北京遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)產(chǎn)品后評估報(bào)告(2)(編輯修改稿)
2024-09-10 22:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售賣點(diǎn)成了交房的糾紛焦點(diǎn)。四、 關(guān)于規(guī)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)思想的貫穿。現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目，基本上都是以組團(tuán)或小區(qū)為單位，很少有以單棟樓座為開發(fā)單位的，尤其體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品上。在這種情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)思想的一致性，對整體產(chǎn)品的把握尤其重要。規(guī)劃設(shè)計(jì)是所有設(shè)計(jì)的開始，規(guī)劃設(shè)計(jì)不只是建筑物的布局和建筑物內(nèi)部的設(shè)計(jì)，同時(shí)也需要考慮交通、景觀、市政等的設(shè)計(jì)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)該注意整體設(shè)計(jì)思想的把握和提煉，做為整個(gè)設(shè)計(jì)過程的指導(dǎo)思想。在后期的設(shè)計(jì)中將這種指導(dǎo)思想進(jìn)行貫穿和調(diào)整完善，避免建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、夜景照明設(shè)計(jì)等的脫離和違背，保證整體產(chǎn)品的同一性。遠(yuǎn)洋天地在整體產(chǎn)品的把握上沒有很好的貫穿，景觀、市政、建筑等專業(yè)設(shè)計(jì)有各自為政的現(xiàn)象，有些方面甚至形成相互影響。如各區(qū)建筑風(fēng)格沒有統(tǒng)一設(shè)計(jì)元素、商業(yè)門口出現(xiàn)樹木、夜景照明沒有考慮、市政影響景觀等。面積規(guī)劃。在設(shè)計(jì)工作中往往對地上面積的規(guī)劃比較重視，而忽視了地下面積的規(guī)劃，尤其住宅，由于一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，造成地下空間難以使用，如果在設(shè)計(jì)中沒有考慮地下空間規(guī)劃，后期會(huì)造成很大的面積浪費(fèi)，同時(shí)開發(fā)商也會(huì)留下大量的地下不良資產(chǎn)。這種規(guī)劃有兩個(gè)層次，一是對空間如何使用，有了使用的想法，才有相應(yīng)的設(shè)計(jì)考慮；二是空間如何更好的使用，例如地下車庫的柱距，機(jī)械停車和單層停車的要求是不同的。這個(gè)問題在遠(yuǎn)洋天地一期尤其突出。由于遠(yuǎn)洋天地一期為剪力墻結(jié)構(gòu)的板樓，地下面積比例較大。地下二層和車庫相連，相對而言使用較有條件，而地下一層則形成了很大的浪費(fèi)，主要是交通問題沒有解決。住宅地下面積的價(jià)值較低，如果在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期沒有考慮地下面積的利用問題，則地下面積就形成了完全的浪費(fèi)。在遠(yuǎn)洋天地三區(qū)，針對地下面積進(jìn)行專題討論，把原設(shè)計(jì)中的地下輪廓收縮，避免無畏的浪費(fèi)，同時(shí)統(tǒng)籌地下空間，盡量使地下面積成為公攤、設(shè)備用房、車庫、人防、物業(yè)用房等，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)同樣也應(yīng)用在遠(yuǎn)洋天地五區(qū)。容積率的考慮。容積率的增加，可以攤薄土地費(fèi)用，從這一方面講是和經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤的。但容積率的增加同時(shí)也會(huì)帶來產(chǎn)品檔次的降低，增加到某種程度，經(jīng)濟(jì)效益不增反降。追求容積率不是開發(fā)商目的，追求經(jīng)濟(jì)效益才是開發(fā)商的目的所在。因此，容積率的把握，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)測算為前提。反思遠(yuǎn)洋天地一期54樓，該樓面積的增加給項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益帶來的影響不是積極反而是消極，就是一個(gè)例子。54樓本身利潤不高，為東西朝向，和南北朝向的5556樓形成“E”字型布置，同時(shí)由于其存在，使5556樓的西側(cè)沒有形成邊單元，同時(shí)對該三棟樓西側(cè)的景觀、采光、視線等造成影響，降低了售價(jià)。從這兩個(gè)方面而言，54樓的面積增加，反而減少了利潤。五、 關(guān)于結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)選型。應(yīng)該說，住宅在結(jié)構(gòu)選型方面的問題是不太突出的，因?yàn)樽≌话銜?huì)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，即使塔樓，也是剪力墻筒體結(jié)構(gòu)，避免了客戶后期裝修中處理框架結(jié)構(gòu)帶來的梁、柱陰陽角問題，提供客戶優(yōu)良的室內(nèi)空間和凈高。遠(yuǎn)洋天地居住區(qū)只有61商務(wù)樓采用了框架剪力墻結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)辦公的大開間需要。但在有大型底商的住宅中，結(jié)構(gòu)選型則是一個(gè)需要關(guān)注的問題，解決商業(yè)和住宅對不同結(jié)構(gòu)形式需要的矛盾。遠(yuǎn)洋天地二區(qū)775樓首層和二層為配套建筑，設(shè)計(jì)中未做結(jié)構(gòu)處理，這對于其特定的用途而言是合適的，但如果做為推向市場的產(chǎn)品，其平面有相當(dāng)?shù)南拗?，利用率較低。一般的做法是商業(yè)采用框筒結(jié)構(gòu)，在商業(yè)頂層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，但在高層住宅中，隨著結(jié)構(gòu)規(guī)范的更新，對結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的要求也有所提高，在成本方面增加的費(fèi)用值得關(guān)注。而超規(guī)范的專家論證的要求，可能對本來就緊迫的設(shè)計(jì)周期造成影響。所以對于此類產(chǎn)品應(yīng)提前加以關(guān)注。 結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位和從屬地位。結(jié)構(gòu)做為建筑的骨架，其安全性能是一點(diǎn)都不能打折扣的，在安全方面，結(jié)構(gòu)處于主導(dǎo)地位。國家規(guī)范對這一方面也充分重視，在結(jié)構(gòu)安全性儲(chǔ)備方面，也有相當(dāng)?shù)挠嗔?。但也由于結(jié)構(gòu)的安全主導(dǎo)地位，往往在設(shè)計(jì)中結(jié)構(gòu)偏保守，不管是基礎(chǔ)處理還是結(jié)構(gòu)尺寸、含鋼量等。從開發(fā)商角度出發(fā)，結(jié)構(gòu)的安全性和節(jié)約是一個(gè)必須處理的問題。從產(chǎn)品角度而言，結(jié)構(gòu)卻往往會(huì)和效果和功能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生矛盾。結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程，應(yīng)該貫穿產(chǎn)品設(shè)計(jì)全過程，在方案設(shè)計(jì)中，讓結(jié)構(gòu)工程師充分介入，在前期盡量確定結(jié)構(gòu)尺寸，并使各專業(yè)做到心中有數(shù)，提前意識(shí)到功能、效果與結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生矛盾的重點(diǎn)部位，提前控制。剪力墻結(jié)構(gòu)形式的住宅，關(guān)鍵在于豎向戶型轉(zhuǎn)換與結(jié)構(gòu)的關(guān)系、建筑要求的采光面和結(jié)構(gòu)外維護(hù)的
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