【文章內(nèi)容簡介】 （占 %），這種盈利模式與美英市場上的 PE有較大區(qū)別 46%10%7% 9%22%54%90%93%91%78%2022 2022 2022 2022 2022IPO 并購中國 美國 數(shù)據(jù)來源：中國證監(jiān)會研究中心研究員 退出更多依賴資本市場 30 中國投資機會分析 31 未來中國的重點投資機會 ?資源類 ?三農(nóng) ?節(jié)能環(huán)保 ?消費品 ?現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?金融地產(chǎn) ?新能源 ?有科技含量的制造業(yè) ?TMT ?新商業(yè)模式 32 資源類 ?礦產(chǎn)資源 ?土地資源 ?能源資源 ?其它不可再生資源 33 三農(nóng) ?十一五規(guī)劃指出： “ 優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，促進農(nóng)產(chǎn)品加工轉(zhuǎn)化增值，發(fā)展高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全農(nóng)業(yè) ” ?農(nóng)產(chǎn)品深加工 ?現(xiàn)代化規(guī)?；鷳B(tài)化農(nóng)業(yè) 34 節(jié)能環(huán)保 ? 十一五規(guī)劃：堅持開發(fā)節(jié)約并重、節(jié)約優(yōu)先，按照減量化、再利用、資源化的原則，大力推進節(jié)能節(jié)水節(jié)地節(jié)材，加強資源綜合利用，完善再生資源回收利用體系，全面推行清潔生產(chǎn)，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的節(jié)約型增長方式 ? 水 \氣 \噪音等各種污染的治理 ? 盡快改善重點流域、重點區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，加大 “ 三河三湖 ” 、三峽庫區(qū)、長江上游黃河中上游和南水北調(diào)水源及沿線等水污染防治力度，積極防治農(nóng)村水源污染，特別要保護好飲用水源 35 節(jié)能環(huán)保 中央在 “ 十一五 ” 規(guī)劃的 《 建議 》 中，明確了新時期的能源產(chǎn)業(yè)政策：“ 能源產(chǎn)業(yè)，要強 化節(jié)約和高效利用的政策導(dǎo)向，堅持節(jié)約優(yōu)先，立足國內(nèi)，煤為基礎(chǔ)，多元發(fā)展，構(gòu)筑穩(wěn)定、 經(jīng)濟、清潔的能源供應(yīng)體系 ” 。 在 “ 十一五 ” 規(guī)劃中，我國首次提出了經(jīng)濟增長的資源 與環(huán)境約束目標(biāo)：在年均經(jīng)濟增長速度保持 % 的同時，到 2022年單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能源 消耗累計下降 20%，單位工業(yè)增加值用水量累計降低 30%，主要污染物排放總量累計減少 10% ， 工業(yè)固體廢物綜合利用率達到 60%。 第一，加快發(fā)展低能耗的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)，抓好重點行業(yè)的節(jié)能工作 第二，充分發(fā)揮價格、稅收、信貸的杠桿作用 第三，大力開展以節(jié)約能源、減少資源消耗為重點的技術(shù)創(chuàng)新 36 消費品 ?吃喝玩樂 ?衣食住行 37 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) ?渠道服務(wù)企業(yè) ?中介機構(gòu) ?制造行業(yè)的 “ 6＋ 1”模式。 “ 1”是指制造環(huán)節(jié)，“ 6”是指指產(chǎn)品設(shè)計 原料采購 倉儲運輸 訂單處理 批發(fā)零售 終端零售 創(chuàng)造 90％的價值。 ?特色教育（語言 兒童 工商管理 IT ） 38 新能源 637352060687 6 . 43 . 37 . 71 2 . 60500001000001500002022002500001980 1990 1995 2022 2022 2022 2022 2022 20220 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 08 0 . 09 0 . 0能源總量 煤 天然氣 水核風(fēng)電 油單位：萬噸標(biāo)準煤，％ 39 有科技含量的制造業(yè) 十一五規(guī)劃： “ 以自主創(chuàng)新提升產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平。發(fā)展先進制造業(yè)、提高服務(wù)業(yè)比重和加強基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)，關(guān)鍵是全面增強自主創(chuàng)新能力，努力掌握核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)，增強科技成果轉(zhuǎn)化能力，提升產(chǎn)業(yè)整體技術(shù)水平。建立以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的技術(shù)創(chuàng)新體系，形成自主創(chuàng)新的基本體制架構(gòu) ” 40 4051015202530354045US EU25 Japan China Rest of Asiaand Pacific Rest of World Rest of Europe 1997 2022%, Sh are of worl d w hol esa le f ina nce GD P?全球批發(fā)性金融業(yè)務(wù)市場 World Wholesale Financial Market ?Source: The Importance of Wholesale Financial Services to the EU Economy 2022, City of London, April 2022. 中國金融業(yè)的機會 41 房地產(chǎn)機會 ?行業(yè)重要且空間大 ?需求大且持續(xù)上升 ?有限供給 ?波動意味著機會 42 房地產(chǎn)投資占 GDP比重持續(xù)增長 4 . 0 %4 . 3 %4 . 6 %5 . 0 %5 . 8 %6 . 5 %7 . 5 %8 . 2 %8 . 7 %9 . 2 %1 0 . 3 %05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 01997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20223 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %8 . 0 0 %9 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 1 . 0 0 %1 2 . 0 0 %房地產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資占G D P 比重億元 43 住宅銷售額占 GDP比重持續(xù)增長 %%%%%%%%%%%%01000202230004000500060001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 20220%1%2%3%4%5%住宅銷售額 住宅銷售額占GDP 比重億元 44 房地產(chǎn)行業(yè)的投入 相關(guān)帶動效應(yīng) 比例（％） 100元的住宅消費 130－ 150元其它商品的銷售 100元的住宅建設(shè)資金 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220元的需求 吸納 100人就業(yè) 帶動相關(guān)行業(yè) 200人就業(yè) 增加一個單位的產(chǎn)值 GDP增長 房地產(chǎn)行業(yè)是拉動內(nèi)需的重要力量 鋼 鐵有 色建 材化 工其 他房 地 產(chǎn)電 力煤 炭原 油其 他航 運航 空公 路鐵 路其 他重 工 業(yè) 能 源 運 輸需 求行業(yè)內(nèi)部自我循環(huán) 圖：房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 45 需求大且持續(xù)上升 ?收入的增加是住宅需求的強大支撐因素 ?人口結(jié)構(gòu)和家庭小型化是真實需求的直接動力 ?城市化的進程未來一段時間不會放緩 ?負利率刺激人們投資房地產(chǎn) ?人民幣升值使房地產(chǎn)投資品屬性增強 ?人均居住面積少客觀上增加了對供給的需求 ?投資與消費雙重性及保值增值性使需求呈現(xiàn)剛性 46 有限供給 ?土地資源的有限性決定了剛性供給短缺 ?土地價格的成本上漲因素助長了供給短缺 ?新增需求與供給之間不平衡將長期存在 47 當(dāng)前處于調(diào)整階段 ?房地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)下滑當(dāng)前處于調(diào)整階段 ?商品房銷售面積下降 ?商品房銷售價格下滑 ?自住需求受到嚴重抑制 ?投資 /投機需求受到嚴重抑制 ?土地流拍頻發(fā) ?樓市拐點論興起 48 房地產(chǎn)波動原因宏觀分析 短期 中期 長期 需求層面 人口統(tǒng)計學(xué)因素 √ √ 家庭收入變化 √ √ 匯率或利率變化 √ √ 按揭政策 √ √ 房地產(chǎn)稅收政策 √ √ 住房補貼政策 √ √ 消費者的預(yù)期 √ 供應(yīng)層面 土地及房屋供應(yīng)政策 √ √ 建筑成本 √ √ 49 房地產(chǎn)波動原因分析 土地政策 （土地供應(yīng)） 房價 總需求 總供給 貨幣政策 （提高基準利率） 稅收政策 （征收房地產(chǎn)稅、加征房地產(chǎn)交易稅） 金融政策 （控制房地產(chǎn)行業(yè)貸款） 金融政策 （調(diào)高房貸利率、收縮房貸規(guī)模） 住房政策 （增加經(jīng)濟適用性住房） 50 房地產(chǎn)行業(yè)冬天來臨？ ?緊縮的貨幣政策使房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本增加和融資困難的雙重危機 ?新增貸款驟降七成，房地產(chǎn)貸款融資陷入低迷 ?國泰君安的研究報告稱，即使在 2022年商品房銷售額下降 10%的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口仍然高達 7100億元 ?行業(yè)擴張加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張狀況 ?房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率持續(xù)上升，行業(yè)整體償債壓力較大，資金鏈有斷裂的危險 51 波動意味著機會 ?短期的低迷難掩中國經(jīng)濟未來持續(xù)高速增長 ?從中長期看我國房價仍在底部，后利可期 ?“高增長本幣升值負利率 ” 條件下，地產(chǎn)無熊市 ?當(dāng)前形勢下區(qū)域性機會依然存在 52 國內(nèi) A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)走勢 53 李嘉誠多次成功利用房地產(chǎn)危機賺錢 ?李嘉誠成功是因為他能夠在高峰時冷靜，忍手不追，在低潮時入市。 196 197 198 1987等幾個大浪，他都把握住了。而別人確在高價入市低潮斬頭。 1967年香港五月風(fēng)暴發(fā)生，地產(chǎn)市道一落千丈。一棟獨立花園洋房竟賤賣 60萬港元。整個地產(chǎn)市場有價無市。李嘉誠正是在低潮中，大量購入廉價地盤物業(yè)，顯示出超人的遠見。 ” ?霍英東對香港房地產(chǎn)發(fā)展有重大貢獻。 1965年被選為地產(chǎn)建設(shè)商會首任會長。 1967年房地產(chǎn)風(fēng)波時，霍氏被迫將九龍?zhí)煨谴a頭邊的星光行賤價出售給英資房地產(chǎn)公司置地。置地購入后不久，風(fēng)波平息，獲得大利。霍氏受挫后，逐漸淡出房地產(chǎn)業(yè)。 ?香港房地產(chǎn)富豪的發(fā)家史表明，每一次波動，都有一批出局，另一批大展鴻圖。 54 銷售 香港 模式 美國 模式 基金 模式 開發(fā)商：資本運作 +開發(fā)運營 +專業(yè)操作 融資 買地 設(shè)計 報建 施工 開發(fā)商：資本運作 +開發(fā)運營 專業(yè)操作公司 基金投資公司 開發(fā)管理公司 專業(yè)操作公司 產(chǎn)業(yè)鏈 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 基金主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的時代已經(jīng)到來 55 TMT ?電子商務(wù) ?新媒體 ?網(wǎng)絡(luò)游戲 ?電信增值服務(wù) ?IT 56 新商業(yè)模式 ?生產(chǎn)模式的創(chuàng)新 ?營銷模式的創(chuàng)新 ?產(chǎn)業(yè)模式的創(chuàng)新 57 二 .錢是怎么賺的 ?流程分析 ?發(fā)現(xiàn)價值 ?擁有價值 ?提升價值 ?放大價值 ?實現(xiàn)價值 58 (一 )、發(fā)現(xiàn)價值 ?團隊 —— 德性、韌性、悟性 ?結(jié)構(gòu) —— 產(chǎn)權(quán)、治理、組織 ?產(chǎn)品 —— 時間差、空間差 ?財務(wù) —— 贏利能力、成長性 ?模式 —— 商業(yè)模式的創(chuàng)新 59 德性 —— 聚人氣財氣 ?高標(biāo)準誠信 ?原則導(dǎo)向的處世風(fēng)格 ?博大胸懷 60 韌性 —— 克難求進 ?執(zhí)著