房屋租賃案中改善或增設物處理及補償(編輯修改稿)
2024-09-19 15:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的規(guī)定，請求金錢賠償。不得請求恢復原狀”。臺灣民法典第816條[添附之效果補償請求]規(guī)定：“因前5條之規(guī)定，喪失權利而受損害后，得依不當?shù)美?guī)定請求償金?！雹鬯^不當?shù)美侵笩o法律或合同上的根據(jù)，使他人財產(chǎn)受到損失而獲得利益。從上述內(nèi)容來看，為了平衡當事人之間的損益關系，財產(chǎn)所有人獲得善意添附物的所有權符合不當?shù)美臉嫵?。從添附理論來看，添附物為一人所有，通常是純粹出于立法政策和法律技術的考慮，而非實質(zhì)賦予取得人不付任何代價的純粹利益，受損害的當事人更無無端喪失權利、遭受損害的理由。為了平衡這種物權的變動，動產(chǎn)所有人有權采取債的救濟方法，即依不當?shù)美埱笕〉闷鋭赢a(chǎn)所有權的人給予其補償。④這與添附理論設立的目的是相吻合的。故而，在房屋租賃糾紛案件中，動產(chǎn)所有人就其善意添附物權利的喪失并受到損害的，有權依不當?shù)美囊?guī)定，請求取得人支付賠償金。那種不予補償?shù)挠^點顯然與民法添附理論及有關法律的規(guī)定不相符合。 三、改善或增設物價值的認定 在房屋租賃糾紛中，對改善或增設物價值的判斷是時常困擾法官的難點問題。對其價值的認定，常用的方法有：費用支出法。即改善或增設時，承租人實際支付的費用。支出費用年度分攤法。即根據(jù)合同約定的租期，將支出費用平均分攤，計算糾紛發(fā)生時至租期屆滿間的剩余價值?，F(xiàn)存價值審計鑒定法。即對糾紛發(fā)生時現(xiàn)存添附物進行工程造價審計鑒定。 第一種方法，承租人雖支出了費用，對租賃物改善或增設他物使其價值增加，但在承租人使用租賃物期間，該利益不為出租人所享有，只有在合同終止后，尚存價值才為出租人享有、取得，故而以起始支出的費用確定合同終止時添附物的價值，對出租人有失公允?！ 〉诙N方法因在租賃期滿時，添附物本身的自然屬性決定絕大多數(shù)情況下其價值并不蕩然無存。上述兩種方法因其不合理，已逐漸被舍棄?！ 〉谌N方法在審判實踐中因相對公平合理且便于操作而被廣泛使用。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于偏重考慮了因物權變動造成的動產(chǎn)所有人固定利益的失衡，而忽略了因債權債務關系所引起的動產(chǎn)價值的變化因素，某種意義上加重了出租人的負擔，甚至會造成助長承租人惡意毀約、轉嫁經(jīng)營風險、違反誠實信用原則的惡果。因此，在租賃合同終止時，要區(qū)分現(xiàn)存鑒定價值與現(xiàn)存可利用價值的不同?，F(xiàn)存鑒定價值是通過審計對現(xiàn)存改善或增設物根據(jù)市場價格
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