【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 與項(xiàng)目所需的投資者人群相符。報(bào)紙版面較少，版面內(nèi)容多為安順社會(huì)新聞，較能貼近安順市民的閱讀興趣，讀者關(guān)注度較高。 價(jià)格相對(duì)便宜，采用其作為項(xiàng)目長(zhǎng)期宣傳的途徑 戶(hù)外媒體 假日銘店 安順傳統(tǒng)商圈 人流量集中，關(guān)注度高 持續(xù)性時(shí)間長(zhǎng)，并且起到展示公司實(shí)力，塑造項(xiàng)目形象的作用。 營(yíng)銷(xiāo)中心 項(xiàng)目周邊居民 項(xiàng)目對(duì)外形象 包裝 持續(xù)性時(shí)間長(zhǎng)，并且起到展示公司實(shí)力，塑造項(xiàng)目形象的作用。 車(chē)體 安順主要商圈干道 目前安順共有 15 路公交路線，城區(qū)面積小，公交路線覆蓋率足。車(chē) 身廣告流動(dòng)性好，容易達(dá)成片牌提醒效果，喚起在公眾媒體中做過(guò)的廣告的印象加以強(qiáng)化記憶，同時(shí)廣告周期長(zhǎng)，半年至一年一更換，費(fèi)用較低，性?xún)r(jià)比高。 拱門(mén)空飄 安順主要商圈干道 昭示性好，費(fèi)用相對(duì)便宜 持續(xù)性時(shí)間較長(zhǎng)，并且起到展示公司實(shí)力，塑造項(xiàng)目形象的作用。 銷(xiāo)售物料 DM、海報(bào)、招商折頁(yè) 五縣兩區(qū)主要商業(yè)街道，社區(qū)，黨政機(jī)關(guān)，銀行，學(xué)校，醫(yī)院辦公室 時(shí)效性 好，傳遞信息量大，面對(duì)面的交流有利于更多的溝通 其他媒體 短信 安順五縣兩區(qū)居民 費(fèi)用低廉，到達(dá)率高 項(xiàng)目招商銷(xiāo)售信息實(shí)時(shí)傳遞 音樂(lè)交通頻道 公交車(chē)、出租車(chē)、政府公務(wù)車(chē)、私家車(chē)及人群消費(fèi)集中的餐館、會(huì)所、美發(fā)美容廳等公共場(chǎng)所 收聽(tīng)率每天 10 萬(wàn)人次以上。流動(dòng)播放效果較好，價(jià)格也相對(duì)便宜 項(xiàng)目招商銷(xiāo)售信息實(shí)時(shí)傳遞 六、項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 廣告經(jīng)費(fèi)預(yù)算 按項(xiàng)目 前期預(yù)測(cè)， 廣告投入 力度 與銷(xiāo)售周期的長(zhǎng)度來(lái)看，廣告經(jīng)費(fèi)預(yù)算為： 200 萬(wàn)元，根據(jù)廣告分期運(yùn)作投放比例： 40%30%30%，各 階段廣告經(jīng)費(fèi)分配為： ? 第一階段 : 銷(xiāo)售認(rèn)籌蓄客期（招商強(qiáng)招期） —— 80 萬(wàn)元 ? 第二 階段 : 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期（持續(xù)招商） —— 60 萬(wàn)元 ? 第三 階段： 后續(xù)銷(xiāo)售招商期 —— 60 萬(wàn)元 (以上費(fèi)用可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行增刪，各項(xiàng)具體方案與費(fèi)用以專(zhuān)案的形式提供 ) 推廣訴求 重點(diǎn) 根據(jù)階段性傳播策略，各個(gè)階段的訴求重點(diǎn)各不相同，但都必須圍繞“東城天街”核心概念：一個(gè)可將購(gòu)物與生活溶為一體的消費(fèi)場(chǎng)所，來(lái)進(jìn)行訴求。具體策略： 鑒于項(xiàng)目前期廣告主題不統(tǒng)一，形象零亂，缺乏整體統(tǒng)籌性，我們的第一期廣告將以震撼力 和視覺(jué)沖擊力強(qiáng)的平面設(shè)計(jì)風(fēng)格出現(xiàn)，力圖建立一種全新的形象，消除大眾對(duì)東城天街的疲倦感，進(jìn)而刺激，引起興奮。故而，第一期廣告將從前位的平面和務(wù)實(shí)的文案作為配合，亮相媒體，在以后的廣告進(jìn)行中，我們則 以以下方式執(zhí)行 方案。 主題：項(xiàng)目形象→項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分述 平面：沖擊力 +親和力 文案：廣告語(yǔ)→當(dāng)期主題賣(mài)點(diǎn) （如果市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈，我們將一直以這種方案執(zhí)行下去） 十一、階段媒體排期、費(fèi)用估算及效果評(píng)估 第一階段 銷(xiāo)售認(rèn)籌蓄客期（招商強(qiáng)招期） （ 2 月 2 日 3 月 27 日） 媒體類(lèi)別 投放次數(shù) 內(nèi)容 費(fèi)用 假日銘店戶(hù)外 項(xiàng)目形象塑造，招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 車(chē)身廣告 10 部 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 12 萬(wàn) 營(yíng)銷(xiāo)中心戶(hù)外（燈柱，廣場(chǎng)噴繪，營(yíng)銷(xiāo)中心外墻） 項(xiàng)目形象塑造，招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 戶(hù)外拱門(mén) 2 次，每次 5天 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 萬(wàn) 音樂(lè)交通頻道 持續(xù) 2 月 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 2 萬(wàn) 短信平臺(tái) 每周 5次，每次 2萬(wàn) 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 10 萬(wàn) 貴州都市報(bào) 2 半版 項(xiàng)目出街告知 開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 7 萬(wàn) 黔中早報(bào) 3 次封底整版 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布，形象塑造，品牌打造 萬(wàn) 貴州都市報(bào)安順廣告專(zhuān)版 3 次雙整版 招商銷(xiāo)售信息 發(fā)布 形象塑造，品牌打造 萬(wàn) 銷(xiāo)售物料制作發(fā)放 海報(bào)、折頁(yè)、 DM、易拉寶 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)訴求 萬(wàn) 歡天喜地鬧元宵 2 月 28 日 制造新聞事件 塑造項(xiàng)目形象 12 萬(wàn) 項(xiàng)目推介會(huì)暨品牌商家簽約儀式 3 月 6 日 消化前期積累商戶(hù)，帶動(dòng)項(xiàng)目商鋪銷(xiāo)售，制造新聞事件 25 萬(wàn) 品牌商家促銷(xiāo)會(huì) 3 月 20 日 制造旺場(chǎng)形象，帶動(dòng)前期蓄客進(jìn)度 3 萬(wàn) 合計(jì) 萬(wàn) 階段目標(biāo)：招商率達(dá)到 50% 銷(xiāo)售認(rèn)籌 500 組 第二階段： 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期（持續(xù)招商） （ 3月 28日 4月 11日） 媒體類(lèi)別 投放次數(shù) 內(nèi)容 費(fèi)用 假日銘 店戶(hù)外 項(xiàng)目形象塑造 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 車(chē)身廣告 10 部 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 營(yíng)銷(xiāo)中心戶(hù)外（燈柱，廣場(chǎng)噴繪，營(yíng)銷(xiāo)中心外墻） 項(xiàng)目形象塑造 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 戶(hù)外拱門(mén) 2 次，每次 5天 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 萬(wàn) 音樂(lè)交通頻道 持續(xù) 1 月 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 1 萬(wàn) 短信平臺(tái) 每周 7 次，每次 5萬(wàn) 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 萬(wàn) 貴州都市報(bào) 1 半版 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)告知 開(kāi)盤(pán)利好消息報(bào)告 7 萬(wàn) 黔中早報(bào) 1 次封底整版 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)告知 開(kāi)盤(pán)利好消息報(bào)告 萬(wàn) 貴州都市報(bào)安順廣告專(zhuān)版 2 次雙整版 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)告知 開(kāi)盤(pán)利好消息報(bào)告 萬(wàn) 銷(xiāo)售物料制作發(fā)放 海報(bào)、折頁(yè)、 DM、易拉寶 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)訴求 3 萬(wàn) 購(gòu)物優(yōu)惠卷 3 月 28 日 老客戶(hù)優(yōu)惠活動(dòng) 促進(jìn)以老帶新 3 萬(wàn) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)解籌儀式 3 月 28 日 制造新聞事件 抽獎(jiǎng)活動(dòng)舉行 5 萬(wàn) 抽獎(jiǎng)兌現(xiàn)活動(dòng) 4 月 10 日 制造新聞事件 體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力 30 萬(wàn) 合計(jì) 萬(wàn) 階段目標(biāo)：招商率達(dá)到 65% 銷(xiāo)售率達(dá)到 50% 第三階段： 后續(xù)銷(xiāo)售招商期 （ 4月 12日 9月 15日） 媒體類(lèi)別 投放次數(shù) 內(nèi)容 費(fèi)用 假日銘店戶(hù)外 項(xiàng)目形象塑造，招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 車(chē)身廣 告 10 部 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 營(yíng)銷(xiāo)中心戶(hù)外（燈柱，廣場(chǎng)噴繪，營(yíng)銷(xiāo)中心外墻） 項(xiàng)目形象塑造，招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 戶(hù)外拱門(mén) 4 次，每次 5天 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 萬(wàn) 音樂(lè)交通頻道 持續(xù) 3 月 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布 3 萬(wàn) 短信平臺(tái) 每周 1 次 每次 5 萬(wàn) 招商銷(xiāo)售信息發(fā)布，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息發(fā)布 10 萬(wàn) 貴州都市報(bào) 3 半版 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息 高回報(bào)利好消息 萬(wàn) 黔中早報(bào) 3 次封底整版 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息 高回報(bào)利好消息 萬(wàn) 貴州都市報(bào)安順廣告專(zhuān)版 5 次雙整版 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，項(xiàng)目 開(kāi)業(yè)信息 高回報(bào)利好消息 萬(wàn) 銷(xiāo)售物料制作發(fā)放 海報(bào)、折頁(yè)、 DM、易拉寶 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)訴求 3 萬(wàn) 變臉換容光（化妝表演） 4 月 17 日 新聞炒作 萬(wàn) 移形換影（女性瑜伽形體表演） 4 月 21 日 制造新聞事件，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力 5 萬(wàn) 東城天街試營(yíng)業(yè) 4 月 28 日 促銷(xiāo)行動(dòng)促進(jìn)旺場(chǎng) 2 模特代言選秀 5 月 1 日 現(xiàn)場(chǎng)表演促進(jìn)旺場(chǎng) 東城天街開(kāi)業(yè)大典 5 月 1 日 促銷(xiāo)帶動(dòng)旺場(chǎng) 10 系列活動(dòng)閉幕頒獎(jiǎng) 5 月 10 日 大型匯演 5 合計(jì) 萬(wàn) 階段目標(biāo)：招商率達(dá)到 95% 銷(xiāo)售率達(dá)到 90%。注：媒體推廣詳情請(qǐng)參照《東方商城媒體推廣排期計(jì)劃》 第四部分： 招商策略 一、招商環(huán)境 ? 安順沒(méi)有形成純粹的中心商業(yè)圈，商業(yè)形態(tài)較為雜亂； ? 安順商業(yè)正面臨著重新洗牌，升級(jí)換代的歷史變革期； ? 東方商城周邊多個(gè)高尚住宅區(qū)已經(jīng)形成或正在形成； ? 體育路等路段延伸，路網(wǎng)建設(shè)漸趨完善，為商業(yè)提供便利條件； ? 舊商業(yè)和舊居住模式處于退隱階段； ? 安順城市規(guī)劃“東擴(kuò)西進(jìn)”，項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)建設(shè)有足夠的政策傾斜度； ? 商家資源方面，定位相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)培育已開(kāi)始并以初具規(guī)模； 二、招商的原則 ? 招商的原則是做足“旺場(chǎng)”，形成“磁場(chǎng) 效應(yīng)”穩(wěn)固投資者的信心，吸引投資促成銷(xiāo)售； ? 符合項(xiàng)目的商業(yè)定位 ? 具有可操作性和實(shí)用性 ? 方案要全面兼顧各方面的利益 ? 確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功 ? 三、招商模式 “散租、引進(jìn)小商家、自己成立經(jīng)營(yíng)管理公司” 項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)平面的分割劃分，發(fā)展商成立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)（或委托予專(zhuān)業(yè)的管理公司），商場(chǎng)將以新 興的賣(mài)場(chǎng)品牌店出現(xiàn)在市場(chǎng)。 模式評(píng)價(jià)： 指 標(biāo) 租金 收入 返租 壓力 招商 難度 銷(xiāo)售 影響 定 位 相關(guān)性 經(jīng)營(yíng) 條件 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn) 評(píng) 價(jià) 一般 適中 適中 一般 一般 一般要求 大 租金收入： 項(xiàng)目招商時(shí)產(chǎn)生的租金收益，只為彌補(bǔ)日后返租銷(xiāo)售中的差額部分； 返租壓力 ： 招商后商鋪銷(xiāo)售手段 — 返租運(yùn)用的必要性，返租必要性越強(qiáng) ,商場(chǎng)后期銷(xiāo)售壓力越高，指標(biāo)取值范圍為由強(qiáng)到弱。 招商難易度： 既引進(jìn)商家資源的難易度，體現(xiàn)在招商成本的大小、商家進(jìn)駐的快慢和招商計(jì)劃實(shí)施和控制效果，指標(biāo)取值范圍是由難到易。 銷(xiāo)售影響度： 招商完成商家入駐后對(duì)商場(chǎng)銷(xiāo)售的影響，包括商場(chǎng)市值、商場(chǎng)的升值潛力、商場(chǎng)的形象和昭示力度，以及商鋪銷(xiāo)售計(jì)劃控制等。指標(biāo)取值范圍是由一般到好。 定位相關(guān)性： 不同的招商方案決定了商場(chǎng)具體的商業(yè)形態(tài)和形象，即引進(jìn)商家的經(jīng)營(yíng)模式、理念與商場(chǎng)定位的吻合度，指標(biāo)取值范圍是由低到高。 經(jīng)營(yíng)條件要求： 不同類(lèi)型的商家對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的條件有不同的要求，這直接關(guān)系到了發(fā)展商的另一項(xiàng)成本 —— 裝修成本，取值范圍是由低到高。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)度： 不同的商家其經(jīng)營(yíng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力是不同的，經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性對(duì)商場(chǎng)的保值升值是最有力的保障，指標(biāo)取值范圍是由大到小。 四、 招商政策及優(yōu)惠措施 租金建議： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在綜合本項(xiàng)目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪情況和商鋪銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格等因素 后，我們建議東方商城標(biāo)準(zhǔn)租金為： 樓 層 價(jià) 格 合同期 一層 平均 150 元 /㎡ /月 3 年 二層 平均 75 元 /㎡ /月 3 年 五、 招商優(yōu)惠政策建議： a) 租金優(yōu)惠： 時(shí)間 租金 交付方式及 標(biāo)準(zhǔn) 第一年 一次性交一年租金優(yōu)惠一年租金； 備注：兩年內(nèi)的平均租金為 5 折 一次性交半年租金優(yōu)惠半年租金； 備注： 一 年內(nèi)的平均租金為 5 折 第二年 收取全額標(biāo)準(zhǔn)租金 第三年 收取全額標(biāo)準(zhǔn)租金 收取全額標(biāo)準(zhǔn)租金 優(yōu)惠政策的實(shí)施能夠穩(wěn)定商家做旺市場(chǎng)，降低商家經(jīng)營(yíng)成本的同時(shí)有利于提升東方商城的物業(yè)投資價(jià)值，縮短市 場(chǎng)培育周期，從而刺激鋪位銷(xiāo)售。 b) 折扣優(yōu)惠： 主力店 次主力店 品牌商家 7 折 8 折 折 三年內(nèi)統(tǒng)一折扣 ， 第四年在原租金的基礎(chǔ)上遞增或根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整； 招商經(jīng)營(yíng)管理收費(fèi)項(xiàng)目：租金 +管理費(fèi) +廣告推廣費(fèi) +自用 水電費(fèi) +空調(diào)費(fèi) +裝修保證金 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 租金：按照以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 管理費(fèi)： 17 元 /平方米 /月 廣告費(fèi)：與商貿(mào)公司協(xié)商后制定 水電費(fèi)： 按照本市商業(yè)用水用電標(biāo)準(zhǔn)收取 空調(diào)費(fèi)：與商貿(mào)公司協(xié)商后制定 裝修押金：商貿(mào)公司自行制 定 六 、招商策略 招商主體 安順雄政房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 深圳隆塬商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司 招商業(yè)態(tài)定位 樓層 定 位 品 類(lèi) 百分比 一層 時(shí)尚精品百貨 品牌物品、黃金珠寶、手表專(zhuān)賣(mài)、化妝品、皮具等 30% 二層 運(yùn)動(dòng)休閑 運(yùn)動(dòng)器材、運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服裝等 10% 女人世界 品牌服裝、休閑女裝、內(nèi)衣、首飾品、女鞋、美容 SPA 等 35% 兒童天地 童裝、玩具、游樂(lè)場(chǎng)、嬰幼品等 20% 其他 無(wú)煙餐飲、茶吧、娛樂(lè)等 5% 招商對(duì)象 ? 一、二線品牌零售商； ? 一、二線品牌代理經(jīng)銷(xiāo)商 ； ? 一、二線品牌直營(yíng)廠家； ? 有經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的『旗艦商家』 。 招商范圍 ? 貴陽(yáng)市市西路、香港名街店、奧瑪?shù)龋? ? 安順市顧府路、圖書(shū)路、南街、各大商城等； ? 廣東、浙江國(guó)際品牌代理商集聚區(qū)域； 招商途徑 ? 利用傳媒招商； ? 派出招商小組主動(dòng)出擊招商； ? 以商引商； 招商準(zhǔn)備工作 ? 招商手冊(cè)、招商單張 ? 商場(chǎng)平面分