我國(guó)六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-31 01:51 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有望從主要集中的奧運(yùn)村周邊、中關(guān)村、CBD中央商務(wù)區(qū)逐步擴(kuò)展到城郊和城南危改地區(qū)。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，外省市一些有實(shí)力的民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和上市股份公司大量進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)影響很大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 （4）住房消費(fèi)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。（5）市場(chǎng)潛在需求量大。市政拆遷和危舊房改造“十五”期間將繼續(xù)保持在年均300萬(wàn)平方米的規(guī)模，年需住房500萬(wàn)平方米左右；城市化進(jìn)程將繼續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口“十五”期間預(yù)計(jì)年新增15萬(wàn)人，年需住宅230萬(wàn)平方米左右；外省市和外國(guó)人在京購(gòu)房的比例逐年增加。（6）商品房?jī)r(jià)格仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，總體價(jià)格會(huì)稍有回落。（7）存量房市場(chǎng)有待進(jìn)一步激活。 （五）廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，發(fā)展快，市場(chǎng)化程度較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。在連續(xù)幾年高速發(fā)展后，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求，銷售增幅下滑，商品房?jī)r(jià)格回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性發(fā)展階段 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資連續(xù)多年快速增長(zhǎng)，今年以來(lái)增幅趨緩。（2）土地供應(yīng)量和商品房上市量得到較好控制，新開(kāi)工面積和竣工面積穩(wěn)步上升。（3）商品房銷售面積緩慢增加，銷售額略有下降，現(xiàn)房交易增速大于期房交易。（4）商品房總體價(jià)格穩(wěn)中有降。（5）二手房交易連年成倍增加，房改房上市交易量增長(zhǎng)最快。 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，經(jīng)過(guò)供需調(diào)整，將更加理性和成熟 （1）廣州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，在實(shí)施“北優(yōu)、南拓、東移、西調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略中，將發(fā)展一系列知識(shí)經(jīng)濟(jì)、信息產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)還將穩(wěn)步增長(zhǎng)。（2）政府加大土地供應(yīng)量的調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于平衡。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)郊區(qū)化、大盤化、集中化趨勢(shì)；樓盤綜合素質(zhì)提高。（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，民營(yíng)企業(yè)投資已占全市房地產(chǎn)總投資的一半以上。（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已告別了“暴利”時(shí)代進(jìn)入“微利”，居民消費(fèi)日益成熟，商品房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。（6）二手房交易增長(zhǎng)加快。 （六）天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了連續(xù)3年快速發(fā)展后，今年上半年商品房銷售的各項(xiàng)指標(biāo)下降二成以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期 （1）房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅校（2）土地供應(yīng)總量比去年同期有所下降。（3）商品房銷售總量下降，今年一季度下滑到1999年以來(lái)的最低水平。（4）空置房增幅較大，總量達(dá)到544萬(wàn)平方米。（5）房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，今年一季度同比增長(zhǎng)5％，這與出臺(tái)導(dǎo)致建房成本增加的政策有關(guān)。 未來(lái)10年，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì) （1）據(jù)預(yù)測(cè)，天津在“十五”期間，住房需求總量3，111萬(wàn)平方米。（2）出臺(tái)鼓勵(lì)政策，培育市場(chǎng)購(gòu)買力，擴(kuò)大市場(chǎng)需求；降低商品房契稅，實(shí)行購(gòu)房支出抵扣所得稅政策；擴(kuò)大空置房政策享受范圍，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)盤活積壓商品房；激活住房二級(jí)市場(chǎng)，形成梯次消費(fèi)。（3）改善商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，面向中低收入家庭；繼續(xù)加快危房改造，創(chuàng)造規(guī)模剛性需求。（4）加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，繼續(xù)對(duì)新四區(qū)和部分縣的城鎮(zhèn)建房給予經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策，使小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 （七）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì) 經(jīng)過(guò)3年快速發(fā)展之后，上半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，商品房竣工量和銷售量同比下降明顯，但存量房交易量同比上升3成 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持2成增長(zhǎng)，但增幅只相當(dāng)于去年的一半。（2）商品房竣工面積同比下降2成。（3）商品房銷售面積總體回落，下降幅度較大的是辦公用房，％。（4）％。（5）存量房交易面積大幅度增加，同比增長(zhǎng)30％。（6）商品房空置量有所減少。 隨著城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大，通過(guò)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)秩序的整頓，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)互相促進(jìn)，互相補(bǔ)充，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)供需兩旺 （1）目前重慶城市化率為33％，2010年的目標(biāo)為50％，每年增長(zhǎng)將近2個(gè)百分點(diǎn)，將對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)很大需求空間。（2）土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，市場(chǎng)透明度增強(qiáng)，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。（3）加速危舊房的改造，將長(zhǎng)期拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）二手房上市門檻進(jìn)一步降低，中介機(jī)構(gòu)日趨成熟規(guī)范，必將進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市常 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總體評(píng)價(jià)及分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)供求關(guān)系的總和 分析供求關(guān)系，評(píng)價(jià)市場(chǎng)形勢(shì)，首先，要看供給與需求之間的關(guān)系。 其次，要看供應(yīng)者與需求者之間的關(guān)系，更確切地講是房地產(chǎn)市場(chǎng)主體之間的關(guān)系。產(chǎn)品生產(chǎn)者——開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)行為是否規(guī)范；流通領(lǐng)域——中介經(jīng)紀(jì)人是否誠(chéng)信、活躍；服務(wù)管理者——物業(yè)管理公司是否服務(wù)到位；消費(fèi)者——廣大購(gòu)房者和租用戶是否理性、成熟等等。 本次調(diào)查的六市一省經(jīng)濟(jì)水平有較大差異，但具有一定的代表意義 且六市一省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)房地產(chǎn)總投資的4成多，它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及其發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)全國(guó)舉足輕重，影響極大。六市一省的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)很大程度上代表著全國(guó)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 判斷今年上半年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，必定要聯(lián)系自1999年以來(lái)新一輪的城鎮(zhèn)住房制度改革和近幾年的全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國(guó)家的政策導(dǎo)向 1998年底國(guó)家宣布停止住房實(shí)物分配，標(biāo) 志著中國(guó)的住房制度改革終于取得了突破性進(jìn)展。從1999年到2001年的3年中，％、％％增長(zhǎng)；％、30％％的增長(zhǎng)。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢(shì)頭，％，％，％。 住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的源泉和動(dòng)力。1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16％～28％，今年上半年為20％；商品房需求量（銷售面積）％～27％，％。 需要指出的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩旺，快速發(fā)展是在中國(guó)住房體制快速轉(zhuǎn)軌中出現(xiàn)的 快速轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是集團(tuán)購(gòu)房轉(zhuǎn)為個(gè)人購(gòu)房。1998年之前，在商品房的購(gòu)房者中，個(gè)人購(gòu)房?jī)H占一半左右，而到目前為止，個(gè)人購(gòu)房已占9成以上。二是商品化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌。目前，全國(guó)每年新建城鎮(zhèn)住宅超過(guò)5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個(gè)人建房。商品化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)軌體現(xiàn)在：從單位建房、無(wú)償分配轉(zhuǎn)軌為向職工籌資集資建房或合作建
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