【文章內(nèi)容簡介】 %，占全市GDP %；高新技術產(chǎn)業(yè)增加值3059億元，%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較小，不過增速較快。生物產(chǎn)業(yè)增加值141億元，%；互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)增加值（全口徑）1160億元，%；新能源產(chǎn)業(yè)增加值182億元，%； ?? 十二五期間高新技術產(chǎn)業(yè)將是深圳最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，%增加到2015年的35%，貢獻率居四大支柱產(chǎn)業(yè)之首。 產(chǎn)業(yè)類型 2010年占GDP比重 規(guī)劃2015年占GDP比重 高新技術產(chǎn)業(yè) % 35% 金融業(yè) % 15% 現(xiàn)代物流業(yè) % 10% 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) % % 合計 62% % 數(shù)據(jù)來源：《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)振興發(fā)展規(guī)劃》 ?? 深圳高新技術產(chǎn)業(yè)企業(yè)創(chuàng)新實力強，核心專利與知識產(chǎn)權產(chǎn)出居全國前列。據(jù)統(tǒng)計，2010年全市發(fā)明專利授權量達9615件；PCT國際專利申請量達5584件，占全國的43%，連續(xù)七年居全國第一；在2010年發(fā)明專利授權量居前十名的內(nèi)地企業(yè)中，深圳企業(yè)占據(jù)??半壁江山??，并包攬??前三甲??。 ?? 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值小、增速快，是產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的新引擎。2011年上半年，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)——生物、互聯(lián)網(wǎng)、新能源產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值685．5億元，同比增長20．4%，高于GDP增速約10個百分點。 6 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 ?? 到2015年，深圳政府規(guī)劃六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達萬億，將成為城市經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。 一代生物互聯(lián)網(wǎng)文化創(chuàng)新意信息技術新材料新能源1) 到2015年，我市生物產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達2000億元 2) 到2015年，我市互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到2000億元，成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領先城市。 3) 到2015年，我市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超2500億元 4) 到2015年，我市新材料產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達到1500億元，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的先導產(chǎn)業(yè)。 5) 到2015年新能源產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達到2500億元，屆時深圳將成為國家新能源重要基地和低碳城市。 位于南山區(qū)的深圳灣高新園是深圳高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)，高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值占全市總量近三分之一，孕育出一批優(yōu)勢突出的本土骨干企業(yè)。數(shù)字視聽、軟件、醫(yī)療器械、互聯(lián)網(wǎng)、新能源等產(chǎn)業(yè)國內(nèi)一流，通信產(chǎn)業(yè)集群全球領先。 4437家企業(yè)： 經(jīng)深圳高新區(qū)管委會批準入?yún)^(qū)并存活企業(yè)數(shù)4437家； 2010年新增入?yún)^(qū)企業(yè)911個，平均每個工作日新增企業(yè)4家； ，㎡。 230家骨干企業(yè)： 高新區(qū)孕育生長出一批優(yōu)勢突出的骨干企業(yè)，產(chǎn)值超億元企業(yè)230余家，其中超百億元企業(yè)9家，超千億元企業(yè)2家。 單位面積產(chǎn)出全國首位： ，，%的工業(yè)總產(chǎn)值、%%工業(yè)增加值，單位面積產(chǎn)出居國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)首位。 7 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 ?? 深圳市城市總體規(guī)劃（20102020） 本項目處于兩大城市中心的聯(lián)接地帶，同時位于全市工業(yè)布局的核心以及金融業(yè)布局的副中心。 ?? 《總規(guī)》提出：以中心城區(qū)為核心，以西、中、東三條發(fā)展軸和南、北兩條發(fā)展帶為基本骨架，形成‘三軸兩帶多中心’的軸帶組團結構； ?? 建立三級城市中心體系：包括2個城市中心、5個城市副中心。2個城市中心分別是福田中心和前海中心； ?? 工業(yè)布局：依托西、中、東三條城市發(fā)展軸，逐步形成??一核心、九片區(qū)、五十二園??的工業(yè)布局結構。本項目處于規(guī)劃的??一核心：研發(fā)總部中心??，產(chǎn)業(yè)以高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)、設計、高端生產(chǎn)及企業(yè)總部為主。同時，高新區(qū)是全市9個重點發(fā)展園區(qū)； ?? 全市金融業(yè)布局，以福田中心區(qū)為金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主中心，以羅湖、南山為副中心，培育平湖后臺金融服務基地，形成全市金融產(chǎn)業(yè)??一主兩副一基地??的總體布局結構。本項目所在南山金融副中心，將發(fā)展成為高新技術產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)投融資中心和金融電子產(chǎn)品研發(fā)中心，并努力爭取全球金融業(yè)軟件外包的份額。 ?? 《深圳國家創(chuàng)新型城市總體規(guī)劃(2008—2015)》 ?? 總體目標是規(guī)劃期內(nèi)，深圳發(fā)展成為有國際影響力的區(qū)域創(chuàng)新中心。本項目的建設將滿足深圳建設國家創(chuàng)新城市，實現(xiàn)科技發(fā)展創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的迫切需求。 ?? 規(guī)劃總體目標：建設國家創(chuàng)新型城市，成為有國際影響力的區(qū)域創(chuàng)新中心。 主要發(fā)展任務： （一）發(fā)展方式創(chuàng)新（略）； 8 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 （二）體制機制創(chuàng)新（略）； （三）科技發(fā)展創(chuàng)新 促進科技進步與創(chuàng)新，彌補創(chuàng)新發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)，加快創(chuàng)新服務體系建設，促進科技基礎研發(fā)、應用技術開發(fā)、技術成果產(chǎn)業(yè)化的良性互動發(fā)展，完善創(chuàng)新鏈條，提升自主創(chuàng)新能力。 (四)產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新 立足現(xiàn)有優(yōu)勢，催生新生業(yè)態(tài)，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，搶占產(chǎn)業(yè)的制高點，打造高端化、集群化、融合型、總部型的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，全面提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力，增強創(chuàng)新型城市的產(chǎn)業(yè)競爭力。 。大力培育新一代移動通訊、下一代互聯(lián)網(wǎng)、生物技術、新材料、新能源等新興產(chǎn)業(yè)，打造高新技術產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟增長極。 。繼續(xù)推動計算機和軟件、電子元器件、通信設備、數(shù)字視聽等高新技術優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)做大做強，加快超大規(guī)模集成電路、新型平板顯示等技術密集型和資金密集型制造項目的引進合作，推進電子信息產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸。 。加大高新技術產(chǎn)業(yè)帶和高新園區(qū)的規(guī)劃建設力度，建設產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人文生態(tài)、環(huán)境生態(tài)等三態(tài)合一的高科技生態(tài)社區(qū)。 。引進國內(nèi)外企業(yè)集團總部和區(qū)域性總部，鼓勵在深圳設立物流、采購、研發(fā)、培訓和服務中心。 (五)社會文化創(chuàng)新（略）。 9 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 本項目所在的深圳灣高新園是深圳高新技術產(chǎn)業(yè)功能結構中的輻射帶動極和經(jīng)濟增長極，在構建世界一流高科技園區(qū)的總體發(fā)展目標中起到引領作用。 ?? 深圳高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局 深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括深圳灣、留仙洞、大學城、福永北沙井南、光明、石巖、觀瀾、龍華、坂雪崗、寶龍、碧嶺、坪山(深圳出口加工區(qū))、葵涌、大鵬等園區(qū)以及市政府劃定的其他高技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域。 其中深圳灣園區(qū)：園區(qū)面積：。 ?? 深圳高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體發(fā)展目標 用5年到10年時間，將深圳高新區(qū)建設成為促進技術進步和增強自主創(chuàng)新能力的重要載體，帶動經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的強大引擎，高科技企業(yè)走出去參與國際競爭的服務平臺，搶占世界高技術產(chǎn)業(yè)制高點的前沿陣地，經(jīng)濟社會和諧發(fā)展的世界一流高科技園區(qū)。 ?? 深圳高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間結構 ??一帶??。以深圳高新區(qū)各園區(qū)為基點，通過連接各園區(qū)的軌道交通、高快速路和信息網(wǎng)絡，構建橫貫深圳的高技術產(chǎn)業(yè)帶。 ??兩極??。以深圳灣、留仙洞、大學城等知識、技術、人才、資本密集的園區(qū)為基礎，形成技術輻射帶動極。以產(chǎn)業(yè)相對聚集、配套完善園區(qū)為主體，形成經(jīng)濟增長極。 ??多園??。以各園區(qū)為主體，適度超前整備產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，完善基礎設施和配套設施，規(guī)劃建設新型高科技園，建設產(chǎn)業(yè)加速器和專業(yè)園，培育本土企業(yè)，引進對深圳未來發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的重大項目，將深圳高新區(qū)建設成為帶動全市經(jīng)濟增長的強大引擎。 10 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 貳〃產(chǎn)品市場調(diào)研分析 調(diào)研方法 本次調(diào)研在具體分析過程中主要采用定性分析與定量分析相結合的方法，通過運用對應的物業(yè)實地調(diào)研、區(qū)域現(xiàn)狀與趨勢研究、上百家相關協(xié)會/機構/企業(yè)/目標客戶與經(jīng)營者（7家國際酒店管理集團拓展總監(jiān)、數(shù)十家主流商業(yè)租戶）深度訪談、480多家企業(yè)問卷調(diào)查、3000多家科技相關企業(yè)數(shù)據(jù)庫資料、對比研究（高新區(qū)、張江高科及中關村）等手段，獲得研究所需的第一手資料，其他收集及參考的數(shù)據(jù)主要來自DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)及對各物業(yè)市場的長期跟蹤研究結論。借以上述方法，從終端市場實際需求出發(fā)，在符合項目意圖前提下，系統(tǒng)的梳理適合項目以研發(fā)辦公為（產(chǎn)業(yè)用房與金融辦公產(chǎn)品）核心，商業(yè)、酒店、公寓為配套的產(chǎn)品發(fā)展線索思路。 調(diào)研分類 本次調(diào)研共涉及如下四個板塊： 第一部分是產(chǎn)業(yè)用房和金融辦公產(chǎn)品。作為項目主體功能，考慮到項目所處區(qū)域相對獨立于深圳傳統(tǒng)商務區(qū)及城市外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且產(chǎn)品屬于園區(qū)型辦公，所以基于對市場供應認識與研究的基礎上，本次調(diào)研重點反映在以深圳高新區(qū)為線索的需求分析上（同時考慮發(fā)展趨勢），需求特征研究的層次包括高新區(qū)已有產(chǎn)業(yè)（包含戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)）類型、企業(yè)不同規(guī)模、企業(yè)不同發(fā)展階段，結合對目前高新區(qū)供應產(chǎn)品表現(xiàn)特征的分析，分析出能夠指引項目發(fā)展的市場真實的客戶層次劃分、辦公產(chǎn)品需求、配套需求和服務需求，以此為項目產(chǎn)品落地和設計做提供支撐，有效平抑風險； 第二部分是商業(yè)產(chǎn)品。作為重要的內(nèi)外部配套功能，本身存在一定的稀缺性。市場調(diào)研分析仍然建立在對供應認識與研究的基礎上，重點分析深圳市及高新區(qū)商業(yè)表現(xiàn)特征、消費需求以及二者的發(fā)展趨勢，并且就本案也通過對問卷調(diào)查及對意向商家訪談，獲得來自終端市場重要的指引信息； 第三部分是酒店產(chǎn)品。作為重要的內(nèi)外部配套功能，本身也存在一定的稀缺性。調(diào)研是在對深圳酒店市場認識基礎上，重點研究了高新區(qū)及受影響的華僑城、南11 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 山商業(yè)文化中心現(xiàn)有星級酒店表現(xiàn)特征，結合企業(yè)訪談、問卷調(diào)查及國際酒店管理公司拓展總監(jiān)訪談等來自于終端需求市場的觀點與信息，梳理適合本案發(fā)展的酒店概念； 第四部分是公寓產(chǎn)品。作為重要的內(nèi)部配套功能，該產(chǎn)品也存在一定的稀缺性。本次調(diào)研基于公寓本身的屬性特征，分析深圳市總體、代表區(qū)域蛇口及華僑城現(xiàn)有公寓產(chǎn)品類別、需求等特征，結合適合項目內(nèi)外部需求、價值最大化、現(xiàn)金流與風險等因素的前提下，提出滿足項目合理的生活配套、低風險公寓產(chǎn)品的發(fā)展概念。 12 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 主要結論及觀點 主要結論： 一、 從?咝慮南腫礎⑽蠢捶⒄骨魘坪褪諧」媛衫純?，园区脑燇型用勑小? 業(yè)的比例基本維持在3：7，中小企業(yè)占較大比重。市場主要客戶群對產(chǎn)品標準和規(guī)模需要求集中在中高檔、小型化。 二、 根據(jù)按規(guī)模、按發(fā)展階段分類的市場調(diào)研分析總結出，不同規(guī)模不同發(fā)展階段的企業(yè)的需求面積、物業(yè)檔次形象及服務配套上要求不同。 ?? 上市/擬上市的總部企業(yè)的需求面積在2000㎡以上，整層、多整層或獨棟。物業(yè)檔次高形象好，產(chǎn)品需求趨向甲級水平；服務平臺需要高層次、多元化； ?? 成長型中小總部企業(yè)的辦公面積需求集中在5002000㎡之間，辦公物業(yè)注重辦公空間的舒適實用，服務平臺偏向于投融資服務、技術交流平臺、管理咨詢服務等； ?? 初創(chuàng)期企業(yè)辦公需求面積在200500㎡及200㎡以下，服務平臺需要多層次平臺服務，包括VC投資、技術輔導、人才培訓、企業(yè)服務等。 三、 從上市及擬上市企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律總結分析得出，上市企業(yè)總數(shù)有限，但擬上市企業(yè)以及符合上市資格數(shù)量較多，至少其中大約40%有購買辦公物業(yè)需求，保守估計有未來可有超過40家此類總部型企業(yè)落戶高新園區(qū)。 四、 根據(jù)市場價格調(diào)研，高新區(qū)現(xiàn)有研發(fā)辦公物業(yè)平均價格集中在7090元/㎡〃月；高檔辦公物業(yè)供不應求，以高新南區(qū)租金最高，可達120元/㎡〃月。 五、 據(jù)按行業(yè)分類的市場調(diào)研分析得知，不同行業(yè)對研發(fā)辦公物業(yè)建筑指標要求基本相同，部分要求局部承重加至1000kg/㎡。 基于市場需求分析結論，對產(chǎn)業(yè)用房和金融辦公的需求特征匯總如下： 13 深圳灣科技生態(tài)園項目前期策劃報告 |2011年12月 企業(yè)類型目標客戶細分 產(chǎn)品需求總結 主要服務配套需求 科技及相關的總部企?? 高端純辦公物業(yè) 業(yè)，以研發(fā)中心等職能?? 服務：企業(yè)高層社交平?? 產(chǎn)品具有一定標志性、特色與先進性 型總部為主，包括本土?? 需求面積在整層以上，臺；跨領域交流平臺； 1000 ㎡10000 企業(yè)總部及外地或跨國㎡之間；?? 配套：充足停車位；高檔 企業(yè)的區(qū)域總部 ?? 以購買需求為主，價格承受能力高餐飲；高檔酒店及公寓； ?? 高端辦公物業(yè) ?? 產(chǎn)品具有一定標志性、特色與先進性，?? 服務：企業(yè)高層社交平深圳大中型金融研發(fā)、注重商務氛圍 臺； 保險、基金、證券企業(yè) ?? 需求面積多在半層以內(nèi)，500 ㎡1000 ?? 配套：充足停車位；高檔㎡之間； 餐飲；高檔酒店及公寓； 大型?? 以購買需求為主，價格承受能力高 企業(yè) ?? 服務：企業(yè)高層社交平已主板上市企業(yè)及擬上?? 高端辦公物業(yè)； 市的大型科技及相關企?? 商務形象好，辦公空間生態(tài)、人性化；臺；跨領域交流平臺； ?? 配套：充足停車位；高檔業(yè)?? 需求面積較大，在 23萬㎡； ?? 以購買需求為主，價格承受能力高餐飲；中高檔酒店及公 寓； ?? 服務：投融資服務、IPO?? 高端研發(fā)辦公復合型物業(yè)； 服務；管理咨詢服務；企以擬上市企業(yè)為核心的?? 形象好，辦公空間生態(tài)、人性化； 業(yè)交流平臺； 大中型科技及相關企業(yè) ?? 需求面積較大，在 5000 ㎡以上； ?? 配套：宣傳展示空間；充?? 以購買需求為主，價格承受能力較高 足停車位；中高檔餐飲、酒店及公寓； ?? 高端研發(fā)辦公復合型物業(yè)。 ?? 服務：投融資服務、IPO中小板及創(chuàng)業(yè)板上市企?? 要求形象好。 服務；管理咨詢服務； 業(yè)與擬上市的中小企業(yè)?? 需求面積較大，12萬㎡，需要一定研?? 配套：宣傳展示空間；中成長型總部 發(fā)空間。 高檔餐飲；中高檔酒店及?? 以購買需求為主，價格承受能力較高 公寓； ?? 標準研發(fā)辦公復合型物業(yè)； ?? 服務：投融資服務；技術成長以未來??新三板??企業(yè)?? 偏好有利于創(chuàng)新的舒適環(huán)境與人性化產(chǎn)交流平臺；管理咨詢服型中為核心的優(yōu)質(zhì)中小型科業(yè)空間； 務； 小企技企業(yè) ?? 需求面積集中在5002000㎡之間； ?? 配套：大眾餐飲；公共交業(yè) ?? 以租賃為主，價格承受能力中等； 通便利； ?? 服務：技術輔導及企業(yè)培以初創(chuàng)型及成長型