儲備資金； C、開始對泛華集團品牌進行大力宣傳，使人們了解其雄厚實力、開發(fā)業(yè)績和誠信理念，為項目及產品的宣傳做鋪墊； D、對天成山莊項目地塊內部和周邊的環(huán)境進行先期整改，并對地塊進行必要的包裝。 2） 留好外部資源介入的接口 鑒于該項目難度高，風險大，單純依靠泛華集團自身力量恐有欠缺，建議泛華集團預留好與外部資源對接的接口，做到有備無患。 A、摒棄肥水不流外人田的思想； B、對待項目要先用地產商的角度考慮問 題，后用房產商的角度考慮問題； C、在項目的進程中不應排除與他人合作開發(fā)，合資開發(fā)，甚至部分項目轉讓的可能性。 3） 規(guī)劃設計工作提前進行 參照長泰世紀生態(tài)村的規(guī)劃方案，及天柱山天成山的旅游景點設計，結合項目地塊的特點，提前開展項目方案的規(guī)劃設計工作。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 32 頁 A、在初選方案中要把重點放在功能配套區(qū)劃、組團擺放布局、休閑度假景點設計等幾個方面； B、在復選方案中要將重點放在房型、戶型、立面、景觀亮點設置、通路設置等幾個方面； C、留好提前量，保持項目內容擴充和修改的空間。 4） 注重前瞻，相對超前 A、設計超前，第一期樓盤面市 時，其風格至少要符合兩年以后廈門的流行趨勢； B、材料超前，在精確核算成本之后，盡量多地采用最新的建筑安裝、裝飾裝修材料； C、服務超前，揣測消費者在今后 3— 5 年對生活環(huán)境、生活方式的新需求，為其創(chuàng)造出與之匹配的新服務設施和服務項目； D、理念超前，抓住房地產業(yè)即將進入返璞歸真、平和安然境界的趨勢。 5） 盡量避免打“住宅郊區(qū)化”概念 這是我們對項目在形象宣傳和營銷推廣時提出的建議。 A、住宅郊區(qū)化在目前之中國，是房地產開發(fā)商強行灌輸給消費者的概念，在當今中國的市場經濟發(fā)育水平，居民的經濟收入狀況，城市化發(fā)展進化 過程的前提條件下，過早地宣揚住宅郊區(qū)化，未免有些偏頗； B、無論是對天成山莊項目還是對于天成山，過分強調住宅郊區(qū)化，在現(xiàn)階段不利于項目檔次的提升和板塊的轉型，未來之天成山與天成山莊不是廈門和漳州的郊區(qū)，而是整個閩南金三角的“后花園”； C、不打或弱化“住宅郊區(qū)化”，可以主打或強化“住宅生態(tài)化”，沖淡郊區(qū)留給人的偏僻、冷清、臟、亂、差的傳統(tǒng)形象， 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 32 頁 突出空氣清新、景色秀麗、安閑、自然、生態(tài)、健康的有利一面。 指導思想與遵循原則 1） 利用旅游資源，開發(fā)泛地產 泛地產與概念地產是相輔相成的。只有在泛地產時代，概念地 產才有廣闊的用武之地。所謂泛地產，就是將一切人類活動的場所（包括地產、動產和不動產），與一切人類的發(fā)展所需具備的相關資源要素（包括安全、社交、娛樂、休閑、養(yǎng)生、受教育等）相融合，共同構成廣義的房地產，即泛地產。泛地產的實質是“跳出地產做地產”。傳統(tǒng)的房地產，即狹義地產，通常只注重住宅、寫字樓、商鋪、廠房、市場等的開發(fā)，至多將目光擴展到社區(qū)的環(huán)境、小品、大門、幼兒園、學校等配套設施。泛地產則是從更加宏觀的視野出發(fā)，如舊城改造、新城區(qū)開發(fā)、旅游區(qū)開發(fā)等角度，乃至從其他產業(yè)（行業(yè)）的角度，如從旅游業(yè)、教育產業(yè)、運 動休閑業(yè)、保健養(yǎng)生業(yè)等產業(yè)的角度切入房地產開發(fā)，將房地產業(yè)“寓”于這些產業(yè)之中，用全新的觀念挖掘新的賣點，提煉全新的、實際的、賦予內涵的概念。它不局限于項目開發(fā)，而已上升到產業(yè)拉動、區(qū)域開發(fā)的宏觀層面，因此往往會得到包括政府在內的全社會的支持與呼應，從而獲得超常規(guī)的資源與利益。 泛地產并不是空穴來風。歷史地看，泛地產可視為中國特殊的歷史與社會背景的產物。中國房地產市場開放之初，開發(fā)商是以短期行為心理介入房地產的，誰有關系，能從政府拿到土地，從銀行融到資金，誰就能當開發(fā)商。（國外則是從房產、動產到不動產，房地 產開發(fā)是長期行為。）因而，當炒家階段一結束，開發(fā)商手里沉淀了大量的資金與土地，資金與土地牽扯 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 32 頁 到的是銀行與政府的利益。再加上政府對房地產的干預，往往使開發(fā)商被迫成為“政府”的代言人，其房地產開發(fā)要照顧到各方因素，要容納許多政府填加進來的內容，因而其開發(fā)比較“泛”。還有一個重要的原因，由于許多開發(fā)商是靠銀行的資金來開發(fā)，因此，一旦被套牢，就必須想盡一切辦法盤活存量，將就自己的地塊、房產，被迫地當上了酒店經營者、主題公園經營者、大商場的經營者、學校的老板等等，這也是中國的房地產開發(fā)商開發(fā)內容比較“泛”的原因。從某 種意義上說，這是一種低層次的“泛地產”環(huán)境，在中國當一個房地產開發(fā)商，涉獵的領域要比國外廣的多，難度也比國外大得多。 隨著中國經濟進入百舸爭流的“諸侯經濟時代”，在全國上下一哄而上的“開發(fā)區(qū)熱”歸于沉寂之后，各區(qū)域、各城市都在尋求經濟發(fā)展的新增長點、突破點和引爆點。很多地方政府對單純的房地產開發(fā)已不感興趣，一些有實力、有眼光的開發(fā)商看準了這一點，已開始從單純的項目開發(fā)上升到產業(yè)引爆、區(qū)域帶動的高度與政府對話，推行一種企業(yè)得利、政府得名（政績）的“政企雙贏”模式。經過改革開放二十年的發(fā)展，許多開發(fā)商由小到大， 由蝌蚪到青蛙，也已具備了作為區(qū)域經濟“領頭羊”的規(guī)模、實力與品牌，有能力承擔起原來由政府才能推進的產業(yè)或區(qū)域開發(fā)項目。 另一方面，開發(fā)商及項目的規(guī)?；咽悄壳爸袊康禺a發(fā)展的一大特征。在這種客觀的態(tài)勢推動下，房地產開發(fā)規(guī)模已由小區(qū)開發(fā)上升為社區(qū)、大社區(qū)開發(fā)，甚至新城區(qū)的開發(fā)。簡簡單單的就住房論住房已不可能滿足消費者的需求和規(guī)?；偁幍囊?，大規(guī)模的土地開發(fā)需要有更豐富的資源要素來填充其內涵。因此，泛地產也是房地產競爭日益規(guī)?；膬仍谝?。進入這一階段的“泛地產”才是高層次的良性化狀態(tài)。 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 32 頁 目前，中國房地產界真 正領悟到概念地產與泛地產精髓者并不多。一個新的時代浪潮到來的時候，總是有一小部分人先知先覺，多數(shù)人后知后覺，還有一些人不知不覺。在我們的策劃視野所及，凡是那些“泛地產”的先知先覺者，不管他們是搞旅游產業(yè)，教育產業(yè)，還是運動、休閑、養(yǎng)生產業(yè)，都取得了令他們的同行瞠目結舌的成功。因為他們已上升到一個全新的發(fā)展平臺，而那些自以為很內行、很專業(yè)的同行們還在原來的平臺上進行日趨白熱化的同構競爭。 針對天成山莊項目，我們雖然無法將天成山莊項目納入長泰世紀生態(tài)村一起開發(fā)，也無法先進行旅游開發(fā)，再利用旅游的熱潮帶動房地產的 開發(fā)，但 我們仍然要利用世紀生態(tài)村的旅游資源，以“泛地產”的理念和操作手法來進行房地產的開發(fā)。具體來說就是，借用周邊的旅游資源，把天成山莊變成世紀生態(tài)村乃至整個天柱山旅游區(qū)的一部分，利用政府資源，炒熱整個風景區(qū)和世紀生態(tài)村，利用其招商引資請別人來開發(fā)建設，然后利用周邊的開發(fā)熱潮帶動項目知名度的提高，促進宣傳推廣和銷售。 2） 做“火車頭”，引領市場，讓市場推擁著自己前進 縱觀當今的市場經濟，任何產業(yè)，任何行業(yè)，任何產品，都面臨著相同的境遇 —— 市場只愿意去追捧“第一名”，第一和第二永遠不是僅有的“量”的差別那么簡單。 正因如此，處在競爭行列里的企業(yè)便分化出不同的應對措施 —— 要么做“車頭”，引領潮流，