【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 條件是在同一區(qū)域近期內(nèi)有較多類似的房地產(chǎn)交易?；竟皆u(píng)估程序（1）搜集交易案例。交易資料不是評(píng)估時(shí)才著手收集，而是平時(shí)就要積累，在評(píng)估時(shí)往往因?yàn)闀r(shí)間緊迫往往收集不到充足的資料。（2）選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例的要求：區(qū)域、用途、規(guī)模、權(quán)利性質(zhì)、交易日期、正常交易或可修正為正常交易等方面相同或相似。（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行換算修正，統(tǒng)一口徑。比如“畝”統(tǒng)一為“平方米”等。（4）交易情況修正可比實(shí)例如有下面幾種情形，則要考慮交易情況的修正：A、交易主體有特殊利害關(guān)系。如親友、內(nèi)部職工、關(guān)聯(lián)方企業(yè)，這種情形往往交易價(jià)格偏低；B、交易的特別動(dòng)機(jī)，急于交易。急于出售會(huì)降低價(jià)格，急于購(gòu)買(mǎi)會(huì)提高價(jià)格。C、信息不對(duì)稱。買(mǎi)賣(mài)一方不了解市場(chǎng)行情，可能會(huì)使交易價(jià)格偏高或偏低。D、特殊交易條件。比如契稅由賣(mài)方承擔(dān)，價(jià)格則偏低。契稅是對(duì)契約征稅，以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。E、特殊交易方式。拍賣(mài)會(huì)使價(jià)格偏高，招標(biāo)會(huì)使價(jià)格偏低。交易情況修正系數(shù)=正常交易參數(shù)/實(shí)例交易參數(shù)被評(píng)估土地通常都是假設(shè)屬于正常交易，正常交易參數(shù)一般以100為基數(shù)。實(shí)例交易參數(shù)則跟正常交易比較確定，低則減，高則加。（5）交易日期修正交易日期的影響主要體現(xiàn)為價(jià)格的變化，用價(jià)格指數(shù)才測(cè)算。定基價(jià)格指數(shù)：交易日期修正系數(shù)=估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/實(shí)例交易時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)連乘。（6）區(qū)域因素修正區(qū)域因素是影響土地價(jià)格的主要因素之一。通常采用多因素評(píng)定法，將被評(píng)估房地產(chǎn)與可比實(shí)例所處區(qū)域進(jìn)行打分，最后算出一個(gè)比率作為修正系數(shù)。區(qū)域因素修正系數(shù)=被評(píng)估房地產(chǎn)區(qū)域參數(shù)/可比實(shí)例區(qū)域參數(shù)有直接比較法和間接比較法兩種。直接比較法是以被評(píng)估土地為標(biāo)準(zhǔn)，將可比實(shí)例與其相比較并打分。間接比較法是將被評(píng)估土地與可比實(shí)例都按同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分。（7）個(gè)別因素修正個(gè)別因素即其他應(yīng)考慮的重要差異因素，比如面積、形狀、地質(zhì)條件、臨街深度等。個(gè)別因素修正系數(shù)=被評(píng)估房地產(chǎn)個(gè)別參數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別參數(shù)（8）容積率因素修正容積率=建筑總面積/土地總面積。容積率因素修正系數(shù)=被評(píng)估房地產(chǎn)容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)。容積率修正系數(shù)實(shí)質(zhì)上是不同容積率所對(duì)應(yīng)的地價(jià)指數(shù)。通常每個(gè)城市都有“容積率修正系數(shù)（地價(jià)指數(shù)）表”，查表或經(jīng)過(guò)調(diào)查可得不同容積率的修正系數(shù)（地價(jià)指數(shù)）。如：經(jīng)調(diào)查，某市某類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：,，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。則容積率修正系數(shù)表為：容積率修正系數(shù)（地價(jià)指數(shù)）100105110115120125130（9）土地使用年期修正土地使用年限的長(zhǎng)短直接影響房地產(chǎn)的收益總額，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，應(yīng)將可比實(shí)例土地使用年期修正為被評(píng)估房地產(chǎn)的土地使用年期。土地使用年期修正系數(shù)=【11/（1+還原利率）m】/【11/（1+還原利率）n】還原利率即折現(xiàn)率。m為被評(píng)估房地產(chǎn)剩余土地使用年限，n為可比實(shí)例剩余土地使用年限。該公式假設(shè)除剩余使用年限外，被評(píng)估房地產(chǎn)與可比實(shí)例沒(méi)有其他差異，即單位面積土地收益和還原利率都相等，單位面積土地價(jià)值不相等是因?yàn)槭Ｓ嗍褂媚晗薏幌嗟?。設(shè)單位面積土地收益為年金A，則單位面積土地價(jià)值為年金在剩余使用年限的折現(xiàn)，則：被評(píng)估房地產(chǎn)單位面積土地價(jià)值為：A*（1/還原利率）*【11/（1+還原利率）m】可比實(shí)例單位面積土地價(jià)值為：A*（1/還原利率）*【11/（1+還原利率）n】被評(píng)估房地產(chǎn)單位面積土地價(jià)值=可比實(shí)例單位面積土地價(jià)值*土地使用年期修正系數(shù)，土地使用年期修正系數(shù)=被評(píng)估房地產(chǎn)單位面積土地價(jià)值/可比實(shí)例單位面積土地價(jià)值=【11/（1+還原利率）m】/【11/（1+還原利率）n】。土地價(jià)值的確定土地的最終估價(jià)結(jié)果可以在各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，采用統(tǒng)計(jì)的方法確定比如簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、眾數(shù)法、中位數(shù)法、混合法等。例題：有一塊待估宗地G需要評(píng)估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的于2010年進(jìn)行交易的6宗地塊，具體情況見(jiàn)下表：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率土地狀況A6804月+1%+1%B 6104月01%C7003月+5%2%D6805月01%E7506月1%+2%F7007月0+1%G？7月00上表中成交價(jià)的單位為元/平方米。對(duì)交易情況和土地狀況的修正，正號(hào)表示可比案例比評(píng)估對(duì)象價(jià)格偏高、狀況較好，反之為負(fù)號(hào)。該城市2010年的地價(jià)指數(shù)表為：時(shí)間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指數(shù)100103107110108107112109111108109113另經(jīng)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：,，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。則容積率修正系數(shù)表為：容積率修正系數(shù)（地價(jià)指數(shù)）100105110115120125128根據(jù)上述條件，評(píng)估待估宗地在2010年7月的價(jià)值。（1）可比案例修正計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A：680*112/110*100/101*105/115*100/101=620比準(zhǔn)價(jià)格B：610*112/110*100/100*105/105*100/99=627比準(zhǔn)價(jià)格C：700*112/107*100/105*105/120*100/98=623比準(zhǔn)價(jià)格D：680*112/108*100/100*105/100*100/99=748比準(zhǔn)價(jià)格E：750*112/107*100/99*105/128*100/102=638比準(zhǔn)價(jià)格F：700*112/112*100/100*105/115*100/101=633（2）估價(jià)結(jié)果經(jīng)分析判斷，可比案例D的值為異常值，應(yīng)予剔除。取其他的平均值作為評(píng)估結(jié)果，因此待估宗地G的估價(jià)結(jié)果為：（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）（二）土地使用權(quán)評(píng)估的收益法基本思路又稱收入資本化法、收益還原法、投資法等，是將土地使用權(quán)的未來(lái)收益折現(xiàn)得到其價(jià)值的方法。收益法測(cè)算出來(lái)的價(jià)格被稱為收益價(jià)格。適用對(duì)象和條件適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估大多不適用。前提條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期并量化?；竟绞找娣ㄏ?，房地產(chǎn)評(píng)估最常用的兩個(gè)公式是：（1）年凈收益不變，收益年限為無(wú)限期，則房地產(chǎn)價(jià)格=年凈收益/還原利率凈收益即純收益。還原利率即資本化率。（2）年凈收益不變，收益年限為有限期，則房地產(chǎn)價(jià)格=年凈收益*年金現(xiàn)值系數(shù)還原利率即折現(xiàn)率或資本化率。因此，使用收益法要確定三個(gè)參數(shù)：年凈收益、還原利率、收益期限。收益法的適用范圍和前提條件收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估程序搜集資料，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益，確定資本化率，求取建筑物凈收益，求取土地凈收益，估算土地使用權(quán)價(jià)格。（1）搜集整理資料包括與確定凈收益、折現(xiàn)率和收益期限相關(guān)的各種資料。（2）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。凈收益分實(shí)際凈收益和客觀凈收益。實(shí)際凈收益是在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。剔除實(shí)際凈收益中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用用途和利用程度的凈收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期，這樣得到的凈收益即客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用①房地產(chǎn)總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益。通常指被評(píng)估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。總收益應(yīng)該是被評(píng)估房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度下的總收益?？偸找嬗袃煞N表現(xiàn)形式，一種是房地產(chǎn)出租的租金，另一種是經(jīng)營(yíng)收益。②房地產(chǎn)總費(fèi)用是指取得房地產(chǎn)總收益所必需的各項(xiàng)支出?？傎M(fèi)用也應(yīng)該是客觀總費(fèi)用，是創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。所以，在確定總費(fèi)用時(shí)要剔除非正常支出。出租型房地產(chǎn)的總費(fèi)用包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金及中介費(fèi)用等。必須是由出租方承擔(dān)。稅金主要包括土地使用稅、房產(chǎn)稅（租金收入的12%）等。土地使用稅按平方米和年征收。土地使用稅每平方米年稅額如下：；；；縣城、建制鎮(zhèn)、。具體稅額由省級(jí)人民政府確定。所得稅主要用于調(diào)整業(yè)主收入，在計(jì)算房地產(chǎn)凈收益時(shí)通常不作為費(fèi)用扣除。商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)總費(fèi)用包括商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。如果商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)，因此要扣除商業(yè)利潤(rùn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的凈收益實(shí)際上就是該房地產(chǎn)純租金。生產(chǎn)型房地產(chǎn)的凈收益的計(jì)算原理同商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，其所有者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)跟租金沒(méi)有分開(kāi)，因此其總費(fèi)用包括生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。（3）確定還原利率還原利率又稱折現(xiàn)率或資本化率，它是決定評(píng)估價(jià)格的最關(guān)鍵的因素，其對(duì)精確度要求遠(yuǎn)高于凈收益，“差之毫厘謬以千里”。①還原利率的實(shí)質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)實(shí)際上是一種投資行為，投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)支付的價(jià)格就是他的投資，房地產(chǎn)帶來(lái)的凈收益就是利潤(rùn)，房地產(chǎn)還原利率的實(shí)質(zhì)是投資者期望的收益率或投資報(bào)酬率。因此，資本化率的大小，同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。投資風(fēng)險(xiǎn)越大，要求的利潤(rùn)率或稱還原利率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。②還原利率的種類A、綜合還原利率。這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的還原利率。此時(shí)評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益是房地合一的凈收益。B、建筑物還原利率。建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。C、土地還原利率。土地還原利率用于求取土地自身的價(jià)值。綜合還原利率、建筑物還原利率和土地還原利率的關(guān)系為：綜合還原利率=（土地還原利率*土地價(jià)值+建筑物還原利率*建筑物價(jià)值）/（土地價(jià)值+建筑物價(jià)值）例題：某總房地產(chǎn)收益無(wú)限期，土地年凈收益100萬(wàn)元，土地還原利率為10%，建筑物年凈收益150萬(wàn)元，建筑物還原利率15%，則綜合還原利率為250/2000=%。如果上宗土地和房產(chǎn)使用年限都是30年，利率10%和15%、則綜合還原利率=（100**10%+150**15%）/（100*+150*）=（+）/=%。③求取還原利率的方法累加法。即以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為基礎(chǔ)，加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值得出還原利率的方法。首先選擇市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，通常銀行中長(zhǎng)期利率或國(guó)庫(kù)券利率作為安全利率，然后根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度，確定一個(gè)調(diào)整值，把它與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率相加或在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。還原利率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值與房地產(chǎn)的類型或用途相關(guān)，通常情況下，商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、住宅、工業(yè)用房的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值依次降低。簡(jiǎn)便易行，但主觀性較強(qiáng)。（4）確定收益期限土地的收益期限根據(jù)土地出讓年限減去已使用年限確定。建筑物的收益期限不能超過(guò)土地的收益期限。（5）求取建筑物凈收益建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值*建筑物還原利率建筑物現(xiàn)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物折舊（6）求取土地凈收益土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益（7）估算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)價(jià)格=土地凈收益/土地?fù)Q原利率（三）土地使用權(quán)評(píng)估的成本法成本法中成本的基本構(gòu)成：料、工、費(fèi)、息、稅、利?；舅悸烦杀痉ㄊ且蚤_(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，假設(shè)一定的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、資金成本、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)權(quán)益等來(lái)確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種評(píng)估方法。成本法的理論基礎(chǔ)是勞動(dòng)價(jià)值論和價(jià)格構(gòu)成理論，即認(rèn)為勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值、成本費(fèi)用是價(jià)值的主體，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，由成本費(fèi)用和合理利潤(rùn)、稅金構(gòu)成。適用范圍適用于土地市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行估價(jià)的土地，主要是待開(kāi)發(fā)土地和公共性土地的評(píng)估。在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，土地的價(jià)值主要由其效用決定，取得費(fèi)用加息稅利并不一定能客觀反映其市場(chǎng)價(jià)值。因此，在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，成本法的運(yùn)用范圍受到一定限制?；竟酱_(kāi)發(fā)土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益）*修正系數(shù)評(píng)估程序根據(jù)公式依次確定。 （1）計(jì)算土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。除土地出讓金外，還包括其他補(bǔ)償費(fèi)用，具體分兩種情況：A、國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，這是我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)包含一定的地租，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)已投入土地但尚未收回的資金的補(bǔ)償，安置補(bǔ)助費(fèi)是從被征用土地未來(lái)增值收益中提取并給予原土地使用者的補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)人民政府確定（略）。土地征用不是市場(chǎng)活動(dòng)，而是政府行為。B、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是對(duì)土地原使用者的未收回投資部分的補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)各地方自定。（2）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一般來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)應(yīng)以“