【正文】 容積率與建筑密度修正建筑密度容積率≤1臨街進深修正深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)深度m修正系數(shù)20544225652458626607286283016493266103468113670123872134074144276154478164690174810018501101952120寬深比率修正寬深比率修正系數(shù)寬深比率修正系數(shù)成果表92 麗水市城區(qū)商業(yè)用地基準地價系數(shù)修正表街地修正指標明十字交叉口第一宗地十字交叉口第二宗地十字交叉口第三宗地十字交叉口第四宗地其它修正系數(shù)停車便利程度修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標說明指標值q≤q1q=11q≤qq=m1/m2，式中：m1為宗地距停車場距離，m2為路線段或級別中心距停車場距離修正系數(shù)離公交車站距離修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標值≤20米2040米4060米6080米80米修正系數(shù)人流量修正等級多較多一般較少少指標說明指標值q≤q≤q≤qq≤q=m1/m2式中：m1為宗地處路段截面平均人流量，m2為距路線段或級別平均人流量修正系數(shù)周圍土地利用狀況修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標說明周圍以商業(yè)辦公服設施為主，店鋪多周圍以商業(yè)辦公設施為主，店鋪較多周圍以商住混合區(qū)為主，店鋪相對一般周圍以住宅用地為主，店鋪較少周圍多為住宅用地，店鋪少修正系數(shù)繁華程度修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標說明路段或級別內最繁華處路段或級別內較繁華處路段或級別內平均繁華處路段或級別內較不繁華處路段或級別內最不繁華處修正系數(shù)距市場距離修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣說明指標值q ≤q≤q≤qq≤q=m1/m2，式中：m1為宗地距市場距離，m2為路線段或級別中心距市場距離修正系數(shù)接近娛樂設施程度修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣說明指標值q ≤q≤q≤qqq=m1/m2，式中：m1為宗地距娛樂設施距離，m2為路線段或級別中心距娛樂設施距離修正系數(shù)接近文體教育設施程度修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣說明指標說明q ≤q≤q≤qqq=m1/m2，式中：m1為宗地距文體教育設施距離，m2為路線段或級別中心距文體教育設施距離修正系數(shù)接近特種營業(yè)場所程度修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣說明指標說明q ≤q≤q≤qqq=m1/m2，式中：m1為宗地距特種營業(yè)場所距離，m2為路線段或級別中心距特種營業(yè)場所距離修正系數(shù)接近不利設施程度修正等級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣說明指標說明q≤q≤q≤qq≤q=m1/m2，式中：m1為宗地距不利設施距離，m2為路線段或級別中心距不利設施距離系數(shù)成果表93 麗水市城區(qū)商業(yè)用地基準地價系數(shù)修正表形坡度修正等 級優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標說明比平均坡度小20%比平均坡度小10%路段內平均坡度比平均坡度大10%比平均坡度大20%修正系數(shù)樓層修正層 次一層二層三層四層五層修正系數(shù)宗地面積修正等 級一般較劣劣指標說明面積適中，有利于土地開發(fā)利用面積偏小或偏大，較不利于土地開發(fā)利用面積小或大，不利于土地開發(fā)利用修正系數(shù)宗地形狀修正等 級一般較劣劣指標說明形狀規(guī)則形狀較不規(guī)則形狀極不規(guī)則修正系數(shù)其它修正根據其它一些非普遍性的因素對地價的影響度，由估價人員在實際評估根據具體宗地的情況確定修正系數(shù)路線價法（1）基本思路對面臨特定街道而接近性相同的臨街土地，設定標準深度，求得在該深度內若干宗地的平均價格，并附設于其所臨接的特定街道或路線上，該平均價格就是路線價?；舅悸肥且月肪€價為基準，配合相應的深度百分率（深度指數(shù)）和其他修正率表，求取該相應地段一定臨街深度的宗地價格的估價方法。其主要理論依據就是土地區(qū)位理論和替代理論。土地區(qū)位理論認為，即土地價值跟其區(qū)位密切相關，隨著臨街深度的增加而減少，離街道越遠，價值越低。路線價法實質上也是市場法的一種，路線價是標準宗地的單位地價，可看作比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。因此路線價法的理論基礎也是替代原理?；竟綖椋鹤诘乜們r = 路線價 深度百分率宗地面積其他條件修正率①路線價的表示路線價指的是特定街道上標準宗地的平均單價，而不是標準深度土地的價格。標準宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。對于標準宗地和路線價，不同國家規(guī)定不同。美國把街區(qū)中間寬1英尺、深100英尺的狹長地塊作為標準宗地，、。A、總價表示法，是以標準宗地的總價格作為路線價，比如美國紐約市主街道路線價為10萬美元，即100平方英尺（）標準宗地的價格是10萬美元，每平方英尺1千美元。B、單價表示法，是以標準宗地的平均單價作為路線價，即1平方英尺1千美元。日本和臺灣采用。②深度百分率的表現(xiàn)形式深度百分率又稱深度指數(shù)，是指待估宗地價值與標準宗地價值的比率，這里的價值可以是單價，也可以是總價。三種表現(xiàn)形式：現(xiàn)在假設有一臨街寬度m米，深度n類的長方形宗地，每平方米平均單價為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。對下圖中的宗地，沿道路的平等方向，將深度以某單位區(qū)分成n個細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1,a2,……an1,an,因為地塊愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，由此土地總價值為：mnA=ma1+ma2+……man1+man從而：　　A=（a1+a2+……+an1+an）/n即土地單位面積價格各地塊單位面積價格平均值。3200元/M22400元/M21600元/M2800元/M2100因此，深度百分率分三種：A、單獨深度百分率是與總價表示法路線價相對應的深度百分率，隨臨街深度的增加而減小。如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈遞減的。運用單獨深度百分率計算宗地價格的公式為：宗地價格=路線價（總價）*宗地深度百分率*臨街寬度正斜線部分的價格為：200000*30%*5=300000B、累計深度百分率是與總價表示法路線價相對應的深度百分率，表示隨著臨街深度的增加，土地價格占標準宗地價格比例的變化情況。第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% 。運用累計深度百分率計算宗地價格的公式為：宗地價格=路線價（總價）*宗地深度百分率*臨街寬度反斜線部分的價格為：200000*70%*5=700000C、平均深度百分率是與單價表示法路線價相對應的深度百分率，隨臨街深度的增加而減小。一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%，平均深度百分率=累計深度百分率*標準深度/宗地深度運用累計深度百分率計算宗地價格的公式為：宗地價格=路線價（單價）*宗地深度百分率*臨街寬度*臨街深度　　表5—3深度百分率表制作示例 單位（ % ）　　深度（英尺） 　　 25 　　 50 　　 75 　　 100 　　 125 　　 150 　　 175 　　 200 單獨深度百分率 　　 40 　　 30 　　 20 　　 10 9 8 7　 6 累計深度百分率 　　 40 　　 70 　　 90 　　 100 　　 109 　　 117 　　 124 　　 130 平均深度百分率 　　 160 　　 140 　　 120 　　 100 　　 　　 78 　　 　　 65 （2）路線價估價法的適用范圍和前提條件路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的評估，省時省力，比較合理，特別適宜于土地課稅、市地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行估價的場合。路線價估價法要求有合理的城市規(guī)劃，能夠準確地劃分地價區(qū)段，還要有合理的深度百分率和其他條件修正率。我國城市化程度較低，城市規(guī)劃落后，使用相對較少。（3）路線價估價法的程序①劃分路線價區(qū)段一個路線價區(qū)段是指具有同一路線價的地段。地價相等、區(qū)位相連的地段一般劃分為同一路線價區(qū)段。路線價區(qū)段一般按照街道區(qū)域劃分，但在繁華街道有時需劃分多段，設定不同的路線價。而在某些不繁華的街道，有時需將數(shù)條街道區(qū)域劃分為一個路線價區(qū)段。此外，在同一街道上，兩側繁華程度有顯著差異時，應視為兩個路線價區(qū)段考慮。②設定標準臨街深度通常是臨街各塊土地的深度眾數(shù)。③標準宗地的確定路線價是標準宗地的價格，路線價設定前必須先確定標準宗地面積。標準深度是標準宗地的臨街深度（宗地離開街道的垂直距離）。標準宗地的要求：七個條件④調查評估路線價路線價的求取通常是在同一路線價區(qū)段內選擇若干標準地塊作樣本，然后用市場法或收益法等具體評估方法，分別求出各樣本的單位地價，并把各樣本的單位地價算術平均（或取眾數(shù)），最終得出路線價。⑤制作深度百分率表深度指數(shù)是指宗地地價隨臨街深度的差異的變化程度。深度指數(shù)表是將土地隨距街深度的不同而引起相對價格差異的關系編制成的表格。制作深度指數(shù)表的原則是，地塊的各部分價格隨街道的程度而有遞減的趨勢，即深度越深，接近性越差，價格就越低。⑥制作其他修正率表根據其他因素，如角地、形狀、寬窄等的影響，還應編制其他修正率表。在影響地價的因素當中，深度對地價影響較大。地塊愈接近道路，利用價值愈高。⑦計算宗地價格根據路線價、深度指數(shù)表和其他修正率表以及宗地面積就可計算各地塊的價格。（4）幾個路線價法則介紹A、四三二一法則　　深度（英尺） 　　 25 　　 50 　　 75 　　 100 　　 125 　　 150 　　 175 　　 200 單獨深度百分率 　　 40%　　 30%　　 20%　　 10%9%8%7%6%B、蘇慕斯法則　　深度（英尺） 　　 50 100150單獨深度百分率 　%%15%C、霍夫曼法則　　深度（英尺） 　　 25 　　 50 　　 75 　　 100 單獨深度百分率 　　 %　　 % 　　 %　　 % 例題：（即50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/平方米。根據表1的平均深度價格修正率，其單價和總價分別是多少？路線價 2000元/平方米20米 該宗土地的單價=路線價 深度價格修正率 該宗土地的總價=土地單價 土地面積 =2800 20 =（萬元）第4節(jié) 在建工程評估一、在建工程的含義與特點在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設項目，以及為建設項目備用的材料、設備等資產。特點主要體現(xiàn)在：在建工程種類多、情況復雜在建工程之間形象進度和功能差異較大，可比性較差在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度建設工期長短差別較大在建工程的價值受后續(xù)工程的影響二、在建工程評估的程序已完工在建工程可以參考房地產評估方法。未完工在建工程的評估步驟如下：（一）收集與被估在建工程有關的政府批準文件和工程其他詳細資料。（二）評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進度和工程形象進度，明確工程竣工、達到交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度計劃相符。（三）了解開發(fā)商有關情況，檢查工程質量。（四）收集有關法定參數(shù)。包括當?shù)亟ㄖこ填A算定額、物價指數(shù)、貸款利率等。（五）評定估算。三、在建工程評估的主要方法