【文章內容簡介】 公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。建筑設計本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。環(huán)境設計將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。戶型設計多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。室內設施及功能5．充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5．分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。配套服務設施齊全，特設會員俱樂部6．康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。6．咖啡廳、餐廳。6．美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。物業(yè)管理聘請國外知名物業(yè)公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。四、項目優(yōu)勢分析絕佳地理位置本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。 便利的交通地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。獨特的生態(tài)旅游環(huán)境北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。五、項目價格優(yōu)勢“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在70009000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實現后，項目價格提高還有潛力。六、該項目經營策劃項目定位1．項目定位依據1．1．政府實施建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建設將新的投資熱點和經濟增長點1．1．中國正式加入WTO對本地區(qū)的影響據悉，全球500強大企業(yè)中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發(fā)展。1．1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士由于國內的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。1．1．國內金融業(yè)、IT業(yè)高級經理人文體名人、律師等高知人才這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．私營企業(yè)業(yè)主隨著國家鼓勵發(fā)展私營經濟的優(yōu)惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．定位設計1．2．構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。1．2．真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設計理念，每一個細節(jié)上突顯出“名家風范”。1．2．本可研所應體現的價值任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。本項目的賣點賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：2．地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；2．單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受。可以肯定地是實質內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。競爭對策對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。增加項目的附加值如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：4．豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：4．1．會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。4．1．社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。4．1．建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。4．1．物管公司由國際知名的物業(yè)管理公司擔綱。4．使用高品質的建筑材料及設備包括：4．2．衛(wèi)生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。4．2．廚房采用進口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。4．2．小型集中中央空調，實現24小時熱水、制冷、采暖。4．2．綜合布線，每戶強電按空調、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設ISDN光纜，建立社區(qū)局域網4．2．家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。4．2．公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設置消防探頭，集中消防報警系統(tǒng)。4．2．衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。4．2．智能化物業(yè)管理：三表遠程計量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。4．采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項目可增加賣點。4．3．高質量的物業(yè)產品，使客戶產生滿意和知足的心理。4．3．與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。4．3．建設最現代化的都市高級TOWNHOUSE?？傊茉熨u點的觀點是：在設計上的投入比在材料上花錢更為重要。務必塑造出名師設計、品牌品質，名家管理的形象。這樣才能達到促進預售效果的目的。第十一章 效益評價一、經濟效益評價評價方法說明：1．“該項目”的經濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項目的銷售狀況進行了調查，并參照了與“該項目”類似的經營單位經濟效益的基礎上做出的。1．“該項目”建設內容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經營管理，配套設施自營。1．效益評估貸幣本位幣為人民幣?！霸擁椖俊变N售收入預算：“該項目”可銷售面積13。5萬平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬元。“該項目”總成本：“該項目”的總成本，主要包括兩部分：3．固定成本：主要是地價款、前期工程費、建安工程費、綜合費稅、間接開發(fā)費、不可預見費等合計58580萬元人民幣。3．經營成本：主要包括管理費用、財務費用、銷售費用、貸款利息、人員工資、經營費用、水電燃料費等為8198萬元?！氨卷椖俊崩麧櫍?．利潤：利潤=銷售收入—總成本=87750萬元—58580萬元—8198萬元=20972萬元。二、社會效益評價“該項目”的開發(fā)建設，不僅有經濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現在：“該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數量的TOWNHOUSE與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經濟，促進首都經濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。第十二章 結論一、北京XX古德房地產開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質文化生活需要。二、經測算“該項目”在經濟上是可行的。從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經濟效益。第五章 物料消耗與供應一、建筑材料“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材： 8000 噸水泥： 20000噸木材： 300 立方米二、主要設備“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。用水量：按2升/平方米日，用水量為40萬立方米／日。熱力量：按80大卡／小時平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。第六章 環(huán)境保護按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。環(huán)境保護措施如下：污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章 項目建設周期與日程安排一、建設方式“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質量為優(yōu)良。二、建設進度安排“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為：2004年6 月之前完成前期準備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。 第八章 經營管理方式一、經營設想“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款?！霸擁椖俊苯ǔ珊髮⑽諊鴥韧獾南冗M管理模式和管理經驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算一、成本構成宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：土地費用宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元土地方拆遷等補償費用：338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝338=338萬元農民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m *338 =6760萬元其中包含已付土地方費用200萬元總計：投入土地成本10081萬元土地出讓金其它投入二、項目設計方案A：1000=銷售按6500元/ m2計，6500=方案B： TOWNHOUSE項目預計1000=18萬m2銷售按5500元/ m2計，185500=方案C：1000=銷售按4000元/ m2計，4000=三、成本測算：A、以收入最低的方案A設計項目 總額（萬元） 標準土地費用土地出讓金 100814507 見上表述以200元/