【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過程中，具備低資源消耗，低成本生產(chǎn)，低價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。自二十世紀(jì)九十年代以來，%，%，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重近5%。中國擁有世界上最大的國內(nèi)旅游市場(chǎng)。，增長(zhǎng)15%；國內(nèi)旅游總收入6230億元，%。全年入境人數(shù)12494萬人次，%。其中，外國人2221萬人次，%；，%。旅游總收入8935億元人民幣，%。我國繼續(xù)保持世界上第四大入境旅游接待國、世界上最大的國內(nèi)旅游市場(chǎng)和亞洲第一大出境旅游市場(chǎng)的地位。旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)一步提高，%，旅游消費(fèi)力提高，特別是境外游客和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)強(qiáng)（，境外游客人消費(fèi)已達(dá)到272美元）。，％，其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬人次，％；旅游外匯收入達(dá)419億美元，％；中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。，％；國內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，％。世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年中國將成為世界上最大的旅游接待國和第四大客源輸出國。海南省經(jīng)過10多年的旅游發(fā)展,2007年已超過年接待1800萬人次, ，%%。其中，，%%；外國游客在連續(xù)幾年大幅增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，%；，%。三亞經(jīng)過近幾年的發(fā)展,旅游接待規(guī)模已接近和即超過海南省會(huì)城市?？谑?2007年接近600萬人次。2020年將超過1000萬人次。、 酒店總的發(fā)展規(guī)模及結(jié)構(gòu)分析：旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。中國自改革開放以來，旅游飯店業(yè)的發(fā)展規(guī)模是加速、成倍增長(zhǎng)的，其服務(wù)是中國對(duì)外開放程度高、第一個(gè)與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌的行業(yè)，涉外星級(jí)飯店的服務(wù)質(zhì)量已走向國際化。三亞作為中國最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國第一家五星級(jí)度假酒店凱萊開業(yè)，三亞從此掀起了酒店建設(shè)的熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。2006年末三亞市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館160家，比上年增加11家。其中，五星級(jí)賓館7家，四星級(jí)賓館18家，三星級(jí)賓館25家，二星級(jí)賓館22家，一星級(jí)賓館6家，其他待評(píng)賓館82家。擁有客房24032間，比上年增加2032間，%；擁有床位44146張，比上年增加4676張，%。而目前三亞擁有星級(jí)及待評(píng)星級(jí)酒店160余家，客房2萬多間，已超過?？诘木频臧l(fā)展規(guī)模。其中：目前加上已按五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)建成待報(bào)和在建的五星級(jí)酒店將接近30家。在三亞現(xiàn)有酒店中，一般星級(jí)酒店，包括一般意義的海濱高檔酒店較多，而私密性強(qiáng)，面向高端旅游度假市場(chǎng)的頂級(jí)酒店還少，正在建設(shè)的有鹿回頭背山面海的悅榕莊、三亞國賓館、太陽灣柏悅酒店等，但仍滿足不了迅速發(fā)展起來的國內(nèi)外高端旅游度假市場(chǎng)在三亞的發(fā)展需要。所以三亞在“十一五”規(guī)劃中，將按照“限制一般酒店，控制高檔酒店，發(fā)展頂級(jí)酒店”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷推進(jìn)頂級(jí)酒店的建設(shè)。就地區(qū)分布來說，亞龍灣、大小東海、市區(qū)等酒店集中，東部海棠灣等擬建的酒店也較多，但西部從天涯海角到崖城鎮(zhèn)一帶的旅游景區(qū)較集中，但配套的酒店少，只有南山兩家五星級(jí)酒店經(jīng)營。所以在該區(qū)域，應(yīng)借助日益集中的旅游觀光客源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展頗具地方文化特色的度假酒店，市場(chǎng)潛力巨大，投資效益好。、高星級(jí)酒店及國際酒店集團(tuán)管理的酒店經(jīng)營效益最好，三亞及亞龍灣酒店房?jī)r(jià)及經(jīng)營效益在海南及中國酒店中名列前茅。 中國酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展，營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長(zhǎng)；酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢(shì),客房出租率和房?jī)r(jià)同時(shí)增長(zhǎng),整個(gè)飯店產(chǎn)業(yè)績(jī)效仍呈現(xiàn)“高星級(jí)酒店高、中低星級(jí)酒店低”的局面。 表2：國內(nèi)各星級(jí)飯店的平均收益對(duì)比類別五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)經(jīng)濟(jì)飯店平均房?jī)r(jià)（元）746395234185每間客房平均收入（元）497278155175出租率%%% 海南旅游酒店的房?jī)r(jià)及經(jīng)營效益的總體水平在全國是算較低的，但三亞的高星級(jí)酒店，尤其是亞龍灣國際度假區(qū)的高星級(jí)酒店，與海南其他城市相比，房?jī)r(jià)要高二、三倍，黃金周期間就更高，但在全國，其房?jī)r(jià)和經(jīng)營效益卻是名列前茅的，可以與上海、北京的高星級(jí)酒店相比，排名是數(shù)二、數(shù)三的。如：亞龍灣的喜來登和希爾頓的平均房?jī)r(jià)在150美元以上，凱悅酒店集團(tuán)將在太陽灣接管的柏悅酒店的平均房?jī)r(jià)將達(dá)到250280美元/日。亞龍灣喜來登和希爾頓酒店的年?duì)I業(yè)收入將分別為3億元和2億余元，天域酒店、。其余五星級(jí)酒店的年?duì)I業(yè)收入在50001億元之間。但四星級(jí)酒店的年?duì)I業(yè)收入?yún)s在5002000元之間。表3：三亞主要五星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)效益比較表 項(xiàng)目名稱年平均客房?jī)r(jià)客房率年經(jīng)營收入三亞灣區(qū)海 航60040%天福源32050%大東海山海天38050%亞龍灣凱萊80065%1．6億元假日900701．5億元天 域80075%1．8億元喜來登120080%3億元萬豪80070%希爾頓1000120075%2億余元鴻洲埃德瑞45060%6000余萬元、 三亞酒店業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)分析表4 四大區(qū)域酒店的供求情況比較表 項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)程度規(guī)劃房量（間）市場(chǎng)特點(diǎn)營銷網(wǎng)絡(luò)政策影響未來發(fā)展亞龍灣A6000供小于求+偏好空間較大大東海B+2100供大于求=偏好有一定空間海坡C1500供過于求偏好有較大空間，尚需時(shí)間西部D1000供不應(yīng)求偏好空間很大、三亞酒店業(yè)需求市場(chǎng)分析：A、國內(nèi)客源分析度假酒店的主要市場(chǎng)銷售對(duì)象在港、澳、上海、北京及珠江三角洲地區(qū)，尤其是我國比較富庶的上海、北京、廣州地區(qū)客人，近幾年來更是呈明顯上升趨勢(shì)，成為來三亞度假的主要客源地，三大潛在市場(chǎng)需求能力概況如下：表5 三大主要客源地客源情況分析 地 區(qū)類 別北 京上 海廣 州常住人口（萬人）15381778949．68人均年支配收入（元）19978206681523人均年消費(fèi)（元）91639126假日旅游增長(zhǎng)率（%）1581314旅游者主要年齡層次（歲）30402030404060 各占33%2040旅游者月均收入（元）300080003000800020005000出行方式家庭游、公司獎(jiǎng)勵(lì)、結(jié)伴游家庭游家庭游、結(jié)伴游度假時(shí)間（天）573527旅游者人均消費(fèi)（元）2500100015003000旅游目的濱海度假休閑、觀光游覽濱海度假休閑、觀光游覽濱海度假休閑、觀光游覽、商務(wù)會(huì)展游（數(shù)據(jù)來源：《海南省旅游總體規(guī)劃》）另外，經(jīng)過海南旅游界的共同努力，加大宣傳力度，促銷措施到位等原因，旅游客源不斷擴(kuò)大，目前三亞重點(diǎn)客源地已擴(kuò)大到杭州等長(zhǎng)江三角洲大部分地區(qū)、東北各省及湖南、湖北、貴州、四川、重慶、河南等華中、西南地區(qū)。B、國外客源分析：在國際市場(chǎng)方面，主要是恢復(fù)港澳臺(tái)市場(chǎng)，重點(diǎn)開發(fā)日、韓、澳大利亞、東北亞及歐美、俄羅斯等主要客源市場(chǎng)。C、營銷方式以人為本：利用有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員進(jìn)行人為銷售，但局限性強(qiáng)。網(wǎng)絡(luò)銷售：自身建立網(wǎng)站或與各旅游信息網(wǎng)建立連接，或與全球分銷系統(tǒng)連接，方便預(yù)定，網(wǎng)上銷售；降低營銷成本、提高出租率、提高管理效率、增加品牌知名度。品牌銷售：國際國內(nèi)知名酒店集團(tuán)已樹立了良好的品牌形象，在國際上擁有一定的客戶群，分享集團(tuán)客源。2．三亞產(chǎn)權(quán)式度假酒店市場(chǎng)分析：產(chǎn)權(quán)式酒店由時(shí)權(quán)酒店（TIME SHARE）演變而來。 國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。隨中國[入世]后的對(duì)外更加開放，國際旅游業(yè)將得到飛躍的發(fā)展，據(jù)世界旅游組織的預(yù)測(cè)，中國在2020年內(nèi)，將發(fā)展成為世界第一旅游強(qiáng)國。[產(chǎn)權(quán)式酒店]即風(fēng)行中國，它將投資前景大的旅游業(yè)和投資回報(bào)高的房地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，成為中國中產(chǎn)以上階層、集團(tuán)/機(jī)構(gòu)，繼房地產(chǎn)投資、證券投資熱后的又一投資熱。企業(yè)及社會(huì)機(jī)構(gòu)投資者購買，一方面用于投資，另一方面則用于員工休假/公司年會(huì)、董事會(huì)/接待賓客。三亞已推出的產(chǎn)權(quán)酒店主要有華宇皇冠假日度假酒店、天域度假酒店二期、海航度假酒店、金福源度假酒店、海悅灣度假酒店、椰風(fēng)海韻產(chǎn)權(quán)度假酒店等，產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)在8000元4萬元/m2（酒店每年提供投資客戶1030天至60天的免費(fèi)住宿，并給予6%8%的固定投資回報(bào)或經(jīng)營利潤分成）。五、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件：地理位置及交通 位于三亞市崖城鎮(zhèn)崖州灣，整個(gè)崖州灣座北朝南，北靠山，南望海，近鄰南山、大小洞天等著名旅游景區(qū)，離三亞市區(qū)40公里。近接西線高速公路三亞進(jìn)出口，可方便進(jìn)出海南其他市縣；緊挨海南西線鐵路客貨運(yùn)站，已開通出島的粵海鐵路線，可直達(dá)北京（24小時(shí)）、上海、廣州等主要目標(biāo)市場(chǎng)客源地。東行10公里即可到達(dá)三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)。西臨南山港貨運(yùn)碼頭。海南現(xiàn)已建成高速公路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和即將建成環(huán)島內(nèi)鐵路交通網(wǎng)絡(luò)、海上交通網(wǎng)絡(luò)，便利于連通海南島周邊各城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及港口（海南現(xiàn)有8個(gè)主要海港）。目前有一條快速便捷的由?？谥蓖ㄈ齺喌母咚俟?。即將建成環(huán)島鐵路，西線鐵路已開通，東線鐵路輕軌2010年將開通，海口到三亞僅70分鐘。三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)，有近30余個(gè)國際航班飛機(jī)在機(jī)場(chǎng)起落，年客運(yùn)量達(dá)150萬人次，可直通國內(nèi)主要大中城市和國際城市。項(xiàng)目近鄰三亞旅游景區(qū)最集中的區(qū)域，附近集中南山、大小洞天、天涯海角、西島、崖州古城等著名景區(qū)，旅游客源資源極其充足，已形成了年近400萬的旅游客源規(guī)模。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：崖州灣擁有十公里的優(yōu)質(zhì)濱海用地和12公里長(zhǎng)的稀有南向海，是南中國的風(fēng)水寶地。具有獨(dú)特的山河海灣和熱帶生態(tài)自然等景觀優(yōu)勢(shì)：四周景觀優(yōu)美、獨(dú)特，東、北面被山景環(huán)繞，西北、西面近臨寧遠(yuǎn)河和寬闊的南海，歷史有名的大蛋移民港與通商口岸港、南山貨運(yùn)港就近在尺咫，山、河、海、古城等山水城景色和熱帶生態(tài)植物景觀秀美、豐富多彩，層次分明。這樣的山水山海用地，最適合文化養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，做質(zhì)樸的鄉(xiāng)村養(yǎng)生度假、歷史文化體驗(yàn)旅游產(chǎn)業(yè)，具有世界級(jí)的文化養(yǎng)生度假基地的自然條件。擁有極其豐富的文化古跡和文化旅游整合資源：崖城古鎮(zhèn)擁有唐宋明清時(shí)代的古城鎮(zhèn)建筑遺跡、水南村歷史名人村、寧遠(yuǎn)河、大蛋港等諸多文化古跡，還可整合周邊南山、大小洞天、天涯海角等文化古跡景區(qū)，為項(xiàng)目旅游文化提升和文化旅游度假區(qū)開發(fā)服務(wù)。擁有千余年歷史，在三亞、海南乃至中國歷史都有不可磨滅的地位，可深度挖掘，能成為三亞及海南獨(dú)一無二的旅游文化品牌的崖州古城鎮(zhèn)文化資源。擁有可深度挖掘的歷史名人文化和中國獨(dú)特的流放文化、移民文化，可上升為三亞及海南獨(dú)特的歷史文化旅游品牌。擁有中國最大的熱帶反季節(jié)瓜果菜農(nóng)業(yè)示范基地，涌現(xiàn)一批新型農(nóng)民建設(shè)新農(nóng)村的典范，海南生態(tài)文明村建設(shè)的示范（水南村），如：崖城鎮(zhèn)在建設(shè)新農(nóng)村過程中，開展“一戶一技能”培訓(xùn)，把培育“新型農(nóng)民”作為新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容，目前全鎮(zhèn)已籌資近30萬元，計(jì)劃用3至5年時(shí)間，培養(yǎng)一批農(nóng)村生產(chǎn)示范戶、市場(chǎng)經(jīng)營戶。農(nóng)業(yè)科技旅游和觀光農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)價(jià)值大。擁有便利的交通樞紐條件。近距三亞的海、陸（公路）、空、鐵路等立體交通的樞紐位置，旅游開發(fā)的便捷立體交通條件已具備。崖城土生土長(zhǎng)的新一代的新型農(nóng)民有肩負(fù)著弘揚(yáng)自身文化的歷史使命，帶領(lǐng)民眾走出另一條更有價(jià)值的旅游文化開發(fā)致富之路。項(xiàng)目建設(shè)條件：周邊已有諸多著名旅游景區(qū)成功開發(fā)并對(duì)外營業(yè)，形成較大規(guī)模的觀光度假旅游客源，崖城鎮(zhèn)的未來旅游開發(fā)已列入三亞市旅游發(fā)展規(guī)劃中的三亞市崖城鎮(zhèn)“文化型精品旅游旅游度假區(qū)”重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，將會(huì)得到省市政府的大力支持和傾斜扶持，崖城鎮(zhèn)的三亞創(chuàng)意新城的建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，項(xiàng)目立項(xiàng)已得到三亞市政府批復(fù)，一期六個(gè)項(xiàng)目用地的征地及其拆遷工作已經(jīng)開始進(jìn)行，道路、水電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也將在明年初進(jìn)行。六、項(xiàng)目初步規(guī)劃開發(fā)方案及規(guī)模：項(xiàng)目開發(fā)主題：“崖州文化（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）風(fēng)情旅游區(qū)”以弘揚(yáng)海南最悠久的地方特色文化——崖州古文化，充分挖掘其所具有的中國歷史古城鎮(zhèn)文化名人文化、唐宋明清古建筑文化、中原南洋移民文化和近代紅色革命文化等豐富的歷史文化內(nèi)涵，并吸收現(xiàn)正發(fā)展中的崖城鎮(zhèn)新一代新型農(nóng)民建設(shè)新農(nóng)村和生態(tài)文明村的鄉(xiāng)村新典范文化，展現(xiàn)崖城新農(nóng)村新型農(nóng)民的鄉(xiāng)土文化風(fēng)貌，融合現(xiàn)代文化精品旅游和鄉(xiāng)村式溫泉養(yǎng)生度假旅游等為主題。 主要開發(fā)崖州歷史文化研究交流會(huì)展旅游、崖州歷史文化觀光旅游、瓊崖紅色旅游及熱帶農(nóng)業(yè)觀光旅游、田園鄉(xiāng)村風(fēng)情的養(yǎng)生度假旅游等四大旅游功能。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)目標(biāo)：通過九（大名牌文化旅游）.八（大崖州鄉(xiāng)土文化風(fēng)情）文化系統(tǒng)工程的集中建設(shè)，即：再現(xiàn)再造[名城（三亞古城）、名鎮(zhèn)（歷史古鎮(zhèn)）、名村（水南村作為海南第一文化古村和生態(tài)文明村典范、著名漁村）、名人（歷史數(shù)十位名人在此居住和停留，現(xiàn)新農(nóng)村涌現(xiàn)的新型農(nóng)民名人）、名河（海南的母親河歷史名河寧寧遠(yuǎn)河）、名港（歷史著名的移民和通商口岸大蛋港）、名樓（崖州古城樓、三古塔和南洋風(fēng)情騎樓）、名居（數(shù)十位名人的名居名跡）、名地（熱帶瓜果菜基地、歷史圣地、將建設(shè)為國內(nèi)著名的歷史文化旅游基地、世界級(jí)鄉(xiāng)村溫泉養(yǎng)生度假基地）等]九大名牌旅游文化；系統(tǒng)演繹[海南民族（黎苗回漢等民族大融合）、民村（水南村、黎苗風(fēng)情村、漁村）民寨(崖城鎮(zhèn)頗具歷史風(fēng)情和民族特色的茅屋民寨、黎苗村寨、回民村寨)民歌（崖州民歌）民俗（古崖州居住的各民族各朝代居民的生活習(xí)俗）民風(fēng)（質(zhì)樸文氣的純情民風(fēng)）民情（流放文化、移民文化及各民族、各宗教文化風(fēng)情薈萃）民路（新農(nóng)村新農(nóng)民探出的發(fā)展新道路）等]八大崖城鄉(xiāng)土文化風(fēng)情；開發(fā)建設(shè)成一個(gè)獨(dú)具海南地方民族文化特色，融歷史文化旅游、紅色旅游、農(nóng)業(yè)觀光旅游、田園鄉(xiāng)村式養(yǎng)