【文章內(nèi)容簡介】 007年6月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報道），錦匯商業(yè)廣場商鋪的慘淡經(jīng)營狀況，對該項目有很大的負(fù)面影響； 該項目前期已經(jīng)定位為購物中心，規(guī)劃及媒體發(fā)布都已心廣泛傳播，欲退不能； 該項目前期銷售狀況不理想，且前期推出的即為優(yōu)質(zhì)房源，而購買者對項目前景不看好，并反映價格偏高，但房地產(chǎn)項目價格下調(diào)乃為行業(yè)大忌； 項目前期銷售資金回籠少，必定造成開發(fā)商資金鏈緊張； 溧陽房地產(chǎn)市場上同質(zhì)項目較多，競爭激烈，且操作手法容易跟進抄襲； 購房者經(jīng)過數(shù)年的市場洗禮，已逐漸走向成熟，對于該項目面臨的狀況能夠進行冷靜分析，不會盲目投資； 項目定位購物中心，且經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，忽略了溧陽城市自身屬性（溧陽真正的商業(yè)中心在平陵中路華地廣場）與溧陽消費者的消費習(xí)慣與消費行為（消費者已經(jīng)習(xí)慣于到華帝購物進行中高檔消費，可以達到一站式采購，購物方便、性價比更好）沒有對市場需求與項目定位、經(jīng)營思想、運作手法作出正確的分析判斷與合理的選擇。業(yè)態(tài)定位：購物、休閑、酒店、娛樂、辦公建筑類別：28層商住辦公樓 + 4層主體商業(yè)銷售價格：住宅4300元/㎡，商鋪19000元/㎡（10000元—30000元/㎡）房型面積：70㎡——130㎡近期動態(tài)：為改變目前不利局面，福田中心已停止對商鋪的出售，重新定位、包裝、招商，企圖東山再起。錦匯廣場地址：燕山路與東亭路交匯用地面積：73423㎡建筑密度：%建筑面積：74800㎡綠化率：37%容積率：商鋪開間與進深：4米 12米或14米開發(fā)商：溧陽錦匯置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類別：五星級酒店、綜合超市及商鋪銷售狀況：目前燕山路的綜合類二層商鋪已全部售出，廣場車位由物業(yè)統(tǒng)一管理。（與該項目一街之隔的商鋪因單套總價超過400萬元，銷售困難）。租金：均價60元—70元/㎡.月，商業(yè)面積：27891㎡，其中一樓11392㎡、二樓11067㎡]、三樓5432㎡、五星酒店面積24759㎡、超市面積22150㎡商鋪售價：9000—22000元/㎡，均價8600元/㎡注：大潤發(fā)南面商街商鋪面積約為80㎡，㎡，出租回報率3%；㎡，；㎡，%。溧陽文化公園商業(yè)廣場（南大街商業(yè)街，文化公園商業(yè)街）地址：溧陽市南大街（城市南片新區(qū)內(nèi)，北起臺港路，南至龍亭路，東起錢家路，西臨體育路）物業(yè)類別：住宅，商業(yè)，辦公，酒店開發(fā)商：常州蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：6萬㎡，其中住宅4萬㎡，商業(yè)2萬㎡開盤時間：2006年4月商業(yè)業(yè)態(tài)：娛樂、休閑、服務(wù)、美食等臨街商業(yè)占地面積：47畝（31190㎡）容積率：物業(yè)管理費：㎡價格：住宅部分開盤時3500㎡，最高時售價5100元/㎡；商業(yè)部分開盤時8000元/㎡，最高3萬元/㎡；整體均價19000元/㎡。商鋪戶型面積：40—100㎡現(xiàn)狀：住宅、別墅已全部售完，商業(yè)主力部分也已售完，只余20%左右的尾鋪（二層商業(yè)與少量三層，其中三層部分買二送一），這部分現(xiàn)在均價5000元/㎡（開發(fā)商欲清盤出售，價格下調(diào)同時也是由于招商進度緩慢而帶來的壓力）。銷售策略分析：南大街商業(yè)廣場項目，商鋪酒店、寫字樓部分采用售后返租的形式、開發(fā)商承諾6年經(jīng)營權(quán)，%，投資人可租可轉(zhuǎn)讓，投資方式靈活機動，在銷售初期為項目的順利銷售打開了局面，但項目強銷售弱招商，經(jīng)營策略為項目自身的中長期生存埋下了隱患，再上整個招商進度的影響從而促使商業(yè)街人氣較差，最終影響了項目的整體發(fā)展。金谷廣場地址：南環(huán)路與燕山中路交匯處開發(fā)商：溧陽金臺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：住宅、商住、商鋪、酒店、寫字樓業(yè)態(tài)組合：百貨、娛樂、生活、休閑占地面積：近10萬㎡規(guī)劃：20幢建筑、460多戶、400㎡商業(yè)街、3個大型商業(yè)廣場建筑類別：多層、低層、小高層周邊環(huán)境：市政府大廈、人民廣場、燕山中學(xué)、交通大廈、公安大廈、供電大廈、客運中心開盤時間：2002年6月商鋪戶型：300㎡—400㎡/間，可自由分割，兩層建筑（8 12）。銷售價格：6500元/㎡，寫字樓3500元/㎡—3200元/㎡；住宅均價：1800元/㎡—2500元/㎡商鋪售價：沿街（燕山中路） 96㎡，5000元/㎡； 寫字樓周圍 76㎡， 5800元/㎡； 沿街（錢家路） 84㎡， 4800元/㎡目前租金: 沿街（燕山中路）， ㎡.月 寫字樓周圍 ， ㎡.月 沿街（錢家路） ， 28元/㎡.月出租回報率 沿街（燕山中路） %寫字樓周圍 %沿街（錢家路） %美景天城地址：溧陽市溪遂路與天目路交匯處物業(yè)類型：住宅、商鋪、別墅開發(fā)公司：溧陽市峰達置業(yè)有限公司戶型：90㎡兩房、100㎡三房一衛(wèi)、125㎡三房二衛(wèi)，三者比例5：3：2，小區(qū)規(guī)劃總共1200戶。銷售狀況：目前兩房銷售率較高，已基本售完，三房兩衛(wèi)銷售較慢。建筑類別：多層、小高層停車位：1：1比例交通狀況：9路公交車占地面積：12萬㎡銷售價格：住宅均價2800元/㎡、商鋪均價4000元/㎡（已售完，只余兩套230㎡左右的尾鋪）物業(yè)管理費：㎡優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢顯著，位于寧杭高速出口南，與東尼中央花園、天目星城共同構(gòu)筑了溧陽南公寓生活片，同時交通便利； 低價位，有潛在消費市場。平陵商業(yè)廣場地址：平陵中路與西大街交叉口開發(fā)商：豐聯(lián)（香港）有限公司項目總投資：10億元占地面積：㎡總建筑面積：㎡，其中地上（五層）㎡、地下（二層）㎡，㎡，約918間商鋪。公寓：㎡，小戶型412套，30層高，大戶型88套住宅：7298㎡，47套業(yè)態(tài)：休閑、購物、娛樂、五星級酒店、商務(wù)辦公、住宅開工時間：09年4月10日峻工時間：2011年3月招商情況：目前招商順利，已簽訂入駐合同訂商家有沃爾瑪、中央商場、麥當(dāng)勞、屈臣氏、錢柜、蘇寧電器、華納兄弟影城、西湖春天、Friendy costa等等。規(guī)劃業(yè)態(tài)：精品百貨、時尚天地、服飾天地、美食天地、生活天地、兒童天地、娛樂天地、主題賣場、精品家具、影劇院、KTV、酒吧、健身、咖啡廳、茶座等。銷售：住宅公寓部分現(xiàn)為以4800元/㎡為基價，商鋪25萬元預(yù)約，沿街的5——6萬元/㎡，一層4萬元/㎡，二層2萬/㎡，㎡，層1萬元/㎡，五層6000元/㎡，㎡，負(fù)二層停車場。容積率：4項目分析：平陵商業(yè)廣場位于溧陽市絕對中心，屬于城市絕版地塊，商務(wù)寫字樓為橢圓形雙子樓，主要功能為辦公及餐飲共30層，㎡，住宅7—24層平陵商業(yè)廣場是溧陽市中心當(dāng)前第一個現(xiàn)代商業(yè)綜合體，有絕對的競爭力。陽光城市商業(yè)廣場地址：溧陽城中央，東起天目路，西至清溪路，南為唐家圩地塊居住區(qū)，北靠平陵中路。開發(fā)商：江蘇萬恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：多層、小高層占地面積：313650㎡建筑面積：770000㎡，其中住宅493000㎡，商業(yè)150000㎡，地下車庫及其它配備16600㎡。 容積率： 綠化率：35% 建筑密度：25% 業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、步行街、超市、休閑、娛樂、商務(wù)、辦公、酒店、公寓、影劇院等等?？倯魯?shù)：2300戶左右停車位：1：1比例交通：公交7路物業(yè)管理費：㎡.月銷售狀況：住宅5300元—5500元/㎡，頂樓6500元—7200元/㎡。商鋪均價：17500元/㎡，銷售一般商鋪回報：5%/年低首付（8萬元起）招商情況：零售巨頭家樂福入住合同已簽，其它招商對象：中央百貨、新天地步行街、中都百貨、臺灣迪諾——超大室內(nèi)主題游樂園，、美國兒童樂園、屈臣氏、千色店、麥當(dāng)勞、星巴克、耐克、阿迪達、大食代、新華書店等一線品牌已簽意向協(xié)議，整體招商進展順利。定位：集購物、娛樂、休閑、和餐飲為一體的現(xiàn)代生活空間。溧陽市中心品質(zhì)較高的商住綜合體。嘉豐廣場地址：溧陽市羅灣路302號開發(fā)商：溧陽市嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：商業(yè)、住宅（別墅）建筑面積：38萬㎡規(guī)劃面積：綠化率：50%商業(yè)面積：㎡銷售：住宅，一二期已售完，三期住宅均價4280元/㎡；別墅335萬元—350萬元/套，面積約325㎡——340㎡；商鋪均價1萬元—，㎡，最低7000元/㎡。項目分析：項目緊臨文化公園，自然環(huán)境優(yōu)越，㎡的商業(yè)街，與周邊錦匯大酒店、大潤發(fā)購物中心、溧陽汽車站、燕山中學(xué)等構(gòu)成項目的大配套，形成完善的生活服務(wù)體系，目前該項目住宅，商鋪已售罄，僅余少量150㎡左右的一樓住宅，單價在5500元/㎡左右，商鋪一二樓聯(lián)體銷售，面積大致在130㎡左右，總價大致在100—150萬元/套，目前銷售不甚理想，尚有一定積余，同時招商力度與營銷不太到位，招商未達到55%，尚有大量空置鋪位，入住的商業(yè)大多為休閑、娛樂、服務(wù)業(yè)，未有一成品牌或大的主力店入駐，人氣較差。溧陽目前對別墅、酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)房產(chǎn)、消費者市調(diào)查研究 ：一、 主力客群：泛長三角投資人群，這部分人群將是本項目的主力客群。二、 次主力客群：旅游資源帶動的投資消費人群三、 補充客群：區(qū)域城市客群及城市本地人群。溧陽城市商業(yè)地產(chǎn)分析（一）商業(yè)地產(chǎn)售價較住宅相比有更高的利潤空間，操作方式也相對靈活，商業(yè)同住宅相比，—。市中心商業(yè)售價：底層：5萬—㎡；二層2萬—㎡ 三層1萬—㎡；四、五層4000—6000元/㎡次中心商業(yè)售價：一、二層綜合均價：—㎡之間城郊結(jié)合部商業(yè)售價：一、二層綜合均價：2800元—4300元/㎡之間郊縣商業(yè)售價：底層：5500元—6000元/㎡二層：4500元—5000元/㎡ 三層：3600元—4000元/㎡租金：市中心商業(yè)：底層43元/㎡、㎡/天 二層32元/㎡、㎡/天 三層22元/㎡、㎡/天次中心商業(yè)：一、二層均價26元/㎡、㎡/天城郊結(jié)合部：一、二層均價15元/㎡、㎡/天郊縣（鎮(zhèn)）商業(yè)：底層10元/㎡、㎡/天 ㎡、㎡/天 三層5元/㎡、㎡/天溧陽商業(yè)地產(chǎn)分析（二）溧陽目前的商業(yè)地產(chǎn)正處于迅猛發(fā)展階段，從規(guī)模上看，講究綜合規(guī)模，大體量優(yōu)勢，希望能夠形成大項目的影響力與競爭力，從業(yè)態(tài)規(guī)劃看，貼近生活，領(lǐng)導(dǎo)潮流、追逐消費者偏好，主次業(yè)態(tài)布局趨于清晰合理化，重視商業(yè)經(jīng)營中的品牌效應(yīng)，從經(jīng)營手法上看，能夠保證自身的特色，品位與市場空白的把握正越來越成熟；從運作看，逐漸切入與時代，知名項目都已為項目找到合適的商業(yè)運營管理公司進行經(jīng)營，這些不僅有利于項目自身的生存與發(fā)展，同時也為品牌創(chuàng)立打下基礎(chǔ)。可以預(yù)料，溧陽商業(yè)地產(chǎn)競爭的格局已經(jīng)形成，競爭的核心將集中展現(xiàn)在品質(zhì)、品牌、服務(wù)與消費購物舒適度與綜合性價比上，因此商業(yè)地產(chǎn)的最終競爭就是對消費市場的最終比拼。金壇金壇同溧陽一樣，亦為常州下轄縣級市，總?cè)丝?4萬人（2008年戶籍人口），全市2008年GDP263億元，人均GDP48257元，人均可支配收入4000美元，折合人民幣27402元。金壇市7月份住宅銷售均價3420元/㎡。金壇房地產(chǎn)（主要為商住綜合體）調(diào)研對象：華城商業(yè)廣場金福萬象城左鄰右里親親家園左鄰右里物業(yè)類型：住宅、別墅、商業(yè)地址：金壇市五中南側(cè)物業(yè)類別：一至三期為普通住宅、四期高檔住宅、五期純商業(yè)占地面積：15萬㎡總建筑面積：21萬㎡綠化率：40%開發(fā)商：金壇匯景房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售價格：一、二期3000元/㎡（已售完） 三期3500元/㎡，09年9月開始 四期未定，2010年9月開始 商業(yè)2011年9月開始項目評析：左鄰右里是金壇較為知名的樓盤之一，項目建筑風(fēng)格、居住環(huán)境、生活配套等極具人性化，獲得中高端消費者的大多認(rèn)可。親親家園金壇賣得最好的房子。物業(yè)類別：住宅、少量商業(yè)地址：金壇市橫街與文化路交匯處開發(fā)商：無錫虹亞房地產(chǎn)開發(fā)集團開盤時間：2007年10月1日入住時間：2008年9月1日建筑面積：22萬㎡，㎡、㎡價格：13層以下3600——4200元/㎡，13層以上4400元/㎡，商鋪15000元/㎡（已售完）銷售狀況：目前樓盤正處于尾鋪銷售，住宅18層高，13層以下已售完，只余9樓戶型較大的幾套（200㎡）及13層以上部分。該項目是金壇反映良好的知名項目，無論從開發(fā)、入住到商業(yè)運營目前一切良好。金福萬象城地址：金壇市金沙廣場開發(fā)商：常州金福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：15畝物業(yè)類別：購物中心（四層）、商住樓（32層）價格：商住樓5500元/㎡起價、㎡ ㎡、三層均價1萬元/㎡ 四層均價5500元/㎡租金：一層8元/㎡/天、二層6元/㎡/天 三層4元/㎡/天、㎡/天萬象城商業(yè)總面積2萬㎡左右，位于金壇市的核心商業(yè)地帶，目前一樓已售完，項目2008年12月開盤，預(yù)計09年10月前開業(yè)，目前餐飲巨頭肯德基已買鋪入駐。華城商業(yè)廣場物業(yè)類別：商業(yè)、高檔高層住宅地址