【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 易中涉及的法律文件 七、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證 第二章 房地產(chǎn)交易 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn) （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 一、房地產(chǎn)市場(chǎng) 狹義上說(shuō) ：是指所交易的商品是房地產(chǎn)（包括房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)商品 買賣 、 租賃 、 抵押 和 互換 等交易關(guān)系的總和。 廣義上說(shuō) ：是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易 關(guān)系的總和。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念（了解） 顯著的地區(qū)差異性 壟斷和競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合 土地賣方壟斷和買方競(jìng)爭(zhēng) 國(guó)家壟斷一級(jí)市場(chǎng)，放開(kāi)二級(jí)市場(chǎng) 交易形式多樣化 購(gòu)買（現(xiàn)售和預(yù)售）、租賃、抵押 多種交易媒介、多種貨幣支付方式。 貨幣、抵押、出典、易貨換房 一次付清、分期付款、按揭 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)（掌握） 按房地產(chǎn) 市場(chǎng)運(yùn)行層次 ，特別是從土地使用權(quán)讓度關(guān)系層次分：一、二、三級(jí)市場(chǎng)。 按 市場(chǎng)客體結(jié)構(gòu) 分 ? 按要素特點(diǎn)劃分 房產(chǎn) 、 地產(chǎn) 、 金融 、 勞務(wù) 和 信息 市場(chǎng) ? 按房產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)的物劃分： 住宅 市場(chǎng) 非住宅 市場(chǎng)：寫字樓、商業(yè)用房和工業(yè)廠房市場(chǎng) （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類（熟悉） 按房地產(chǎn)市場(chǎng) 交換方式 土地買賣市場(chǎng) 土地租賃市場(chǎng) 房屋買賣市場(chǎng) 房屋租賃市場(chǎng) 從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行的時(shí)序結(jié)構(gòu) 劃分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 建筑市場(chǎng) 房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 中介服務(wù)市場(chǎng) 物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng) （一）房地產(chǎn)交易的概念 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 （三）房地產(chǎn)租賃的概念 （四）房地產(chǎn)抵押的概念 二、房地產(chǎn)交易的有關(guān)概念 房地產(chǎn)交易一般包括： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)抵押 房屋租賃 （一）房地產(chǎn)交易的概念（掌握） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò) 買賣 、 贈(zèng)與或 其他合法方式 將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 房地產(chǎn)買賣（ P8） 房地產(chǎn)互換 （ P8） 差價(jià)換房、差價(jià)調(diào)房和房屋互換等 房地產(chǎn)贈(zèng)與 （ P8） 注： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓還包括： 抵債 、 作價(jià)出資或合作與他人成立法人 、 拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房 、 企業(yè)兼并或合并而隨之轉(zhuǎn)移 等方式。詳見(jiàn) 《 重慶市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 》 第二章 P139 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 例題 ：作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種方式， 房地產(chǎn)交換 的主要含義是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的互換，在目前公房和私房之間（ 先轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)再換使用權(quán)）互換。 a. 不可以 b. 可以 c. 經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)后可以 d. 雙方按買賣方式操作 例題 ：房地產(chǎn)贈(zèng)與可分為生前贈(zèng)與和（ c）贈(zèng)與兩種。 a. 互贈(zèng) b. 單方贈(zèng)與 c. 遺贈(zèng) d. 有償贈(zèng)與 例題 ：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有買賣、交換、贈(zèng)與及（ bde）等幾種。 a. 以房地產(chǎn)作為保證進(jìn)行貸款 b. 以房地產(chǎn)抵債 c. 房地產(chǎn)出租和轉(zhuǎn)租 d. 以房地產(chǎn)作價(jià)出資或作為合作條件與他人成立法人 e. 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移 例題： 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定房地產(chǎn)交易包括（ abde） 例題： 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)（ abcde）方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 、兼并 2， 3， 245， 124， 12345 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （三）房地產(chǎn)租賃的概念 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以 不轉(zhuǎn)移占有的方式 向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 抵押人 是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 抵押權(quán)人 是指接受房地產(chǎn)債務(wù)擔(dān)保抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 （四）房地產(chǎn)抵押的概念 （一）房地產(chǎn)買賣的基本流程 （二）房地產(chǎn)租賃的基本流程 （三）房地產(chǎn)抵押的基本流程 三、房地產(chǎn)交易的基本流程 房地產(chǎn)交易中，商品房買賣包括 ? 商品房現(xiàn)售 ? 商品房預(yù)售 ? 二手房買賣 （一）房地產(chǎn)買賣的基本流程 商品房現(xiàn)售基本流程 客戶接待 簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書 簽訂正式買賣合同 付款或辦理個(gè)人住房貸款 繳納稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)商辦理相關(guān)驗(yàn)房入住手續(xù) 辦理物業(yè)管理手續(xù) 登記、獲得房地產(chǎn)權(quán)證 商品房預(yù)售基本流程 辦理預(yù)售登記 核發(fā) 《 商品房預(yù)售許可證 》 商品房預(yù)售 簽訂預(yù)售合同，登記備案 承購(gòu)人預(yù)約、定（訂）購(gòu)，交付預(yù)定款 二手房買賣的基本流程 準(zhǔn)備交易要件 填表收件 簽訂合同 勘驗(yàn)估價(jià) 驗(yàn)證過(guò)戶 準(zhǔn)備交易要件 填表收件 簽訂合同 交付房屋 代辦按揭 驗(yàn)證過(guò)戶 勘驗(yàn)交房 （二）房地產(chǎn)租賃的基本流程 申 請(qǐng) 受 理 查 驗(yàn) 審 批 繳納稅費(fèi) 歸 檔 （三）房地產(chǎn)抵押的基本流程 貸款申請(qǐng) 受理申請(qǐng) 貸前審查 辦理保險(xiǎn) 簽訂合同 辦理登記 注銷登記 貸款歸還 發(fā)放貸款 例題 ：在商品房預(yù)售流程中，在商品房竣工后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)辦理（ A ），然后交付房屋。 a. 竣工報(bào)告 b. 房屋初始登記 c. 房屋領(lǐng)證 d. 向管理部門備案 例題 ：房地產(chǎn)交易，包括（ ABD ） a. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 b. 房地產(chǎn)抵押 c. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) d. 房屋租賃 e. 物業(yè)管理 例題 ：房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買賣的類型主要有（ A）。 a. 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售 b. 現(xiàn)房抵債轉(zhuǎn)讓 c. 房屋在建工程 轉(zhuǎn)讓 d. 二手房買賣 e. 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓 例題 ： 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件為（ … ABCE… ）。 a. 已全部繳清土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 b. 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 c. 持有建設(shè)工程施工許可證 d. 持有建設(shè)工程測(cè)量定位劃線書 e. 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入資金已達(dá)總投資金額的 25%以 上，并已確定進(jìn)度和竣工交付日期 1， 124， 1345， 1235 例題 ：房屋轉(zhuǎn)租除必須具備一般房屋租賃的必要條件外，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)是（ bcd ）。 a. 轉(zhuǎn)租時(shí)無(wú)須原出租人的同意 b. 終止日期不得超過(guò)原合同租賃期 c. 轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時(shí)履行原租賃合同的權(quán)利、義務(wù) d. 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之執(zhí)行 e. 轉(zhuǎn)租合同不受原租賃合同的牽制 例題 ：房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，根據(jù)現(xiàn)狀可分為以下幾種形式（ cde… ）。 a. 規(guī)劃開(kāi)發(fā)用地抵押 b. 土地使用權(quán)抵押 c. 在建工程抵押 d. 期房抵押 e. 現(xiàn)房抵押 例題 ：經(jīng)紀(jì)人在從事土地使用權(quán)抵押經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，要注意符合以下的幾個(gè)條件（ … a… ）。 a. 該土地的使用權(quán)出讓金已全部付清，并取得權(quán)證 b. 所擔(dān)保的主債權(quán)限于開(kāi)發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款 c. 所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)出讓金的數(shù)額 d. 所貸款項(xiàng)須由貸款人審查確定 e. 不得違反國(guó)家有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同規(guī)定 解析：詳見(jiàn) P141 234， 2348， 1235 例題 ：（ … BD… ）的房屋不得租賃。 《 房屋所有權(quán)證 》 解析：臨時(shí)合法建筑可以出租，但超過(guò)批準(zhǔn)使用期的除外 124 （一）房地產(chǎn)買賣合同 （二）房地產(chǎn)租賃合同 （三）房地產(chǎn)借款合同和抵押合同 四、房地產(chǎn)交易合同 商品房買賣合同是指買賣當(dāng)事人之間墻訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣應(yīng)簽訂數(shù)目轉(zhuǎn)讓合同，其買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容（ 13項(xiàng)）： ? 當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 ? 商品房基本狀況 ? 商品房的銷售方式 ? 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式和時(shí)間 ? 交付使用條件和日期 ? 裝飾、設(shè)別標(biāo)準(zhǔn)承諾 ? 水電氣等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 ? 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 ? 面積差異的處理方式 ? 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 ? 解決爭(zhēng)議的方法 ? 違約責(zé)任 ? 雙方約定的其他事項(xiàng) （一）房地產(chǎn)買賣合同 房產(chǎn)租賃合同，是以房屋為租賃標(biāo)的物的經(jīng)濟(jì)合同，也叫房產(chǎn)租賃契約。 提供房屋者稱出租人（合同中稱甲方），交付租金者稱承租人（合同中稱乙方）。房產(chǎn)租賃合同所確定的民事法律關(guān)系或經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，即是指房屋租賃關(guān)系。 《 房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定： “ 房屋租賃，出租人和出租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定 租賃期限 、租賃 用途 、租賃 價(jià)格 、 修繕責(zé)任 等條款，以及雙方的 其他權(quán)利和義務(wù) ，并向房產(chǎn)管理部門 登記備案 。 ” （二）房產(chǎn)租賃合同 借款合同 是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 借款條款包括： 借款種類 、 幣種 、 用途 、 數(shù)額 、 利率 、 期限和還 款方式 等。 合同正本 一式三份 ，分別由貸款方、借款方和保證方各執(zhí)一份， 合同副本一式一份 ，報(bào)送有關(guān)單位。 （三）借款合同和房地產(chǎn)抵押合同 抵押貸款合同 是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段，是債權(quán)債務(wù)主合同的從合同。 主要內(nèi)容： 見(jiàn) P13 （三）借款合同和房地產(chǎn)抵押合同 （一）房地產(chǎn)價(jià)格 （二）房地產(chǎn)租金 （三）房地產(chǎn)交易和使用中的稅 五、房地產(chǎn)價(jià)格、租金和稅費(fèi) 房地產(chǎn)價(jià)格的主要種類 （ 1）按公房出售方式劃分 全價(jià)出售公有住房 成本價(jià)出售公有住房 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：是城鎮(zhèn)低收入職工購(gòu)買住房時(shí)，免征住宅綜合造價(jià)中相關(guān)的稅費(fèi)，并由國(guó)家或單位充當(dāng)一定的配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。一般只包括住房本身的建筑造價(jià)和征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 2）按供應(yīng)渠道不同分 市場(chǎng)價(jià) …… 別墅、公寓等高檔商品房?jī)r(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià) …… 經(jīng)濟(jì)適用房 （一）房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 由建造成本、銷售成本、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和稅金等部分構(gòu)成。 （ 1）成本 ? 征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ? 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi) ? 建安工程費(fèi) ? 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套工程費(fèi) ? 管理費(fèi)，前 4項(xiàng)之和的 1％ 3％ ? 貸款利息 （ 2） 利潤(rùn) …… 以成本中前 4項(xiàng)之和為基數(shù)核定 （ 3） 稅金 按國(guó)家稅法規(guī)定稅率繳納 （一）房地產(chǎn)價(jià)格 主要種類（掌握） 市場(chǎng)租金 標(biāo)準(zhǔn)租金 成本租金 房屋租金的構(gòu)成因素（熟悉） 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、利息、地租、利潤(rùn)、房產(chǎn)稅（ 8項(xiàng)） （二）房地產(chǎn)租金 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（熟悉） 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)交易額按 比例稅率 計(jì)征的一種賦稅，稅率為 5%。 城市維護(hù)建設(shè)稅是對(duì)繳納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，以營(yíng)業(yè)稅實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收。市區(qū)稅率為 7%，縣城、城鎮(zhèn)為 5%、其他 1％ 。 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種 特別目的稅 。稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的 3%。 （三）房地產(chǎn)交易和使用中的稅 契稅 （熟悉） 是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為公平交易價(jià)額 3%。（按照國(guó)家規(guī)定，建筑面積 144平方米以下的住房都是普通住房，契稅按 %征收；非普通住房契稅按 3%征收，重慶目前按 %，高檔房按 %） 印花稅 （熟悉） 是國(guó)家對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書、營(yíng)業(yè)賬簿