【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有者出讓土地使用權(quán)時(shí) ， 國(guó)家與用地單位之間既是一種行政管理關(guān)系 ， 同時(shí)也是一種平等的民事關(guān)系 。 這是因?yàn)?， 一方面 ， 一國(guó)家對(duì)用地單位使用 、 轉(zhuǎn)讓 、 抵押土地使用權(quán)有依法管理的權(quán)利 ， 對(duì)用地單位經(jīng)營(yíng)土地的收人有依法征稅的權(quán)利 。 但另一方面 ， 在出讓過(guò)程中 ， 土地使用者與國(guó)家土地所有者之間又是一種平等 、 自愿 、 有償 、 有期的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系 。 ? 長(zhǎng)期以來(lái) ， 我國(guó)城鎮(zhèn)土地實(shí)行無(wú)償無(wú)限期的使用制度 ， 使得土地使用權(quán)處于靜態(tài)狀況之下 ， 土地不能按價(jià)值規(guī)律發(fā)揮作用 ， 也不能反映供求關(guān)系 、 更不能形成地產(chǎn)市場(chǎng) ， 因而土地也就難以得到 合理的配置 。因此 ， 土地使用制度的改革 ， 不僅要實(shí)行土地的有償使用 ， 而且 ， 還應(yīng)采取一切措施建立與健全地產(chǎn)市場(chǎng) ，促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流動(dòng) ， 通過(guò)立法明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開(kāi)展土地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài) 、 租賃 、抵押等轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) ， 從而活躍地產(chǎn)市場(chǎng) 。 ? 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《 土地管理法 》 ） 。 該法于 1986年通過(guò) ， 1988年 12月修正 ， 1998年 8月 29日修訂 ， 于 1999年 1月 1日起正式施行 。 該法對(duì)土地所有權(quán) 、 土地使用權(quán) 、 土地的利用 、耕地的保護(hù) 、 建設(shè)用地以及法律責(zé)任等做了詳細(xì)而系統(tǒng)的規(guī)定 ， 是處理土地 （ 包括宅基地 ） 所有權(quán) 、 使用權(quán) 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、 土地開(kāi)發(fā)利用 、 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛 、 農(nóng)村土地的征用糾紛 、 農(nóng)村村民住宅糾紛及宅基地糾紛的主要法律依據(jù) 。 ? 國(guó)家編制 土地利用總體規(guī)劃 ， 規(guī)定土地用途 ， 將土地分為農(nóng)用地 、 建設(shè)用地和未利用地 。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地 ， 控制建設(shè)用地總量 ， 對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù) 。 ? 農(nóng)民集體所有的土地 ， 由縣級(jí)人民政府登記注冊(cè) ， 核發(fā)證書(shū) ， 確認(rèn)所有權(quán) 。 農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的 ， 由縣級(jí)人民政府登記注冊(cè) ， 核發(fā)證書(shū) ， 確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán) 。 單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地 ， 由縣級(jí)以上人民政府登記注冊(cè) ， 核發(fā)證書(shū) ， 確認(rèn)使用權(quán) 。 ? 其中 ， 中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地具體登記發(fā)證機(jī)關(guān) ， 由國(guó)務(wù)院確定 。 確認(rèn)林地 、 草原的所有權(quán)或使用權(quán) ， 確認(rèn)水面 、 灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán) ， 分別依照 《 中華人民共和國(guó)森林法 》 、 《 中華人民共和國(guó)草原法 》 和 《 中華人民共和國(guó)漁業(yè)法 》 的有關(guān)規(guī)定辦理 。此外 ， 對(duì)于改變土地權(quán)屬或用途的 、 應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù) 。 ? 規(guī)定土地可承包經(jīng)營(yíng) ， 從事種植業(yè) 、 林業(yè) 、 畜牧業(yè) 、漁業(yè)生產(chǎn) ， 承包經(jīng)營(yíng)期限為 30年 ， 發(fā)包方與承包方應(yīng)簽訂承包合同 。 在承包期內(nèi) ， 對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地使用權(quán)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的 ， 必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意 ， 并報(bào)鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn) 。 ? 國(guó)家保護(hù)耕地 ， 嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地 。 非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的 ， 按照 “ 占多少 ， 墾多少 ”的原則 ， 由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。 沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的 ， 應(yīng)當(dāng)按照省 、 自治區(qū) 、 直轄市的規(guī)定繳納 耕地開(kāi)墾費(fèi) ， 專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地 。 ? 第一 ， 列入 基本農(nóng)田 保護(hù)區(qū)的 ， 要嚴(yán)格管理 ?；巨r(nóng)田應(yīng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的百分之八十以上 。其主要有： ① 經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門(mén)或縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧 、 棉 、 油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地 。② 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地 ， 正在實(shí)施改造計(jì)劃以及可以改造的中 、 低產(chǎn)田 。 ③ 蔬菜生產(chǎn)基地 。④ 農(nóng)業(yè)科研 、 教學(xué)試驗(yàn)田 。 ⑤ 國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地 。 ? ? 第二 ， 非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約用地 ， 可以利用荒地的 ，不得占用耕地；可以利用劣地的 ， 不得占用好地 。 禁止占用耕地建窯 、 建墳或者擅自在耕地上建房 、 挖砂 、采石 、 采礦 、 取土等 、 禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú) 。 ? ? 第三 ， 禁止任何單位和個(gè)人閑置 、 荒蕪耕地 。 國(guó)土資源部1999年 4月 26日發(fā)布的 《 閑置土地處置辦法 》 規(guī)定：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的 非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地 ， 一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的 ， 應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個(gè)人 恢復(fù)耕種 ， 也可以由用地單位組織耕種； 一年以上未動(dòng)工建設(shè)的 ， 應(yīng)當(dāng)按照省 、 自治區(qū) 、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用的 ， 經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn) ， 由縣級(jí)以上人民政府 無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán) ， 該幅土地原為農(nóng)民集體所有的 ， 應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種 。 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi) ， 以出讓方式取得土地使用權(quán) 進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地 ， 依 《 房地產(chǎn)法 》 規(guī)定辦理 。即 閑置一年 ， 處以閑置費(fèi)為出讓金的百分之二十以下；兩年不用的 ， 國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán) 。 承包經(jīng)營(yíng)耕地的單位或個(gè)人連續(xù)兩年棄耕拋荒的 ， 原發(fā)包單位應(yīng)當(dāng)終止承包合同 ， 收回發(fā)包的耕地 。 ? 土地征用 是國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要， ? 將 集體所有土地 轉(zhuǎn)變?yōu)?國(guó)家所有土地 的強(qiáng)制行為。 ? 征用下列土地 ， 由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田 、 基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 三十五公頃 的 、 其他土地超過(guò) 七十公頃 的 。 上述以外的土地 ， 由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府批準(zhǔn) ， 并報(bào)國(guó)務(wù)院備案 。 征用農(nóng)田的 ， 先辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 ， 在征地審批權(quán)限范圍內(nèi)的 ， 可同時(shí)辦理征地審批手續(xù) ， 不再另行辦理征地審批 ， 超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的 ， 另行辦理征地審批 。 ? 關(guān)于征地的補(bǔ)償：包括土地補(bǔ)償費(fèi) 、 安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) 。 ? 土地補(bǔ)償費(fèi) 為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍 。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi) 以需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù) ， 按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算 。 每一個(gè)需要安置人口的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn) ， 為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍 。 但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi) ， 最高不超過(guò)被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 。 ? 前二項(xiàng)的總和 ， 尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的 ， 可以增加 ， 但不超過(guò)該耕地被征用前年產(chǎn)值的 30倍 。 ? 土地使用權(quán)有償出讓?zhuān)侵?國(guó)家 將 國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)）在 一定年限內(nèi) 出讓給 土地使用者 ，由土地使用者向國(guó)家支付 土地使用權(quán)出讓金 的行為。 ? 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 ? 土地使用權(quán)的出讓的法律特征： ? （ 1）從主體來(lái)看 ? 土地使用權(quán)的出讓方是土地所有者 —— 國(guó)家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、