年北京土地市場形勢分析和20xx年前景房市分析(編輯修改稿)
2025-07-17 18:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 階段就明確了房地產(chǎn)開發(fā)主體，這時土地事實上已經(jīng)形成了供應；如果以簽訂土地出讓合同為基準，由于協(xié)議出讓的土地主要是“生地”，則土地在實施土地一級開發(fā)以前就形成了供應。但是北京在 2020 年末實行經(jīng)營性土地“熟地”供應政策后，土地必須具備通平條件才能供應。一些處于一級開發(fā)階段的土地不能成為實際供應量，而這類土地在協(xié)議出讓時期都屬于已供應的土地。因此可以說，由于政策和統(tǒng)計口 徑的原因，使得一部分土地“延遲”了供應。另一方面，恰恰是在實行了“熟地”供應政策后一年多，征地拆遷的難度越來越大，土地一級開發(fā)進展緩慢，由此導致了土地供應相對不足。 從土地成交的時間看， 2020 年前 9 個月每月成交量均在 5宗以內(nèi)，基本平穩(wěn)。 10 月和 11 月沒有成交。 12 月突然放量，連續(xù)推出兩批，共成交23 宗，占當年交易數(shù)的 46%。 2020年土地成交量雖然比上一年度減少了 %，但是 交金額與上年基本持平，微漲 %。平均土地價格為 3288 元 /平方米，比上年增長 %；平均樓面地價為 2600 元 /平方米，比上年增長%。自 2002~2020年，平均樓面地價的增長率分別為 %、 %、%、 %，由降幅減緩再到增幅增加，顯示的是地價復歸趨勢。 總體而言，市場競爭局面平穩(wěn)。全年 50 宗地塊有 33 宗以底價成交，只有 17宗土地高于底價成交，并且其中有 10宗地塊的增值幅度在 10%以內(nèi)，只有 5 宗增幅在 50%以上，顯示市場競爭并不像一般人想像或媒體 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 11 頁 報道的那樣火暴異常（見表 2）。但是由于市場供應總量減少，客觀上形成了地塊的供 應量、區(qū)位、規(guī)劃用途和規(guī)劃面積等因素相對不足的局面，同時一些土地儲備量較少的開發(fā)企業(yè)急于拿地，使得對個別條件較好地塊的競爭非常激烈。 12 月 5 日密云縣密云鎮(zhèn)南菜園村 (原體育場 )住宅用地以 2300 萬元成交，期間經(jīng)過了 64 輪競價，超出底價 679 萬元，增幅達 42%；通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)生活起步區(qū) C2 住宅小區(qū)項目用地以 億元成交，也經(jīng)過了 64輪競價，超出底價 億元，增幅達 230%，創(chuàng)出當年增幅之最。海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套用地以 億元成交，超出底價，增幅 51%，奪得“地王”稱號。 易區(qū)域 從區(qū)域分布看，城八區(qū)土地供應集中在豐臺、海淀、朝陽；遠郊區(qū)縣土地供應集中在順義、密云、懷柔。豐臺區(qū)成交 公頃，占全市當年成交量的 20%。 從土地用途看，居住用地供需兩旺，成交約 278 公頃（含居住兼容配套公建類型的用地），占全年成交量的 78%。商業(yè)金融服務用地次之，成交約 35 公頃，占全年成交量的 10%。其余為綜合科技貿(mào)易、公共設施等用地。用途結(jié)構(gòu)偏向居住，一方面說明住宅需求依然旺盛，開發(fā)商對住宅項目依然情有獨鐘。另一方面，也反映了當前用地結(jié)構(gòu)不盡合理。政府在供地時應 考慮綜合平衡，適當調(diào)整不同用地類型的供應量和上市節(jié)奏，以免出現(xiàn)用地結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的失衡以及未來居住、交通、就業(yè)等等一系列問題。 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 11 頁 三、 2020 年北京土地市場形勢前景 （一）繼續(xù)加大閑置地清理力度 2020 年 1月 13 日北京市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委
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