物權(quán)法的實(shí)施-律師面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)(編輯修改稿)
2024-09-01 18:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 劃內(nèi)的爭議物的歸屬，確立了判斷規(guī)則。 此外，《物權(quán)法》還有其他變化，比如，關(guān)于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)中，需要三分之二以上絕對多數(shù)同意的事項(xiàng)只保留兩項(xiàng)，即籌集和使用建筑物及附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，其他事項(xiàng)無須絕對多數(shù)同意。又如，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，要遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，并且要取得有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系較為抽象，要根據(jù)改變后的具體用途和使用方法來劃定影響的業(yè)主范圍和判斷利害關(guān)系人。再如，建筑物及其附屬設(shè)施的管理服務(wù)和維護(hù)的費(fèi)用、共有物分配和經(jīng)營產(chǎn)生的收益的分配等，都可以由規(guī)約約定，沒有約定的就按照各自的面積比例分擔(dān)或分配 《物權(quán)法》確立區(qū)分所有權(quán)制度，從根本上為區(qū)分所有建筑物的利用與管理提供了主要規(guī)則，這一安排為律師處理類似居住小區(qū)的建筑物的利用、管理與糾紛問題提供了全國統(tǒng)一的法律依據(jù)。 (四)關(guān)于善意取得 善意取得制度是保護(hù)交易安全的必要措施，《物權(quán)法》規(guī)定了三個(gè)必備條件： (1)受讓人需是善意的。善意是指自己不知道且不應(yīng)當(dāng)知道對方無權(quán)處分。 (2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓合理。合理意指該價(jià)格的生成與交易，符合當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境和交易方式與條件。 (3)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)辦理并完成登記，無須登記的已經(jīng)交付 善意取得制度規(guī)定于所有權(quán)取得的特別規(guī)定一章中，適用于所有權(quán)的取得，但是，其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的取得也可以適用該善意制度。 善意取得在過去的司法實(shí)踐中已經(jīng)確立，但其具體適用條件一直模糊不清，律師在業(yè)務(wù)中也難以操作。物權(quán)法明確了善意取得的具體適用條件，要求律師嚴(yán)格依照該條件審查并判斷某一交易的合法性，以及交易的前提是否具備、交易結(jié)果是否有效。 (五)用益物權(quán)的種類 《物權(quán)法》規(guī)定了四類主要的用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。同時(shí)也承認(rèn)了海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)、捕撈權(quán)的用益物權(quán)性質(zhì)。在土地使用權(quán)中，分為國有建設(shè)用地使用權(quán)、國有農(nóng)地使用權(quán)、國有土地承包經(jīng)營權(quán)、國有林地使用權(quán)，以及集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)和四荒地承包經(jīng)營權(quán)。 《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)立。即一塊土地可以被分成多個(gè)空間出讓，可以在任意縱向高度和深度在橫向的任何四至設(shè)立。該空間有無地表，不影響使用權(quán)的設(shè)立和取得?！ 段餀?quán)法》將用益物權(quán)的種類明確了，律師就要依照物權(quán)法律規(guī)則利用和處置各類物權(quán)。土地作為最主要的物，其利用方式已大大擴(kuò)展。律師為客戶利用土地的需要，可以通過不同的權(quán)利設(shè)立方式來實(shí)現(xiàn)。但設(shè)立空間建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)注意：設(shè)立空間建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)明確有權(quán)設(shè)立此權(quán)利的主體是土地所有權(quán)人。設(shè)立空間建設(shè)用地使用權(quán)須以合同形式。設(shè)立空間建設(shè)用地使用權(quán)須物權(quán)登記。設(shè)立空間建設(shè)用地使用權(quán)不得影響其他用益物權(quán)人的利益?！ ?六)動產(chǎn)抵押、應(yīng)收賬款質(zhì)押與留置權(quán) 《物權(quán)法》對于現(xiàn)行擔(dān)保物權(quán)類型進(jìn)行了擴(kuò)展，對動產(chǎn)抵押與留置權(quán)的適用范圍予以了擴(kuò)大。動產(chǎn)抵押與經(jīng)營者的其他主要不動產(chǎn)、準(zhǔn)不動產(chǎn)和知識產(chǎn)權(quán)的抵押或質(zhì)押相結(jié)合，可以產(chǎn)生以經(jīng)營者全部財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的效果，加上登記制度的明確，將較大地促進(jìn)融資。留置權(quán)的適用的主債權(quán)范圍擴(kuò)大至不論經(jīng)營者之間是何種關(guān)系，只要合法取得對方的物又享有合法的債權(quán)即可。 應(yīng)收賬款質(zhì)押，是指指債權(quán)人將其對債務(wù)人的應(yīng)收債權(quán)向銀行等信貸機(jī)構(gòu)提供質(zhì)押擔(dān)保并獲得貸款的行為?！段餀?quán)法》中明確規(guī)定應(yīng)收賬款質(zhì)押制度，有利于解決中小企業(yè)融資難的問題。但是對于涉及該應(yīng)收賬款的關(guān)系人或債權(quán)人而言，又是一個(gè)負(fù)擔(dān)。由此，一方面要求律師善于利用該種方式為客戶取得融資利益，另一方面又要求律師時(shí)刻防范經(jīng)營者可能質(zhì)押時(shí)其經(jīng)濟(jì)能力的減弱，或者以此轉(zhuǎn)移收益、逃避債務(wù)的可能。 (七)占有保護(hù)與物權(quán)的保護(hù) 占有是對于物的事實(shí)上的管領(lǐng)和支配。對于有權(quán)占有，物權(quán)人可以依法行使物權(quán)請求權(quán)，非物權(quán)占有人可以按照其約定行使權(quán)利。對于無權(quán)占有，《物權(quán)法》也賦予占有人請求權(quán)，可以主張返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、損害賠償?shù)?。這是穩(wěn)定物權(quán)秩序需要的安排，是一種對物的保護(hù)的臨時(shí)性措施。 物權(quán)請求權(quán)、占有請求權(quán)和債權(quán)請求權(quán)是保護(hù)物的權(quán)利的三種方式，在某些情形下，面臨三種權(quán)利竟合的可能，三種方式各有要求和利弊。律師需要熟悉這三種請求權(quán)的適用條件，結(jié)合案件的具體情景以及當(dāng)事人的目的，審慎選擇和利用。 綜上所述，《物權(quán)法》的頒布與實(shí)施，對律師執(zhí)業(yè)既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。只有認(rèn)真學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、熟知《物權(quán)法》規(guī)定，才能不斷推進(jìn)《物權(quán)法》整個(gè)體系的完善，更好地維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。 (江西東太律師事務(wù)所：樊斌杰)中國物權(quán)法與擔(dān)保法關(guān)于擔(dān)保物權(quán)制度之比較 作者：陳召利律師 《中華人民共和國物權(quán)法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行,其中有關(guān)擔(dān)保物權(quán)的制度是在《中華人民共和國擔(dān)保法》及其司法解釋的基礎(chǔ)上作了補(bǔ)充、修改和完善，這就使物權(quán)法與擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定發(fā)生一定的重疊甚至沖突。那么，物權(quán)法施行后，擔(dān)保法與物權(quán)法如何適用，在發(fā)生不一致時(shí)如何處理?《物權(quán)法》第一百七十八條對此作了原則性規(guī)定：“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，也就是說在法律適用上物權(quán)法優(yōu)先于擔(dān)保法。那么，擔(dān)保法與物權(quán)法存在哪些不一致呢?本文簡略總結(jié)如下： 一、 明確了獨(dú)立擔(dān)保的約定無效 我國《擔(dān)保法》第五條第一款規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔(dān)保合同無效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定?！薄 ∥覈段餀?quán)法》第一百七十二條第一款規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外?！薄 ⊥ㄟ^對比可知，物權(quán)法實(shí)施后，除非法律對獨(dú)立擔(dān)保另有規(guī)定，法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件，當(dāng)然還有當(dāng)事人的約定中有關(guān)擔(dān)保合同的效力獨(dú)立于主合同的條款均屬無效。物權(quán)法的立法理由為：擔(dān)
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