【文章內(nèi)容簡介】 是指凡需牽扯動或拆除少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的房屋 70%以上必須符合基本完好或完好的要求。 小修工程 是指凡以及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。 綜合維修工程 是指成片多幢（大樓為單幢）大，中，小修依次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好或完好標準的要求。 第三章 一，土地使用費 土地使用者使用土地按國家規(guī)定每年支付給政府的費用，按現(xiàn)時的收費是居住用地 2 元 /平米占地 /年。 二，規(guī)劃局 代表國家對城市的規(guī)劃設(shè)計進行引導(dǎo)和監(jiān)控 的機構(gòu)。 三，國土局 代表國家行使土地所有者的職權(quán)。 四，房管局產(chǎn)權(quán)登記處 辦理房地產(chǎn)初始登記，轉(zhuǎn)移登記，抵押登記，變更，繼承，贈與等手續(xù)的部門。 五，確權(quán) 是依照法律，政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報，權(quán)屬調(diào)查，地籍勘測丈量，審核批準，登記注冊，發(fā)入證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)，使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。 六， 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有，使用，收益和處分的權(quán)利。 七， 房地產(chǎn)抵押登記 是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè) 定后，當事人按房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)，縣房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。 八， 房地產(chǎn)權(quán)利初始登記 指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物，附著物的所有權(quán)進行的登記。 九， 七通一平（熟地） 是指土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水，電力，暖氣，電信和通路以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。 十， 三通一平（凈地） 是指土地具備上水，通電，通路以及場地平整的條件。 十一，綠化率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 。 十二，容積率 是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的附屬建設(shè)物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就越高。 十三，建筑密度 是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠化面積和活動場地就越大。 十四，出房率 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比，由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號里，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。 十五，商品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開 發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓，出租，繼承，抵押，贈與，交換的房地產(chǎn)。 十六，五證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》，《商品房預(yù)售許可證》。其中《國有土地使用權(quán)證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由規(guī)劃部門核發(fā)，《施工許可證》由建設(shè)部門核發(fā)。按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理《商品房預(yù)售許可證》 十七，房地產(chǎn)買賣合同 是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有商品銷售都須簽訂此合同，目前，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同也需做公證。 十八，房地產(chǎn)證 是房屋土地權(quán)屬憑證二合一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 十九，銀行按揭 是指購買樓房與銀行達成抵押貨款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行本金及利息，這種方式稱為銀行按揭。 二十，定金 指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當事人向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的定金。給付定金一方履行債務(wù)后，定 金抵作價款或者收回，如果不履行約定債務(wù)的，定金不能返還，收受定金一方不履行約定債務(wù)的，則要雙倍返還定金。 二十一，訂金 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)；交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，根據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當在總房價的千分之五之內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂 金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。 但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當全額返還購房者支付的訂金： （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的； （ 2） 簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的； （ 3） 雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧，不能協(xié)商一致的； （ 4） 廣告，售樓書，樣品房與實際狀況不相符的。 二十二，房地產(chǎn)公證 公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣，轉(zhuǎn)讓，抵押，贈與，繼承的合法性作法律公證。 二十三，契稅 是在土地，房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。 征稅范圍（ 1）國 有土地使用權(quán)出讓；（ 2）土地使用權(quán)出讓，包括出售，贈與，交換；（ 3）房屋買賣；（ 4）房屋贈與。 征稅對象 契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地，房屋，在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 二十四，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其他組織，通過買賣，交換，贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 二十五，銀行本票 是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可以轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。（同城結(jié)算） 二十六，銀行匯票 是匯款人將款項交 存當?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人特往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月。（異地結(jié)算） 二十七，銀行支票 是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項制服給收款人的票據(jù)，有效期為 10 天（同城結(jié)算） 二十八，期房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為止，這段時間內(nèi)所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 二十九，現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦 理入住并取得權(quán)證。 三十，實際銷售面積 是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房面積，不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期后竣工的商品房屋面積。 三十一，預(yù)售面積 是指報告期未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 三十二， TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系成歐洲舶來的，其原始意義上指 在城區(qū)的沿街聯(lián)排興建的市民城區(qū)房屋。 三十三，會所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施，會所具備的軟硬件條件：包括泳池，網(wǎng)球或羽毛球場，高爾夫聯(lián)系館，保齡球館，健身房等娛樂健身場所；中西餐廳，酒吧，咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧，閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 三十四，住宅使用面積 是每戶住宅內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和，其中包括臥室，起居室，廳，過道，廚房，衛(wèi)生間，儲藏室，壁柜，戶內(nèi)樓梯，陽臺，斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低與 2． 2 米的部分不計入面積 三十五，住宅的進深 住宅的長度和進深，在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前的定位軸到后墻的定位軸線之間的實際長度。 三十六，住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，以為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間，住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴格規(guī)定。 三十七，住宅的層高 住宅的層高指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 三十八，住宅的凈高 住宅的凈高指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高 和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高 =層高 —樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫 “凈高 ”。 三十九，隔熱層 指建筑物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)施。通常有如下隔熱措施： （ 1） 住宅建筑的東西向窗戶（尤其是西窗），宜有適當遮陽措施； （ 2） 減少東西向墻，即采取南北向長，東西向短的建筑單元，要減少陽光對墻體的輻射影響； （ 3） 采取隔熱性能好的材料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺嵝阅埽? （ 4） 對外墻和屋頂?shù)耐獗韺?，采用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達 到隔熱目的。 四十，灰空間 最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到 室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊，檐下等，也可理解為建筑周邊的廣場，綠地等。 四十一：勒腳 指室外地面（或散水）以上的一小段房屋外墻。由于這個部位的墻體經(jīng)常遭受雨雪的侵蝕和地下沿基礎(chǔ)上升而使墻面潮濕，避免破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌筑，或用水泥沙漿抹面來保護。 四十二，外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然，親近自然，通常他 的窗臺較低甚至為落地窗 四十三，中空玻璃 中空玻璃是指對傳統(tǒng)單正門窗革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)。它由兩層甚至更多的密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體狀態(tài)，故稱 “中空玻璃 ”，這種技術(shù)的運用是門窗的隔音，阻熱，密封，安全性能大大提高。 第四章 房地產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī) 一， 土地管理法 在土地管理法中，重點了解以下內(nèi)容 1） 新的土地管理法是 99 年 1 月 1 日開始實施的 2） 我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市 郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。 3） 有關(guān)土地的六項制度 國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管理制制度 國家建立土地統(tǒng)計制 國家實行土地占用耕地補償制度 國家實行基本農(nóng)田保護制度 4） 土地管理法 《中華人民共和國土地管理法》，〈〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理〉〉 二， 房地產(chǎn)交易管理制度 １） 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓，抵押，城市土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動 ２） 房地產(chǎn)交易的形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房 屋租賃 ３） 〈〈房地產(chǎn)管理法〉〉規(guī)定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度，房地產(chǎn)價格申報制度，房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)估價人員資格認證制度和房地產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證制度 三， 房屋權(quán)屬登記管理辦法 １） 國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，只有依法登記的房屋權(quán)利才受國家法律的保護 ２） 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋的所有權(quán)并對房屋行使占有，使用，收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證 ３） 房屋權(quán)屬登記分為：總登記，初始登記，轉(zhuǎn)移登記，變更登記，他項權(quán)利登記 注銷登記 ４） 分為權(quán)屬證書包括〈〈分為所有權(quán)證〉〉〈 〈房屋共有權(quán)證〉〉〈〈房屋他項權(quán)證〉〉 四， 租賃條例 １） 房屋租賃登記備案制度 ２） 申請房屋租賃登記備案應(yīng)提交下列文件：書面租賃合同，房屋所有權(quán)證書，當事人的 合法證件，城市人民政府規(guī)定的其他文件 ３） 審查后頒發(fā)〈〈房屋租賃證〉〉，該證可作為公安部門戶口登記的憑證之一 ４） 房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的同意，并且不得超過原租賃期限 第五章 房地產(chǎn)辦理購房程序及有關(guān)名詞解釋 一，認購手續(xù) 業(yè)主交定金后，與發(fā)展商簽訂認購書 *個人提供身分證 *公司提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件還須在認購書上蓋上公章 二，辦合同手續(xù) 交 首期樓款與發(fā)展商簽訂買賣合同（首期延期交的情況除外） 三，辦按揭手續(xù) 1，交清首期樓款與發(fā)展商簽訂買賣合同 A，填好按揭申請表 B，銀行審批后，到公證處辦理按揭合同公證 C，公證后的合同送房管局辦理樓花抵押登記 D，業(yè)主交清所有辦證費用后領(lǐng)取按揭合同，按指定的日期供款 具體的按揭手續(xù)和程序以各樓盤的規(guī)定為準 2， 選擇銀行按揭付款的個人需提供的資料 四，辦公證手續(xù) 提供合同，樓款收據(jù)，公證申請表及公證費 A， 個人提供身分證 B， 公司還需提供營業(yè)執(zhí)照副本，公章，法人代表證明書，法人代表身份證，如法人要找他 人代辦，則要法人委托證明書，被委托人身份證 C， 有辦按揭的，則須另簽抵押合同與買賣合同一起公證，并到房管局辦理樓花抵押登記 五， 辦理入伙手續(xù) A 提供樓款收據(jù)，合同復(fù)印件 B 到管理處取鑰匙 C 提供銀行存折，入住通