【文章內容簡介】 有者出讓土地使用權時 ， 國家與用地單位之間既是一種行政管理關系 ， 同時也是一種平等的民事關系 。 這是因為 ， 一方面 ， 一國家對用地單位使用 、 轉讓 、 抵押土地使用權有依法管理的權利 ， 對用地單位經營土地的收人有依法征稅的權利 。 但另一方面 ， 在出讓過程中 ， 土地使用者與國家土地所有者之間又是一種平等 、 自愿 、 有償 、 有期的民事權利義務關系 。 ? 長期以來 ， 我國城鎮(zhèn)土地實行無償無限期的使用制度 ， 使得土地使用權處于靜態(tài)狀況之下 ， 土地不能按價值規(guī)律發(fā)揮作用 ， 也不能反映供求關系 、 更不能形成地產市場 ， 因而土地也就難以得到 合理的配置 。因此 ， 土地使用制度的改革 ， 不僅要實行土地的有償使用 ， 而且 ， 還應采取一切措施建立與健全地產市場 ，促進土地使用權的合理流動 ， 通過立法明確規(guī)定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣 、 租賃 、抵押等轉讓業(yè)務 ， 從而活躍地產市場 。 ? 《 中華人民共和國土地管理法 》 （ 以下簡稱《 土地管理法 》 ） 。 該法于 1986年通過 ， 1988年 12月修正 ， 1998年 8月 29日修訂 ， 于 1999年 1月 1日起正式施行 。 該法對土地所有權 、 土地使用權 、 土地的利用 、耕地的保護 、 建設用地以及法律責任等做了詳細而系統(tǒng)的規(guī)定 ， 是處理土地 （ 包括宅基地 ） 所有權 、 使用權 、 房地產開發(fā) 、 土地開發(fā)利用 、 土地承包經營權糾紛 、 農村土地的征用糾紛 、 農村村民住宅糾紛及宅基地糾紛的主要法律依據 。 ? 國家編制 土地利用總體規(guī)劃 ， 規(guī)定土地用途 ， 將土地分為農用地 、 建設用地和未利用地 。嚴格限制農用地轉為建設用地 ， 控制建設用地總量 ， 對耕地實行特殊保護 。 ? 農民集體所有的土地 ， 由縣級人民政府登記注冊 ， 核發(fā)證書 ， 確認所有權 。 農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的 ， 由縣級人民政府登記注冊 ， 核發(fā)證書 ， 確認建設用地使用權 。 單位和個人依法使用的國有土地 ， 由縣級以上人民政府登記注冊 ， 核發(fā)證書 ， 確認使用權 。 ? 其中 ， 中央國家機關使用的國有土地具體登記發(fā)證機關 ， 由國務院確定 。 確認林地 、 草原的所有權或使用權 ， 確認水面 、 灘涂的養(yǎng)殖使用權 ， 分別依照 《 中華人民共和國森林法 》 、 《 中華人民共和國草原法 》 和 《 中華人民共和國漁業(yè)法 》 的有關規(guī)定辦理 。此外 ， 對于改變土地權屬或用途的 、 應當辦理變更登記手續(xù) 。 ? 規(guī)定土地可承包經營 ， 從事種植業(yè) 、 林業(yè) 、 畜牧業(yè) 、漁業(yè)生產 ， 承包經營期限為 30年 ， 發(fā)包方與承包方應簽訂承包合同 。 在承包期內 ， 對個別承包經營者之間承包的土地使用權進行適當調整的 ， 必須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意 ， 并報鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 人民政府和縣級人民政府農業(yè)行政主管部門批準 。 ? 國家保護耕地 ， 嚴格控制耕地轉為非耕地 。 非農業(yè)建設經批準占用耕地的 ， 按照 “ 占多少 ， 墾多少 ”的原則 ， 由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地 。 沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的 ， 應當按照省 、 自治區(qū) 、 直轄市的規(guī)定繳納 耕地開墾費 ， ?？钣糜陂_墾新的耕地 。 ? 第一 ， 列入 基本農田 保護區(qū)的 ， 要嚴格管理 ?；巨r田應占本行政區(qū)域內耕地的百分之八十以上 。其主要有： ① 經國務院有關主管部門或縣級以上地方人民政府批準確定的糧 、 棉 、 油生產基地內的耕地 。② 有良好的水利與水土保持設施的耕地 ， 正在實施改造計劃以及可以改造的中 、 低產田 。 ③ 蔬菜生產基地 。④ 農業(yè)科研 、 教學試驗田 。 ⑤ 國務院規(guī)定應當劃入基本農田保護區(qū)的其他耕地 。 ? ? 第二 ， 非農業(yè)建設必須節(jié)約用地 ， 可以利用荒地的 ，不得占用耕地；可以利用劣地的 ， 不得占用好地 。 禁止占用耕地建窯 、 建墳或者擅自在耕地上建房 、 挖砂 、采石 、 采礦 、 取土等 、 禁止占用基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚 。 ? ? 第三 ， 禁止任何單位和個人閑置 、 荒蕪耕地 。 國土資源部1999年 4月 26日發(fā)布的 《 閑置土地處置辦法 》 規(guī)定：已經辦理審批手續(xù)的 非農業(yè)建設占用耕地 ， 一年內不用而又可以耕種并收獲的 ， 應當由原耕種該耕地的集體或者個人 恢復耕種 ， 也可以由用地單位組織耕種； 一年以上未動工建設的 ， 應當按照省 、 自治區(qū) 、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)兩年未使用的 ， 經原批準機關批準 ， 由縣級以上人民政府 無償收回用地單位的土地使用權 ， 該幅土地原為農民集體所有的 ， 應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種 。 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內 ， 以出讓方式取得土地使用權 進行房地產開發(fā)閑置土地 ， 依 《 房地產法 》 規(guī)定辦理 。即 閑置一年 ， 處以閑置費為出讓金的百分之二十以下；兩年不用的 ， 國家無償收回土地使用權 。 承包經營耕地的單位或個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的 ， 原發(fā)包單位應當終止承包合同 ， 收回發(fā)包的耕地 。 ? 土地征用 是國家為了社會公共利益的需要， ? 將 集體所有土地 轉變?yōu)?國家所有土地 的強制行為。 ? 征用下列土地 ， 由國務院批準：基本農田 、 基本農田以外的耕地超過 三十五公頃 的 、 其他土地超過 七十公頃 的 。 上述以外的土地 ， 由省 、 自治區(qū) 、 直轄市人民政府批準 ， 并報國務院備案 。 征用農田的 ， 先辦農用地轉用審批 ， 在征地審批權限范圍內的 ， 可同時辦理征地審批手續(xù) ， 不再另行辦理征地審批 ， 超過征地批準權限的 ， 另行辦理征地審批 。 ? 關于征地的補償：包括土地補償費 、 安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費 。 ? 土地補償費 為該耕地被征用前 3年平均年產值的 6至 10倍 。 ? 安置補助費 以需要安置的農業(yè)人口數計算 。 需要安置的農業(yè)人口數 ， 按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算 。 每一個需要安置人口的補助標準 ， 為該耕地被征用前 3年平均年產值的 4至 6倍 。 但每公頃被征用耕地的安置補助費 ， 最高不超過被征用前 3年平均年產值的 15倍 。 ? 前二項的總和 ， 尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的 ， 可以增加 ， 但不超過該耕地被征用前年產值的 30倍 。 ? 土地使用權有償出讓，是指 國家 將 國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在 一定年限內 出讓給 土地使用者 ，由土地使用者向國家支付 土地使用權出讓金 的行為。 ? 城市規(guī)劃區(qū)內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 ? 土地使用權的出讓的法律特征： ? （ 1）從主體來看 ? 土地使用權的出讓方是土地所有者 —— 國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、