【文章內(nèi)容簡介】 型跨國企業(yè)的辦公環(huán)境ＮＥＷ ＴＯＷＮ，愈發(fā)成為城市通過規(guī)劃來吸引企業(yè)和提升城市建設(shè)的共同途徑?！　∪缃裆虅?wù)花園落戶于北京豐臺科技園，不過與以往不同，這次落戶為我們提供的不僅是一個開發(fā)區(qū)的新模式和地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，更是一次城市規(guī)劃的新革命，因為一貫大包大攬的政府第一次在城市規(guī)劃的具體操作層面上悄然隱身，市場化運作的外資開發(fā)公司和咨詢公司第一次在區(qū)域規(guī)劃中為商務(wù)花園擔(dān)起主綱。 隱身政府與市場運作　　對于代表政府一方的管委會在豐臺商務(wù)花園建設(shè)中的位置，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管委會主任汪洪將其定位于服務(wù)，“我們的作用就是起到平臺的作用，為道豐服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)。”這個道豐就是英國道豐集團?！　∝S臺的商務(wù)花園位于中關(guān)村豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)，總建筑面積達(dá)100萬平方米，總投資30億元人民幣。擔(dān)任這項巨大開發(fā)工作的是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園和英國道豐集團合資成立的北京道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司。道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)公司的控股股東不是中方，道豐集團占有的股份為60％，而中方為40％，從這一點上可以看出道豐在園區(qū)開發(fā)上有很大的發(fā)言權(quán)。到目前為止豐臺商務(wù)花園的整個流程都由各專業(yè)公司和專家分頭進行，威格萊斯國際地產(chǎn)顧問公司完成策劃，北大作景觀設(shè)計，詳規(guī)設(shè)計由加拿大ＡＡ國際設(shè)計事務(wù)所完成?！　≡诒本└鱾€高新區(qū)的開發(fā)歷程中，政府一直處于支配地位，政府不僅掌握著土地和政策，而且要完成規(guī)劃、土地一級開發(fā)和整個招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。而豐臺商務(wù)花園整個園區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)、建設(shè)、招商將由外資控股的合資公司來完成并取得收益回報。政府提供的是土地和政策以及擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督者的角色?！　」芪瘯ぷ鞣殖蓛纱蟛糠?，一是開發(fā)商和入園企業(yè)利益調(diào)節(jié)，開發(fā)商的利潤取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會迫使開發(fā)商提高招商價格，影響高新技術(shù)企業(yè)入園，因此政府要合理調(diào)節(jié)土地優(yōu)惠政策；第二是園區(qū)建設(shè)的監(jiān)督者，管委會要審核入園的企業(yè)是不是高新技術(shù)企業(yè)或者高新技術(shù)中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實。汪洪認(rèn)為采取這樣的分工合作方式，不僅能解決資金問題，也使建設(shè)周期大為縮短?！　≌谪S臺商務(wù)花園項目上隱身的意義不僅僅在于它是個創(chuàng)新，它對全國50多個高新區(qū)建設(shè)和城市規(guī)劃都是個革命，因為全國高新技術(shù)區(qū)正緊迫面臨二次創(chuàng)業(yè)。一般而論高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展分為要素群集、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、創(chuàng)新突破和財富凝聚4個階段。在要素群集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)要素如資金、人口等要在某一地區(qū)集中但要素配置比較低，企業(yè)處于初創(chuàng)時期，規(guī)模不大，我國相當(dāng)一部分高新區(qū)還處于這樣的狀態(tài)。在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段，一些高新技術(shù)企業(yè)聚集起來，有一些發(fā)展好的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)輪廓清晰，中關(guān)村高新區(qū)正處于由產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段向創(chuàng)新突破階段的轉(zhuǎn)換這樣的階段。今后5到10年內(nèi)國家高新區(qū)都將紛紛進入以科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動力，以培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要任務(wù)的第二次創(chuàng)業(yè)階段?！　母叩膶哟握f，高新區(qū)在二次創(chuàng)業(yè)過程中在許多所在的城市要承擔(dān)推進城市化的進程，建設(shè)新型城市的任務(wù)。我國的中心城市即使像北京、上海這樣的發(fā)達(dá)城市，其基礎(chǔ)設(shè)施功能和整體環(huán)境與發(fā)達(dá)國家比也有相當(dāng)大的差距。對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國際房地產(chǎn)研究中心主任梁蓓指出，高新科技園區(qū)必須是設(shè)施完善先進、環(huán)境整潔優(yōu)美，能夠吸引科技人才居住、生活和工作的地方。營造這樣的環(huán)境是中國高新區(qū)建設(shè)在二次創(chuàng)業(yè)中不能回避的重要任務(wù)，這實際上就對高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理及決策職能提出了一個很高的要求。缺乏分工的深刻教訓(xùn)　　在接受記者的采訪時，汪洪直言不諱地告訴記者，豐臺園二期采取的新辦法是在總結(jié)豐臺園一期和全國53個高新區(qū)的教訓(xùn)后得來的。從20世紀(jì)90年代初開始，高新區(qū)的建設(shè)主要圍繞吸引和集中進行。在環(huán)境支持和城市規(guī)劃上，政府在精力和能力有限的情況下把高新區(qū)建設(shè)局限于土地一級開發(fā)，畫好圈、修好路、通上電就算完成任務(wù)開始招商，后期的土地開發(fā)和城市建設(shè)完全交給入園的企業(yè)自己完成，這造成城市規(guī)劃建設(shè)的兩大弊端。其一是土地資源浪費，比如企業(yè)可能購買50畝地，在自身的發(fā)展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒廢，等待企業(yè)的二期、三期7至8年的擴展計劃；其二是建筑、景觀問題。地產(chǎn)開發(fā)和建筑景觀不是高新技術(shù)企業(yè)的專長。各個企業(yè)為了追求自己的個性其建筑也是奇形怪狀，形態(tài)各異。企業(yè)在入園的時候就被劃分了各自的景觀和綠地范圍，但是否開發(fā)景觀是企業(yè)的選擇，綠地建設(shè)毫無例外地都選擇集中綠地，缺乏人性化?！　腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為我國經(jīng)濟快速發(fā)展的試驗田，經(jīng)過十年的建設(shè)和發(fā)展，已經(jīng)基本完成了初創(chuàng)階段的主要任務(wù)，奠定了科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的基礎(chǔ)，成為我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基地。2001年度，我國國家級高新區(qū)已有從業(yè)人員294萬人，，，與1991年同期相比，2001年高新區(qū)的技工貿(mào)總收入、利潤、交稅、出口創(chuàng)匯分別是1991年初期的1314816126倍?？墒墙?jīng)過初期繁榮后，高新區(qū)的成長變得越來越困難。據(jù)了解，由于模式單一，全國各地乃至一個地區(qū)之間多個高新區(qū)為爭奪有限的資源展開惡性競爭。記者曾經(jīng)計算過在北京市內(nèi)就有超過4個醫(yī)藥生物產(chǎn)業(yè)基地，各個園區(qū)的唯一競爭手段就是優(yōu)惠政策、更優(yōu)惠的土地政策、更優(yōu)惠的稅收政策。為此，科技部部長徐冠華提出，高新區(qū)發(fā)展要由土地優(yōu)惠政策提供向優(yōu)良環(huán)境支持轉(zhuǎn)變?！　【蛢?yōu)惠政策而言，由于自身條件限制豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期還處于劣勢，豐臺園地處四、五環(huán)之間，單位面積開發(fā)成本與其他科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢，如壓低土地價格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開發(fā)建設(shè)。而且豐臺園一級土地開發(fā)資金相對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風(fēng)險盡量降低。實際的壓力是尋求創(chuàng)新的動力，豐臺園不得不根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢，實施差異性、互補性的發(fā)展模式，尋找自己的特色，使園區(qū)發(fā)展空間對新銳派科技企業(yè)形成磁鐵般的吸引力。落定商務(wù)花園　　當(dāng)運作機制不再存在問題時，人們關(guān)心的便是這樣的合作與組合能否為豐臺園找到最佳切入點。為豐臺園二期承擔(dān)策劃的威格萊斯公司首先考慮到商務(wù)花園概念。現(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一個綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個“自給自足”以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。美國的硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例?！　睦砟钌戏治觯虅?wù)花園在城鄉(xiāng)結(jié)合部作為高度發(fā)達(dá)城市的一部分，既強調(diào)充分信息交流，又提供群落式獨立人文環(huán)境的概念，非常符合豐臺園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位。但問題是商務(wù)花園的理念能否融入本土，北京是否具備其物質(zhì)條件？威格斯房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，商務(wù)花園是城市規(guī)劃帶來的必然現(xiàn)象，而中國經(jīng)濟發(fā)展已使得邊緣化辦公成為可能?？萍夹凸镜睦麧櫜皇莵碜攒囬g，必須要使腦力勞動者保持良好的工作狀態(tài)，因此需要改善辦公環(huán)境。而北京城市化的擴展導(dǎo)致了轎車的普及，使人們可能也更傾向于比城市內(nèi)環(huán)境更為優(yōu)美的邊緣地區(qū)?！　≌劦睫k公邊緣化，很容易就想到與市內(nèi)集中化辦公的寫字樓的反差，繼而聯(lián)想到商務(wù)花園與市內(nèi)寫字樓的競爭關(guān)系。但我們不得不注意到中國作為一個后起國家城市化的兼容性特色。在西方，城市發(fā)展的周期是20年，逐步地演化，而北京的發(fā)展周期是4年，經(jīng)濟形態(tài)的多樣化意味著不同的階段的企業(yè)同時出現(xiàn)也衍生出不同形態(tài)城市格局的并生關(guān)系。豐臺商務(wù)花園本身也是二、三、四代的混合體，而且豐臺科技園面對的是由豐臺創(chuàng)業(yè)中心大量畢業(yè)出來的成長性企業(yè)。按照常規(guī)這些企業(yè)有兩種選擇，要么花錢買地成就自己的一片天地，但不得不面對建筑和景觀設(shè)計的煩惱，要么租寫字樓與各類企業(yè)共聚于狹小空間，新辦法就是選擇獨門獨戶的商務(wù)花園。但是，在商務(wù)花園的理論上，一直有一個問題未得以解決，商務(wù)花園的物業(yè)形式，基本上是定位于新型的寫字樓，與傳統(tǒng)的科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地定位于工業(yè)的做法是違背的，如何來解釋脫離開工業(yè)的園區(qū)仍是真正的科技園區(qū)，園區(qū)對這些方面進行了一系列的研究。按郊區(qū)化的理論，科技園區(qū)不單在產(chǎn)業(yè)類別上分為電子信息園、生物醫(yī)藥園等專業(yè)園，而且在功能上開始走向?qū)I(yè)化。目前，在中心城市，科技園區(qū)已開始逐步分離成三種形態(tài)：科技辦公園、科技工業(yè)園和科技商業(yè)園。科技辦公園作為科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)、管理、中試的中心，是科技園區(qū)三種業(yè)態(tài)中最具創(chuàng)新活力的一個環(huán)節(jié)；科技工業(yè)園作為科技辦公園的下一個階段，讓成果轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品并進入生產(chǎn)階段，實現(xiàn)了科技的產(chǎn)業(yè)化；科技商業(yè)園利用其歷史及現(xiàn)實的條件，在高地價區(qū)形成科技產(chǎn)品的物流產(chǎn)業(yè)，完成整個產(chǎn)業(yè)的循環(huán)。由于級差地租的影響，原來三種業(yè)態(tài)同時向市中心集聚已開始轉(zhuǎn)向辦公園和工業(yè)園逐步向近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。商務(wù)花園是一種實際形態(tài)上的科技辦公園，相對于科技工業(yè)園，更高出了一個層次，在研究中同時發(fā)現(xiàn)，上地作為科技園區(qū)，實際上就是一個科技辦公園，而科技辦公園主要的物業(yè)形態(tài)，不是廠房而是寫字樓。在對一期基地的經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)中發(fā)現(xiàn)，原來以工業(yè)用地為名買地的企業(yè)，由于受利益的影響，很多并未搞工業(yè)，而是做成了寫字樓，市場的機制同樣證明了豐臺園產(chǎn)業(yè)必須由工業(yè)向研發(fā)、辦公、中試為主的功能轉(zhuǎn)變，這正好與商務(wù)花園定位的科技辦公園不謀而合。所以，從以上的一些文章和報告可以歸納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時，將其總結(jié)為“四大轉(zhuǎn)變”：（規(guī)劃設(shè)計理念的轉(zhuǎn)變）由強調(diào)經(jīng)濟效益的規(guī)劃設(shè)計轉(zhuǎn)變到對經(jīng)濟效益與環(huán)境效益的結(jié)合。（開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變）由各自為政的單塊開發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開發(fā)。（產(chǎn)業(yè)選擇的轉(zhuǎn)變）由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變到以中試、研發(fā)、辦公、商務(wù)相結(jié)合的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。（管理模式的轉(zhuǎn)變）由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成長型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大的空間供應(yīng)，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務(wù)，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場需求？需要新的理論和實證來予以回答，這導(dǎo)致了總部經(jīng)濟這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。第三部分 “總部經(jīng)濟”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟的發(fā)展總部經(jīng)濟，是“總部基地”產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)，中心城市總部經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來。總部經(jīng)濟的提法，很早是在廈門的經(jīng)濟學(xué)界提出，但由于未進行更深入的理論研究和實踐，所以一直未得到推廣。但在事實上，部分中心城市，由于市場化和政府的推動，總部經(jīng)濟作為一種經(jīng)濟形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對成熟的狀態(tài)。第七章 總部經(jīng)濟的理論豐臺園最早發(fā)現(xiàn)“總部經(jīng)濟”這種經(jīng)濟形態(tài)的作用，是源于豐臺園與北京市社會科學(xué)院的一個合作課題——“大企業(yè)入園環(huán)境需求調(diào)研”，重點解決大企業(yè)是否對商務(wù)花園產(chǎn)生需求及滿足需求所需要的條件。在競標(biāo)會上，豐臺園發(fā)現(xiàn)了市社科院經(jīng)濟所副所長趙弘帶隊的課題小組提出了“總部經(jīng)濟”這個名詞可以為豐臺園所采用，此時趙正對北京制造業(yè)發(fā)展的困惑進行研究，在豐臺園的約稿之下，趙開始關(guān)注“總部經(jīng)濟”的理論。并予2002年11月完成《總部經(jīng)濟——北京制造業(yè)需要組織創(chuàng)新》的文章，交由豐臺園出版的《商務(wù)花園》雜志發(fā)表。附：《總部經(jīng)濟”:北京制造業(yè)發(fā)展需要組織創(chuàng)新》（趙弘） 2002年北京工業(yè)增速趨緩，影響整個經(jīng)濟的增長速度。從穩(wěn)定北京經(jīng)濟發(fā)展、擴充經(jīng)濟總量、提高首都競爭力和到2008年北京率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的需要出發(fā)，市委、市政府提出了“振興北京現(xiàn)代制造業(yè)”的重大戰(zhàn)略。北京提出發(fā)展制造業(yè)雖然有其客觀必要性，但在北京這樣的首都城市如何發(fā)展制造業(yè)確實有許多問題需要很好地研究解決。筆者認(rèn)為，北京發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)能不能取得應(yīng)有的成效，關(guān)鍵是能不能對北京發(fā)展制造業(yè)的優(yōu)勢和劣勢搞得很清楚，同時在發(fā)揮優(yōu)勢、避開劣勢方面尋找突破點，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)組織創(chuàng)新。一、“總部經(jīng)濟”是北京制造業(yè)組織創(chuàng)新的基本方向北京制造業(yè)在近50年內(nèi)至少有過四輪的更迭:從5060年代以重型機械、內(nèi)燃機械、印刷機械、機床、化工等為代表的重化工產(chǎn)品為主的制造業(yè)，到70年代以縫紉機、手表等為代表的以輕工產(chǎn)品為主的制造業(yè)，再到80年代以電視機、電冰箱、洗衣機等為代表的新興家電制造業(yè)，再到90年代以來以算機、手機等為代表的IT產(chǎn)品制造業(yè)，在每一輪興起的制造業(yè)中，北京都能夠“領(lǐng)風(fēng)騷幾年”。但是，非常遺憾的是，在一輪接一輪的制造業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換過程中，北京制造業(yè)能夠取得持續(xù)市場優(yōu)勢、保持較長競爭力的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并不多，尤其是在70年代和80年代，北京在全國輕工、家電制造業(yè)領(lǐng)域曾經(jīng)輝煌一時，不久卻逐漸衰退，現(xiàn)在基本上失去市場競爭力。北京制造業(yè)的衰落固然有其體制方面的共性原因，包括政企關(guān)系沒有理順，以及體制、管理漏洞而造成的企業(yè)家腐敗和國有資產(chǎn)流失等，都使企業(yè)缺乏持續(xù)創(chuàng)新和發(fā)展的體制保障。但另一方面，對北京發(fā)展制造業(yè)的某些劣勢也必須正視。北京發(fā)展制造業(yè)面臨的劣勢至少有三個方面:一是成本劣勢。因為北京的空間成本、人力成本都比較高。比如，2001年北京房地產(chǎn)價格均價4771元/平米，全國最高，是上海3297元/，是全國均價2137元/。成本因素反映到制造業(yè)產(chǎn)品上，必然影響產(chǎn)品的競爭力和營利空間。二是制造業(yè)人才短缺。北京在人才方面雖然具有絕對優(yōu)勢，但具體到制造業(yè)所需的人才來說依然是短缺的。特別是北京的技術(shù)開發(fā)人才多，工藝技術(shù)人才少，務(wù)虛的人才多，務(wù)實的人才少，進行資本運作和營銷管理的人才多、高素質(zhì)和具有豐富操作經(jīng)驗的高級藍(lán)領(lǐng)技工少。這樣的人才結(jié)構(gòu)對北京發(fā)展制造業(yè)構(gòu)成人才約束。三是產(chǎn)業(yè)環(huán)境不夠優(yōu)越。主要包括產(chǎn)業(yè)配套能力和商業(yè)環(huán)境兩個方面。北京產(chǎn)業(yè)門類較多，但具有規(guī)模和優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群少，尤其是能夠按照產(chǎn)業(yè)鏈形成前向相關(guān)、后向相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群更少，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套能力不強。當(dāng)然，北京發(fā)展制造業(yè)也具有不少優(yōu)勢，主要有三個方面:一是北京的制造業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)有很好的發(fā)展基礎(chǔ)，門類齊全，有些產(chǎn)業(yè)具有比較優(yōu)勢。二是北京在技術(shù)開發(fā)方面具有絕對優(yōu)勢，科技資源豐富，研發(fā)人才充裕。三是北京具有產(chǎn)品的營銷優(yōu)勢。北京云集著眾多的跨國公司總部多和全國大型企業(yè)集團的總部，這些跨國公司和企業(yè)集團的銷售渠道，可以成為北京制造業(yè)企業(yè)利用的產(chǎn)品銷售渠道。四是北京的資本市場比較發(fā)