房屋租賃案中改善或增設(shè)物處理及補(bǔ)償(文件)
【正文】 租人多加考慮的。后者指從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、以經(jīng)營(yíng)為目的合同，具有營(yíng)利性質(zhì)，屬于市場(chǎng)行為?！ 〉谒?、租賃物具體用途未來不確定性。物的價(jià)值因人而異，對(duì)原承租人有益的不一定對(duì)出租人有益，相當(dāng)多的專營(yíng)設(shè)施對(duì)出租人、未來的承租人是無用的。合同終止有合同期屆滿、不可抗力、違約及合同無效等原因。如考慮以上因素，這些因素在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值中應(yīng)降低多少，如何量化，顯然不是審計(jì)人員的職責(zé)范圍，這實(shí)際是法官根據(jù)案件的具體情況行使自由裁量權(quán)問題。同時(shí)，為平衡這種物權(quán)的變動(dòng)，動(dòng)產(chǎn)所有人有權(quán)請(qǐng)求取得其動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的人給予其補(bǔ)償。現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值與可利用價(jià)值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平合理原則由雙方分擔(dān)。即使承租人原先同意合同期滿放棄添附物，也是基于合同正常履行的前提，因出租方違約，致使承租人投入的利益無法實(shí)現(xiàn)，再放棄其添附的利益，違背其當(dāng)初的真實(shí)意思表示。故應(yīng)在現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值基礎(chǔ)上，結(jié)合上述諸因素來確定出租人對(duì)添附的可利用價(jià)值，由出租人予以補(bǔ)償。兩者之間的差額為雙方在履行無效合同中所造成的承租人的損失，該損失應(yīng)根據(jù)合同無效過錯(cuò)責(zé)任的大小，由雙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(三)合同無效 根據(jù)《民法通則》無效處理原則，應(yīng)當(dāng)是：“無效的，應(yīng)當(dāng)返還各自所得的財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(2)承租人違約?！ ?二)合同期未滿提前終止 這種情況，又具體分以下情形： (1)出租人違約?！ ?一)合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止 因合同期滿、不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人給予承租人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)公平原則。合同終止的情形與合同約定相符時(shí)，按約定處理。 改善或增設(shè)物現(xiàn)存審計(jì)鑒定價(jià)值和可利用價(jià)值之間存有差額，這是房屋租賃經(jīng)營(yíng)隨房屋用途、承租人和市場(chǎng)的變化而客觀存在的事實(shí)。承租人在對(duì)租賃物添附時(shí)，其要對(duì)經(jīng)營(yíng)目的、期限、投資額作可行性研究，這是承租人的經(jīng)營(yíng)決策，有一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而出租人對(duì)此是無法控制的。相對(duì)而言，住宅用房，由于用途相對(duì)確定，添附物有一定的共性，不確定因素尚少。雙方發(fā)生糾紛時(shí)，一般情況下租賃物尚未重新投入使用，等待處理。房屋因其地理位置、結(jié)構(gòu)及面積等情況的不同，為極大地實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，一般分為住宅用房和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房。 第一、改善或增設(shè)的目的。但筆者以為此方法最大的弊端在于，它過于
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