【文章內(nèi)容簡介】 程度上決定著商業(yè)物業(yè)的檔次以及未來經(jīng)營成敗，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，沃爾瑪、大潤發(fā)、步步高、名品城的進(jìn)駐提升整個(gè)區(qū)域的經(jīng)營檔次，成為懷化 CBD 成型的重要標(biāo)桿。 ? 該板塊商業(yè)物業(yè)價(jià)值明顯，根據(jù)現(xiàn)有在售商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平情況，投資者、經(jīng)營戶對(duì)區(qū)域內(nèi) 物業(yè)價(jià)值認(rèn)可度較高，本項(xiàng)目的價(jià)格可塑性空間較大。 懷化房產(chǎn)市場總結(jié) ? 從宏觀市場看，城市人口增長快，城市化進(jìn)程加快，必將釋放出新的城市消費(fèi)群體，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場需求容量擴(kuò)容。 ? 從政策層面看， 受第二輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，市場觀望氛圍濃厚，銷售均價(jià)穩(wěn)中有升，增幅明顯放緩。 ? 從中觀市場看，人民生活水平提高，將帶動(dòng)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增強(qiáng)地方性的投資欲望；政府有意識(shí)規(guī)劃商業(yè)從以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向舞水河沿岸發(fā)展。 ? 從微觀市場看，鶴城區(qū)商業(yè)、住宅供應(yīng)量較大，供略大于求，對(duì)廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 18 供求關(guān)系而言，本項(xiàng)目 尋找市場空白點(diǎn)為本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。 ? 從商業(yè)層面看，專業(yè)市場的定位需要一定的市場基礎(chǔ)，懷化專業(yè)市場、百貨業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)及住宅市場發(fā)展處于初級(jí)階段，發(fā)展尚未成熟，局部區(qū)域有集群效應(yīng)。 1） 從商業(yè)業(yè)態(tài)的主要組成來看，懷化商業(yè)從餐飲、娛樂及專業(yè)市場等業(yè)態(tài)而言，都處于迅速膨脹期，因?yàn)闃I(yè)態(tài)差異性較小，往往使大量消費(fèi)群體外溢。 2） 從商業(yè)布局上看，主要以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向外輻射，這里商業(yè)集中，發(fā)展迅猛。但區(qū)域限制，必將要想四周擴(kuò)散，政府有意識(shí)地讓舞水河沿岸成為承接商業(yè)擴(kuò)散的主流。 ? 從住宅層面看，隨著香港金時(shí)集團(tuán)的進(jìn)入 ，無論從園林景觀、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面都會(huì)走在懷化房產(chǎn)市場的前沿，引領(lǐng)懷化房產(chǎn)市場的發(fā)展。 1） 從住宅市場布局上看，城中板塊主要以綜合體為主，結(jié)合少部分的商住產(chǎn)品，城西板塊主要以專業(yè)市場為主，城南、城北、湖天板塊主要以商住為主。 2） 從產(chǎn)品類型上看，戶型由舒適型慢慢向緊湊型發(fā)展，將消費(fèi)者眼光由自主慢慢地引向了投資，懷化市項(xiàng)目面積區(qū)間在 40150平米，主力面積在 110130平米，最為暢銷的是 110120平米的三房兩廳。 綜合市場分析來看，我司決定我們將項(xiàng)目打造成懷化的名片，城市的客廳，主要定位方向?yàn)樘厣?文化商業(yè)。 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 19 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型建議 ? 產(chǎn)品形態(tài) 1 （ 4 層裙樓 +住宅）商住樓房 總建面為 *20xx/3*=156492 平米；（據(jù)估算容積率 算出總建筑面積能滿足道路退讓、紅線退讓、停車退讓等各項(xiàng)指標(biāo)，且建筑密度也大于 39%） 商業(yè)面積： 200米 *19米（進(jìn)深） *3 層 =11400平米 側(cè)面商業(yè)面積為： 30米 *19 米 *2 層 =1140 平米 商業(yè)總面積為： 11400平米 +1140平米 =12540平米 住宅面積： 15649212540=143952平米 ? 綠化率：建議 40% ? 產(chǎn)品形態(tài) 2（前提條件為東面地塊納入項(xiàng)目規(guī)劃） （ 3 層商業(yè)街 +2棟兩梯六戶安置房 +酒店）綜合體： 酒店占地面積為 12畝 *20xx/3=8000平米 總建面為（ ）畝 *20xx/3*=119692 平米；（據(jù)估算容積率 算出總建筑面積能滿足道路退讓、紅線退讓、停車退讓等各項(xiàng)指標(biāo)，且建筑密度也大于 39%） 安置房面積： 46870平米 商業(yè)與住宅面積為： 11969246870=72822平米 住宅面積為 42822平米 商業(yè)面積為 (進(jìn)深 100米減去 15 米退讓臨街面長 200 米，廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 20 街鋪進(jìn)深設(shè)置為 24 米，那么商鋪單層面積為 4800米，設(shè)置為兩條商業(yè)街最為理想，臨街與內(nèi)街，所以商業(yè)面積設(shè)置為 25000 平米最理想。 ) 商住比： 萬平米：（ 42822+46870+5000）平米 =1： ? 綠化率：建議 40% 產(chǎn)品房型建議 根據(jù)市調(diào)及深度調(diào)查可知，（詳細(xì)分析詳見商住項(xiàng)目定位報(bào)告） 戶型 面積（ m2） 比例（ %） 二房 8595 1015% 二房（ 2+1） 95110 2530% 緊湊三房 110120 2530% 舒適三房（ 3+1） 115130 1520% 舒適四房（ 4+1） 130150 1015% 價(jià)格建議 ? 區(qū)域內(nèi)主要住宅價(jià)格分析， 項(xiàng)目名稱 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 銷售率 新天地 3580 4000 4500 70% 凱邦萬象城 31003300 —— 42004500 70% 新悅城 3400 4000 4200 85% 蘋果時(shí)代 3000 3300 3500 —— 長樂天城 3200 3700 4100 95% 雍景豪庭 3200 3500 3700 96% 均值 3263 3750 4167 80% 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 21 數(shù)據(jù) 顯示，項(xiàng)目所在板塊公寓 /住宅整體銷售價(jià)格為 32634167元，整體均價(jià)水平為 3750 元 ，根據(jù)入市時(shí)間及住宅品質(zhì)，保守估計(jì)我司住宅均價(jià)建議 3500元 /平米 （可行性論據(jù)估算） ； ? 項(xiàng)目版塊內(nèi)各商業(yè)售價(jià)對(duì)比 項(xiàng)目名稱 起價(jià)（內(nèi)鋪） 最高價(jià)（內(nèi)鋪） 1F 1F 2F 3F 4F 1F 1F 2F 3F 4F 新天地 14000 18000 13000 —— —— 25000 45000 23000 —— —— 凱邦萬象城 120xx 25000 —— —— —— 18000 40000 —— —— — — 新悅城 —— 23000 16800 9000 8000 —— 45000 220xx 14000 120xx 均值 13000 220xx 14900 9000 8000 21500 43333 22500 14000 120xx 13380 22667 ? 項(xiàng)目周邊雍景豪庭的商業(yè)租售價(jià)明細(xì)（根據(jù)市調(diào)與走訪電力新外灘與舞水名居都在蓄客期商業(yè)還沒有出價(jià)格） 典型項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格明細(xì)： 項(xiàng)目名稱 天星西路 1F 天星西路 2F 天星西路3F 沿河路 1F 沿河路 2F 雍景豪庭 租價(jià)（元 /平 米 *月） 7590 4560 3040 73 60 售價(jià)（元 /平米） 320xx 24000 120xx 2500028000 120xx15000 面積（平米） 45100 3842 7899 業(yè)態(tài) 汽車服務(wù)、通訊、餐飲、社區(qū)醫(yī)院、 KTV 等 雍景豪庭臨沿河路的商業(yè)售價(jià)跟我們項(xiàng)目相仿，具有很強(qiáng)的參考價(jià)值，項(xiàng)目板塊內(nèi)，根據(jù)我們項(xiàng)目定位設(shè)想，我們項(xiàng)目的入市時(shí)間綜合考慮，保守估計(jì)，我司建議我們的商業(yè)售價(jià)為： 商業(yè)一層均價(jià)為 20xx0元 /平米； 商業(yè)二層均價(jià)為 9500元 /平米； 商業(yè)三層均 價(jià)為 8000元 /平米； 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 22 四、 開發(fā)節(jié)奏建議 因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是自籌資金，工期長短在一定程度上決定了開發(fā)利潤，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。 建議分兩 段 開發(fā)， 公寓、住房運(yùn)營先期 ， 商業(yè)同步 ，三年完成； ? 懷化城中板塊已形成高層產(chǎn)品銷售市場； ? 宗地的道路狀況與出行條件比較適合有車族； ? 目前宗地的配套設(shè)施比較薄弱； 一期開盤的工程形象 ? 應(yīng)完成一定數(shù)量的綠化景觀，如草地、盆栽等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近； ? 應(yīng)先完成部分商業(yè)單位（達(dá)到向外宣傳招商的條件）。 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 23 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、 地塊分析 位置 本案地塊位于舞水河?xùn)|側(cè)，位于天星西路南側(cè)，沿河路的東側(cè)。距離市區(qū)約 2 公里，距離火車站約 公里。沿河路濱江風(fēng)光帶規(guī)劃及沿河路的整改建成后將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設(shè)施的齊全，該地塊頗具增值潛力。 結(jié)合區(qū)域商業(yè)潛力發(fā)展是看待項(xiàng)目的根本戰(zhàn) 略。 地形地貌 地塊沿南北方向展開，形狀較為方正，呈四方形，占地面積約為51 畝，東西長約 100 米，南北長約 230 米。地塊現(xiàn)為火電廠、火電廠宿舍及一部分居民，沿河邊政府規(guī)劃為濱河風(fēng)光帶，尚未建成，以后有作為景觀利用的價(jià)值。 項(xiàng)目落差對(duì)于整個(gè)地塊來講，地下室滿鋪是唯一選擇。 交通分析 地塊相臨的天星西路是連通舞