【正文】 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的方式方法 第三章 房地產(chǎn)市場調(diào)查基本知識(shí) （一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念和作用 （二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本原則 （三）房地產(chǎn)市場調(diào)查的一般程序 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 概念 ：是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科 學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地對(duì)相關(guān)市場信 息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，為 房地產(chǎn)營銷決策服務(wù)的信息管理活動(dòng)。 內(nèi)容： 質(zhì)量等級(jí) 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)包修 各部位部件保修內(nèi)容與保修期 《 住宅使用說明書 》 包括： 開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位 結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng) 設(shè)施配置說明、設(shè)備設(shè)施安裝注意事項(xiàng) （二） 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 （一）土地和房屋權(quán)屬證書的種類 （二）市、縣一級(jí)房地產(chǎn)登記發(fā)證的管理機(jī)構(gòu) 及工作程序 （三）土地權(quán)屬登記的程序和時(shí)限 土地設(shè)定登記、變更登記 ———— 30日 （包括權(quán)屬、用途、地址和名稱等變更） 他項(xiàng)權(quán)利變更登記和注銷登記 ———— 15日。 例題：稅法體系中采用定額稅率的稅種有（ BC） 例題：以下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不需要繳納土地增值稅的是（ C） 例題：城鎮(zhèn)土地稅每平米的年幅度稅額按城市大小分四個(gè)檔次，下列正確的是（ A） 、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 3， 124， 23， 134， 1234 例題：國家規(guī)定以下哪些房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅（ ABDE） 、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用房 、撤銷而閑置不用的房產(chǎn) 、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn) 解析：半年以上 3， 124， 23， 134， 1234 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) （ 1）在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中要交納的費(fèi) 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 土地使用權(quán)登記費(fèi) 房屋所有權(quán)證（工本費(fèi)） 國有土地使用權(quán)證 （工本費(fèi)） （ 2）簽訂購房合同時(shí)需交納的費(fèi) 房屋買賣手續(xù)費(fèi)（各擔(dān)一半） （ 3）簽訂預(yù)售合同時(shí)需交納的費(fèi) 公證費(fèi)、律師費(fèi) …… 買受人交，可不發(fā)生 （四）房地產(chǎn)交易和使用中的費(fèi) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 是物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)城市住宅小區(qū)房屋建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 例題：人們通常所說的 “ 兩稅一費(fèi) ” 通常指的是營業(yè)稅、教育費(fèi)附加和（ C）。 城鎮(zhèn)土地使用稅 （了解） 是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向 擁有 土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的稅。稅率為 1％ 0，買賣雙方各負(fù)擔(dān) ％ 0。 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種 特別目的稅 。 （ 2）按供應(yīng)渠道不同分 市場價(jià) …… 別墅、公寓等高檔商品房價(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià) …… 經(jīng)濟(jì)適用房 （一）房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 由建造成本、銷售成本、經(jīng)營利潤和稅金等部分構(gòu)成。 合同正本 一式三份 ，分別由貸款方、借款方和保證方各執(zhí)一份， 合同副本一式一份 ，報(bào)送有關(guān)單位。房產(chǎn)租賃合同所確定的民事法律關(guān)系或經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，即是指房屋租賃關(guān)系。 a. 該土地的使用權(quán)出讓金已全部付清，并取得權(quán)證 b. 所擔(dān)保的主債權(quán)限于開發(fā)建設(shè)該出讓或轉(zhuǎn)讓地塊的貸款 c. 所擔(dān)保的債權(quán)不得超過出讓金的數(shù)額 d. 所貸款項(xiàng)須由貸款人審查確定 e. 不得違反國家有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和出讓合同規(guī)定 解析：詳見 P141 234， 2348， 1235 例題 ：（ … BD… ）的房屋不得租賃。 a. 商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售 b. 現(xiàn)房抵債轉(zhuǎn)讓 c. 房屋在建工程 轉(zhuǎn)讓 d. 二手房買賣 e. 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓 例題 ： 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十四條規(guī)定了商品房預(yù)售的條件為（ … ABCE… ）。 抵押權(quán)人 是指接受房地產(chǎn)債務(wù)擔(dān)保抵押作為履行債務(wù)擔(dān)保的法人、個(gè)人和其他經(jīng)濟(jì)組織。 、兼并 2， 3， 245， 124， 12345 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。詳見 《 重慶市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 》 第二章 P139 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 例題 ：作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種方式， 房地產(chǎn)交換 的主要含義是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的互換，在目前公房和私房之間（ 先轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)再換使用權(quán)）互換。 （一）房地產(chǎn)市場的概念（了解） 顯著的地區(qū)差異性 壟斷和競爭相結(jié)合 土地賣方壟斷和買方競爭 國家壟斷一級(jí)市場，放開二級(jí)市場 交易形式多樣化 購買（現(xiàn)售和預(yù)售）、租賃、抵押 多種交易媒介、多種貨幣支付方式。電話中的禮儀 d。自信 例題 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的禮儀修養(yǎng)主要包括（ acd）。 a。 知識(shí)結(jié)構(gòu)的 核心 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論與實(shí) 務(wù)知識(shí) 核心的 外層 ：是與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)的專業(yè)基礎(chǔ) 知識(shí) 經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)心理、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、科技文化知識(shí) 核心的 最外層 ：是對(duì)文化修養(yǎng)產(chǎn)生潛移默化影 響的各類文學(xué)、藝術(shù)乃至哲學(xué)等方面的知識(shí) （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu) 例題 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須擁有完善的知識(shí)結(jié)構(gòu)中的核心是（ ab ）。 內(nèi)容 ? 職業(yè)良心 ? 職業(yè)責(zé)任感 ? 執(zhí)業(yè)理念 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德 思想觀念 ： 包括對(duì)涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的一些基本問題的是非、善惡的根本認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想觀念中所形成的一種內(nèi)在意識(shí)。 ①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；③協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；④指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； cd,ad, ⑤經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；⑥要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理傭金；⑧ 有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 a. ①②③④⑤ b. ②③④⑤ c. ①②④⑤ d. ⑥⑦ ⑧ e. ①③④⑥ 解析：第③敘述不夠全面 例題 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德，從內(nèi)容上講主要涉及（ bde… ）方面。 a. 人際溝通 b. 市場分析 c. 交易達(dá)成 d. 收集信息 例題 ：（ a）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員熟練掌握有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作方法，并將自己摸索出的一些技巧融入其中，從而形成一種內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員自身的能力。 a. ①②③④⑤⑥⑦ b.②③④⑤⑥⑦ c.④⑤⑥ d.①③④⑤⑥⑦ 例題 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)客戶提出的不合理的服務(wù)要求，應(yīng)采取（ d） a. 盡量迎合客戶，作到客戶至上的原則 b. 干脆果斷的拒絕 c. 置之不理 d. 說明道理后態(tài)度和藹但立場堅(jiān)決地拒絕 c,a,d,d 例題 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任，就是（ b），因此應(yīng)盡最大努力去實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。 解析：見 P4 例題 ：注冊有效期滿，需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)于（ …… c）到員注冊管理機(jī)構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。 ，但可以從中得到提成 Ad,abc 例題 ：（ A）和（ A）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的證明文件，未經(jīng)合法取得的，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。（四）經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格 例題 ：辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)其說法正確的是 (acE )。 （三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊 （熟悉） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格注冊 注冊管理工作由各 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門 負(fù)責(zé)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊 注冊申請經(jīng)各 省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門初審 合格后，統(tǒng)一報(bào) 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門 注冊登記 ，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門換發(fā) 《 中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊證 》 。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試 實(shí)行 全國 統(tǒng)一大綱， 各省、自治區(qū)、直轄市 命題并組織考試的制度。 非獨(dú)立性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作是指所從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作必須是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的組織和指導(dǎo)下進(jìn)行的。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 執(zhí)業(yè)資格 和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理 從業(yè)資格 。 A、傳播經(jīng)濟(jì)信息 B、加速商品流通 C、促進(jìn)文化交流 D、優(yōu)化資源配置 E. 推動(dòng)市場規(guī)范完善 例題 ：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性為 (ABCE )。 A、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì) B、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人提供訂立合同的媒介服務(wù) C、居間是一種商業(yè)行為 D、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)撮合交易成功并從委托人取得報(bào)酬 E、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，有限制地以自己的名義與第三方進(jìn)行交易 解析： E是行紀(jì)的行為。 A、房地產(chǎn)或有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù) B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 C、委托人 D、政府主管部門及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 解析：居間的概念 例題 ：下列選擇中不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本類型的是（ D ）。 A、贏利 傭金 B、溝通 支付 C、服務(wù) 交換 D、交易 代理 解析：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是以贏利為目的，通過傭金方式取得其報(bào)酬 例題 ：居間形式的經(jīng)紀(jì)中（ A）與（ A）之間一般沒有長期固定的合作關(guān)系。 3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的 地域性 房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性。 行紀(jì)與代理的區(qū)別有以下幾點(diǎn)： （ 1）行紀(jì)人以自己的名義進(jìn)行一定的活動(dòng)，而非以委托人的名義進(jìn)行；； （ 2）行紀(jì)人直接與第三人產(chǎn)生一定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 （ 3）經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以低于（高于）委托人指定的價(jià)格買進(jìn)（賣出），并因此而增加報(bào)酬 （ 4）除非委托人不同意，對(duì)具有市場定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己可以作為買受人或出賣人。 居間是最典型的中介活動(dòng) 。行紀(jì)類似于隱名代理，行紀(jì)人以自己的名義同第三方簽訂合同，行紀(jì)人收取一定報(bào)酬。 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和作用 ? 房地產(chǎn)行（ hang）紀(jì)的概念 （掌握） 是指一方（經(jīng)紀(jì)人）接受他方（委托方）的委托， 以自己的名義 進(jìn)行買賣或其他業(yè)務(wù)而取得報(bào)酬的活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ) 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和作用 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利與義務(wù) 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的基本要求 第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)概念 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) （掌握） 是指 以 收取傭金 為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等活動(dòng)的 經(jīng)營 行為 。 ? 房地產(chǎn)代理的概念 （掌握） 是指 以委托人的名義 ，在授權(quán)范圍內(nèi)，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為。 總結(jié)：居間合同中，中介的職能是促成交易，無權(quán)代理任何一方的行為；委托代理中，受托人基于委托人授權(quán)為委托人謀取利益。房地產(chǎn)居間與行紀(jì)均是以自己的名義活動(dòng)并承擔(dān)責(zé)任，但前提是行紀(jì)占有商品，居間不占有商品。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有關(guān)概念的區(qū)別（重點(diǎn)掌握） 行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的 商業(yè)行為 。 2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的 專業(yè)性 房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品 ，其交易涉及價(jià)格評(píng)估以及交易法律法規(guī)等 。 A、商品買賣 B、商品代銷 C、中介服務(wù) D、中間推銷 例題 ：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，是以（ A ）為目的，通過（）方式取得其報(bào)酬。（見概念） A、收取傭金 商業(yè) B、中介服務(wù)