房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理(編輯修改稿)
2025-09-12 18:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款反復(fù)推敲，以利于以后的造價(jià)控制。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)。以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證治療量、工期的前提下的合理低價(jià)。項(xiàng)目施工階段的造價(jià)管理工程程造價(jià)管理是一種在擬定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案下，預(yù)測(cè)、計(jì)算、確定和監(jiān)控工程造價(jià)及其變動(dòng)，最終達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的系統(tǒng)活動(dòng)，它包含了工程造價(jià)合理確定和有效控制的兩層含義。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資控制關(guān)鍵在于決策階段和設(shè)計(jì)階段，但是在項(xiàng)目正式開工后 ，由于受施工各方人員、材料設(shè)備、施工機(jī)械、施工工藝和施工環(huán)境之間不斷變化且相互制約的影響，施工階段的造價(jià)管理極易出現(xiàn)偏差，動(dòng)態(tài)的獎(jiǎng)金投入也說明此時(shí)的投資控制難度最大。因此，筆者試圖通過造價(jià)管理的親身經(jīng)歷，就房地產(chǎn)公司在施工階段影響造價(jià)控制的若干問題談?wù)勛约旱南敕ā? 在項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中，開發(fā)商與設(shè)計(jì)公司已經(jīng)進(jìn)行了多次的圖紙審查，待建項(xiàng)目的功能定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和某些特殊要求都已經(jīng)體現(xiàn)在施工圖紙上了，而這里所說的圖紙會(huì)審，是在招標(biāo)完成并確定總包方后，由開發(fā)商牽頭，承包商、設(shè)計(jì)公司、監(jiān)理等單位參加的一次最大范圍的設(shè)計(jì)交底及圖紙審查會(huì)議，雖然，此次圖紙會(huì)審是在招標(biāo)完成后進(jìn)行的，大多數(shù)問題的解決只能增加工程造價(jià)，但是能夠在正式施工前解決，可以減少簽證，減少返工費(fèi)用及承包商的施工索賠，而且隨著承包商和監(jiān)理公司的介入，可以從施工及監(jiān)理的角度審核核圖紙，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤和不合理因素。 引申開來，作為開發(fā)商的施工管理人員應(yīng)以圖紙會(huì)審為起點(diǎn)，在施工階段不斷地對(duì)照施工圖紙與施工實(shí)際，控制工程變更，使造價(jià)控制的主動(dòng)性掌握在開發(fā)商手中，為造價(jià)控制的穩(wěn)定性提供保證。 工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)系統(tǒng)是一個(gè)由質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度三大要素組成的統(tǒng)一矛盾體，其中任何一個(gè)要素的變化，都會(huì)引起另外兩個(gè)要素的相應(yīng)變化。在工程質(zhì)量必須符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，開發(fā)商可以調(diào)整的只有造價(jià)和進(jìn)度。施工階段的造價(jià)控制，必須做到將造價(jià)與進(jìn)度掛起鉤來，因?yàn)?，工期?zé)任會(huì)因施工實(shí)際情況而轉(zhuǎn)化為價(jià)款責(zé)任。一味的追求進(jìn)度，勢(shì)必增加投資，而工期的拖延，不僅會(huì)增加投資，更會(huì)影響開發(fā)商對(duì)業(yè)主的承諾，并帶來延期交房的罰款。 首先，工程招標(biāo)時(shí)開發(fā)商要科學(xué)決策，確定合理的工期，如果工期確定不合理，反而會(huì)造成進(jìn)度失控，欲速則不達(dá)。一旦確定工期，雙方就應(yīng)嚴(yán)格遵守，并以此作為支付進(jìn)度款的前提。進(jìn)入施工階段，承發(fā)包雙方就是一個(gè)相互協(xié)作的統(tǒng)一體，開發(fā)商不再處于一個(gè)主動(dòng)的位置，此時(shí)若開發(fā)商不停地調(diào)整工期，就會(huì)失支招標(biāo)和合同的權(quán)威，就會(huì)失去對(duì)工期，進(jìn)而對(duì)造價(jià)的控制力。 其次，開發(fā)商應(yīng)盡量減少施工中的工程變更，特別是承包內(nèi)容、建筑功能和材料標(biāo)準(zhǔn)的變更。工程施工是一種有計(jì)劃的連續(xù)行為，發(fā)生了工程變更，必然會(huì)迫使承包商改變既定的進(jìn)度計(jì)劃，重新安排勞動(dòng)力、材料、設(shè)備等，同樣，接二連三的變更聯(lián)系單也會(huì)使開發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員喪失對(duì)施工問題的預(yù)見性，喪失對(duì)工期、造價(jià)控制的主動(dòng)性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應(yīng)付工期及費(fèi)用的索賠。所以，開發(fā)商在加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理的同時(shí)，也應(yīng)該嚴(yán)格工程變更的管理制度。 指定分包的產(chǎn)生，主要有以下幾方面的原因：一、專業(yè)技術(shù)的要求；二、節(jié)省投資；三、施工圖紙的不完善，以至于總包招標(biāo)時(shí)無法并入施工承包范圍；四、與開發(fā)商有業(yè)務(wù)往來的關(guān)系戶的推薦，迫于壓力，人為地分割施工內(nèi)容。從質(zhì)量控制和造價(jià)控制的角度來著，只有前兩種情況才是開發(fā)
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