我國六市一省房地產(chǎn)市場形勢分析報告(編輯修改稿)
2024-08-31 01:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 有望從主要集中的奧運村周邊、中關村、CBD中央商務區(qū)逐步擴展到城郊和城南危改地區(qū)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長，外省市一些有實力的民營開發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進入北京房地產(chǎn)市場，對市場影響很大，競爭加劇。 （4）住房消費保持穩(wěn)定的增長速度，銷售面積穩(wěn)定增長；經(jīng)濟適用房供不應求。（5）市場潛在需求量大。市政拆遷和危舊房改造“十五”期間將繼續(xù)保持在年均300萬平方米的規(guī)模，年需住房500萬平方米左右；城市化進程將繼續(xù)推進，城鎮(zhèn)人口“十五”期間預計年新增15萬人，年需住宅230萬平方米左右；外省市和外國人在京購房的比例逐年增加。（6）商品房價格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，總體價格會稍有回落。（7）存量房市場有待進一步激活。 （五）廣州市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 廣州房地產(chǎn)市場起步早，發(fā)展快，市場化程度較高，市場競爭激烈。在連續(xù)幾年高速發(fā)展后，市場出現(xiàn)供大于求，銷售增幅下滑，商品房價格回落，房地產(chǎn)市場進入理性發(fā)展階段 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)多年快速增長，今年以來增幅趨緩。（2）土地供應量和商品房上市量得到較好控制，新開工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（3）商品房銷售面積緩慢增加，銷售額略有下降，現(xiàn)房交易增速大于期房交易。（4）商品房總體價格穩(wěn)中有降。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長最快。 廣州房地產(chǎn)市場在穩(wěn)步發(fā)展的同時，經(jīng)過供需調(diào)整，將更加理性和成熟 （1）廣州經(jīng)濟快速發(fā)展，在實施“北優(yōu)、南拓、東移、西調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，將發(fā)展一系列知識經(jīng)濟、信息產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間，房地產(chǎn)投資和開發(fā)還將穩(wěn)步增長。（2）政府加大土地供應量的調(diào)控。房地產(chǎn)市場供需趨于平衡。（3）房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢；樓盤綜合素質(zhì)提高。（4）房地產(chǎn)市場競爭激烈，民營企業(yè)投資已占全市房地產(chǎn)總投資的一半以上。（5）房地產(chǎn)開發(fā)已告別了“暴利”時代進入“微利”，居民消費日益成熟，商品房價趨于平穩(wěn)。（6）二手房交易增長加快。 （六）天津市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 天津市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了連續(xù)3年快速發(fā)展后，今年上半年商品房銷售的各項指標下降二成以上，房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期 （1）房地產(chǎn)投資和開發(fā)仍保持增長態(tài)勢，但增幅校（2）土地供應總量比去年同期有所下降。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來的最低水平。（4）空置房增幅較大，總量達到544萬平方米。（5）房價穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長5％，這與出臺導致建房成本增加的政策有關。 未來10年，天津市房地產(chǎn)市場仍是穩(wěn)步發(fā)展的趨勢 （1）據(jù)預測，天津在“十五”期間，住房需求總量3，111萬平方米。（2）出臺鼓勵政策，培育市場購買力，擴大市場需求；降低商品房契稅，實行購房支出抵扣所得稅政策；擴大空置房政策享受范圍，幫助開發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級市場，形成梯次消費。（3）改善商品房的供應結(jié)構(gòu)，面向中低收入家庭；繼續(xù)加快危房改造，創(chuàng)造規(guī)模剛性需求。（4）加快小城鎮(zhèn)建設步伐，繼續(xù)對新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開發(fā)成為新的增長點。 （七）重慶市房地產(chǎn)市場形勢和發(fā)展態(tài)勢 經(jīng)過3年快速發(fā)展之后，上半年重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持2成增長，但增幅只相當于去年的一半。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，％。（4）％。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長30％。（6）商品房空置量有所減少。 隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的加速，重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺 （1）目前重慶城市化率為33％，2010年的目標為50％，每年增長將近2個百分點，將對重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大需求空間。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（3）加速危舊房的改造，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）二手房上市門檻進一步降低，中介機構(gòu)日趨成熟規(guī)范，必將進一步活躍房地產(chǎn)市常 三、房地產(chǎn)市場形勢總體評價及分析 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)供求關系的總和 分析供求關系，評價市場形勢，首先，要看供給與需求之間的關系。 其次，要看供應者與需求者之間的關系，更確切地講是房地產(chǎn)市場主體之間的關系。產(chǎn)品生產(chǎn)者——開發(fā)商的市場行為是否規(guī)范；流通領域——中介經(jīng)紀人是否誠信、活躍；服務管理者——物業(yè)管理公司是否服務到位；消費者——廣大購房者和租用戶是否理性、成熟等等。 本次調(diào)查的六市一省經(jīng)濟水平有較大差異，但具有一定的代表意義 且六市一省的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國房地產(chǎn)總投資的4成多，它們的房地產(chǎn)市場形勢及其發(fā)展狀況，對全國舉足輕重，影響極大。六市一省的房地產(chǎn)市場走勢很大程度上代表著全國的發(fā)展態(tài)勢。 判斷今年上半年的全國房地產(chǎn)市場形勢，必定要聯(lián)系自1999年以來新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國宏觀經(jīng)濟形勢及國家的政策導向 1998年底國家宣布停止住房實物分配，標 志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。從1999年到2001年的3年中，％、％％增長；％、30％％的增長。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢頭，％，％，％。 住房制度改革突破性進展是導致當前房地產(chǎn)市場繁榮的源泉和動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應量（竣工面積）每年遞增16％～28％，今年上半年為20％；商品房需求量（銷售面積）％～27％，％。 需要指出的是，中國房地產(chǎn)市場的供求兩旺，快速發(fā)展是在中國住房體制快速轉(zhuǎn)軌中出現(xiàn)的 快速轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在兩個方面，一是集團購房轉(zhuǎn)為個人購房。1998年之前，在商品房的購房者中，個人購房僅占一半左右，而到目前為止，個人購房已占9成以上。二是商品化、市場化的轉(zhuǎn)軌。目前，全國每年新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個人建房。商品化、市場化的轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在：從單位建房、無償分配轉(zhuǎn)軌為向職工籌資集資建房或合作建
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