【正文】 天目湖溫州國際廣場項目開發(fā)可行性分析報告目錄： 市場論證篇 項目市場分析（1） 項目自身市場分析（2） 項目周邊市場分析（3） 項目輻射市場分析 項目關(guān)聯(lián)的價值分析 項目生存基本基礎(chǔ)分析 行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展分析 城市發(fā)展對項目的驅(qū)動分析 項目開發(fā)價值分析 項目競爭分析 區(qū)域市場投資者分析 區(qū)域市場消費市場分析 國內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析（1） 萬達廣場（2） 白鷺島生態(tài)旅游度假村（3） 其它參考業(yè)態(tài)借鑒案例（4） 其它參考借鑒產(chǎn)品1 市場論證結(jié)論 項目開發(fā)篇 項目規(guī)劃定位 項目規(guī)劃理念 項目規(guī)劃設(shè)計 項目規(guī)劃指標 開發(fā)周期及開發(fā)計劃 項目開發(fā)預(yù)算 投資論證篇 項目的開發(fā)投入 項目的經(jīng)營投入（1）項目的市場規(guī)劃（2）項目的經(jīng)營思路（3）項目運營資源配置（4）項目運營成本 項目收益測算 項目開發(fā)資金分析（1） 分期開發(fā)資金分析（2） 資金回籠分析四、綜合評估篇天目湖天目湖概述天目湖鎮(zhèn)位于溧陽市省南郊，距溧陽8公里，鎮(zhèn)廣公路與241省道穿境而過，寧杭高速道口近在咫尺，（08年統(tǒng)計）。天目湖是首批國家4A級風(fēng)景區(qū)，是江蘇省省級旅游度假區(qū)，被譽為“江南明珠、綠色仙景”是中歐論壇永久性指定會址。2006年天目湖共接待游客340萬人次，2007年達到400萬人次，2008年達到438萬人次，人均旅游收入59344元(理論收入)。天目湖已成為集研發(fā)、人居、旅游為一體的溧陽城市副中心，天目湖現(xiàn)已由觀光旅游向休閑度假的旅游深度轉(zhuǎn)型。目前住宅均價2800——3300元/㎡，商鋪售價4000元—6000元/㎡，—㎡.天，㎡.天。天目湖市場調(diào)研對象一、天目國際村二、天目星城三、涵田度假村四、金橋國際社區(qū)五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中華茶博園八、蘇園天目國際村地址：天目湖燕山風(fēng)景區(qū)開發(fā)商：江蘇金燕地產(chǎn)占地面積：526畝，約347000㎡容積率：建筑面積：110000㎡綠化率：70%項目總規(guī)劃：280戶建筑類別：以獨立別墅為主，共200多棟，二期規(guī)劃了52幢獨立別墅。開盤時間：2008年1月1日價格：開盤時7000元/㎡，目前8500元/㎡（此項目基本售完）。戶型：每戶面積約300㎡—400㎡，坡地別墅、緩坡別墅和水景別墅，樓盤特色：天目湖國際村社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境獨特，以三座山及2萬㎡自然水面形成三山抱一水的格局，小區(qū)內(nèi)以原生態(tài)為主題，擁有70%的綠化率，屬于真正的自然山水風(fēng)景。景觀設(shè)計：美國泛亞易道建筑類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排商業(yè)環(huán)境：VIP生活館、精品商業(yè)街、南師大附屬雙語幼兒園天目星城地址：天目路與溪緣路交匯處物業(yè)類別：商鋪、住宅建筑類別：多層、小高層開發(fā)商：溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開工時間：05年9月1日交付時間：06年10月銷售狀況：已售完戶型面積：住宅124㎡—137㎡，商鋪約100㎡占地面積：11萬㎡總戶數(shù)：500戶容積率：建筑面積：15萬㎡價格：住宅2200元/㎡（2006年11月1日） 商鋪3200元/㎡（最低）——4370元/㎡（最高）天目湖商業(yè)中心開發(fā)商：溧陽鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：天目湖新鎮(zhèn)天目路和濱湖大道交界處用地面積：㎡（30畝，其中附征地2760㎡）建筑面積：㎡容積率：建筑密度：%綠化率：20%停車位：地面76個、地下200個交通：9路公交車經(jīng)營面積：地上27612㎡，地下5469㎡業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、超市、賓館（百味堂）、快捷酒店、娛樂、名品街、土特產(chǎn)專賣等。售價：一樓均價5950元/㎡，二樓均價4700元/㎡租售狀況：項目面臨10月份開業(yè)，目前已售52%主要是由于：消費者對該產(chǎn)品的開發(fā)理念不認可；投資性價比不高；投資者對項目未來發(fā)展缺乏信心；招商進程緩慢也影響了銷售。招商情況：目前除溧陽當?shù)夭惋嬇c酒店品牌百草堂入住外，大的品牌商暫時沒有進駐，項目整體招商不足60%原因：項目缺乏應(yīng)有的營銷推廣； 項目定位不清析，缺乏應(yīng)有的競爭力； 經(jīng)營戶對項目本來發(fā)展與運營狀況缺乏信心； 整體規(guī)模不夠，難以形成商業(yè)綜合體的規(guī)模效應(yīng)，從而缺乏核心的市場支撐； 項目缺乏足夠亮點，難以打動外來投資者； 對于天目湖特定的市場來分析，別墅、公寓、酒店類產(chǎn)品仍是市場的主力產(chǎn)品，項目業(yè)態(tài)眾多，但缺乏真正的核心，與市場需求有所偏離。涵田度假村開發(fā)商：前沿控股集團地址：天目湖旅游度假區(qū)東園路88號開業(yè)時間：2008年9月28日（實際情況目前仍處于試業(yè)階段，功能配置仍不完善，多處設(shè)施未能交付使用，涵田度假村酒店（號稱白金五星級酒店）人氣極差，房價較低250元—600元。占地：，含涵田酒店、別墅酒店、飛行俱樂部、健身中心、SPA會所、高爾夫練習(xí)場等22種度假功能，是中歐論壇指定會址。目前別墅酒店正在建設(shè)，涵田酒店正在試營業(yè)。㎡。建筑類型：獨棟別墅有雅致中式、簡約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式四種主體建筑風(fēng)格。涵田私屬酒店，別墅：戶數(shù)：59棟，由湖景、坡地、森林別墅組成，并提供管家式服務(wù)，業(yè)主可獨立享有產(chǎn)權(quán)。 金橋國際社區(qū)東區(qū)開發(fā)商：溧陽市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：386668㎡建筑面積：9萬㎡一期有46幢純別墅總戶數(shù)：200戶物業(yè)類別：酒店+別墅房型面積：400—1000㎡售價：最高價1600萬元/套，最低價450萬元/套均價：㎡物業(yè)管理費：3元/㎡.月建筑類別：雙拼別墅、花園洋房西區(qū)開發(fā)商：溧陽市楓林置業(yè)有限公司占地面積：，建筑面積：77350㎡建筑密度：%容積率：建筑類別：40戶純獨棟別墅（楓林區(qū)16幢）均價：8000元—10000元/㎡綠化率：60%戶型種類：大、中、小三種大戶型558㎡，中戶型398㎡，小戶型338㎡，三種戶型指的是純地上面積，地下均有100多平米，楓林區(qū)的戶型為298㎡（純地上面積）。聆湖翠谷地址：天目湖鎮(zhèn)開發(fā)商：溧陽市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：13000㎡（）物業(yè)類別：別墅（聯(lián)排、雙拼共25席高端、城市別墅）層數(shù)：二層，局部地下半層，平均單套面積200㎡）?？偨ㄖ娣e：㎡容積率：建筑密度：20%均價：10000元/㎡開盤時間：2008年9月入住時間：2009年8月綠化率：50%周邊配套：天目湖小學(xué)、醫(yī)院、菜場、賓館、交通9路直達香樟茗岸地址：天目湖太公山東側(cè)開發(fā)商：溧陽鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：精裝修公寓、酒店式公寓、別墅（一期別墅已全部售完）房型面積：45㎡——256㎡價格：住宅（公寓部分）最低4000元/㎡，最高6000元/㎡（07年7月13日執(zhí)行價格），酒店式公寓（多層），均價3000/㎡，19萬元/套（06年4月1日執(zhí)行價格），別墅100萬元/套（06年11月1日執(zhí)行價格）。占地面積：㎡建筑面積：3萬㎡開工日期：03年6月18日峻工日期：08年8月28日建筑類別：116棟獨立、雙拼與聯(lián)排別墅組成二期開工時間：2006年3月8日二期峻工日期：07年4月30日二期占地面積：17萬㎡總戶數(shù)：700戶地下停車位：212個目前已全部售罄，只有少量二手房二期主力戶型：別墅（獨立、雙拼）、酒店式精裝修公寓、別墅式公寓銷售狀態(tài)：目前正在推出少量50㎡酒店式公寓，8萬元首付，售價27萬元/套，均價：5670元/㎡注：整個園區(qū)占地250畝，有近百棟獨立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及600多套別墅式公寓休閑度假物業(yè)組成。中華茶博園（別名天目湖金盛國際茶文化城）地址：天目湖中華茶博園開發(fā)商：溧陽金溢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：1200多畝，一期開發(fā)10萬㎡總戶數(shù)：90戶物業(yè)類別：住宅、商鋪、景點商鋪建筑類別：多層一期開工時間：2006年9月1日峻工時間：2007年10月30日建筑面積：3萬㎡，其中商業(yè)面積15000㎡，匯濱廣場面積12200㎡，園內(nèi)茶園面積約1000畝。停車位：300房型面積：30㎡——900㎡價格：商鋪5500元㎡（2009年8月7日）目前其在網(wǎng)站上（09年8月7日），雖然有最新資訊及售房信息，但由于開發(fā)商的違規(guī)操作，主要是與農(nóng)戶在土地使用權(quán)出讓上未取得進展，被政府強制終止，售樓電話一直處于無人接聽狀態(tài)。該項目現(xiàn)已被其它房產(chǎn)公司接手，銷售已全面啟動，正計劃籌建二期。蘇園（待建項目）物業(yè)類別：別墅+酒店規(guī)劃面積：占地300畝籌備狀況：計劃2010年動工其它情況：不詳天目湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀消費市場分析天目湖目前正處于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級、自身品牌建設(shè)提升、外部市場深化開發(fā)、促使綜合創(chuàng)收能力培植，走增值綜合板塊發(fā)展的市場戰(zhàn)略階段。2006年，天目湖到訪游客達340萬人次，2007年到訪380萬人次，2008年，天目湖到訪游客達430萬人次，旅游收入30多億元，旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)見好，（戶籍加暫住人口），旅游拉動經(jīng)濟及其它產(chǎn)業(yè)的綜合效應(yīng)得到強力體現(xiàn)。天目湖房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了05年——07年的快速發(fā)展期，其時無論開發(fā)品種、建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品梯次都有不同程度的跨越，再加上當時相關(guān)政策的鼓勵與驅(qū)使，開發(fā)商都獲得了初始的一定積累， 2008年，隨著全球經(jīng)濟的負面影響，受到行業(yè)市場的調(diào)整深入，隨著消費市場的沉淀及萎縮，房地產(chǎn)業(yè)在天目湖更多的體現(xiàn)為自我調(diào)整與市場深層探索階段，相關(guān)產(chǎn)品與規(guī)模得到了一定的抑制，有的受到開發(fā)資格問題受到審查而被迫停止（中華茶博園），有的受到市場低迷與資金鏈制約陷于停頓（涵田度假村）,有的因缺乏對市場、消費深刻認識及相對盲目開發(fā)，導(dǎo)致項目競爭力與生存力挑戰(zhàn)被迫降價銷售（天目湖商業(yè)中心），天目湖房產(chǎn)市場同國內(nèi)大格局一樣，表現(xiàn)為對市場觀望與行業(yè)理智探索階段。進入09年，中國經(jīng)濟逆勢上揚，受大環(huán)境的拉動，中國房地產(chǎn)市場由1—3月的低迷，到4—6月的強勢上揚，為開發(fā)商提供了必要的足夠的信心，小區(qū)域市場更是如此，許多項目的發(fā)展較08年末都有加快，價格有不同幅度的上揚，開發(fā)商融資渠道變得更為寬廣，受此綜合影響，市場催生了許多新的項目，如金橋國際楓林社區(qū)（已開始銷售），蘇園（待建，目前已進入市場定位及前期籌備階段），新競爭格局已在深化，天目湖房地產(chǎn)市場的競爭核心體現(xiàn)在是對消費者的深刻把握、對開發(fā)產(chǎn)品的準確定位、與對消費潛在市場的清晰認識上，產(chǎn)品生產(chǎn)者只有發(fā)現(xiàn)了市場的空白，推出受到消費者歡迎的產(chǎn)品、滿足需求的同時，賦予消費者應(yīng)有的價值體現(xiàn)，才能夠獲得真正的成功，新競爭格局下決勝之道在于產(chǎn)品的綜合設(shè)計及深度定位。天目湖目前住宅市場均價為2800元—3300元，市場消費及需求相對一般，主要受眾是當?shù)鼐用窦耙恍┏Ｗ〉闹械褪杖肴巳?，產(chǎn)品的綜合附加值不大，隨著社會進步與經(jīng)濟發(fā)展，大部分人群選擇到城市去居住，小鎮(zhèn)上傳統(tǒng)住宅市場份額正逐年受到壓縮。天目湖酒店公寓、花園洋房、別墅等度假性主力產(chǎn)品目前正處于上升階段，市場需求進步擴大，消費品味進一步提升，對產(chǎn)品的要求越來越高，消費者投資不僅僅局限于物業(yè)的回報、價值體現(xiàn)與性價比綜合評估上面，更多的體現(xiàn)于對區(qū)域市場及推出產(chǎn)品的理智分析上，所以，這類產(chǎn)品雖有良好的市場潛力與前景，但如何開發(fā)推出什么？營銷戰(zhàn)略如何制訂，將是開發(fā)者運營者的頭等課題。天目湖目前中、高檔酒店式公寓、別墅均價在8000元/㎡—10000元/㎡，部分高于10000元/㎡，如金橋國際聆湖翠苔、涵田度假村都達到了11000元/㎡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去化量并一理想，究其原因，可以分為以下幾個方面：開發(fā)商推出的數(shù)量有限，以為憑稀缺資源及獨特口味能羸得價格的制高點競爭，但他們忽略了市場的現(xiàn)狀與市場包括消費者的承受能力，一般的獨棟別墅總價在300萬元/套——400萬元/套，部分在600萬元/套——800萬元/套，更有甚者價格在1600萬元/套以上，這個價格與面積在香港也不過如此，別人拿來干什么？真正的富豪來到這里干什么？再加上相關(guān)的功能設(shè)施配套都不完善，服務(wù)標準與內(nèi)函無法同真正的頂級別墅社區(qū)相匹配，造成競爭極度弱化的局面，因此，對于高價別墅目前的狀況仍處于有價無市的局面，這說明開發(fā)商的前期功課沒有做好，對市場消費者缺乏足夠的認識，僅憑自我推斷、創(chuàng)造產(chǎn)品從而形成如今的進退兩難的境地。天目湖的旅游市場開發(fā)正處于深層發(fā)展階段，但目前有關(guān)度假產(chǎn)品的品牌、度假文化的開發(fā)未能得到中高端消費者的認可。居住、休閑、度假本身就是一種養(yǎng)生文化，再加上綜合價值未能釋放與體現(xiàn)，僅靠產(chǎn)品的所謂“自制賣點”去烤熱市場無疑于杯水車薪，當市場成熟度未達到之前，盲目推出過度超前產(chǎn)品，忽略了市場的現(xiàn)狀與消費格局，因此只能在觀望中等待機會。天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場所，但相關(guān)購物、休閑、美食、娛樂等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相匹配，從而造成消費者的望而卻步。天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍處于中國八九十年的臨街商鋪及拉閘門形態(tài)的初舊商業(yè)市場階段，僅有的兩個稍大一