年北京土地市場(chǎng)形勢(shì)分析和20xx年前景房市分析(編輯修改稿)
2025-07-17 18:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 階段就明確了房地產(chǎn)開發(fā)主體，這時(shí)土地事實(shí)上已經(jīng)形成了供應(yīng)；如果以簽訂土地出讓合同為基準(zhǔn)，由于協(xié)議出讓的土地主要是“生地”，則土地在實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)以前就形成了供應(yīng)。但是北京在 2020 年末實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地“熟地”供應(yīng)政策后，土地必須具備通平條件才能供應(yīng)。一些處于一級(jí)開發(fā)階段的土地不能成為實(shí)際供應(yīng)量，而這類土地在協(xié)議出讓時(shí)期都屬于已供應(yīng)的土地。因此可以說(shuō)，由于政策和統(tǒng)計(jì)口 徑的原因，使得一部分土地“延遲”了供應(yīng)。另一方面，恰恰是在實(shí)行了“熟地”供應(yīng)政策后一年多，征地拆遷的難度越來(lái)越大，土地一級(jí)開發(fā)進(jìn)展緩慢，由此導(dǎo)致了土地供應(yīng)相對(duì)不足。 從土地成交的時(shí)間看， 2020 年前 9 個(gè)月每月成交量均在 5宗以內(nèi)，基本平穩(wěn)。 10 月和 11 月沒(méi)有成交。 12 月突然放量，連續(xù)推出兩批，共成交23 宗，占當(dāng)年交易數(shù)的 46%。 2020年土地成交量雖然比上一年度減少了 %，但是 交金額與上年基本持平，微漲 %。平均土地價(jià)格為 3288 元 /平方米，比上年增長(zhǎng) %；平均樓面地價(jià)為 2600 元 /平方米，比上年增長(zhǎng)%。自 2002~2020年，平均樓面地價(jià)的增長(zhǎng)率分別為 %、 %、%、 %，由降幅減緩再到增幅增加，顯示的是地價(jià)復(fù)歸趨勢(shì)。 總體而言，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面平穩(wěn)。全年 50 宗地塊有 33 宗以底價(jià)成交，只有 17宗土地高于底價(jià)成交，并且其中有 10宗地塊的增值幅度在 10%以內(nèi)，只有 5 宗增幅在 50%以上，顯示市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不像一般人想像或媒體 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 11 頁(yè) 報(bào)道的那樣火暴異常（見表 2）。但是由于市場(chǎng)供應(yīng)總量減少，客觀上形成了地塊的供 應(yīng)量、區(qū)位、規(guī)劃用途和規(guī)劃面積等因素相對(duì)不足的局面，同時(shí)一些土地儲(chǔ)備量較少的開發(fā)企業(yè)急于拿地，使得對(duì)個(gè)別條件較好地塊的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 12 月 5 日密云縣密云鎮(zhèn)南菜園村 (原體育場(chǎng) )住宅用地以 2300 萬(wàn)元成交，期間經(jīng)過(guò)了 64 輪競(jìng)價(jià)，超出底價(jià) 679 萬(wàn)元，增幅達(dá) 42%；通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)生活起步區(qū) C2 住宅小區(qū)項(xiàng)目用地以 億元成交，也經(jīng)過(guò)了 64輪競(jìng)價(jià)，超出底價(jià) 億元，增幅達(dá) 230%，創(chuàng)出當(dāng)年增幅之最。海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套用地以 億元成交，超出底價(jià)，增幅 51%，奪得“地王”稱號(hào)。 易區(qū)域 從區(qū)域分布看，城八區(qū)土地供應(yīng)集中在豐臺(tái)、海淀、朝陽(yáng)；遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地供應(yīng)集中在順義、密云、懷柔。豐臺(tái)區(qū)成交 公頃，占全市當(dāng)年成交量的 20%。 從土地用途看，居住用地供需兩旺，成交約 278 公頃（含居住兼容配套公建類型的用地），占全年成交量的 78%。商業(yè)金融服務(wù)用地次之，成交約 35 公頃，占全年成交量的 10%。其余為綜合科技貿(mào)易、公共設(shè)施等用地。用途結(jié)構(gòu)偏向居住，一方面說(shuō)明住宅需求依然旺盛，開發(fā)商對(duì)住宅項(xiàng)目依然情有獨(dú)鐘。另一方面，也反映了當(dāng)前用地結(jié)構(gòu)不盡合理。政府在供地時(shí)應(yīng) 考慮綜合平衡，適當(dāng)調(diào)整不同用地類型的供應(yīng)量和上市節(jié)奏，以免出現(xiàn)用地結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的失衡以及未來(lái)居住、交通、就業(yè)等等一系列問(wèn)題。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 11 頁(yè) 三、 2020 年北京土地市場(chǎng)形勢(shì)前景 （一）繼續(xù)加大閑置地清理力度 2020 年 1月 13 日北京市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委
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