【正文】 ? 目前手中有大批資金，正在尋找投資項(xiàng)目的人士 ? 有投資保值目的的房產(chǎn)投資者 ? 周轉(zhuǎn)資金較充足，有部分閑余資金，可作零散投資的人士 ? 家庭背景富裕 ，想加盟品牌開店經(jīng)營者 ? 周轉(zhuǎn)資 金不多，但希望通過零星投資來賺錢的投資者 ? 正在尋求鋪面的經(jīng)營者 訴求方式 傳統(tǒng)媒體 —— 報(bào)紙、電視、車體、戶外、短信、電臺(tái)等立體傳播 口碑營銷 —— 投資客與經(jīng)營戶等目標(biāo)受眾的美譽(yù)度傳播 項(xiàng)目形象塑造 —— 給目標(biāo)受眾以感性沖擊 促銷活動(dòng) —— 招商酒會(huì)、開盤開業(yè)、直銷活動(dòng)等 附 ： 春節(jié)期間直銷活動(dòng)方案 （ 1）直銷背景 春節(jié)是周邊縣市“返鄉(xiāng)團(tuán)”回 黔 的高峰期，也會(huì)帶來購房 購鋪投資 需求的增長 。 做秀戰(zhàn)略三：銷售秀 開盤選鋪大抽獎(jiǎng)，成功簽約可抽 25 萬元轎車一部的大獎(jiǎng)回報(bào)，通過感召性很強(qiáng)的促銷活動(dòng)做“秀”制造影響力； 四、營銷部署 第 三 部分： 商業(yè)定位部分 一、商業(yè)形態(tài)定位： 安順首席雙首層設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體 首席：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的形態(tài)的獨(dú)創(chuàng)性和唯一性； 雙首層設(shè)計(jì)：突出雙層街鋪式的設(shè)計(jì)，商業(yè)人流動(dòng)線的通透性和上下鋪位價(jià)值的對(duì)等； 商業(yè)綜合體：商業(yè)使用功能的復(fù)合性，積聚購物、休閑、娛樂等 功能 于一體； 二、 商業(yè)經(jīng)營定位： 時(shí)尚潮流消費(fèi)前沿 女人世界 兒童天地 時(shí)尚潮流消費(fèi)前沿： 走中高檔 時(shí)尚潮流 消費(fèi)路線，以中檔商品為主，約占 60%，高檔商品兼?zhèn)洌s占 30%， 其他 商城配套 占 10%； 女人世界 兒童天地：以女人世界、兒童天地為主題的購物、休閑、娛樂場所； 三、 形象定位： 安順首席體驗(yàn)式主題特色街區(qū) 四、推廣戰(zhàn)略定位： 黔中最具商業(yè)投資潛力的掘金場 支撐要點(diǎn)：地段 未來的商業(yè)中心 人口 安順最高端消費(fèi)人群 前景 城市中心的轉(zhuǎn)移帶動(dòng)商圈的轉(zhuǎn)移 富人街成就財(cái)富夢(mèng) 體育路 —— 安順未來 10 年的財(cái)富大道 安順商業(yè) 大洗牌 市場存在空白 五、宣傳口號(hào) 顛覆黔中傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)格局 引領(lǐng)安順時(shí)尚消費(fèi)潮流 四大支撐：理念：安順商業(yè)形態(tài)變革升級(jí)的里程碑 設(shè)計(jì)：安順唯一的雙首層室內(nèi)街區(qū)式商業(yè)設(shè)計(jì) 商家：安順品牌全線升級(jí)的樣板示范區(qū) 消費(fèi)：黔中高尚消費(fèi)的形成中心 第 四 部分：營銷推廣 策劃 一、 宣傳推廣主線 以 “投資”作為我們的推廣主線，分別如圖所示從投資的各個(gè)利好角度深度切入市場，贏得受眾的廣泛關(guān)注、認(rèn)可和追捧！ 二、 宣傳推廣策略 訴求點(diǎn) ◆ 以 地段奠地位 —— 未來城市中央領(lǐng)地，金鉆區(qū)位奠就財(cái)富勝地； ◆ 以資源造商機(jī) —— 270 萬主力消費(fèi)人群 ，持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，旺盛的消費(fèi)物業(yè)增值優(yōu)勢(shì) 拉動(dòng)投資 專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理的邏輯 商業(yè)地段增值的邏輯 商家資源促進(jìn)增值的邏輯 潛在消費(fèi)能力的邏輯 投資 投資穩(wěn)定保證的邏輯 發(fā)展商原動(dòng)力的邏輯 城市路網(wǎng)擴(kuò)建、城區(qū)東移、人口增量、商圈變遷 品牌商家 +品牌商家實(shí)力 +品牌商家的高利潤率 高素質(zhì)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì) +高效科學(xué)的管理機(jī)制 +開業(yè) 長期的推廣計(jì)劃 實(shí)力雄厚的發(fā)展商 +包租契約保證 包租模式利益捆綁，培育市場做大做強(qiáng) 黔中地區(qū) 270 萬的廣大消費(fèi)人群，日益增長的人均收入 力為商家提供滾滾財(cái)源； ◆ 以主題爭出位 —— 雙首層設(shè)計(jì)的體驗(yàn)式購物 ◆ 以經(jīng)營創(chuàng)價(jià)值 —— 知名 商業(yè)經(jīng)營管理 顧問 公司掌舵 東城天街 ，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳， 向市場展示統(tǒng)一高品位商場形象，增強(qiáng)競爭力，專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，以豐富經(jīng)驗(yàn)、精誠服務(wù)提升軟件價(jià)值，為您營造最佳經(jīng)營環(huán)境； 訴求對(duì)象 消費(fèi)者： 安順五縣兩區(qū)的中高收入人群，他們具有較高的收 入及較強(qiáng)的消費(fèi)能力，年齡在 15— 45 歲之間，是安順中高端產(chǎn)品購買的主力消費(fèi)人群，他們喜歡流行的，潮流的、時(shí)尚的、個(gè)性的商品。通過招商推介活動(dòng)、銷售認(rèn)籌和客戶持續(xù)來訪以及開盤銷售等活動(dòng)，同時(shí)利用媒介的高頻次實(shí)效性曝光，傳達(dá)項(xiàng)目營銷信息和利好消息，也可利用“家樂富”超市的促銷相關(guān)活動(dòng)，形成市場的關(guān)注度，獲得新聞媒體的持續(xù)關(guān)注和報(bào)道，使市場建立銷售信心。 二、策略目標(biāo)： 東方商城需要理想狀態(tài)的投資環(huán)境！ 東方商城需要整合傳播的影響力！ 東方商城需要滿足投資者的信心！ 東方商城需要秀出自己的獨(dú)特風(fēng)采?? 目前我們的投資客戶、商家資源儲(chǔ)備尚不充分，還缺乏一定市場認(rèn)知度的前提下，東方 商城最缺的是“旺場” ,順利實(shí)現(xiàn)招商旺場升值，這是我們共同期望能有效解決的問題，從目前的商城現(xiàn)狀和市場推廣分析，東方商城的“市場”還是比較冷清的，商戶也是在俳徊觀望著的。 租 100 元 / M2 恒遠(yuǎn)意通百貨運(yùn)營商運(yùn)營 100%入駐率 金克萊 4000 外圍商鋪童裝、精品、時(shí)裝，百貨區(qū)、中低檔鞋服、家電、日用品 45 元 /M2 金克萊百貨運(yùn)營商運(yùn)營 外圍 10% 百貨區(qū) 100% 模式：確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法； 名稱 規(guī)模 性質(zhì) 售價(jià) 顧府路 180 家 街鋪 35000 元 /平方米 圖書路 100 家 街鋪 30000 元 /平方米 中華南路 160 家 街鋪 28000 元 /平方米 中華 北路 180 家 街鋪 12000 元 /平方米 南馬大道 宋官巷 塔山東路 體育路 市府路 中華東路 南水路 160 家 30 家 200 家 140 家 200 家 200 家 150 家 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 街鋪 11000 元 /平方米 20000 元 /平方米 17000 元 /平方米 15000 元 /平方米 14000 元 /平方米 12000 元 /平方米 名稱 業(yè)態(tài) 月租金 人流 出租率 顧府路 品牌服裝、美容用品，飾品 120 元 /M2 非常好 100% 圖書路 品牌服裝 100 元 /M2 非常好 100% 中華南路 品牌服裝、美容用品，飾品、家電、通訊器材， 150 元 / M2 很好 100% 中華北路 零售、小吃、雜牌服裝、床上用品 60 元 /M2 一般 95% 南馬大道 宋官巷 塔山東路 體育路 市府路 中華東路 南水路 娛樂、餐飲、茶煙酒、服裝、電玩、休閑會(huì)所 美容美發(fā)、餐飲 服裝、床品、酒樓、文體用品、電腦 餐飲、便利店、服裝、精品、日化 餐飲、便利店、服裝、精品、日化、網(wǎng)吧 餐飲 、便利店、服裝、精品、日化、網(wǎng)吧 餐飲、便利店、服裝、精品、日化、網(wǎng)吧 45 元 /M2 120 元 /M2 80 元 / M2 45 元 / M2 48 元 / M2 30 元 / M2 80 元 / M2 一般 一般 好 好 一般 一般 好 100% 100% 100% 100% 98% 85% 100% 安順街區(qū)物業(yè)租金回報(bào)率基本在 5%6%之間的中等水平 安順商鋪調(diào)查小結(jié) 商鋪售價(jià)及租金以大十字商圈為中心向四周呈遞減趨 勢(shì)，但回報(bào)率比較穩(wěn)定；安順商鋪的投資回報(bào)率在 5％～ 6％左右，東城區(qū)的商鋪回報(bào)率略低（在 ％～ 5%之間）； 投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經(jīng)營的買家極少，購買商鋪的客戶主要目標(biāo)是 保值和增值； 人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素： —— 步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營狀況較好。 安順市東方商城營銷策略方案 深圳隆塬公司安順項(xiàng)目組 二〇一〇年二月一日 提綱 一、安順商業(yè)市場分析判斷 二、東方商城營銷思路 三、東方商城商業(yè)定位 四、東方商城營銷推廣策略 黔中最具商業(yè)投資潛力的掘金場 五、招商策略 六、銷售策略 第一部分： 市場分析判斷 一、市場分析判斷 從商業(yè)發(fā)展的歷史角度去看，城市商業(yè)發(fā)展經(jīng)過如下幾個(gè)階段： 從安順商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，安順商業(yè)的 發(fā)展較之發(fā)達(dá)地區(qū)是較為滯后的，仍然處于第二、三階段的交替時(shí)期，但是比先進(jìn)的物業(yè)形態(tài)先行進(jìn)入安 順市場的是商業(yè)的運(yùn)營理念，這使得安順的商業(yè)兼具有商業(yè)發(fā)展歷程中各個(gè)階段的特征； 總的來說，安順商業(yè)具有以下特點(diǎn)： ? 街區(qū)底商租賃經(jīng)營為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)雜亂無章； ? 區(qū)域的消費(fèi)力懸殊較大，導(dǎo)致品牌結(jié)構(gòu)不均； ? 商業(yè)競爭態(tài)勢(shì)較弱，容易形成一支獨(dú)大； ? 安順商業(yè)正在潛移默化的重新洗牌，處在升級(jí)換代的歷史時(shí)期 二、安順 商業(yè)物業(yè)的兩種類型： ? 大型集中商業(yè)：時(shí)代廣場 、 王府、恒遠(yuǎn)意通 等； ? 臨街商鋪 ：如顧府 路 、 圖書路、中華 南路 、 中華北路、南馬 大道 商鋪等； 大型商業(yè)物業(yè)比較表 名稱 規(guī)模(M2) 商業(yè)主力店 (主題商業(yè) ) 租售價(jià) 返租情況 銷售率 時(shí)代廣場 8000 德克士 一樓 83 元/M2 二樓 55 元/M2 均價(jià) 60 元 /M2 目前正在裝修 王府大商城 30100 北京華聯(lián)、 休閑購物廣場、 3C 數(shù)碼城、高檔百貨商場 16280元 /M2 全都是返祖方式，投資商和開發(fā)商簽訂是五年合同，前三年安銷售的八個(gè)點(diǎn)，第四年是 個(gè)點(diǎn)，第五年是 9 個(gè)點(diǎn)。 三、 關(guān)于 安順 兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究 沿沿 街街 商商 鋪鋪 集集 中中 商商 業(yè)業(yè) 價(jià)價(jià) 值值 依依 托托 的的 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力； 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境； 受經(jīng)營狀況好壞的制約； 價(jià)價(jià) 值值 的的 保保 障障 （（ 風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn) ）） 保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)； 取決于經(jīng)營狀況，風(fēng)險(xiǎn)高； 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)： 1) 打破安順有機(jī)無鋪的瓶頸 2) 順應(yīng)城市東進(jìn)西擴(kuò) 3) 填補(bǔ)西秀新區(qū)商業(yè)空白 4) 彌補(bǔ)安順主題商業(yè)空缺 威脅： 1) 城市發(fā)展局限性 2) 舊城改造提速 3) 新型商業(yè)同現(xiàn)安順 小結(jié) 安順西秀區(qū)和開發(fā)區(qū)成熟商業(yè)屈指可數(shù)，主要以傳統(tǒng)商業(yè)街及小百貨、小超市為主（例如南街、顧府街、圖書街、利安商場、涌金服裝城、旺客隆、金克萊、恒源意通百貨等），主要集中在以大十字為中心 300 米范圍內(nèi)其業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營雜亂無章，品牌結(jié)構(gòu)不均，且沒有形成良好的市場經(jīng)濟(jì)行為，易形成壟 斷勢(shì)態(tài)，很多品牌同時(shí)開幾家分店聚集在同一區(qū)域內(nèi)，這樣一來不僅品類少，而且價(jià)格昂貴；安順離轄區(qū)范圍內(nèi)的縣級(jí)城市不到 1 小時(shí)車程，商業(yè)可以直接輻射，其這樣的商業(yè)形態(tài)是作為一個(gè)地級(jí)市來說已經(jīng)不能跟隨商業(yè)變革的步伐，正在呼喚替代這一格局的新一代商業(yè)（例如東方商城、南馬廣場、新天地商業(yè)中心正脫穎而出）。精準(zhǔn)定位、整合傳播， “旺場” 是擺在我們眼前最核心的任務(wù) ，“旺場”也是投資者、經(jīng)營者所能看好的理想投資環(huán)境！ 旺場戰(zhàn)略一：場旺