【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程度上決定著商業(yè)物業(yè)的檔次以及未來(lái)經(jīng)營(yíng)成敗，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)、步步高、名品城的進(jìn)駐提升整個(gè)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)檔次，成為懷化 CBD 成型的重要標(biāo)桿。 ? 該板塊商業(yè)物業(yè)價(jià)值明顯，根據(jù)現(xiàn)有在售商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平情況，投資者、經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)區(qū)域內(nèi) 物業(yè)價(jià)值認(rèn)可度較高，本項(xiàng)目的價(jià)格可塑性空間較大。 懷化房產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ? 從宏觀(guān)市場(chǎng)看，城市人口增長(zhǎng)快，城市化進(jìn)程加快，必將釋放出新的城市消費(fèi)群體，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量擴(kuò)容。 ? 從政策層面看， 受第二輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策影響，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃厚，銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)中有升，增幅明顯放緩。 ? 從中觀(guān)市場(chǎng)看，人民生活水平提高，將帶動(dòng)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)地方性的投資欲望；政府有意識(shí)規(guī)劃商業(yè)從以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向舞水河沿岸發(fā)展。 ? 從微觀(guān)市場(chǎng)看，鶴城區(qū)商業(yè)、住宅供應(yīng)量較大，供略大于求，對(duì)廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 18 供求關(guān)系而言，本項(xiàng)目 尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)為本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。 ? 從商業(yè)層面看，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的定位需要一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，懷化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、百貨業(yè)態(tài)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)及住宅市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段，發(fā)展尚未成熟，局部區(qū)域有集群效應(yīng)。 1） 從商業(yè)業(yè)態(tài)的主要組成來(lái)看，懷化商業(yè)從餐飲、娛樂(lè)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等業(yè)態(tài)而言，都處于迅速膨脹期，因?yàn)闃I(yè)態(tài)差異性較小，往往使大量消費(fèi)群體外溢。 2） 從商業(yè)布局上看，主要以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向外輻射，這里商業(yè)集中，發(fā)展迅猛。但區(qū)域限制，必將要想四周擴(kuò)散，政府有意識(shí)地讓舞水河沿岸成為承接商業(yè)擴(kuò)散的主流。 ? 從住宅層面看，隨著香港金時(shí)集團(tuán)的進(jìn)入 ，無(wú)論從園林景觀(guān)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面都會(huì)走在懷化房產(chǎn)市場(chǎng)的前沿，引領(lǐng)懷化房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 1） 從住宅市場(chǎng)布局上看，城中板塊主要以綜合體為主，結(jié)合少部分的商住產(chǎn)品，城西板塊主要以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，城南、城北、湖天板塊主要以商住為主。 2） 從產(chǎn)品類(lèi)型上看，戶(hù)型由舒適型慢慢向緊湊型發(fā)展，將消費(fèi)者眼光由自主慢慢地引向了投資，懷化市項(xiàng)目面積區(qū)間在 40150平米，主力面積在 110130平米，最為暢銷(xiāo)的是 110120平米的三房?jī)蓮d。 綜合市場(chǎng)分析來(lái)看，我司決定我們將項(xiàng)目打造成懷化的名片，城市的客廳，主要定位方向?yàn)樘厣?文化商業(yè)。 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 19 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類(lèi)型建議 ? 產(chǎn)品形態(tài) 1 （ 4 層裙樓 +住宅）商住樓房 總建面為 *20xx/3*=156492 平米；（據(jù)估算容積率 算出總建筑面積能滿(mǎn)足道路退讓、紅線(xiàn)退讓、停車(chē)退讓等各項(xiàng)指標(biāo)，且建筑密度也大于 39%） 商業(yè)面積： 200米 *19米（進(jìn)深） *3 層 =11400平米 側(cè)面商業(yè)面積為： 30米 *19 米 *2 層 =1140 平米 商業(yè)總面積為： 11400平米 +1140平米 =12540平米 住宅面積： 15649212540=143952平米 ? 綠化率：建議 40% ? 產(chǎn)品形態(tài) 2（前提條件為東面地塊納入項(xiàng)目規(guī)劃） （ 3 層商業(yè)街 +2棟兩梯六戶(hù)安置房 +酒店）綜合體： 酒店占地面積為 12畝 *20xx/3=8000平米 總建面為（ ）畝 *20xx/3*=119692 平米；（據(jù)估算容積率 算出總建筑面積能滿(mǎn)足道路退讓、紅線(xiàn)退讓、停車(chē)退讓等各項(xiàng)指標(biāo)，且建筑密度也大于 39%） 安置房面積： 46870平米 商業(yè)與住宅面積為： 11969246870=72822平米 住宅面積為 42822平米 商業(yè)面積為 (進(jìn)深 100米減去 15 米退讓臨街面長(zhǎng) 200 米，廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 20 街鋪進(jìn)深設(shè)置為 24 米，那么商鋪單層面積為 4800米，設(shè)置為兩條商業(yè)街最為理想，臨街與內(nèi)街，所以商業(yè)面積設(shè)置為 25000 平米最理想。 ) 商住比： 萬(wàn)平米：（ 42822+46870+5000）平米 =1： ? 綠化率：建議 40% 產(chǎn)品房型建議 根據(jù)市調(diào)及深度調(diào)查可知，（詳細(xì)分析詳見(jiàn)商住項(xiàng)目定位報(bào)告） 戶(hù)型 面積（ m2） 比例（ %） 二房 8595 1015% 二房（ 2+1） 95110 2530% 緊湊三房 110120 2530% 舒適三房（ 3+1） 115130 1520% 舒適四房（ 4+1） 130150 1015% 價(jià)格建議 ? 區(qū)域內(nèi)主要住宅價(jià)格分析， 項(xiàng)目名稱(chēng) 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 銷(xiāo)售率 新天地 3580 4000 4500 70% 凱邦萬(wàn)象城 31003300 —— 42004500 70% 新悅城 3400 4000 4200 85% 蘋(píng)果時(shí)代 3000 3300 3500 —— 長(zhǎng)樂(lè)天城 3200 3700 4100 95% 雍景豪庭 3200 3500 3700 96% 均值 3263 3750 4167 80% 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 21 數(shù)據(jù) 顯示，項(xiàng)目所在板塊公寓 /住宅整體銷(xiāo)售價(jià)格為 32634167元，整體均價(jià)水平為 3750 元 ，根據(jù)入市時(shí)間及住宅品質(zhì)，保守估計(jì)我司住宅均價(jià)建議 3500元 /平米 （可行性論據(jù)估算） ； ? 項(xiàng)目版塊內(nèi)各商業(yè)售價(jià)對(duì)比 項(xiàng)目名稱(chēng) 起價(jià)（內(nèi)鋪） 最高價(jià)（內(nèi)鋪） 1F 1F 2F 3F 4F 1F 1F 2F 3F 4F 新天地 14000 18000 13000 —— —— 25000 45000 23000 —— —— 凱邦萬(wàn)象城 120xx 25000 —— —— —— 18000 40000 —— —— — — 新悅城 —— 23000 16800 9000 8000 —— 45000 220xx 14000 120xx 均值 13000 220xx 14900 9000 8000 21500 43333 22500 14000 120xx 13380 22667 ? 項(xiàng)目周邊雍景豪庭的商業(yè)租售價(jià)明細(xì)（根據(jù)市調(diào)與走訪(fǎng)電力新外灘與舞水名居都在蓄客期商業(yè)還沒(méi)有出價(jià)格） 典型項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格明細(xì)： 項(xiàng)目名稱(chēng) 天星西路 1F 天星西路 2F 天星西路3F 沿河路 1F 沿河路 2F 雍景豪庭 租價(jià)（元 /平 米 *月） 7590 4560 3040 73 60 售價(jià)（元 /平米） 320xx 24000 120xx 2500028000 120xx15000 面積（平米） 45100 3842 7899 業(yè)態(tài) 汽車(chē)服務(wù)、通訊、餐飲、社區(qū)醫(yī)院、 KTV 等 雍景豪庭臨沿河路的商業(yè)售價(jià)跟我們項(xiàng)目相仿，具有很強(qiáng)的參考價(jià)值，項(xiàng)目板塊內(nèi)，根據(jù)我們項(xiàng)目定位設(shè)想，我們項(xiàng)目的入市時(shí)間綜合考慮，保守估計(jì)，我司建議我們的商業(yè)售價(jià)為： 商業(yè)一層均價(jià)為 20xx0元 /平米； 商業(yè)二層均價(jià)為 9500元 /平米； 商業(yè)三層均 價(jià)為 8000元 /平米； 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 22 四、 開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開(kāi)發(fā)所需的大部分資金是自籌資金，工期長(zhǎng)短在一定程度上決定了開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過(guò)程在需要配備專(zhuān)門(mén)的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。 建議分兩 段 開(kāi)發(fā)， 公寓、住房運(yùn)營(yíng)先期 ， 商業(yè)同步 ，三年完成； ? 懷化城中板塊已形成高層產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)； ? 宗地的道路狀況與出行條件比較適合有車(chē)族； ? 目前宗地的配套設(shè)施比較薄弱； 一期開(kāi)盤(pán)的工程形象 ? 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀(guān)，如草地、盆栽等，主要分布在現(xiàn)場(chǎng)接待處附近； ? 應(yīng)先完成部分商業(yè)單位（達(dá)到向外宣傳招商的條件）。 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 23 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、 地塊分析 位置 本案地塊位于舞水河?xùn)|側(cè)，位于天星西路南側(cè)，沿河路的東側(cè)。距離市區(qū)約 2 公里，距離火車(chē)站約 公里。沿河路濱江風(fēng)光帶規(guī)劃及沿河路的整改建成后將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來(lái)看，隨著將來(lái)配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。 結(jié)合區(qū)域商業(yè)潛力發(fā)展是看待項(xiàng)目的根本戰(zhàn) 略。 地形地貌 地塊沿南北方向展開(kāi)，形狀較為方正，呈四方形，占地面積約為51 畝，東西長(zhǎng)約 100 米，南北長(zhǎng)約 230 米。地塊現(xiàn)為火電廠(chǎng)、火電廠(chǎng)宿舍及一部分居民，沿河邊政府規(guī)劃為濱河風(fēng)光帶，尚未建成，以后有作為景觀(guān)利用的價(jià)值。 項(xiàng)目落差對(duì)于整個(gè)地塊來(lái)講，地下室滿(mǎn)鋪是唯一選擇。 交通分析 地塊相臨的天星西路是連通舞