【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)清，下家陪同上家至物業(yè)公司處辦理物業(yè)更名手續(xù)時(shí)交納，一般由上家交至交房當(dāng)月，交房次月開始由下家交納?！　?。提前收房要注意風(fēng)險(xiǎn)。其主要風(fēng)險(xiǎn)在于交易過(guò)戶過(guò)程中存在一些不確定因素，如果因?yàn)檫@些因素導(dǎo)致交易不能繼續(xù)下去，而無(wú)法完成過(guò)手續(xù)，那么對(duì)買方來(lái)說(shuō)，提前收房并開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修，就會(huì)帶來(lái)不必要的損失。　　，上家交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱鑰匙等，下家應(yīng)當(dāng)分門別類保管?！　。谝陨习隧?xiàng)均過(guò)戶及結(jié)算完畢后，將買賣合同約定的尾款在扣除下家代上家支付的費(fèi)用后，余額為下家實(shí)際應(yīng)付款項(xiàng)。上家收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣?！　?：簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個(gè)過(guò)程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過(guò)程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認(rèn)書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益；購(gòu)房者付款時(shí)不要忘記讓對(duì)方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額　　第七步：簽署《房屋交接書》?！斗课萁唤訒窇?yīng)將上述九個(gè)方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來(lái)，一式二份，雙方各執(zhí)一份。簽署房屋交接書的法律后果是上家將符合買賣合同約定的房屋交付給下家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署房屋交接書的時(shí)間點(diǎn)，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格　　，雙方將來(lái)可能會(huì)對(duì)何時(shí)才算是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到雙方對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)。如果在還沒(méi)有辦理完畢上述九個(gè)手續(xù)就簽署，則意味著下家未驗(yàn)收已認(rèn)可房屋符合合同約定。因此，簽署房屋交接書是交房手續(xù)的最后一個(gè)程序，不能先簽署再驗(yàn)收。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定，也應(yīng)當(dāng)在房屋交接書中注明，為追究上家的責(zé)任打下基礎(chǔ)?！　?：簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個(gè)過(guò)程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過(guò)程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認(rèn)書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益；購(gòu)房者付款時(shí)不要忘記讓對(duì)方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額?！　×私廛囄划a(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)在有的車位有產(chǎn)權(quán)，有的只有使用權(quán)。有產(chǎn)權(quán)的車位可以方便地出售，只有使用權(quán)的車位能否在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓則要看當(dāng)初戶主與物業(yè)簽訂的合同。而二手房如果能帶著車庫(kù)或車位，將來(lái)還會(huì)有更大的升值潛力?！　　　。壳笆袌?chǎng)上大約有三種按揭操作模式，第一種是銀行同擔(dān)保公司合作，形成一個(gè)擔(dān)保的聯(lián)合體，然后再由擔(dān)保公司跟客戶溝通，客戶通過(guò)擔(dān)保公司向銀行申請(qǐng)按揭。第二是銀行直接對(duì)客戶，但是這種方式是非常少的，一般來(lái)說(shuō)，一些大銀行是不直接面對(duì)客戶的，只對(duì)按揭公司或者是中介公司，只有一些小的商業(yè)性銀行，才會(huì)直接對(duì)客戶，目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的是第三種模式，叫做“一站式”按揭，是1999年從香港引進(jìn)的，這種模式的最大特點(diǎn)是由中介公司或者是專業(yè)按揭公司，來(lái)交易一定的保證金，之后由專業(yè)的按揭公司全權(quán)代理，這種方式為什么叫“一站式”呢？就是客戶如果手續(xù)齊全的話，只要來(lái)趟就可以了，買賣雙方委托終結(jié)之公司來(lái)辦理以后包括一些貸款的審批，房屋交易過(guò)戶，抵押放款都由中介公司操作。這個(gè)優(yōu)勢(shì)是：第一，省時(shí)，第二是省事?！　?二手按揭存在一些誠(chéng)信的風(fēng)險(xiǎn)。首先，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩點(diǎn)，第一，二手房復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系，產(chǎn)權(quán)的證明是比較復(fù)雜的，如果不是專業(yè)的操作房產(chǎn)，極有可能發(fā)生這種風(fēng)險(xiǎn)，使房屋在過(guò)戶、交銀行抵押的時(shí)候產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。第二是交易過(guò)程中的惡意，就是買方或者是賣方有一方是懷有惡意的，這種情況如果控制不當(dāng)，可能給買賣雙方其中一方產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)?！　?客戶在選擇辦理按揭的時(shí)候，最好在市場(chǎng)上選擇一個(gè)比較有實(shí)力、操作經(jīng)驗(yàn)比較豐富的中介或者是按揭公司來(lái)操作按揭。目前我們公司和工商銀行合作，一般在銀行辦公，客戶在選擇大按揭公司的時(shí)候，也可以先看看他的整體實(shí)力，第二看看他與銀行合作的能力，如果能在銀行里面駐點(diǎn)辦公的，算是比較有實(shí)力的按揭公司　　 十招完勝中介!　　一） 查清房產(chǎn)中介底細(xì)，可上廣州市房管局或廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所的網(wǎng)站核查?！　?[（二） 核實(shí)房地產(chǎn)證原件[/B]，查清房屋有無(wú)抵押查封，是否與房地產(chǎn)證上所有權(quán)人身份一致?！　?（三）謹(jǐn)慎審查簽訂合同，查看每份合同的內(nèi)容是否一致，空白條款逐一確定，以防止日后被鉆空子，每一頁(yè)上都簽字，有修改的地方，上下家還應(yīng)該在修改處簽字以表示認(rèn)可，簽約后拿回合同原件。　　 （四）審核對(duì)方身份證件，否則，一旦將來(lái)發(fā)生糾紛，可能連對(duì)方人影都找不到?！　?（五）、付款定要收取收據(jù)，中介代收房款需要賣家明確授權(quán)，中介收款需要蓋章簽字?！　?（六）、必須簽訂三方協(xié)議，防止中介吃差價(jià)。　　 （七）、盡量簽訂示范文本，可上市房管局網(wǎng)站查詢?！　?（八）收房過(guò)戶需要驗(yàn)收，房屋過(guò)戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，還須注意水電煤電等他項(xiàng)過(guò)戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出?！　?（九）按揭房款需要監(jiān)控，防止賣家將房款挪用，導(dǎo)致抵押涂銷不能無(wú)法過(guò)戶?！　?（十）訴訟不要選錯(cuò)被告?！　〉诰挪糠郑喝绾伪Ｗo(hù)資金安全　　如果有人告訴你，號(hào)稱“全國(guó)房產(chǎn)中介百?gòu)?qiáng)”的中天置業(yè)老總蔣飛卷款幾千萬(wàn)潛逃，你會(huì)做何感想？如果你看上一套房，并付了房產(chǎn)中介費(fèi)，委托房產(chǎn)中介為你搞定這套房，此時(shí)的你又做何感想？二手房買賣中的資金安全問(wèn)題，再次引起人們普遍關(guān)注。同時(shí)，近期針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策接連出臺(tái)，有不少二手房投資者開始選擇一次性付清房款。這樣做雖然避開了調(diào)控政策的一些措施，卻又加大了購(gòu)房者資金的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。那么，到底誰(shuí)可以保護(hù)二手房交易的資金安全？　　一般來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房是一次性付款，那么買方與賣方的現(xiàn)金交割主要分四步走：意向金/定金、首付、辦理過(guò)戶時(shí)的房款、尾款。如果賣方有銀行貸款，則首付費(fèi)用主要用于提前還款，其他流程不變。有業(yè)內(nèi)人士表示，在整個(gè)買房先進(jìn)交割的過(guò)程中，購(gòu)房者千萬(wàn)不能粗心大意，因?yàn)檫@里的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)令人防不勝防的“陷阱”?！　∫庀蚪穑含F(xiàn)金交易隱患多　　在房屋買賣過(guò)程中，意向金是購(gòu)房者付出的第一筆房款，也是現(xiàn)金交割中的第一關(guān)。事實(shí)上，由于意向金或定金往往都是現(xiàn)金交易，有不少欺詐、惡意行為就“瞄準(zhǔn)”了它?！　〗衲?月，陳女士看中了閔行區(qū)一套二室二廳的房子。隨后，她通過(guò)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司跟房主劉先生取得了聯(lián)系，表達(dá)了購(gòu)買的意向。經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商，陳女士與劉先生口頭約定了該房的交易，成交價(jià)為人民幣110萬(wàn)元。當(dāng)日，陳女士便支付了意向金2萬(wàn)元，并在意向金付款單上簽字確認(rèn)，劉先生也收到了這筆錢?！　】山酉聛?lái)的事，卻讓陳女士大吃一驚，劉先生拿到意向金后居然玩起了“失蹤”，電話號(hào)碼變成了空號(hào)，原先登記的住址也找不到人。最后，通過(guò)房管局查證卻發(fā)現(xiàn)，劉先生不是那套房子的房主。陳女士感到很氣憤，質(zhì)問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。得到的回答卻是房東掛牌賣房時(shí)，不需要出示房產(chǎn)證，只有正式簽合同時(shí)，才會(huì)去核查房東交上來(lái)的房產(chǎn)證是否真假。而那時(shí)，意向金往往已經(jīng)先付給對(duì)方了。就因?yàn)檫@個(gè)漏洞，陳女士白白損失了2萬(wàn)元。　　在意向金上“栽跟頭”的還不止陳女士一個(gè)。年初，王先生在二手房市場(chǎng)上選中了一套位于普陀區(qū)的復(fù)式小樓。經(jīng)過(guò)幾輪討價(jià)還價(jià)，最終與房主敲定以190萬(wàn)元的價(jià)格予以購(gòu)買。因?yàn)檫@套房屋還有其他好幾個(gè)有購(gòu)買意向的買家，中介勸說(shuō)王先生付給房東10萬(wàn)元“大定金”，這樣可確保房東不會(huì)隨意反悔。王先生考慮了一下，同意了中介的提議。沒(méi)想到，由于二手房市場(chǎng)價(jià)格上升太快，房主開始后悔。他通過(guò)中介要求提高價(jià)格，被王先生嚴(yán)辭拒絕。誰(shuí)知，這位房主竟然不再出現(xiàn)了。中介告訴王先生，這個(gè)房主是外地人，現(xiàn)在怎么也聯(lián)系不到他；并勸王先生不要著急，表示會(huì)密切關(guān)注該房主的動(dòng)向，只要房主還想賣房就一定會(huì)出現(xiàn)的，只不過(guò)到時(shí)可能房?jī)r(jià)會(huì)上漲。王先生有點(diǎn)哭笑不得，原本10萬(wàn)元的定金是約束房東，現(xiàn)在反倒成了自己脖子上的“枷鎖”。王先生馬上咨詢了有關(guān)機(jī)構(gòu)，相關(guān)部門表示這位房東的做法肯定是不對(duì)的，但由于他居住在別的城市，查找起來(lái)難度著實(shí)不小。　　除了房東身上的各類問(wèn)題，購(gòu)房者在付意向金時(shí)，房屋中介人員又是另一顆“定時(shí)炸彈”。7月份，小吳在中介公司看中了一套二手房。中介人員隨后陪同他看了房子，小吳覺(jué)得比較滿意。隨后，他把3萬(wàn)元意向金交給中介，委托其代為轉(zhuǎn)交給房東，當(dāng)時(shí)中介打了張收據(jù)。沒(méi)想到，過(guò)了兩天，當(dāng)小吳打手機(jī)給中介時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)那個(gè)辦事人員始終關(guān)機(jī)。小吳感到不妙，立即致電中介公司，卻被告知該中介人員已于兩天前離職、不知所蹤。　　點(diǎn)評(píng)：意向金是買賣房屋現(xiàn)金交割的第一步。看房之后，賣方支付小部分意向金有中介公司轉(zhuǎn)交給賣方，如果雙方價(jià)格談妥，意向金被賣房者接受，就會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。而這個(gè)環(huán)節(jié)正是出問(wèn)題比較多的地方。專家提醒購(gòu)房者，由于意向金和現(xiàn)金通常是現(xiàn)金支付，交易中除了賣家，還會(huì)經(jīng)過(guò)他人之手，風(fēng)險(xiǎn)更大。如果是在中小中介公司交易，買方可以將現(xiàn)金直接交付給賣方；如果是在大型中介公司交易，可以由中介公司代為交給賣方，但一定要索取該公司的正規(guī)收據(jù)?！　∈赘叮鹤钊菀妆粧冻帧　「锻暌庀蚪鸷?，如果賣房者同意，雙方即可簽訂買賣合同，而對(duì)于現(xiàn)金交割來(lái)說(shuō)，也就進(jìn)入首付階段。此時(shí)，購(gòu)買者在付款時(shí)同樣面臨中介公司與賣家兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。　　祁先生就是上海某中介公司老總攜款潛逃案件的受害人之一。到現(xiàn)在，只要一談到這件事，祁先生就恨得咬牙切齒。原來(lái)，8月份的時(shí)候祁先生就有了購(gòu)房的想法，于是便委托一家在滬上頗有名氣的房產(chǎn)中介公司為自己尋覓合適的住房?！　∵^(guò)了一短時(shí)間，祁先生終于看中了一套三室兩廳的高層樓房。跟房東商議后，最終以200萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買。由于數(shù)額龐大，又是一次性付款，祁先生對(duì)中介人員和房東的身份都進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，覺(jué)得放心了才開始相應(yīng)的現(xiàn)金交割?！　】扇f(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，當(dāng)祁先生付完首付40萬(wàn)元沒(méi)幾天，卻被告知這家中介公司出事了。祁先生大驚失色，由于當(dāng)初比較信任這家公司，他的首付正是通過(guò)中介公司轉(zhuǎn)交給賣家的。情急之下，祁先生馬上趕到相關(guān)部門了解情況。原來(lái)，這家公司的老板攜款潛逃了，將買家客戶放在中介公司內(nèi)的意向金、定金以及首付款近千萬(wàn)元全部一卷而空，導(dǎo)致該公司25家分店全部歇業(yè)了。祁先生這樣的購(gòu)房者也是損失慘重。他們已經(jīng)向中介公司交了房款，這筆錢卻沒(méi)有交到賣家手上，結(jié)果不但自己中意的房子沒(méi)有買到，連房款也不知去向了?！　〕酥薪楣镜摹盁o(wú)?！?，賣家拿到首付后“跳價(jià)”或購(gòu)買其他房屋的事情也時(shí)有發(fā)生。　　傅小姐最近購(gòu)買了一套房屋，可其中的過(guò)程卻讓她頭疼不已。本來(lái)商定以150萬(wàn)成交，沒(méi)想到賣家拿到首付后，又以房?jī)r(jià)升得太快為理由，要求傅小姐再加6萬(wàn)塊錢。傅小姐一開始堅(jiān)決不同意，既然已經(jīng)簽過(guò)合同就應(yīng)該以合同價(jià)格成交，沒(méi)有付了首付再跳價(jià)的道理?？少u家寸步不讓，事情就這么僵持著?！　「敌〗惚鞠氲椒ㄔ喝ヌ嵴?qǐng)?jiān)V訟，但仔細(xì)想想又覺(jué)得擔(dān)心，如果法院不支持自己的要求，只是判賣家返還所有已付房款怎么辦？打官司時(shí)間拖得很長(zhǎng)，按照房?jī)r(jià)目前的走勢(shì)，這筆錢到那時(shí)肯定買不到合適的房子。再退一步，就算是返還房款，能不能徹底執(zhí)行還很難說(shuō)，如果找不到賣家，抑或是他沒(méi)有錢還又怎么辦？傅小姐實(shí)在沒(méi)有信心，自己已經(jīng)付了50萬(wàn)元首付，現(xiàn)在真是騎虎難下。最后，傅小姐咬咬牙，還是同意了賣家的無(wú)理要求。房子雖然買到了，可傅小姐每次想到這件事，心情就糟糕透頂?！　『透敌〗阆啾?，馬先生的遭遇就更讓人啼笑