萬科地產項目可行性報告內容指引(編輯修改稿)
2024-09-02 06:50 本頁面
【文章內容簡介】 型，及不同類型產品的比例。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設計的可行性分析 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產品的可能性。 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。 土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。第五部分：項目開發(fā)一、 土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。二、 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析三、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析一、 成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發(fā)間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總 計二、 稅務分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、 經濟效益分析 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：經濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利率投資回報率 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經濟指標2001年﹒﹒﹒20年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元) 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。（1） 成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利
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