【文章內(nèi)容簡介】 803周邊生活配套1銀行〈〈〉100郵局〈〈〉100電信〈〈〉902運(yùn)動中心〈1km〈2km〉2km90健身場所〈〈〉903酒吧〈〈〉60舞廳、KTV〈〈〉90桑拿〈〈〉804城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于1002基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（未來35年）有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設(shè)城市次干道規(guī)劃建設(shè)無1003生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè)無1004周邊區(qū)域規(guī)劃商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無1005環(huán)境改造屬于未來城市重點(diǎn)改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)周邊環(huán)境較差，未來沒有 改造的可能805自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用602公園能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用1003城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用604河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用605山巒可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)依山或含山近山遠(yuǎn)觀山景不可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)沒有山景406經(jīng)濟(jì)環(huán)境1區(qū)域產(chǎn)業(yè)有大的產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好產(chǎn)業(yè)一般幾乎沒有產(chǎn)業(yè)802區(qū)域內(nèi)人均可支配收入遠(yuǎn)高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平807地質(zhì)環(huán)境1地質(zhì)地質(zhì)優(yōu)良承載力強(qiáng)地質(zhì)良好承載力一般地質(zhì)承載力不強(qiáng)地質(zhì)差而且復(fù)雜，地基需特殊處理100地下水位地下水位低地下水位高902場地日照（百分比%）≥40≥20≥10101003土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用80七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件1004危險(xiǎn)洪水水位歷史水位遠(yuǎn)低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預(yù)防成本低歷史水位高，預(yù)防成本高1008人流程度1本區(qū)域內(nèi)夜間居住人數(shù)量10萬以上5~10萬2~5萬2萬以下1002本區(qū)域內(nèi)日間人群數(shù)量20萬以上10~20萬3~10萬3萬以下803人口流量流量大，超過每天10萬流量大，超過每天5萬流量大，超過每天3萬604消費(fèi)者特征收入高，購買力強(qiáng)收入較高，購買力教強(qiáng)一般60結(jié)論：，商業(yè)發(fā)展條件良好，適合開發(fā)綜合性商業(yè)二、項(xiàng)目解讀：，為無錫河埒地區(qū)改造項(xiàng)目，南臨梁青路、東接青祁路、西為蠡溪路、北為梁溪路并與河埒市民休閑廣場相望。，%，綠化率≧30%，地上最大可建筑面積537300平方米，地下面積171420平方米。整個用地分為A、B、C、D、E五個地塊，被十字交叉的20米城市規(guī)劃道路分為四個區(qū)域，其中A、B、C各為獨(dú)立地塊，D、E地塊被保留住宅分為兩個地塊，具體數(shù)據(jù)如下表所示。規(guī)劃技術(shù)條件：序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積㎡2建筑占地面積㎡643643容積率4總建筑面積㎡708700含地下其中A區(qū)㎡92400B區(qū)㎡23200C區(qū)㎡204850D、E區(qū)㎡1794505地上總建筑面積㎡537300其中A區(qū)五星級酒店㎡36000A區(qū)地上總建筑面積70000㎡寫字樓㎡28400商鋪㎡5600B區(qū)商業(yè)㎡122000B區(qū)地上總建筑面積182000㎡精裝公寓㎡60000C區(qū)住宅㎡13970C區(qū)地上總建筑面積154850㎡，共1532戶底商㎡14800公建配套㎡350D、E區(qū)住宅㎡109420D、E區(qū)地上總建筑面積130450㎡，共1020戶底商㎡11600配套公建、幼兒園㎡94306地下總建筑面積㎡171400其中A區(qū)設(shè)備及地下停車㎡22400B區(qū)設(shè)備及地下停車、超市㎡50000含5900㎡超市C區(qū)設(shè)備及地下停車㎡50000D區(qū)設(shè)備及地下停車㎡490007機(jī)動車停車輛4316非機(jī)動車停車AB區(qū)12895輛CDE區(qū)8932㎡其中機(jī)動車A區(qū)輛42060輛/萬㎡B區(qū)輛112760輛/萬㎡C區(qū)輛1623住宅1輛/戶，公建60輛/萬㎡D、E區(qū)輛1146非機(jī)動車A區(qū)輛3500500輛/萬㎡B區(qū)輛9395500輛/萬㎡C區(qū)㎡5362㎡/戶，公建500輛/萬㎡D、E區(qū)㎡3570CDBAEBB第二部分 市場研究、產(chǎn)品定位及營銷策劃一、市場研究（一）、錫城房地產(chǎn)總體狀況（以下數(shù)據(jù)范圍為無錫市區(qū)，不含江陰、宜興）總體發(fā)展概述近年來，無錫房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房開發(fā)呈產(chǎn)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：n 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，占固定資產(chǎn)投資比重逐年上升；n 房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一路走高，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的閃光點(diǎn)；n 房地產(chǎn)市場供求旺盛，房屋銷售量、房價(jià)齊升；n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況趨好，經(jīng)營收入與實(shí)現(xiàn)利潤增長較快。n 其中主要原因?yàn)椋簄 住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民購房需求；n 城市建設(shè)步伐提速和土地出讓加快，帶動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫；n 居民收入的不斷提高，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了發(fā)展空間。近三年來，無錫國民經(jīng)濟(jì)的增長速度每年都保持在16%左右，人民生活水平隨之也得到了迅猛的增長，消費(fèi)能力也得到了快速釋放，這些都為無錫房地產(chǎn)業(yè)的全面啟動注入了新的活力。另外，在全國房地產(chǎn)開發(fā)開始轉(zhuǎn)向長三角二線城市的大環(huán)境下，無錫作為長三角的主要經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，其優(yōu)越的地理?xiàng)l件和廣闊的市場前景已得到了國內(nèi)外知名公司的青睞，并紛紛加入搶占行列。房地產(chǎn)供應(yīng)狀況（1）歷年土地出讓狀況（20042006）類別 時(shí)間200420052006出讓金額（億元）出讓用地面積共計(jì)（萬㎡）其 中住宅用地（萬㎡）住宅可建面積（萬㎡）873678非住宅用地（萬㎡）非住宅可建面積（萬㎡）462314分析：n 05年前土地供應(yīng)總量呈逐年下降趨勢，但可建設(shè)面積的下降幅度慢于出讓面積，這表明土地的使用率在不斷提高；而06年底隨著土地調(diào)控政策的出臺，大批土地出讓，總量約為005年之和,可建面積放大近兩倍，在未來二年內(nèi)市場的供應(yīng)量將陸續(xù)放大。n 非住宅用地所占比例逐年上升，2006年的該類用地的可建面積放大一倍之多，將對市場產(chǎn)生較大的供應(yīng)壓力。（2）歷年房地產(chǎn)開發(fā)總量與剩余總量及特性分析（20042006年）分析：n 施工面積、新開工面積均呈快速上升趨勢，年均增長幅度在10%左右，其中商品住宅水平比商品房開發(fā)總量增長水平略高；n 剩余總量方面，商品住宅年均增長幅度在22%左右，相比商品房剩余總量增長略高，市場總體進(jìn)入成熟期。（3）歷年商品住宅供應(yīng)總量（20042006）分析：n 可售商品房及商品住宅增長幅度較為明顯，而新增預(yù)售商品房及商品住宅增長幅度不大；n 2005年以來各項(xiàng)供應(yīng)數(shù)據(jù)增長幅度相對放緩，市場進(jìn)入平穩(wěn)、成熟期；n 隨著土地出讓量短期迅速增加，未來12年內(nèi)商品住宅的供應(yīng)量將明顯增加，預(yù)計(jì)每年供應(yīng)總量將超過600萬㎡。房地產(chǎn)銷售狀況（1）歷年商品房銷售量總量（20042006）分析：n 商品房銷售總量2006年出現(xiàn)較大增幅，比2005年增51萬方。n 商品住宅年銷售量維持在300萬㎡左右；n 整體市場發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)增長期。（2）歷年按面積段銷售狀況（20042006）分析：n 按成交面積看，明顯集中于1001120140㎡面積段，而且80－100、101120㎡面積段的比例表現(xiàn)為遞增趨勢；n 小面積戶型（100㎡以下）中，81100㎡近年表現(xiàn)出較為穩(wěn)定的10%左右的需求，年成交量有遞增的趨勢，而80㎡以下的單身公寓產(chǎn)品需求量在10%以下；n 常規(guī)面積段（1001120140㎡）中，又以120140㎡擁有30%左右的需求，近年呈遞減趨勢，100120㎡擁有將近20%左右需求，呈遞增趨勢；n 大面積戶型（140㎡以上），140160㎡約有15%需求，160㎡以上則有10%左右需求（主要為別墅或類別墅產(chǎn)品），這些區(qū)段呈遞減的趨勢。（3）城市歷年商品住宅房價(jià)走勢（20042006）分析：n 城市商品住宅房價(jià)大致經(jīng)歷了三個階段；n 小幅增長階段：2004年年中之前；n 快速增長階段：2004年下半年至2005年上半年；n 平穩(wěn)增長階段：2005年下半年至2006年底。商品住宅供銷狀況歷年商品住宅供銷總量狀況（20042006）A、全市商品住宅供銷狀況B、各分區(qū)商品住宅供銷狀況分區(qū)類別2004年2005年2006年市中心區(qū)供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供銷比副市中心區(qū)供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供銷比東區(qū)供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供銷比南區(qū)供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）17供銷比西區(qū)供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供銷比北區(qū)供應(yīng)量（萬㎡）銷售量（萬㎡）供銷比分析n 城市商品住宅總體供銷比出現(xiàn)較快上升，這在快速發(fā)展期向成熟期過渡階段屬于正常情況；n 隨著開發(fā)量與上市量的不斷增加，消費(fèi)需求相對穩(wěn)定的發(fā)展，城市商品住宅總體供銷比將會持續(xù)小幅上揚(yáng)；n 城市商品住宅總體供銷比將會持續(xù)小幅上揚(yáng)的這種趨勢將在短期內(nèi)不會改變；n 各分區(qū)中，綜合來說副中心區(qū)的供銷比最為理想，本項(xiàng)目所屬西區(qū)較為理想，北區(qū)的最差。（二）、區(qū)域普通住宅細(xì)分市場研究區(qū)域發(fā)展綜述隨著城市規(guī)劃重心的西南偏移，“南拓、西優(yōu)”已經(jīng)成為必然的選擇。2003年，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段，金色江南作為當(dāng)時(shí)該區(qū)域第一個，也是規(guī)模最大的項(xiàng)目，受到了消費(fèi)者及同行專家的熱切關(guān)注，由此拉開了西區(qū)房地產(chǎn)“戲劇”表演的大幕。受全國房地產(chǎn)市場由一線城市轉(zhuǎn)入二線城市，全國知名房產(chǎn)大鱷紛紛將目光投向長三角地區(qū)的影響，無錫作為太湖之濱的一顆明珠自然成為他們爭相角逐的戰(zhàn)場，而濱湖新城、蠡湖新城板塊由于重新調(diào)整自身定位，贏得了自身的生存空間，可以說，2004年，西區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到了“戰(zhàn)國時(shí)代”，總體價(jià)格將一路高歌，房價(jià)上漲空間潛力巨大，并出現(xiàn)一個大盤帶動一片市場的局面。進(jìn)入2005年，由于受6月新政以及前兩年拍賣土地開發(fā)建設(shè)的集中上市影響，西區(qū)房價(jià)漲幅開始回歸理性，這期間房價(jià)漲幅小幅震蕩是市場的主流，但至8月份，由于消費(fèi)市場仍以剛性消費(fèi)為主，因此，在持幣觀望后，消費(fèi)市場經(jīng)過整盤后開始復(fù)蘇，部分樓盤銷售進(jìn)度都有了不同程度的“回暖”現(xiàn)象。河埒地區(qū)界定：從行政地域上而言，河埒地區(qū)四至范圍為東至京杭大運(yùn)河、西至梁湖路、北至惠山、南至梁溪河。但本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，但臨近的項(xiàng)目較多，具有較高的考慮價(jià)值，因此，我們在保持東、西、北至范圍基礎(chǔ)上，將區(qū)域的南至范圍放大到太湖大道附近。河埒地區(qū)土地供應(yīng)狀況（1）歷年土地出讓總量（20042006）（上表統(tǒng)計(jì)范圍為無錫西區(qū)）分析：n 河埒地區(qū)自2004年以來土地供應(yīng)量快速增長，尤其2006年度；n ㎡，㎡；n 2004年區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展期，2005年形成爆發(fā)期；隨著2006年土地出讓量迅速劇增，未來區(qū)域房地產(chǎn)將迎來新一輪熱潮。時(shí)間地塊編號地塊名稱用地面積（㎡）建筑面積（㎡）樓板價(jià)（元/㎡）容積率用地性質(zhì)交地開發(fā)商2004年20041路燈管理處倉庫地塊商業(yè)居住毛地常州易達(dá)200436梁青路北側(cè)地塊商業(yè)毛地?zé)o錫市濱湖區(qū)榮巷街道蠡鴻村民委員會200453青祁路與湖濱路交叉口西北側(cè)商業(yè)居住毛地?zé)o錫市濱湖區(qū)蠡園資產(chǎn)經(jīng)營公司200454青祁路與隱秀路交叉