【文章內(nèi)容簡介】 建議篇一、整體規(guī)劃設(shè)計方案描述（局部概念建議）整體的設(shè)計布局：采用圍合式、雙圍合式布局、排列式，將整個小區(qū)規(guī)劃為三個功能區(qū)塊——居住、購物、休閑，每個區(qū)既相互獨立又相互聯(lián)系。鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團藺締崳惲。功能分區(qū)：高檔公寓生活區(qū)、豐富人生購物區(qū)和享受人生休閑區(qū)。建筑布局采用區(qū)圍合設(shè)計。圍合式布局是充分實現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化空間的最有效方式之一。分區(qū)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實際要求，另一方面可以在一期就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計，有利于項目形象展示和銷售。懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥鯊。二、外立面效果設(shè)計方案建議住宅、商鋪等建筑的立面造型與裝飾，雖然沒有什么特殊的講究，但也不是毫無技巧可言，其形體與尺度的優(yōu)美協(xié)調(diào)與否，個性的強烈平淡，色彩的濃郁淡雅，線條裝飾乃至門窗造型風(fēng)格，均能體現(xiàn)住宅投資者和設(shè)計師的審美意識與水平高低。榮盛公寓的規(guī)劃因已定稿，因而在建筑風(fēng)格的選定上無法對其進行有利的規(guī)劃建議，但也不是絕無挑剔可言。公寓主調(diào)采用地中海北岸摩納哥海濱公寓這種細(xì)膩、明朗的風(fēng)格感覺（樹、陽光、空氣、綠色、和諧、自然）。謾飽兗爭詣繚鮐癩別瀘鯽礎(chǔ)輪。色彩簡潔，鮮明而持久，應(yīng)是小區(qū)住宅外立面裝飾追求的最佳目標(biāo)。住宅的色彩不能太復(fù)雜，不論采用協(xié)調(diào)色還是對比色，顏色均不宜超過三種。我們在幾經(jīng)思考后建議：墻身為淺黃色，采用絳紅色坡屋頂（充分體現(xiàn)頂層的空中花園——次買點），咖啡色的門窗，經(jīng)過建筑色彩的處理，使得整個小區(qū)色彩柔和、親切、明快。咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺趲為練。三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案建議（已定：略）四、項目景觀設(shè)計方案建議榮盛公寓景觀環(huán)境設(shè)計，主要是圍繞住戶的生活生理需求，保障居住環(huán)境的清潔衛(wèi)生，促進住戶身心舒暢、健康的生活生態(tài)環(huán)境，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：瑩諧齷蘄賞組靄縐嚴(yán)減籩諏戀。合理的平面規(guī)劃和空間布局為環(huán)境設(shè)計創(chuàng)造了良好的先天條件。首先，榮盛公寓合理利用土地資源，圍合式的建筑設(shè)計為景觀環(huán)境的設(shè)計提供了相對分區(qū)的空間，同時也可相對獨立對其進行規(guī)劃設(shè)計。麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾攤鱘。榮盛公寓完善的設(shè)計和超前的功能配置為方便居民生活，榮盛公寓的景觀環(huán)境設(shè)計應(yīng)該相應(yīng)增加公建配套設(shè)施，這對提高小區(qū)環(huán)境的質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。在功能配置時，應(yīng)該相應(yīng)增加能體現(xiàn)一定的超前性，設(shè)計全面的小區(qū)生活智能化系統(tǒng)和殘疾人的無障礙設(shè)施。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫階躦。③營造自然的生態(tài)環(huán)境榮盛公寓從用地面積和規(guī)劃情況來看，雖然是小高層，但對營造生物環(huán)境和非生物環(huán)境的營造上也不可忽視。在總體景觀環(huán)境設(shè)計中，建議按歐式園林的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃；在“享受生活休閑區(qū)”綠化面積上（單指該區(qū)）要超過國家對小區(qū)綠化所規(guī)定的，植物品種的選擇反映了綠化的特色，真正做到了“夏有涼，冬有綠，四季有花”，除道路以外，看不到暴露的泥土。并積極推廣垂直和立體綠化（節(jié)約用地面積充分利用空間）。在非生物環(huán)境的營造方面，空氣陽光關(guān)系到人的生活質(zhì)量，榮盛公寓要充分考慮（景觀環(huán)境設(shè)計中）朝向和光照，設(shè)計能夠最大限度的增大采光面積和透氣量。風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃紙。④有效地控制環(huán)境污染榮盛公寓在充分控制污染方面要考慮以下三方面的問題：垃圾處理：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)立“可回收”與“不可回收”的雙選擇垃圾回收器。污水排放：通過管道和泵站排入污水處理站，集中進行無害化處理后排放。車輛污染控制：主要包括尾氣、噪音和安全問題，整個小區(qū)建議設(shè)立合理的人車分流系統(tǒng)。陸項目營銷策劃篇一、項目價格計劃、價格向價值的回歸，隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本項目的價格支撐提出了相應(yīng)的要求。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚憮。自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價格，本物業(yè)各項定位，將成為其價格的有力支持點，但是由于這種環(huán)境在該地區(qū)不可能保持長久的唯一性，不能與競爭對手形成強有力的競爭優(yōu)勢，所以我們認(rèn)為必須挖掘產(chǎn)品更多的附加價值，以支持獨特文化的定位。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉(zhuǎn)鮭。價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價值。建議從以下幾個方面入手：攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮蹤。發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識，與消費者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前作到了他們的所需所想，所以我們在核心價值上導(dǎo)入了“購物休閑居住”的“一站式居住”全新概念，迎合消費者對度假式生活的向往；社區(qū)文化，人文環(huán)境：這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為目標(biāo)消費群，我們要引導(dǎo)其生活方式，使之走上我們設(shè)想的道路。 趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆騍純。品牌滲透力：它將體現(xiàn)在開發(fā)商和榮盛公寓的品牌魅力上，強勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價值產(chǎn)品印象。夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥徑。挖掘產(chǎn)品資源：圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務(wù)等唯一價格的應(yīng)用：在高開低走或者是低開高走的價格策略都存在一定風(fēng)險性的情況下，我們建議實行唯一價格策略，也就是說，不制定清晰的定價標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)每一套的具體位置和綜合素質(zhì)，制訂一個價格標(biāo)準(zhǔn)，無論是頂層的“空中花園”還是其他物業(yè)，每套都是唯一的，這不僅是價格的唯一，更是身份象征的唯一，這樣會比較符合目標(biāo)消費群的心理暗示，同時也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價格策略，具體應(yīng)用如下：視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾魷。減弱心理差價原則：對于本案來說，“空中花園”的售價在元㎡是能夠成立的，但本項目中有較多的其他物業(yè)（小高層），這種物業(yè)的售價定位元㎡，這樣的定價只是確定在開盤的初期。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴鉍蹌。試探性入市：首期推出較少物業(yè)，以獨立定價入市，觀察市場對其價格的反應(yīng)，為后續(xù)推出的物業(yè)價格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬紇。高價造勢（樓王）：在項目發(fā)售中后期，可以將幾戶朝向位置好、面積最大的“空中花園”，以豪華裝潢后高昂的定價方式作為價格造勢的形式。如上海紫園因為號別墅以億元的天價而充滿了神秘感，在目標(biāo)消費群中的口碑效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了被動的宣傳。騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊彎。二、項目市場推廣方案推廣目的建立“榮盛公寓”鹽城全方位豐盛生活小區(qū)的樓盤形象，同時塑造開發(fā)商良好品牌形象。開盤時取得市場強烈關(guān)注的效應(yīng)，使項目成為鹽城的焦點樓盤。配合銷售計劃，順利完成各階段銷售目標(biāo)，以實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。推廣策略由概念到具體：概念先行——集中造勢——階段創(chuàng)新——巧用媒體由大到小：先有效利用鹽城西南片區(qū)已經(jīng)形成的中產(chǎn)階級居住區(qū)的態(tài)勢，聚斂人氣、拔高知明度，形成項目價值利基、預(yù)熱整個區(qū)域板塊。再推出本項目，強勢出擊、氣勢磅礴，呼應(yīng)區(qū)域增值潛力。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼驤。推廣原則整合優(yōu)勢、集中造勢整合推廣是指樹立項目的整體形象，集中整合項目無形資產(chǎn)。在整合推廣的廣告方案中，主要側(cè)重完善的市政配套、完善生活配套、完善的環(huán)境配套，購物就在家門口。樹立享受全方位豐盛生活的鮮明個性，使項目形象深入人心。在廣告方案設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為主，突破常規(guī)思路，必須以全新的概念，全新的操作方式、全新的媒體整合手段進行營銷傳播，整合各種內(nèi)部、外部資源，激發(fā)市場轟動。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻贏。全程推廣，與項目開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)，同步共振。推廣活動貫穿于從宣傳開始至項目熱銷的整個時間跨度中，必須與項目開發(fā)進度緊密配合，在各期項目推廣中，造成數(shù)個高潮，此起彼伏，擴大推廣的深度。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥糝。分階段策略為了保持項目形象在消費者心中的新鮮感，并且緊密配合項目工程進度，整合推廣過程中媒體要組合運用，在分階段推廣中主題鮮明、準(zhǔn)確，在項目推廣過程中要花樣翻新、系列展開、階段性推進，必須收放結(jié)合、張弛有度，創(chuàng)造多個推廣高潮。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)廢。借勢造勢鋪天蓋地的廣告攻勢對于一個住宅項目的推廣前期來說是不切實際的，而直接面對目標(biāo)客戶群，從他們關(guān)注的事情入手，并在推廣活動中給予他們對應(yīng)的參與空間，把項目靜態(tài)的展示和業(yè)主動態(tài)的參與相結(jié)合，配合立體的媒體宣傳，造勢與借勢并重，迅速完成銷售。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵騮。、借勢 借區(qū)域炒熱之勢，鹽城西南區(qū)域已經(jīng)被熱炒為中產(chǎn)階級居住區(qū)，可以充分借助這個概念，暗示消費者本項目潛藏巨大的投資潛力。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛贅。、造勢采用所有媒體全方位立體宣傳模式，迅速切入市場，并注重售樓現(xiàn)場氣氛營造、明麗、豐富的樣板房，加之部分目標(biāo)消費群通過前期活動對全方位豐盛生活的體驗，很容易帶動起第一輪消費熱潮，在鹽城市場塑造“鹽城全方位豐盛生活小區(qū)”的品牌形象。劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙湯籪。媒體反饋通過前三個階段的媒體運作，分析、總結(jié)媒體效果，及時調(diào)整媒體推廣以及其他推廣方式。推廣主題主題定位、廣告語、賣點提煉尋找令人心動的項目主題定位；主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準(zhǔn)確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的主題定位對項目非常重要。臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱廣。本項目主題定位：打造鹽城全方位豐盛生活新概念賣點提煉基本賣點：非?？罩小⒎浅ｎI(lǐng)地；（頂層躍層戶型賣點）完善的生活配套；（配套賣點）完善的交通配套；（鹽都汽車站）特別賣點：打造鹽城全方位豐盛生活新概念購物就在家門口，（項目距離鹽城最大超市世紀(jì)聯(lián)華的距離近在咫尺）推廣戰(zhàn)術(shù) 圍繞 “完善的生活配套、完善的交通配套 ”兩個角度對本項目做全面推廣。 完善的生活配套——鹽城最大的超市就在咫尺，銀行、學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全。完善的交通配套——鹽都汽車站建設(shè)完成，鹽馬路南段拓寬已經(jīng)在建設(shè)中。核心廣告語： 全方位豐盛生活小區(qū)購物就在家門口路寬了，繁華更近了 雍容大度，縱彩人生非?？罩?，非常領(lǐng)地打開窗，就可以聞到花香三、營銷整體規(guī)劃方案建議書營銷策略建議現(xiàn)場銷售策略本項目與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直接溝通；行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活運用，可以采用“一對一”直效營銷：鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶騍。“一對一”直效營銷是指營銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，以加強目標(biāo)命中率，促進銷售，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌賭。②營銷渠道建議具體舉措：事件營銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會情感營銷：如有獎活動等直效營銷推廣路徑：推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者傳統(tǒng)廣告只起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高級酒店等場所或內(nèi)部各類高檔雜志等。（為了提高本物業(yè)的價格空間）隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧籜。銷售模式：目前在國內(nèi)銷售市場，房地產(chǎn)銷售模式主要有港式和臺式兩種。臺式注重現(xiàn)場氣氛的營造，在短期內(nèi)烘熱市場，迅速完成銷售，但在整體市場把握上稍遜于港式；港式銷售模式注重整體銷售分期控制，現(xiàn)場營造的是一種寧靜淡雅的氣氛，消費者不易形成購買沖動。綜合兩種銷售模式，我們建議吸取其優(yōu)點，采用全新的體驗式銷售模式,既注重全程營銷推廣，通過各種可感的體驗?zāi)Ｊ缴罨鋵ξ飿I(yè)的印象并迅速形成好感，也努力營造一種熱烈的現(xiàn)場成交氣氛，既有完整而豐滿的物業(yè)形象，又能迅速形成銷售。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤帳。③銷控策略建議前期宣傳以整體形象為主，在案名上不突出物業(yè)形式，先給消費者形成鹽城第一物業(yè)生活的印象，然后在現(xiàn)場咨詢時再介紹其他物業(yè)形式。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬駱。首推二十套（其中包括頂層的越層套），探測市場，為突出本項目的珍貴，采用預(yù)約看樓的方式。（越層的套在總套數(shù)上已經(jīng)達(dá)到，這個比例是非常高了。）愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥贓。預(yù)約看樓主要是讓消費者從看樓開始有尊貴的體驗，這種感覺將貫穿客戶從認(rèn)知→接受→擁有的全過程。同時，通過預(yù)約看樓，有利于交叉篩選客戶，以便下一階段工作目標(biāo)明確，有的放矢地進行。一方面讓消費者感到本物業(yè)的尊貴，另一方面體現(xiàn)本項目的地位和品牌個性；而度身定做則是最大限度的滿足了業(yè)主對鹽城第一物業(yè)的需求。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧籩。四、價格策略執(zhí)行計劃建議書（一房一價）價目表建議（暫略）付款方式建議（各種付款方式的折率需與開發(fā)商協(xié)商決定）五、管理模式建議書物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括：□家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代定車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù)嚌鯖級廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭嶁?！跎虅?wù)中心預(yù)約：電腦傳真服務(wù) □代訂書報智能化管理服務(wù)：□周界報警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng)□門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)測系統(tǒng) □照明監(jiān)測系統(tǒng) □緊急求助按鈕□寬帶網(wǎng)入戶銷售管理根據(jù)項目進度，我公司制定出非常合理并具有一定挑戰(zhàn)性的銷售目標(biāo)，結(jié)合銷售目標(biāo)，制定嚴(yán)密的銷售計劃。一、人員配置及培訓(xùn)管理 有著對本地市場非常精準(zhǔn)的把握和熟練駕馭能力，這方面已經(jīng)被業(yè)界所公認(rèn)，所以對于榮盛公寓這樣一個即將震撼整個鹽城的項目，我們有著十足的信心，同時我公司更是對這個項目傾注了大量心血，并組成了一支優(yōu)秀的策劃團隊，對項目運作的每一個細(xì)節(jié)我們都精益求精。以下是我公司為榮盛公寓項目配置的極具戰(zhàn)斗力的策劃銷售團隊：薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違紗駑。項目策劃總監(jiān)：名項目銷售經(jīng)理：名項目執(zhí)行經(jīng)理