【文章內(nèi)容簡介】 周邊高尚小區(qū)云南路成熟社區(qū)成就了北海樓市高品質(zhì)居住中心，周邊交通十分便捷，所處地理優(yōu)勢明顯，升值空間很大，吸引了大量本土異地購房客。本項目地處云南路中段,眾多商業(yè)、住宅項目的中點,商業(yè)區(qū)位價值突出！恒大北海銀灘 雄踞北部灣銀灘西岸，項目占地面積560畝，建筑面積約為100萬平米。高達(dá)66%的綠化率，近28萬平米的世界級皇家園林。項目內(nèi)有10萬平米的超五星級奢華酒店、5萬平米的商業(yè)街、露天游泳池、運動中心、國際雙語幼兒園，是一個集居住、度假、商業(yè)、運動、娛樂為一體的大型高品質(zhì)住宅建筑群落，更是北海市濱海旅居新標(biāo)桿。均價8600元/平。天隆三千海 位于北海銀灘西海岸，面朝太平洋，比鄰冠頭嶺國家森林公園，、一線蔚藍(lán)海景。項目總占地3000畝，總規(guī)劃建筑面積180萬平方米，預(yù)計8年時間建成，是一個擁有高層住宅、別墅、購物廣場、娛樂城、寫字樓的海岸綜合體。建成后將是一個可容納五萬人的超級巨盤。均價15000元/平。藍(lán)色海岸國際家園 項目占地約230畝，建筑面積約 40萬平方米，第四期和第三期的均價為6500元/平米棕櫚泉 項目工程已竣工交房，該項目的均價仍為5800元/平方米華杰赫爾馨居 還剩少量尾盤，價格5300元/平方米起陽光金海岸 3號樓均價5000元/平方米一品灣 總建筑面積12萬平方米，項目一期已入住，均價5300元/平方米南國華城 二期高層均價為5300元/平方米1項目SWOT分析 及 相應(yīng)的開發(fā)、經(jīng)營建議SWOT因素含義優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項目位于中高檔社區(qū)云集的云南路商圈中心，可輻射亟缺城市商業(yè)綜合體的整個城西板塊。交通優(yōu)勢云南路南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道三條橫向城市主干道，項目地處云南路中段，交通極其便利。規(guī)模優(yōu)勢~，名副其實是北海第一商業(yè)廣場和北海商業(yè)旗艦店，足以覆蓋北海市城西全境。功能優(yōu)勢首創(chuàng)北海城西第一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅業(yè)及住宅于一體的大中型城市體驗式商業(yè)綜合體，功能最齊全、業(yè)態(tài)組合分布最合理。人流優(yōu)勢綜合市場經(jīng)營已歷十載 人氣旺盛，多年的購物消費習(xí)慣，優(yōu)越的交通條件，周邊中高端收入人群，候鳥、觀光客消費人群，1公里內(nèi)12萬、3公里內(nèi)35萬常住人口。本土關(guān)系優(yōu)勢與當(dāng)?shù)馗鹘珀P(guān)系良好，經(jīng)商多年，商譽頗佳。劣勢商圈劣勢云南路作為傳統(tǒng)安居置業(yè)區(qū)，目前只是形成了初級消費的商圈雛形。營運建議：引導(dǎo)市民形成就近消費中高端商品、服務(wù)的習(xí)慣。把握好前兩年的市場培育期，投入一定成本精耕細(xì)作市場營銷。招商應(yīng)根據(jù)當(dāng)前實際市場消費環(huán)境，精準(zhǔn)定位。招商檔次應(yīng)先從中端品牌入手，循序漸進(jìn)引進(jìn)高端品牌，并不斷測試市場反應(yīng)，及時作好預(yù)微調(diào)。開發(fā)經(jīng)驗劣勢開發(fā)商首次開發(fā)運作大中型城市商業(yè)綜合體項目，相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗不足。開發(fā)建議：應(yīng)聯(lián)合最佳規(guī)劃公司、建筑工程公司、商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)、裝修設(shè)計公司、知名品牌商戶、物業(yè)管理顧問，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建北海最優(yōu)商業(yè)開發(fā)平臺。資金劣勢開發(fā)運作大中型城市商業(yè)綜合體項目需要大量現(xiàn)金，宏觀調(diào)控環(huán)境下融資艱難，獨立開發(fā)難度大。開發(fā)建議：尋求實力開發(fā)商、投資商、地產(chǎn)基金合作開發(fā)。機(jī)會市場領(lǐng)先者北海城西板塊商業(yè)發(fā)展落后，除規(guī)劃中的協(xié)和廣場外，3公里內(nèi)無大中型商業(yè)體，就整個城西板塊目前的人口和消費力論，足以支撐大中型城市商業(yè)綜合體項目。開發(fā)建議：一招先，吃遍天，棋無對手，落子天元。勇當(dāng)市場領(lǐng)先者。政府有意提振北海商業(yè)環(huán)境政府工作會議指出，北海老商圈過于集中，無法充分輻射全城，部分城區(qū)大商業(yè)項目缺位。應(yīng)在老商圈以外的區(qū)域搞大商業(yè)項目，以點蓋面，啟動區(qū)域商業(yè)引擎，達(dá)到全城商業(yè)和諧發(fā)展、提升城市總體商業(yè)層次的目的。開發(fā)建議：把握機(jī)遇，在開發(fā)前期就取得政府的支持，降低開發(fā)難度。廣場經(jīng)濟(jì)正前方為市民生活廣場，年初剛被整葺一新，人流匯集。開發(fā)建議：將市民生活廣場納入本項目統(tǒng)一規(guī)劃，有助與聚集大量的人氣、財氣，從而成勢，最大化提升本項目的商業(yè)價值。（已取得領(lǐng)導(dǎo)支持）北海商場營銷模式陳舊北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨自經(jīng)營為主。這種模式已不適合于目前商業(yè)的發(fā)展，沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營管理混亂。開發(fā)、營運建議：主要商鋪不出售，只采用招租或合作經(jīng)營方式，能保證商場經(jīng)營的統(tǒng)一性。發(fā)展商建立專業(yè)經(jīng)營管理公司，對商場進(jìn)行統(tǒng)一管理，安排人氣演出活動，有助商場日后的持續(xù)經(jīng)營，長旺不衰。北海旅游熱升溫銀灘、潿洲島旅游近兩年來持續(xù)火爆，游客人數(shù)連創(chuàng)新高，外省游客比重越來越大。自從潿洲島定位為“國際海島旅游新坐標(biāo)”以來，游客開始有了國際化的趨勢。開發(fā)、營運建議：酒店等旅業(yè)配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要向東部濱海城市看齊，向海南學(xué)習(xí)的同時注重差異化，參考馬爾代夫、巴厘島、夏威夷的特點酒店，從北海的通商口岸歷史和傳統(tǒng)民俗文化中汲取養(yǎng)分。三大超千億產(chǎn)業(yè)提振北海經(jīng)濟(jì)三大超千億產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)以來，本地就業(yè)機(jī)會增加，人均收入增加，外來高收入技術(shù)、管理人員增加，推動了消費升級，對北海的商業(yè)層次提出了更高的要求。營運建議：把握城市消費升級的節(jié)奏，商品、服務(wù)先以中端為主，再嘗試性的“快半步”引入中高端。迎合市場的同時，適度引導(dǎo)市場。候鳥經(jīng)濟(jì)在國人老齡化的背景下，北?！昂蝤B族”漸成規(guī)模，已成群落。或春去秋來，或經(jīng)年居住，他們對人居、膳食、醫(yī)療、保健、休閑 有很高的要求。開發(fā)、營運建議：公寓 部分開發(fā)為專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)，配備專業(yè)、完善的養(yǎng)老物業(yè)管理服務(wù)，提高商業(yè)附加值。商業(yè)綜合體適度引入提供老人膳食、醫(yī)療、保健、休閑的商家，注重專業(yè)化程度。威脅北部灣商圈、北海大道商圈的競爭城西板塊的居民長久以來形成了“遠(yuǎn)赴”北部灣商圈、北海大道商圈消費中高端商品、服務(wù)的習(xí)慣，改變需要時間。開發(fā)、營運建議：運用整合營銷傳播，項目宣傳推廣與項目開發(fā)同步進(jìn)行。通過一系列發(fā)展與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略傳播活動，使本項目借助各種媒介或其他接觸方式與員工、顧客、其他利益相關(guān)者以及普通公眾建立建設(shè)性的關(guān)系，從而建立和加強(qiáng)與他們之間互利關(guān)系的過程，提高各利益相關(guān)方（主要是消費者）的認(rèn)同。最終降低開業(yè)冷場的可能性，降低開業(yè)后宣傳推廣的難度，實現(xiàn)市場培育期平穩(wěn)過渡的目的。北海地產(chǎn)浩劫北海地產(chǎn)經(jīng)歷了92~93年泡沫浩劫后，讓外地的商家對北海抱有一種深深的觀望心態(tài)。營運建議：需花更多的精力和做更多的引導(dǎo)工作。招商難度本項目屬北海市最大規(guī)模的商業(yè)項目，必須引進(jìn)一流的大型商戶進(jìn)駐經(jīng)營，由于北海市的城市規(guī)模，及消費群規(guī)模與消費力問題，社會零售總額規(guī)模難與省會城市相比，將增加主力商戶的引進(jìn)難度。營運建議：采用“樹大招風(fēng)”的策略，捆綁強(qiáng)勢開發(fā)商、知名商業(yè)地產(chǎn)品牌、專業(yè)招商服務(wù)機(jī)構(gòu)，充分利用商業(yè)開發(fā)平臺資源，做到精準(zhǔn)招商。（二）、項目核心概念：中國的北海世界的北海商業(yè)定位概念（初步意向）: 廣西首家國際化體驗式城市綜合體 北海協(xié)和廣場 擬由 保利南方策劃，法國一流設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計，融匯歐陸新古典主義建筑精髓，保利南方提供物業(yè)管理，擬建成北海地標(biāo)式建筑，是廣西首家國際化體驗式城市綜合體，是綜合性商業(yè)與人居生活的完美融合，~，~，是一個集體驗式購物中心、養(yǎng)生休閑娛樂中心、四星級歐式古典主題酒店、英式管家城市公寓為一體的大型建筑綜合體。北海協(xié)和廣場融合了國際購物、環(huán)球美食、休閑娛樂、新古典歐式酒店、英式管家等功能為一體，充滿鮮明主題和體驗特色，將“歐洲風(fēng)情假日體驗”無限擴(kuò)張，結(jié)合項目地段特色以及周邊氛圍，以國際化的規(guī)劃塑造著全球先進(jìn)的城市樣板，致力打造適合都市人生活的具有國際化的全體驗式購物中心、娛樂中心、假日酒店、城市公寓。項目命名概念（初步意向）：喚醒古典的記憶，追循時尚的腳步概念緣起：北海223。224。 法國，歐洲 北海歐式歷史建筑法國領(lǐng)事館英國領(lǐng)事館北海德國領(lǐng)事館北海海關(guān)大樓德國森寶洋行德國信義會 雙孖樓女修道院主教府樓普仁醫(yī)院貞德女子學(xué)校潿洲天主堂 （法式老街風(fēng)情）中法戰(zhàn)爭結(jié)束后，1876年中英《煙臺條約》辟北海為通商口岸。法國于光緒十三年（1887）在北海設(shè)立領(lǐng)事館，先租用民房辦公。光緒十六年（1890），法國在北海買地建造法國領(lǐng)事館。從1887年至1950年，法國在北海設(shè)領(lǐng)事館長達(dá)62年。20世紀(jì)20年代，法國和英國幾乎包攬了北海港的運輸業(yè)務(wù)。在此期間，英法移民在北海開設(shè)了英法醫(yī)院、學(xué)堂、教堂、領(lǐng)事館、海關(guān)、洋行，此舉奠定了北?，F(xiàn)代城市的早期格局，也給今天的北海留下了大量法國風(fēng)情建筑遺跡。同時，幾百年來，巴黎引領(lǐng)著世界時尚界的潮流，符合北海的濱海度假城市的時尚定位。因此，本案從喚醒城市歐陸古典文化的記憶著手，追循時尚潮流的腳步，引進(jìn)了法國巴黎協(xié)和廣場、香榭麗舍大道、楓丹白露宮等元素。 巴黎協(xié)和廣場，位于巴黎市中心、塞納河北岸，是法國最著名廣場和世界上最美麗的廣場之一。站在廣場的中心放眼寬廣的香榭麗舍田園大道，您可以一眼望到路盡頭的凱旋門，還可看到左右兩邊著名的國民議會大廈波旁宮和瑪?shù)绿m大教堂。主體商業(yè)建筑，初擬地下3層（3為停車場），地面3層，擬命名為 北海協(xié)和廣場。協(xié)和的含義為：全國各族和諧、融洽，具有凝聚力。吸取時尚元素的同時，吻合政府倡導(dǎo)的和諧社會精神。香榭麗舍大道，全球奢侈品牌的朝圣之地，巴黎人形容她為“世界上美麗的大街”。香榭麗舍取自希臘神話“神話中的仙景、田園樂土”之意。香榭麗舍大道是巴黎主要的旅游景點之一。在香榭麗舍大道的高處，有很多奢侈品商店和演出場所（電影院、巴黎麗都Lido、香榭麗舍劇院），還有許多著名的咖啡館和餐館。項目左側(cè)高層為英式管家城市公寓，擬定為地下2層，地面25~30層，擬命名為香榭麗舍。香榭麗舍內(nèi)含“田園樂土”之意，“舍”亦有“精致屋舍”之意,自然和諧的人居概念，切合高尚城市新貴族公寓的定位。楓丹白露宮是法國最大的王宮之一，在法國北部法蘭西島地區(qū)賽納——馬恩省的楓丹白露，從12世紀(jì)起用作法國國王狩獵的行宮?！皸鞯ぐ茁丁狈ㄎ脑x為“美麗的泉水”。 16世紀(jì)時，弗朗索瓦一世想造就一個“新羅馬”，把此宮加以改建和擴(kuò)大，面貌一新的宮殿被巨大開闊的庭院所環(huán)繞。富有意大利建筑的韻味，把文藝復(fù)興時期的風(fēng)格和法國傳統(tǒng)藝術(shù)完美和諧地融合在一起。這種風(fēng)格被稱為“楓丹白露派”。項目右側(cè)高層為四星級新古典歐式酒店，擬定為地下2層，地面25~30層，擬命名為楓丹白露。楓丹白露氣質(zhì)高貴，具有法國第一皇族波旁王朝血統(tǒng)，融合了法蘭西傳統(tǒng)藝術(shù)與意大利文藝復(fù)興的建筑風(fēng)情和文化精髓，兼具時尚、優(yōu)雅與舒適，完美體現(xiàn)了法國式的“生活藝術(shù)”。招商意向招商意向?qū)ο筮€包括：各大國際品牌旗艦店、會員俱樂部式豪華影城、劇場式溜冰場、精品超市概念店、環(huán)球美食——四海一家、兒童玩具反斗城 等。待協(xié)和廣場經(jīng)過1~2年培育期，3~5年成長期，進(jìn)入成熟期后，視市場商業(yè)環(huán)境、城市時尚品位、濱海旅游熱度，再確定是否引進(jìn)國際一線品牌。四、附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況（一）濱海旅游城市 國家歷史文化名城去年，一部由香港著名導(dǎo)演王晶等人執(zhí)導(dǎo)、著名影星張柏芝等人主演的電影《無價之寶》在全國上映。越來越多的觀眾通過這部電影，認(rèn)識了在北海這個地方，還有風(fēng)景如此優(yōu)美的潿洲島和斜陽島。北海銀灘：天下第一灘 北海銀灘位于風(fēng)景秀麗的北海銀灘國家旅游度假區(qū)內(nèi)，北海銀灘西起僑港鎮(zhèn)漁港，東至大冠沙，由西區(qū)、東區(qū)和海域沙灘區(qū)組成，東西綿延約24公里，海灘寬度在303000米之間，陸地面積12平方公里，總面積約38平方公里。面積超過大連、煙臺、青島、廈門和北戴河海濱浴場沙灘的總和。沙灘均由高品位的石英砂堆積而成，在陽光的照射下，潔白、細(xì)膩的沙灘會泛出銀光，故稱銀灘，北海銀灘以其“灘長平、沙細(xì)白、水溫凈、浪柔軟、無鯊魚”的特點，被譽為“天下第一灘”。2008年初，國家頒布實施的《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，在對北海功能定位中明確提出要“發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)”。北海銀灘作為北海的一張名片，早在2000年，北海就對銀灘的開發(fā)建設(shè)提出了面向國際的要求，按照國際一流標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和開發(fā)24公里的銀灘旅游經(jīng)濟(jì)帶，一直被定為銀灘發(fā)展的方向。潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo) 潿洲島是中國地質(zhì)年齡最年輕的火山島，在“中國最美的十大海島”中排名第二。潿洲島正在致力構(gòu)建以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的生態(tài)型國際休閑度假海島。這個被納入國家戰(zhàn)略進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的北部灣海島，將被打造成為“國內(nèi)一流、世界知名的休閑度假海島”，最終建成“熱帶度假天堂，東方魅力之島，世界海島旅游的新地標(biāo)”。 2011年8月，北海市正式啟動建設(shè)潿洲島火山國家地質(zhì)公園旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套、五彩灘景區(qū)等首批10個基礎(chǔ)設(shè)施項目，其他項目也將很快跟進(jìn)。根據(jù)北海市委、市政府“潿洲島旅游”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，要把潿洲島建設(shè)成為國際旅游島，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，規(guī)劃建設(shè)3家七星級酒店、10家五星級酒店、10家四星級酒店、10家經(jīng)濟(jì)型度假酒店、百家鄉(xiāng)村客棧的接待規(guī)模。 潿洲島擁有海蝕、海積及溶巖等特色火山景觀，以及天主教堂、圣母堂、三婆廟等多元文化于一體的豐富旅游資源。隨著《北海潿洲島旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的獲批實施，潿洲島也成為繼海南島之后，中國第二個被明確定位為發(fā)展國際高端休閑度假旅游的海島。 今年2月23日，國家旅游局局長邵琪偉時隔兩年后再次考察潿洲島旅游區(qū)的保護(hù)開發(fā)建設(shè)情況。他在考察時表示，國家旅游局將繼續(xù)扶持北海打